75 topics
#woningmarkt

Overheid doet niets. 36.000 van de 186k sociale huurwoningen in Amsterdam illegaal onderverhuurd

De fraude met sociale huurwoningen in Amsterdam is zo omvangrijk dat woningcorporaties, gemeente en de rijksoverheid nu toch echt de handjes moeten laten wapperen. Naar schatting is 10% tot 20% van de sociale huurwoningen illegaal onderverhuurd, zo blijkt uit onderzoek van het Financieele Dagblad. De officiële huurder betaalt maximaal €720 huur per maand; de illegale onderhuurders betalen de huurder het veelvoudige. Met als gevolg dat jaarlijks officieel nog maar 3% van de huurwoningen beschikbaar komt wegens verhuizingen (was al nooit veel, maar nu bijna niks meer). Woningzoekenden moeten veertien jaar op een huis moeten wachten, tenzij ze natuurlijk zelf iets onderhuren. En alle partijen vinden dat eigenlijk prima zo. De gemeente houdt zich liever bezig met illegale Airbnb-verhuur, woningcorporaties hebben het idee dat hun huurders arme mensen zijn die met onderverhuur een zakcentje bij kunnen verdienen ('Als je arm bent, mag je een brood stelen, zo redeneerden veel partijen'). De overheid heeft opsporing van de fraudeurs onmogelijk gemaakt met de invoering van de privacywet AVG, waardoor het combineren van gegevens van uitkeringsinstanties, Belastingdienst en de bank onmogelijk is. Controleurs kunnen daarom weinig anders doen dan huisbezoeken afleggen en ze experimenteren een beetje met het scrapen van gegevens van Facebook en Marktplaats en zo. Dat zet weinig zoden aan de dijk. Vorig jaar werden 821 huurcontracten ontbonden. Tot slot is onderverhuur geen economisch delict en alleen verboden op grond van het huurcontract. Dat schrikt de officiële huurder niet af, want woningcorporaties vangen bij de rechter doorgaans bot als ze de huurder aan willen pakken (want zielig). De geschatte omvang van de huurfraude bedraagt €144 mio per jaar, en dat is dan nog exclusief fraude met huurtoeslagen en uitkeringen. Tijd voor een nieuwe surge wat ons betreft en nu eens niet in Bagdad maar te Amsterdam (betekent: Kamervragen in 3, 2, 1 en woonminister Kajsa Ollongren gaat nog maar eens een onderzoekje doen). 

Zo ziet de beoogde huurmaximalisatie in de vrije sector er ongeveer uit

Als iemand schrijft 'Ik informeer uw Kamer hier later dit jaar over' dan weten we dat a) een zeehondje sterft en b) dat woonminister Kajsa Ollongren antwoordt op verzoeken om iets aan de overspannen woningmarkt te doen. Vandaag zelfs met twee brieven, dus zeg niet dat onze minister niks doet. Eerstens komt er onderzoek naar het 'Groningen-model'. Groningen heeft een vergunningenstelsel voor woningverhuurders opgetuigd om ernstige verhuurmisstanden tegen te gaan. Dat klinkt best goed en vandaar de vraag of dit model ook iets is voor de rest van het land. Misschien wel, zegt Ollongren in brief nummer 1 en daar horen we later dit jaar meer over. Dan hebben we nog particuliere beleggers die mogelijkerwijs starters van de woningmarkt verstoten (en dan meteen klanten hebben om die starterswoning peperduur aan te verhuren). Gaat daar nog iets mee gebeuren? Misschien wel, zegt Ollongren in brief nummer twee en daar horen we later dit jaar meer over. Maar de minister wordt ook (ietsje) concreet.

Lees verder

Houdt ramen en deuren gesloten. Woningtekort houdt aan tot 2030

Het woningtekort is nog tekorter dan voorheen gedacht, meldt woningbelegger Capital Value vandaag. Vorig jaar voorzag men een hoogtepunt in 2021 van 235.000 woningen, maar dat aantal wordt in 2019 al overschreden, als de boel is opgelopen naar 263.000 woningen. Ouderen (door vergrijzing neemt aantal huishoudens van 75-plussers tot 2030 met 373.00 toe) en starters (dure huizen, geen geld) zijn het meest de dupe. Volgens Capital neemt ook het aantal jonge huishoudens flink toe (7.800 huishoudens), waardoor met name jonge huishoudens met een hoog inkomen het lastig gaan krijgen om 'een zelfstandige woning vinden in de G5 als er niet meer wordt bijgebouwd.' Jaja, het b-woord is weer daar! Er moet meer gebouwd worden want de vraag neemt toe en het aanbod neemt af. Klinkt logisch, is het ook, maar voordat we daar verder op ingaan eerst even mooi stukje tekst van Capital Value: 'Beleggers spelen een belangrijke rol in het terugdringen van de tekorten. In 2018 hebben zij in totaal voor 8,5 miljard euro in huurwoningen geïnvesteerd. Dit komt neer op circa 45.000 huurwoningen, een toename van 63% ten opzichte van 2017. Met een aandeel van 39% zijn huurwoningen in 2018 de grootste beleggingscategorie op de Nederlandse vastgoedmarkt geworden. Nederlandse pensioenfondsen waren de belangrijkste investeerders in de bouw van nieuwe huurwoningen.' Nu doen beleggers dat niet uit de goedheid van hun hartje, maar omdat hier een markt voor is. Niet alleen door de toegenomen vraag, maar ook door een stukje deregulering, waardoor beleggers huizen voor een meerprijs kunnen kopen, waardoor die kosten weer verhaald moeten worden op de huurder. Ook het liberaliseren van huizen heeft hier een grote rol in gespeeld, met een puntentelling en een WOZ-waarde die meetelt in het bepalen of iets een vrije sectorwoning is, met huurwoningen in peeskamerformaat als gevolg. 

Lees verder

VVD komt met halve feiten over de woningmarkt

U ziet hierboven de tweet van Daniel Koerhuis, Tweede Kamerlid voor de VVD en verantwoordelijk voor de portefeuille Wonen en Bouwen (*). Koerhuis heeft de feiten op een rij gezet en een sommetje gemaakt. Hoeveel subsidie krijgt iemand die huurt in de sociale sector en hoeveel subsidie krijgt iemand die een huis koopt? Dan blijken sociale huurders €8,9 miljard aan huurtoeslag en huurkorting te krijgen (de huurkorting bij sociale huur is de afslag van €5,3 miljard op de markthuur). Woningkopers koppen daarentegen slechts €6,1 miljard aan subsidies binnen. Aangezien er minder sociale huurders dan kopers zijn bedraagt de einduitslag qua subsidieslurpers: 1) huurders met €337 subsidie per maand per huis, 2) kopers met €118 subsidie per maand per huis, en dat is dan subsidie in de vorm van de hypotheekrenteaftrek, gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait. De reden van Koerhuis voor het plaatsen van deze tweet: 'Misschien moeten we iets minder inkomensbeleid via de woningmarkt voeren? En ik krijg altijd de hypotheekrenteaftrek tegen me geworpen als ik dat zeg. En dat probeer ik hier nu juist in perspectief te plaatsen'.

Lees verder

Nog geen afkoeling. Onbetaalbare huizen worden nog onbetaalbaarder



Vanochtend blijkt dat we in Europees verband toch nog ergens de beste in zijn. In Q3 steeg de prijs van nieuwbouwwoningen op jaarbasis met maar liefst 17% en dat doet geen van de andere lidstaten van de Europese Unie ons na. Daarmee is de toon alweer mooi gezet voor woningmarktnieuws dat u inmiddels kunt dromen, met nog weinig tekenen van afkoeling. Het CBS meldt dat de prijzen van bestaande koopwoningen in datzelfde kwartaal met 9,2% stegen, zodat de prijs van een koopwoning gemiddeld steeg met 10,2%. Dat doet alleen Slovenië beter. Dat u al die hoge prijzen weigert te betalen blijkt eveneens. In totaal rolden er in het derde kwartaal 63.000 woningen over de toonbank (57.000 bestaande, 6.000 nieuwbouw) en da's 7,4% minder dan het jaar ervoor. Goed, het menselijk leed dat uit dit alles voortvloeit illustreren we met een voorbeeld waarin niemand minder dan vriend van de show Harry Mens een belangrijke rol speelt. In De Telegraaf vertellen zestigers Toon en Nada over hun plan om van Hoofddorp naar een nieuwbouwappartement in Lisse te verhuizen voor hun oude dag. Maar in het jaar tussen de bekendmaking van dat bouwproject en de verkoop kwam er even een dikke €100.000 bij de vraagprijs op. Zo veranderde de indicatie vooraf van een prijs van €375.000-425.000 in een prijskaartje van €525.000. En dat was boven het budget van de twee. Makelaar Mens legt uit: de ontwikkelaar kon niet anders en verdient er nu nog niets aan want iedereen gooit z'n prijzen omhoog, 'van onderaannemers tot leveranciers van materiaal'. Overigens vindt Mens de prijs best te verkopen. 'De vierkantemeterprijs is 4500 euro. Dat valt, wanneer je het afzet tegen Amsterdam, waar al 10.000 euro wordt betaald, mee.' Dat is wat de markt vindt, en daar moet u het mee doen. Nog even.

Babyboomers lachen zich rot op de woningmarkt, starter is hypotheek-melaatse

Stel u bent 60 plus, uw kinderen zijn het huis uit en de hypotheekrente is laag en de huizenprijzen schieten omhoog. Dan is het geen gek idee om uw huis te verkopen, kleiner te gaan wonen en de overwaarde in uw zak te steken. De NVM meldde eerder al dat het huizenaanbod, ook in duurdere regio's, weer wat is toegenomen. Dat kwam ook doordat men minder snel hapt op de records brekende vraagprijzen, maar ook simpelweg omdat er meer huizen te koop worden gezet. Dat komt daarom ook omdat de genoemde (bijna-)pensionado nu nog zijn slag wil slaan, voordat het economisch tij gaat keren en de overwaarde verdampt. Laat Hypotheken Data Netwerk (HDN) nou vandaag bevestigen dat het aandeel senioren van 60 plus in de doorstromers op de woningmarkt (3,6%) met 16,9% het grootste is. En dat ze doordat ze minder gedwongen zijn om in hun woonplaats te wonen, nóg meer kunnen profiteren van gunstigere huizenprijzen een stukje verderop. 'Uit de verkoop van hun huis nemen zij gemiddeld 50% overwaarde mee om hun nieuwe woning te financieren', meldt HDN. Of om krasloten te kopen of weg te zuipen natuurlijk. Goed, gaan we door naar de starter, die *verrassing* steeds meer wegblijft uit de markt. Het aandeel starters is in 2018 teruggelopen met 9,4%, lezen we, vanwege de gestegen huizenprijzen. 'Mede hierdoor was het voor starters lastig een geschikt koophuis te vinden die zij ook financieel rond konden krijgen.' Buiten dat daar niet die maar dat moet staan, terug naar wat hier nou precies staat. Starters op de woningmarkt kunnen bepaalde leningen niet krijgen omdat die leningen torenhoog zijn. Dat komt dus door de hoogte van die leningen en een gebrek aan (genoeg) spaargeld. Is dat erg? Nee dat is niet erg. Los van het feit dat onbetaalbaarheid relatief is en er binnen de verschillende leeftijdsgroepen ook grote verschillen zijn (je hebt starters van 25 maar ook van 50), is een hypotheek afsluiten altijd een risico. Als de huizenprijzen, ltv-ratio's en gebrek aan eigen vermogen of een weinig realistische huizenlocatie of combinaties hiervan roet in het eten gooien, dan houdt het gewoon op. Dan ga je (scheef)huren, schrapen, sparen en als er dan later nog steeds behoefte is naar een koophuis nog eens een poging wagen, en verder wat er in dit draadje gezegd wordt. Het is misschien niet eerlijk, maar dat is het nooit geweest.

U bent duidelijk: de overdrachtsbelasting voor beleggers moet omhoog

De geoefende Das Kapital-lezer weet hoe het werkt. Zodra we reppen over het buy-to-let-probleem op de woningmarkt - beleggers die een woning kopen om 'm vervolgens in de verhuur te gooien, en zo andere huizenkopers verdringen - dan duurt het niet lang of we strooien met die oh zo bekende oplossing: een hogere overdrachtsbelasting voor investeerders. Vanmiddag blijkt dat een absolute meerderheid (63%) van de 29.000 deelnemers aan het EenVandaag Opiniepanel dat roerend met ons eens is en de taks sowieso wil verhogen van de huidige 2% voor iedereen naar 6% voor beleggers. Bij de achterban van iedere politieke partij is hier een meerderheid voor te vinden. Van ongeveer 49% mag er zelfs nog wel een aantal procentjes bij. En bijna niemand (15%) is er voor om de huidige situatie in stand te houden. Voor de goede orde: dit kunnen we met z'n allen dan wel vinden, maar onlangs schoot de Tweede Kamer wél een wetsvoorstel van de PvdA (10% voor particuliere beleggers, 0% voor starters) af. Staatssecretaris Snel (Belastingen) vindt het onder andere ondoenbaar om uit te maken wie nou belegger en wie nou starter is. Maar goed, de klinkende cijfers van het Opiniepanel lijken ons toch een prima reden voor één der Kamerleden om de handschoen opnieuw op te pakken en problemen zoals de voorgenoemde te tackelen. Zet er een beetje vaart achter, en je kunt er nog grote sier mee maken bij het electoraat voor de Provinciale Statenverkiezingen van 20 maart. Wie biedt?

Red de woningmarkt. Neem een starter in huis!

Nederland telt om en nabij 7,8 miljoen woningen en zo'n 17,3 miljoen inwoners. De goede rekenaar weet dan dat er zo'n 2,2 landgenoten per huis zijn. Een statistiek waar u geen fluit aan heeft, want niemand wil in de periferie wonen wegens gebrek aan vermaak en arbeid. Om het woningtekort in de Randstad op te lossen moet er flink bijgebouwd worden. Alleen schiet dat niet op wegens een gebrek aan bouwvakkers, gemeenten die de hoofdprijs vragen voor lapjes grond en te weinig aarde bouwrijp maken. Tel daar rendementsjagende pandjesprinsen en vakantieverhuur aan rolkofferslepers bij op en je kunt op je vingers natellen dat huren dan wel kopen in de Randstad steeds duurder wordt. Gaat in 2019 niet beter worden. Zeggen wij niet, maar Peter Boelhouwer wel. En die kan het weten, want hij is hoogleraar woningmarkt en volgens AD dé woningmarktexpert van Nederland. Prijzen gaan verder omhoog, de huizenproductie daalt door. Aangezien het mantra bouwen, bouwen, bouwen voorlopig te weinig soelaas biedt denkt Boelhouwer aan andere oplossingen. Volgens de prof moeten we de bestaande woningvoorraad 'veel efficiënter' gebruiken. 'Denk aan bijvoorbeeld meer mensen in één koop- of huurhuis laten wonen.' Briljant, al vragen wij ons af: hoe dan? 

Lees verder

Huurders zijn niet slechter af dan kopers, SP kan algehele huurverlaging vergeten

Gaan we nu naar een brief van onze favoriete Fins-adelijke half Zweedse jonkvrouw met een sterke voorkeur voor vrouwenvlees in het dagelijks leven werkzaam als vicepremier en minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Kajsa Ollongren. Die kreeg een vraag van Sandra Beckerman, van de Socialistische Partij (en niet bestaande Airbnb-hypotheken). Zij had een stukje gelezen in het AD waarin een onderzoek van Nationale Nederlanden werd opgevoerd. Hieruit kwam naar voren dat huurders een grotere hap van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten dan mensen met een koophuis. En dus denkt Sandra Beckerman: dan moeten alle huren gewoon omlaag. Simpel zat en waarom is daar niet eerder iemand opgekomen zou je zeggen. Daarom de vraag van Beckerman: 'Welke verklaring heeft u voor het feit dat 55% van de huurders meer dan 30% van hun netto-inkomen uitgeeft aan woonlasten in vergelijking met het feit dat dit bij slechts 24% van de huiseigenaren het geval is?' Dat komt, zo zegt Ollongren, omdat het inkomen van woningbezitters aanzienlijk hoger is, in een onderzoek over het jaar 2015 bijna twee keer zo hoog is als dat van huurders. Als er gekeken wordt naar de woonlasten, dan zijn die bij huurders lager dan bij kopers, maar kopers compenseren dat met een hoger inkomen. Uiteraard zijn we daarmee niet klaar, want vervolgens verwijst Beckerman naar onderzoek van het Nibud, waaruit bleek dat de koopkracht voor kopers er twee keer zo hard op vooruit ging in vergelijking met huurders. Hier moet, zo zegt Ollongren die verwijst naar een eerdere brief hierover, rekening gehouden worden met de verschillende situaties waarin huurders en kopers zich bevinden. 'Zo heeft een koper ook met andere kosten te maken en zijn de woonlasten van een koper niet gelijk over de hele woonduur in een woning en is er geen rekening gehouden met het risico dat een koper loopt als de woning bijvoorbeeld verkocht moet worden tijdens een economische crisis.' 

Lees verder

Kan straks half Nederland aan de sociale huurwoning?

Huishoudens die meer dan €36.798 verdienen zijn zo goed als kansloos op de sociale huurmarkt. Bij driemaal modaal lukt het nog wel om ergens een koopflatje te vinden, maar wie iets boven die inkomensgrens verdient is overgeleverd aan het middensegment (€710-1.000 huur). Twee problemen. 1) Volgens politici en gemeenten zijn er te weinig woningen in dit segment. Hierdoor blijven een hoop mensen scheefwonen in een sociale keet. 2) Veel huishoudens hebben helemaal geen zin om de helft van hun besteedbare inkomen aan een 'goedkope' huurwoning te besteden. Een mogelijke oplossing is het oprekken van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Daarvan zei de Nederlandse regering lange tijd: mag niet van Europa, want die bepaalt de inkomensgrens. Achterliggende gedachte in het kort: woningcorporaties krijgen geld van de overheid. Het is niet de bedoeling dat ze met deze staatssteun betrekkelijk rijke gezinnen gaan huisvesten, want dat kunnen pandjesprinsen ook wel. Afgelopen week oordeelde het Europees Gerechtshof (uitspraak-pdf) echter dat Europa weliswaar mag vragen om de doelgroep voor sociale huurwoningen in te perken, maar dat Nederlandje zelf mag weten hoe ze de inkomensgrens invult. Een hogere inkomensgrens mag. Verschillende grenzen hanteren afhankelijk van de grootte van het huishouden mag ook. Een juichende Woonbond geeft het voorbeeld dat een stel met 1 kind in Parijs met een gezamenlijk inkomen van €72.000 ook sociaal mag huren. De SP wil nu van woonminister Kajsa Ollongren weten of de Nederlandse regering al die tijd ten onrechte naar Europa heeft gewezen en of de inkomensgrenzen nu opgeschroefd gaan worden. Een optie is om de tijdelijke verhoging van €41.056 (voor 10% van de vrijgekomen woningen) permanent/breder te maken. Of de hele boel gaat in hoger beroep naar het Europees Hof. Kan ook. Is het voor de SP en de grootstedelijke zusters en leraren sowieso te hopen dat Ollongren ondertussen van gedachte is veranderd

Linktip: Energie vergelijken