7 topics
#spaarhypotheek

Banken mogen een hogere rente vragen voor de spaarhypotheek

Er komen vandaag twee ministers aan te pas om uit te leggen dat banken niks verkeerds doen met hun rentebeleid ten aanzien van spaarhypotheken. Zoals u weet moeten huizenbezitters met een spaarhypotheek bij bijvoorbeeld de ING momenteel tot wel 0,85%-punt meer rente aftikken dan huizenbezitters met een annuïteitenhypotheek. Dat is vervelend bij een verlenging van de rentevastperiode en een stukje discriminatie waar PvdA-Kamerlid Henk Nijboer zich bijzonder druk over maakt (iets met klantbelang en dat banken alleen denken aan hun eigen belang). Naar schatting van de Consumentenbond kan het nadeel voor huizenbezitters oplopen tot €51.000 bij een hypotheek van drie ton. Woonminister Kajsa Ollongren en minfin Wopke Hoekstra laten weten de berichten hierover te kennen, maar leggen ook uit dat er niet heel veel aan de hand is. Want a) meer rente betalen is nooit leuk, maar de mensen mogen dan wel meer hypotheekrente in aftrek brengen waardoor het belastbaar inkomen daalt. Bovendien zit aan een spaarhypotheek een spaarrekening gekoppeld, daar krijgen de mensen een hogere rente over vergoed, dus hoeft er minder premie te worden betaald en per saldo kunnen de maandlasten daarom lager uitpakken. Een eerdere klacht juist over de lage rente die leidt tot hogere maandlasten voor de spaarhypotheek las u dan ook hier. b) Banken lopen bij de funding van een spaarhypotheek tegen hogere kosten aan dan bij de funding van bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. En die hogere kosten mogen ze doorberekenen aan de klant. En c) dat de belastingbetaler opdraait voor deze constructie (meer hypotheekrenteaftrek) kan best wezen, maar niet bekend is hoe groot dat nadeel is. Bovendien mogen woonstarters geen spaarhypotheken meer afsluiten (sinds 2013 alleen annuïtair of lineair om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek), dus het fenomeen sterft vanzelf uit. En met deze antwoorden moeten we het doen, ons achterlatend met de immer knagende vraag waarom het ministerie van Financiën in de vorige eeuw heeft toegestaan dat de spaarhypotheek hypotheekrenteaftrek oplevert.

Foto: LISSE - Velden met narcissen in bloei. ANP ROBIN UTRECHT 

Te paard! Banken helpen de spaarhypotheek om zeep

Het zit de ouderwetse spaarhypotheek niet mee. Sowieso wordt die steeds minder populair, want afbouw van de hypotheekrenteaftrek en lage hypotheekrente. En dan helpt het allemaal niet mee als banken een fors hogere opslag rekenen aan klanten die hun spaarhypotheek (stukje uitleg) willen verlengen. Eerder las u alhier dat men bij ING voor een nieuwe rentevasteperiode van twintig jaar maar liefst 0,85% meer kwijt is. Voor Rabobank schommelt dat gemiddeld rond de 0,35%. Dat zijn nogal bedragen. Die gelden overigens niet voor niet-banken. Dat doen de grootbanken, zo stellen ze, omdat ze spaarhypotheken als een soort aflossingsvrije hypotheek zien waarbij niet wordt afgelost en daar lopen ze de nodige risico's op. Bovendien bouwen klanten bij een hogere rente juist meer vermogen op en daarom is die opslag per definitie helemaal niet ongunstig, zeggen ze. Maar voor mensen die al een spaarhypotheek hebben is dat natuurlijk wel zo. De Consumentenbond is zo onderhand wel klaar met dat aloude bancaire betoog en komt nu in actie tegen de renteopslagen. Het is volgens de bond tijd dat de Autoriteit Financiële Markten hier eens uitspraak over gaat doen omdat het allemaal weinig van doen heeft met een eensporig rentebeleid. Zijn wij heel benieuwd in hoeverre dit tot een klein blafje van onze financiële waakhond gaat zorgen. Houd uw verwachtingen verstandigerwijs echter vooral laag.

Doorstromers nemen afscheid van hun spaarhypotheek

Het is zo ongeveer de voordeligste hypotheek die er is, nochtans zetten de doorstromende huizenkopers hem bij het grofvuil: de spaarhypotheek. Sinds 2013 kunnen starters op de woningmarkt kiezen tussen een lineaire hypotheek (kiest bijna niemand) en een annuïteitenhypotheek. Andere vormen dan deze twee leveren geen hypotheekrenteaftrek op. Mensen die voor 2013 een huis kochten hebben meestal een spaarhypotheek. Bij een verhuizing mag de spaarhypotheek worden 'meegenomen', wat neerkomt op behoud van alle fiscale voordelen (spaarpolis of spaarrekening onbelast, hypotheekrente over de gehele hypotheek gedurende de hele looptijd aftrekbaar). Maar mensen kiezen dus tegenwoordig liever voor duurdere varianten als de aflossingsvrije hypotheek of de annuïteitenhypotheek. En dat zeggen wij niet, maar zegt de Hypotheekshop vandaag. De shop baseert zich helaas niet op paalharde cijfers, maar wel op wat de adviseurs in hun hypotheekkantoortjes zien gebeuren. Spaarhypotheken, legt de Hypotheekshop uit, worden sowieso minder aantrekkelijk. De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd en de hypotheekrente is natuurlijk laag. Gezinnen met jonge kinderen laten mede daarom de spaarpolis na verhuizing liever vallen. Dan wordt de hypotheek een aflossingsvrije hypotheek en een stuk goedkoper (op de korte termijn). Als de kinderen de deur uit zijn, dan is er weer geld om af te lossen. Daarnaast gebruiken de mensen de afkoopwaarde van de spaarpolis/spaarrekening om een nieuw huis van te betalen. Na afkoop is de hypotheek lager waardoor de maandlasten lager uitvallen. Wat de Hypotheekshop niet noemt is dat banken de spaarhypotheek zelf om zeep aan het helpen te zijn door forse opslagen te rekenen voor de spaarhypotheek, maar dat komt wellicht omdat concurrent Van Bruggen Adviesgroep vorige maand met dat nieuws aan de haal ging.

Grootbanken pakken fors op spaar- en aflossingsvrije hypotheken

Wie zijn bestaande spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek tegen een lagere rente wil vastzetten kan beter wegblijven bij de drie grootbanken. Die rekenen volgens de roze geldbode op gezag van hypotheekadviseur Van Bruggen de laatste jaren fors meer voor deze hypotheekvormen dan voor andere vormen. Bestaande en nieuwe klanten moeten gelijk worden behandeld, maar het wetboekje verbiedt dan weer geen rente-opslag. Zo kan het dat je bij ING voor 20 jaar vast inmiddels 0,85% meer rente aftikt bij spaar/aflossingsvrij dan bij annuïteit/lineair. ABN/Rabo brengen een half procentje meer in rekening, terwijl verzekeraars en andere partijen met een kleine of nul opslag rekenen. Wie gehecht is aan zijn aflossingsvrije hypotheek kan volgens Van Bruggen beter met een grote boog om de bekende drie banken. Die laatste geven aan de rente-opslag in uw belang te hanteren. Anders kiest u weer voor een hypotheekvorm waarbij niet wordt afgelost en gaat u straks niet aflossingsblij door het leven. Komt bij dat banken een hoger risico lopen op hypotheken waarop niet wordt afgelost en daarom moet men onder de nakende strengere bankenregels meer kapitaal aanhouden. Maar vanwaro hanteren de banken zo'n forse opslag voor de spaarhypotheek? Men bouwt een spaarpotje op waarmee de hypotheek aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Bij een aflossingsvrije hypotheek is zo'n automatisch opgebouwd potje er niet (en naar een beloning voor een gevuld spaarpotje in de vorm van een lagere risico-opslag kunt u doorgaans fluiten). Desalniettemin ziet ING dezelfde risico's, omdat het vergelijkt met annuitaïre/lineaire leningen en niet met aflossingsvrije hypotheken. 'Spaarhypotheken zijn ook hypotheken waar niet op wordt afgelost, net als aflossingsvrije hypotheken. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek vindt de aflossing plaats via de opgebouwde spaarwaarde.' Tsja. 

Nog meer gehannes met spaarhypotheken. Banken blijven meten met twee maten

Hoe hoger de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning, hoe meer opslagen de bank gooit op het rentepercentage. Logisch natuurlijk, want de bank loopt meer risico. Maar hoe zit dat bij de spaarhypotheek? Van de AFM moet een bank bij een renteverlenging rekening houden met de opgebouwde waarde in de bijbehorende spaarverzekering. Dus krijg je: hypotheeklening min spaarsaldo en dan die uitkomst delen op de waarde van de woning. Maar een aantal banken weigert naar de AFM te luisteren. Die negeren de waarde in de polis en doen de math door enkel de schuld te delen door de waarde van de woning. Dus valt de hypotheekklant in een hogere tariefklasse met dito hogere hypotheekrente. Tot overmaat van ramp keurt ons favoriete klachteninstituut voor de financiële dienstverlening Kifid vandaag deze klantonvriendelijke wiskunde andermaal goed. Van het klachteninstituut hoeft Bank of Scotland de waarde van een bij Reaal verpande spaarverzekering niet mee te tellen. Dat staat namelijk in de hypotheekvoorwaarden noch in de wet. De mogelijkheid dat deze bepaling geheel tegen de redelijkheid en billijkheid indruist en de wet eigenlijk wel zegt dat BoSje hier fout zit, gaat er bij het Kifid niet in. Met een bedroevende onderbouwing: in de uitspraak verwijst Kifid naar een eerdere ABN-spaarhypotheekzaak. Die ABN-zaak werd weer onderbouwd met een verwijzing naar een andere zaak. Alleen en daar komt-ie: die zaak ging over een beleggingshypotheek. Dat is nogal wat anders, Kifidje! Vragen wij ons twee dingen af: a) hoe groot mag de onkunde van de mensen in de geschillencommissie wezen en b) wanneer gaat de AFM nu eindelijk eens ingrijpen. Na het breekje daarover nog wat opmerkingen.

Lees verder

Nu dit weer. Half Nederland valt om door te dure spaarhypotheek

U kent de spaarhypotheek: de rente die u betaalt over de hypotheekschuld is qua percentage even hoog als de rente die u ontvangt over het spaartegoed waarmee aan het eind van de looptijd de schuld wordt afgelost. De maandlast bestaat daarmee uit rente, spaarpremie* en natuurlijk een stukje teruggaaf in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Van alle hypotheekvormen is de spaarhypotheek gelegaliseerde diefstal superieur: maximale hypotheekrenteaftrek, een gegarandeerd rendement en goedkoper kunt u het qua maandlast niet krijgen (tenzij u niets aflost, maar dan brengt de aflossingsvrije hypotheek de kater zelf later en zie ook *). Toch gaan er met die spaarhypotheek veel dingen mis, zo waarschuwt de Hypotheekshop vandaag en dat is de schuld van de banken. Die verstrekken in veel gevallen desinformatie. De zaak is als volgt: spaarhypotheken werden tien jaar geleden massaal afgesloten. De rente stond fijn hoog en dan zijn weliswaar de rentelasten hoog, maar de spaarpremie is laag en de hypotheekrenteaftrek is weer hoog. Dus de Belastingdienst betaalt flink mee. En nu moeten veel mensen kiezen voor een nieuwe rentevastperiode. De rente staat histeurisch laag, dus zijn de rentelasten weliswaar laag, maar dan is de hypotheekrenteaftrek ook laag. En de spaarpremie is daarentegen torenhoog (maar daarover krijgt u niks terug van de Belastingdienst). Al met al kunnen de netto-maandlasten 'een paar honderd euro hoger' uitpakken na een renteverlenging. 'Omdat geldverstrekkers bij verlenging echter alleen de nieuwe rentestanden doorgeven, maar niet de bijbehorende premies' zijn onwetende hypotheekslaven de sjaak, schrijft de Hypotheekshop. Banken verwijzen vaak naar 'systeemtechnische beperkingen als oorzaak voor het ontbreken van de hoogte van de premie', maar dat zou anno 2018 natuurlijk niet meer mogen te moeten te kunnen. Op berekenhet.nl maakt u zelf het sommetje indien relevant. Gaan wij wachten op de parlementariër die hypotheekminister Kajsa Ollongren oproept iets aan de ict van banken te doen.

*het spaargedeelte kan in de vorm van een verzekering inclusief overlijdensrisicoverzekering. Bij nieuwere vormen gaat het geld naar een geblokkeerde spaarrekening en moet daarnaast eventueel nog een losse overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten. Over de waarde in de spaarpot betaalt men geen spaartaks. Bij hypotheken die in vergelijking tot de woz-waarde laag zijn, kan de annuïteitenhypotheek qua maandlast goedkoper uitvallen.

Foto:  DEN HAAG - De nieuwe fractievoorzitter Rob Jetten na afloop van een fractievergadering van D66 waar over de opvolging van scheidend fractievoorzitter Alexander Pechtold wordt gesproken. ANP BART MAAT 

DK Kamervragenservice! Spaarpolis verzekeraar ongedekt

Daar zijn we weer met DasKapital Kamervragenservice. Vandaag behandelen we de vragen van het lid Henk Nijboer, de financieel 'specialist' van de PvdA. Dat alles naar aanleiding van een bericht in De Telegraaf, waaruit blijkt dat mensen met een spaarhypotheek bij een verzekeraar meer risico lopen dan mensen met een spaarhypotheek bij een bank. De vragen zijn gesteld aan de minister van Financiën. Aangezien Kamervragen gemiddeld 3.750 euro per vraag kosten zijn we wederom graag bereid de overheid wat geld te besparen. Terzijde: Nijboer kan voor de antwoorden ook op Google 'spaarhypotheek' en 'depositogarantiestelsel' intikken. Dit is weer zo'n opzichtige truc van Henk om straks bij avrotrosradar te kunnen roepen dat hij Kamervragen!1!!! heeft gesteld over risicovolle hypotheken. Sneu! De info uit de eerste twee zoekresultaten vindt u nagenoeg CTRL+C/CTRL+V terug onder de vragen.

kamervragengroot.png

Lees verder
Linktip: Energie vergelijken