42 topics
#hypotheek

HELP! Starter met modaal inkomen zonder veel spaargeld is hypotheekmelaatse

Schakelen we nu door naar brekend nieuws uit de woningmarkt. Als u niet veel geld verdient en op een dure plek wilt wonen dan wordt het lastig een huis te kopen. Zeker als u geen zakje spaargeld heeft. Totaal niet verrassend inderdaad, maar wat dit in de praktijk betekent hebben ze bij Independer voor u schitterend in beeld gebracht in een aantal local focus-kaartjes. Een alleenwonende starter met een modaal inkomen (€36.000) moet voor de aankoop van een huisje van 60m2, gemiddeld €22.590 spaargeld meenemen, bovenop de maximale hypotheeklening die de bank verstrekt. Omdat de maximale hypotheeklening  is teruggeschroefd naar 100% van de waarde van het koophuis, is er vaak meer geld nodig om bijkomende notaris- en taxatiekosten te kunnen betalen alsook de overdrachtsbelasting. De arme stakkers starters hebben het nakijken, vooral in de provincie Utrecht. 'Door de gespannen huizenmarkt stijgen de gemiddelde vierkante meterprijzen snel in grote delen van Nederland. De regionale verschillen zijn hierdoor ook enorm. In de provincie Utrecht heeft een starter de minst gunstige vooruitzichten op de woningmarkt. Van alle 26 gemeenten zijn er ‘slechts’ 6 gemeenten waar een starter – met €20.000 eigen geld – goede kans maakt op een woning van 60m2.' Die zes gemeenten zijn Montfoort, Lopik, Wijk bij Duurstede, Nieuwegein, Vianen en Veenendaal. Met je volle verstand in een appartementje in het centrum van Nieuwegein gaan zitten met een maximale lening en €20k spaargeld. Mooi dat mensen bereid zijn dat te doen, hulde daarvoor. Verder blijft het verhaal duidelijk en hetzelfde. Als de huizenprijzen, ltv-ratio's en gebrek aan eigen vermogen of een weinig realistische gewenste huizenlocatie of combinaties hiervan de kans op een huis verkleinen, dan kun je als starter een paar dingen doen. Meer sparen, hopen op drastisch dalende huizenprijzen of stijgende ltv-ratio's (succes) of op funda zoeken naar huizen in de door Independer geelgekleurde regio's. Of aanpappen met een rijke buitenlander natuurlijk. 

Hypotheekadvies zonder rekening te houden met hypotheekrenteaftrek? Kifid vindt het best

Bij het klachteninstituut voor de financiële dienstverlening Kifid zijn ze af en toe de draad een beetje kwijt zijn. Daar tikken we wel vaker over en vandaag weer, want vreemde zaak, want foute hypotheekadviseur, want lees maar mee. Een vrouw heeft een huis op het oog en vraagt haar hypotheekadviseur om door te rekenen of de aankoop daarvan mogelijk is. Helaas blijkt het huis te duur. De adviseur rekent tijdens dezelfde afspraak voor dat het oversluiten van haar huidige hypotheek bijzonder voordelig is. Dus sluit de klant de hypotheek over, en wel naar een nieuwe rentevastperiode van tien jaar. De boeterente bedraagt €20.248,78, de factuur van de adviseur €2.495. Best een goede deal want de klant kijkt na oversluiten aan tegen een maandlast die €302,68 in de maand lager ligt dan de huidige maandlast. Dus dat betekent €302,68 x 12 maanden x 10 jaar = €36.321,60 besparen. Binnen 75 maanden heeft zij daarmee de boeterente en advieskosten terugverdiend.

Lees verder

Hypotheekrente vooruitbetalen bij uw bank? Vergeet het

Het is een handige truc om de belastingaangifte iets draaglijker te maken. Betaalt u aan het einde van het jaar maximaal zes maanden hypotheekrente vooruit, dan kunt u meer rente van uw inkomen aftrekken en dat betekent dus minder belasting afdragen. Dat is met name handig als u goed verdient want het maximale aftrektarief wordt geleidelijk afgebouwd. Deze belastingweg levert eveneens een klein beetje minder woede over het betalen van vermogensrendementsheffing op. Er is alleen één probleem: uw huisbank heeft geen zin om aan dit feestje mee te werken. En het financieel klachteninstituut Kifid zei eerder nog dat de bank verplicht is om vooruitbetaalde hypotheekrente te accepteren, maar kwam daar op terug. Het instituut drukte onlangs nogmaals in deze zwerende consumentenwond in een zaak rondom een huizenbezitter die sinds 2017 een hypotheek bij ING heeft. In het verleden stond de bank het vooruitbetalen van hypotheekrente gewoon toe, maar heeft 'op enig moment' het beleid gewijzigd en weigert daarom het verzoek van de consument om vervroegd af te tikken. Daardoor kan hij fluiten naar een belastingvoordeel van €850. Het Kifid is echter duidelijk (bindende uitspraak-pdf): in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst en het staat ING vrij om van koers te wijzigen 'mits zij dit doet binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid'. Voorts zijn ING en de klant gewoon overeengekomen om maandelijks hypotheekrente te betalen. En jawel, deze weigering kan volgens het Kifid 'de klantvriendelijkheid van de Bank juist ten goede komen'. Een vooruitbetaling leidt bij de bank namelijk tot 'handmatige acties die veel tijd in beslag nemen en foutgevoelig zijn' en automatisering is een groot goed. Tot zover dit ietwat sombere woningmarktbericht, gelukkig blijft de hypotheekrente zelf zeker tot 2020 stabiel volgens de rente-experts van De Hypotheker. En er is niets wat het Kifid daar aan kan doen.

Record. Hypotheek oversluiten is retepopulair

Het is weer eens tijd om de huizenmarkt in verband te brengen met de term record. In 2018 lag de totale hypotheekomzet in ons land op een mooie €106 miljard, melden de consultants van IG&H. Dat komt niet door het aantal verstrekte hypotheken, dat met 2,1% daalde - en dat is voor het eerst sinds de kredietcrisis - naar 346.000. Natuurlijk waren starters het bokje (-12% naar 90.000) en ook de doorstromer zit nu in de hoek waar de klappen vallen (-8% naar 158.000). Het zijn de oversluiters die de dag redden. Die groep groeide van 78.000 naar 96.000 (+23%) en dat is een cijfer dat we nog niet eerder zagen. Dat komt, zo zegt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep* tegen het FD, omdat er veel hypotheken met tienjaarsrentes daterende uit 2006 en 2008 afliepen. En daarbij is de hypotheekrente al een tijdje histeurisch laag, dus lagere maandlasten in het verschiet. Het zijn overigens de grootbanken die nog immer dominant zijn op de oversluitmarkt (65% vorig kwartaal). Afijn, hartstikke mooi dat meer mensen profiteren van die lage rente, maar dat zouden er nog veel meer kunnen zijn als er niet zoiets als de boeterente bestond. Oftewel, het bedrag waar banken naar kunnen fluiten als ze u een lagere rente voorschotelen. Helaas moesten we u vorig jaar al melden dat de jacht op de boeterente (lees die hele serie) is gestaakt. Wél nam de Tweede Kamer in december een CDA-motie aan om banken jaarlijks 10-20% van een totale hypotheek om te laten zetten naar een eventuele lagere hypotheekrente (uitleg). Concreet gaat minFin Wopke Hoekstra dit 'agenderen' bij de maatwerktafel hypotheekverlening en dus is het nog maar even zien wat de bankensector hiervan vindt. Sluiten we desalniettemin af met een troost: die hypotheekrente blijft nog wel even laag.

*Inderdaad, dat zijn de mensen die vandaag al een 1 april-grap aankondigen over een Chinese bank die via hen 1%-punt lagere hypotheekrentes gaat aanbieden.

De geen gezeur-hypotheek komt er niet, want te risicovol

Het is niet verantwoord om aanvullend een bagatelvoorziening in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet op te nemen omdat, zo schreven minfin Wopke Hoekstra en woonmin Kasja Ollongren gisteren, de woningwaarde geen inzicht biedt in het inkomen of de hypotheeklasten van de consument, terwijl inzicht hierin nodig is om te bepalen of de consument de lasten kan dragen. En met die mooie zin bezegelen onze ministers het lot van de geen gezeur-hypotheek. Sluiten we af met twee dingen. Die bagatelvoorziening zou moeten voorkomen dat mensen met een onzeker inkomen een peperduur maatwerkadvies bij hun bank moeten inwinnen voor een lullig klein hypotheekje (bijvoorbeeld als ze die iets willen ophogen voor een verbouwing). Over de geen gezeur-hypotheek tikten we begin februari hier: 'er zou een toetsingsvrije voet moeten komen van indicatief €200-€300 per maand (of 30% van de woz-waarde en zie verder de berekening boven), te bepalen door het Nibud, voor mensen met een koopwoning en een kleine hypotheek. Voor een dergelijk bedrag aan maandelijkse woonlasten is namelijk geen redelijk alternatief voorhanden – ook niet in de sociale sector - terwijl het in bijna alle gevallen gaat om een maandlast die de klant al jarenlang heeft betaald. Het aanpassen van de regelgeving op dit punt zal consumenten onnodige kosten en onzekerheid besparen'. Maar goed, die geen gezeur-bepaling komt er dus niet, de bank zal voor deze mensen maatwerkadvies moeten blijven leveren en mogelijk kan er dan niks worden verbouwd. Dat vindt u jammer. Toen we in februari aan u vroegen of een bagatelvoorziening een goed idee was zei u namelijk overtuigend ja.

ABN Amro schoffeert onze piloten in Dubai. Geen expathypotheek meer

Vreselijk onrecht in het FD vandaag: 'ABN Amro zet Nederlandse expats buiten de deur', kopt het boven met als intro: 'Nadat ABN Amro eerder al de bankrekeningen van zijn klanten in het buitenland sloot, is het nu de beurt aan zijn hypotheekklanten. Het verkrijgen van een hypotheek voor Nederlandse expats die in het buitenland wonen wordt een stuk gecompliceerder.' Dat zorgt bij terugkomst naar Nederland voor verschrikkelijke problemen, meldt een hypotheekadviseur voor expats in genoemde krant. 'In Dubai en Qatar wonen bijvoorbeeld veel piloten, zij kunnen niet zonder meer een woning kopen in Nederland.' Een andere hypo-adviseur hekelt het paarse krokodil-beleid van de bank. 'Op papier klopt het beleid van de bank wellicht, maar het gezond verstand ontbreekt.' Want dit zijn toch hele nette mensen allemaal en die moet de bank juist te vriend houden anders raakt het zijn vermogende klanten straks kwijt. De boodschap van het verhaal lijkt daarom helder. De ABN Amro heeft totaal geen oog voor de belangen van de klant, kan alleen in hokjes denken. Maar zoals het FD vlak na de intro zelf ook meldt was de ABN Amro in ieder geval van de grootbanken DE ENIGE die deze expatservice nog verleende. En daarbij zegt een woordvoerder van de bank ook behoorlijk nuancerende dingen. 1. Hypotheekaanvragen voor expat-piloten, medewerkers van ambassades en dergelijke worden per individu bekeken. 2. Deze beslissing geldt uiteraard alleen voor nieuwe hypotheekaanvragen. 3. Er is een overgangsregeling voor expats die buiten de Europese Economische Ruimte (EER, lijstje) wonen en zich binnen zes maanden na de hypotheekaanvraag weer in Nederland willen vestigen. Woordvoerder: 'Het niet-ingezetenenbeleid blijft weliswaar van toepassing maar er vindt in dat geval voor bepaalde landen een tijdelijke risico-acceptatie plaats.' En met die ingezetenen uit de EER wordt de kern geraakt. Door de invoering van de Europese hypothekenrichtlijn Mortgage Credit Directive (link) is het voor expat-Nl'ers lastiger geworden om een hypotheek te krijgen in Nederland als zij inkomen ontvangen in een andere valuta dan de euro. 

Lees verder

Hypotheek aflossen met pensioen. Dat ziet er in cijfers zo uit

Afgelopen vrijdag kregen we dan eindelijk het tienpuntenplan te zien dat voor een totaalhervorming van het pensioenstelsel moet gaan zorgen. U las het kabinetsvoornemen dat eigenlijk uit acht punten bestaat eerder hier. We pakken daar vandaag de leukste gadget uit. Dat is het plan om hypotheek af te kunnen gaan lossen met pensioen. Zowel werkenden als gepensioneerden krijgen die mogelijkheid. Gepensioneerden kunnen ineens maximaal 10% van de waarde van hun pensioenaanspraken opnemen om daarmee de hypotheek af te lossen of de woning te verbouwen (voor traplift en zo). Werkenden kunnen 'een deel van de pensioenpremie' inzetten om de hypotheek af te lossen. Dat scheelt namelijk in de maandlasten. Daar moet overigens eerst nog wel onderzoek naar gedaan gaan worden, dus ga niet meteen met uw bank telefoneren. We hebben een kleine berekening gemaakt: stel dat gedurende vijf jaar de helft van de pensioenpremie voor hypotheekaflossing kan worden gebruikt, wat doet dan ongeveer voor de mensen? Hebben we over de duim berekend. Uitgangspunten; een starter op de woningmarkt heeft een 'standaard' pensioenregeling (dus eentje waarbij een uitkering wordt toegezegd). De hoogte van de annuïteitenhypotheek is telkens 4,5 keer het salaris. De hypotheekrente is 3%. Welk bedrag levert men straks in aan pensioen en wat scheelt dat nu voor de maandlasten? Klik hier voor GROOT MET TOELICHTING. Nog een opmerking: wanneer je de huidige leennormen laat zoals ze zijn, dan leveren die vrijvallende pensioenpremies geen hogere hypotheek op (en geen extra hogere huizenprijzen als het goed is).

Goed nieuws voor uw hypotheek. De rente duikelt weer eens historisch laag



Moeten wij aan de grafiek toevoegen dat de rente op tienjarige Nederlandse staatsleningen vandaag nog eens 20% verder naar beneden duikelt en rond de 0,3% noteert (actueel). Zo laag was de rente niet meer sinds 2016 (met in augustus van dat jaar de low op 0,03%). Eind 2016 rende een beetje huizenbezitter naar de bank om de rente lang vast te zetten wegens het stijgende-rente-gevaar en vielen hypotheekverstrekkers bijna om wegens de drukte. Daarom vandaag de vraag: wat nu weer te doen met de hypotheekrente? Hebben wij het antwoord niet op; ABN gelukkig wel.

Lees verder

De hypotheekschuldenberg daalt als een malle

In 1998 bedroeg de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens €262 miljard. Twintig jaar later staat de teller op €702 miljard. In absolute bedragen was de hypotheekschuld niet eerder zo hoog, schrijft het CBS vandaag. En ook: 'Dit is het zevende kwartaal op rij dat de hypotheekschuld toenam. Wel is de toename in het derde kwartaal de kleinste in deze periode'. Waarom het afgelopen kwartaal de stijging het kleinste was, vertelt het CBS niet. Wel dat in 2013 de hypotheekschuld in absolute bedragen nog daalde. In de nasleep van de GFC loste iedereen zijn onder-water-hypotheek af en kocht nauwelijks iemand een nieuwe woning. De aflossingen waren hoger dan de opnames. Tegenwoordig neemt de schuld alleen in relatieve zin af. In 2012 stond de hypotheekschuld op 105% van het bbp. Dit kwartaal zakken we naar de 92%. We kunnen schuld opnemen wat we willen, maar het bbp groeit al 18 kwartalen achter elkaar als kool. En dat is handig voor de schuldquote. We hebben, zoals u in bovenstaand plaatje ziet, nog wel even te gaan om net als in de 90s weer op de 50% uit te komen. Sluiten wij af met andere plaatjes.

Lees verder

Nou ja! U luistert niet en neemt uw aflossingsvrije hypotheek volledig mee naar nieuw huis

Grappig wel, gisteren hadden we een stukje over aflossingsvrije hypotheekjes en de lethargische houding van veel mensen die zo'n tikkende tijdbom-lening hebben afgesloten. Daarin stonden ook twee quizvragen waarvan één luidde als volgt: Mag een aflossingsvrije hypotheek altijd meegenomen worden bij een verhuizing? Het antwoord was B. Het mag, maar om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek mag de nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan 50% van de koopsom van uw nieuwe huis. Stel nou dat iemand een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten van €150.000 en verhuist naar een huis van €300.000, dan mag die hypotheek dus mee. Nu meldt Vereniging Eigen Huis dat liefst 90% van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek (analyse van bijna 142.000 hypotheekaanvragen van huiseigenaren die in 2017 en 2018 verhuisden) de oude aflossingsvrije hypotheek volledig meeneemt naar het nieuwe huis. Dat kan voor problemen zorgen. Nemen we het voorbeeld van hierboven. Als we er vanuit gaan dat de waarde van dat nieuwe huis gelijk blijft aan de koopsom, de bewoners inmiddels gepensioneerd zijn en het aflossingsvrije deel aan het einde van de looptijd nog altijd op €150.000 staat, gebeurt het volgende. De resterende hypotheek is €150.000, en het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. De kans is aanwezig dat de rente tegen die tijd is gestegen en de kans is groot dat door de persoonlijke omstandigheden van de bewoners de hypotheek niet verlengd wordt of een geldverstrekker een nieuwe hypotheek wil aanbieden. Dan is er naast een AOW-uitkering een flink aanvullend pensioen nodig. En dat is er niet altijd. Nou goed, omdat het blijkbaar aflossingsvrije hypothekenweek is, heeft ook de Hypotheekshop zich in de materie verdiept. Daar klinkt het wat positiever: 'Aanpak aflossingsvrij komt op gang' staat er, al volgen daarna veel kanttekeningen. 

Lees verder
Linktip: Energie vergelijken