46 topics
#huizenmarkt

Snel, koop een huis! De krapte op de woningmarkt wordt iets minder krap

'De NVM krapte-indicator komt uit op 3,9. Dat houdt in dat de woningzoekende kan kiezen uit 3,9 woningen: iets meer dan vorig kwartaal toen de krapte-indicator op 3,6 stond.' Mooi zinnetje uit een nieuwe analyse van makelaarsvereniging NVM over de woningmarkt in ons land. Ten opzichte van een jaar eerder is het aantal verkopen van bestaande woningen in het eerste kwartaal van dit jaar met 3,2% gedaald. Voor uw beeld: het laatste kwartaal van 2018 daalde het aantal verkopen nog met 8,1%. Het gevolg hiervan is dat de verkooptijden voor het eerst weer iets toenemen: vorig kwartaal was dat nog 39 dagen, nu 45. Daarbij moet wel worden aangetekend dat de gemiddelde verkooptijd nog steeds 9 dagen korter is dan een jaar geleden. 

Lees verder

Huizendrama in de polder. Niemand kan z'n vervelende ex uitkopen

Zucht. Het is ook nooit goed. Een paar jaar geleden werden we overstelpt met zielige verhalen van vinexmensjes die vastzaten in een slecht huwelijk, omdat hun vinexwoning onder water stond en ze deze uit angst voor een restschuld niet verkochten. Gelukkig bevinden we ons nu in een opgaande woningmarkt waardoor, en dan citeren we onszelf even, 'alleen in provincies waar de mensen moeilijk zijn te verstaan huizen nog financieel onder water staan.' Toch zijn we niet af van het gejeremieer van echtparen die in standaardnederlands ruziën. De vuurpijlende huizenprijzen zouden er toe leiden dat het te duur wordt om de ex-partner uit te kopen. 'Het valt ons de laatste maanden op dat deze situatie vaker voorkomt', aldus een meneer van De Hypotheekshop in De Telegraaf. Vaker wordt niet gekwantificeerd door de verder kwistig met grafiekjes strooiende hypotheekboeren, maar daar gaat het de Hypotheekshop niet om. Zij willen dat geldverstrekkers en het Waarborgfonds Eigen Woningen (in geval van NHG-hypotheken) ruimere leennormen gaan hanteren bij overwaarde. Nu is het zo dat bij een stukgelopen relatie met NHG-hypotheek er een beheerstoets wordt uitgevoerd. Dan wordt gekeken of het inkomen van de achterblijvende partner afdoende is om de hypotheeklasten te blijven dragen. Volgens de Hypotheekshop wordt dit middel alleen van stal gehaald als er een restschuld dreigt. Wanneer de hypotheek moet worden verhoogd om de ex-partner uit te kopen worden reguliere leennormen gehanteerd. Vinden ze bij De Hypotheekshop oneerlijk, want zielig voor kinderen en ouders die in de dolgedraaide woningmarkt alleen nog postzegel-appartementjes kunnen kopen. Dus moeten alle geldverstrekkers ruimere normen toestaan om gedwongen verhuizingen te voorkomen. Gek genoeg wordt dit nieuwe pleidooi van de ruime-leennormenlobby niet ondersteund door de banken. Zij herkennen de problematiek en doen al aan maatwerk. Maar dat betekent niet dat ze rücksichtlos ruimere normen willen hanteren. 'Het uitgangspunt blijft dat het financieel haalbaar is', aldus Rabo. Best logisch.

HELP! Starter met modaal inkomen zonder veel spaargeld is hypotheekmelaatse

Schakelen we nu door naar brekend nieuws uit de woningmarkt. Als u niet veel geld verdient en op een dure plek wilt wonen dan wordt het lastig een huis te kopen. Zeker als u geen zakje spaargeld heeft. Totaal niet verrassend inderdaad, maar wat dit in de praktijk betekent hebben ze bij Independer voor u schitterend in beeld gebracht in een aantal local focus-kaartjes. Een alleenwonende starter met een modaal inkomen (€36.000) moet voor de aankoop van een huisje van 60m2, gemiddeld €22.590 spaargeld meenemen, bovenop de maximale hypotheeklening die de bank verstrekt. Omdat de maximale hypotheeklening  is teruggeschroefd naar 100% van de waarde van het koophuis, is er vaak meer geld nodig om bijkomende notaris- en taxatiekosten te kunnen betalen alsook de overdrachtsbelasting. De arme stakkers starters hebben het nakijken, vooral in de provincie Utrecht. 'Door de gespannen huizenmarkt stijgen de gemiddelde vierkante meterprijzen snel in grote delen van Nederland. De regionale verschillen zijn hierdoor ook enorm. In de provincie Utrecht heeft een starter de minst gunstige vooruitzichten op de woningmarkt. Van alle 26 gemeenten zijn er ‘slechts’ 6 gemeenten waar een starter – met €20.000 eigen geld – goede kans maakt op een woning van 60m2.' Die zes gemeenten zijn Montfoort, Lopik, Wijk bij Duurstede, Nieuwegein, Vianen en Veenendaal. Met je volle verstand in een appartementje in het centrum van Nieuwegein gaan zitten met een maximale lening en €20k spaargeld. Mooi dat mensen bereid zijn dat te doen, hulde daarvoor. Verder blijft het verhaal duidelijk en hetzelfde. Als de huizenprijzen, ltv-ratio's en gebrek aan eigen vermogen of een weinig realistische gewenste huizenlocatie of combinaties hiervan de kans op een huis verkleinen, dan kun je als starter een paar dingen doen. Meer sparen, hopen op drastisch dalende huizenprijzen of stijgende ltv-ratio's (succes) of op funda zoeken naar huizen in de door Independer geelgekleurde regio's. Of aanpappen met een rijke buitenlander natuurlijk. 

Hysterische jaren van economische groei zijn voorbij: een huis kopen moet NOG lastiger

Het feest is voorbij, tijd om ons voor te bereiden op de mogelijk gure toekomst. Dat is zo'n beetje van de boodschap van DNB, die vandaag het jaarverslag presenteert. Voorziet DNB ook echt een recessie? Welnee. We hebben natuurlijk te maken brexitperikelen en handelsoorlogen, maar Knot wijst op het ronkende overschot waar de overheid mee kan pronken van 1,5% van het bbp, ofwel €11.348.000.000. 'De ervaring van de afgelopen veertig jaar leert dat in conjunctureel gunstige tijden een overschot nodig is, omdat het overheidstekort tussen piek en dal gemiddeld circa 3,5% van het bbp verslechtert.' DNB pleit bij monde van Knot daarom voor het aanhouden van een beperkt overschot zolang de goede tijden aanhouden. Zo moet -is ie weer- ons pensioenstelsel worden gemoderniseerd: 'Nederland hamert in Europa doorgaans op het doorvoeren van structurele hervormingen, maar hier ontbreekt eenzelfde voortvarendheid', klinkt het kritisch. Daarom zegt DNB: weg met de doorsneepremie, meer maatwerk in het beleggingsbeleid van de fondsen. En dan naar de woningmarkt. Daar moeten we teugels ook strakker aantrekken, onder meer door de hypotheekrenteaftrek verder terug te dringen. 'De huidige hypotheekrenteaftrek bevordert nog altijd schuldfinanciering boven de inbreng van eigen middelen. Ook bevordert de regeling eigen woningbezit minder sterk dan vaak gedacht, omdat de fiscale subsidie door de aanbodrestricties tot hogere huizenprijzen leidt en de bruto hypotheekrentes in ons land duidelijk hoger liggen dan gemiddeld in het eurogebied. Een deel van de fiscale subsidie komt dus terecht bij financiers, niet bij de huishoudens met hypothecaire leningen.' Daarnaast moeten de leennormen strenger, naar 90% van de waarde van het huis. Dat wordt sparen mensen, als u zich nog op die dekselse woningmarkt wenst te gaan begeven. Maar er staat natuurlijk nog veel meer moois in dat verslag. Als u bijvoorbeeld nog wilt weten wat men zegt over de aanpak van de aanpak van banken tegen witwassen (spoiler: die moet harder/strenger) of het monetaire beleid van de ECB (spoiler: dat moet worden genormaliseerd) rept u zich hier naar de hele jaarverslag-pdf. 

CPB: Laat gemeenten belasting harken om woningnood op te lossen

Bouwen, bouwen, bouwen klinkt als een logisch en simpel mantra om de huizencrisis te bezweren. Alleen is dat niet zo gemakkelijk, want er is nauwelijks bouwgrond op plekken waar de mensen willen wonen (=Randstad plus stedelijk Brabant). Gemeenten hebben nauwelijks belang bij woningbouw. Met de verkoop van grond in gemeentelijk bezit kan nog een aardig zakcentje worden verdiend. Landbouwgrond die door speculanten wordt opgekocht, opgedeeld en doorverkocht aan particuliere investeerders is daarentegen minder interessant om te herbestemmen. Opkopen en bouwrijp maken van die grond vinden gemeenten te duur. 'Blijkbaar vinden gemeenten dat niet meer van deze tijd: iets doen aan de woningnood zonder daar zelf fiks aan te verdienen', sombermansden we eerder. Bovendien worden nieuwe huizen doorgaans gebouwd voor mensen van buiten en die hebben geen invloed. Voor gemeenteraadsleden is het aantrekkelijker om hun oren te laten hangen naar huidige inwoners die klagen over heipalen, verpeste zichtlijnen en het verstorende effect van bouwen op de unieke flora bij dat ene slootje. Met als gevolg dat er alleen wat landschaphistorisch verantwoordelijke villa's in het groen worden geplakt. Normaal zou de provincie moeten ingrijpen, maar zoals u bij de recente provinciale verkiezingen heeft gezien houden die zich vooral bezig met immigratie en de strijd in Syrië. Het Centraal Planbureau komt daarom in een boekje onder de vuige titel 'Het bouwproces van nieuwe woningen' met keiharde woningmarktoplossingen. De meest in het oog springende: laat gemeenten in groeigebieden geld verdienen aan grond die ze niet bezitten via een planbatenheffing. Die belast het prijsverschil tussen bouwgrond en de grond na bestemmingswijziging. Om te voorkomen dat projectontwikkelaars hun verloren winst moeten doorberekenen, zouden gemeenten volgens het CPB minder eisen kunnen stellen. Bijvoorbeeld minder sociale huurwoningen (krijg je wel dit gelazer) of geen ondergrondse parkeergarages als er in de buurt van een treinstation wordt gebouwd. Andere kekke adviezen, zoals het vermijden van procyclisch beleid (doei verruimde schenkingsvrijstelling), vindt u in deze CPB-pdf. Wij zijn even weilanden opkopen

Revolutie! Duitsers willen referendum om vastgoedboeren te onteigenen

In Berlijn hebben ze, net als in Amsterdam en veel andere wereldsteden, last van een fikkende huizenmarkt. Sterker nog: in 2017 stegen de huizenprijzen nergens sneller dan in de Duitse hoofdstad. Een combinatie van hip(ster)heid, Airbnb en lage rentes trekt een hoop (buitenlandse) investeerders aan. Zij pompen na aanschaf de huren flink op zodat in Kreuzberg anno 2019 zelfs de hoge middenklasse amper kan bestaan. Volgens een onderzoek van de Humboldt Universiteit besteden huishoudens met een laag inkomen bijna 40 procent van hun inkomen aan de huur. Arme gezinnen knopen baantjes aan elkaar om het hoofd boven water te houden. Kinderen blijven hierdoor verstoken van voldoende ouderlijke aandacht, waardoor ze gevoeliger worden voor stress en psychosociale problemen. Dit leidt dan weer tot verminderde kansen op de carrièreladder en dat vergroot de maatschappelijke ongelijkheid. Zeggen wij niet, maar de erudiete Frankfurter Allgemeine wel (Bl€ndl€) en dan is het waar. Wil je deze realiteit veranderen, dan kun je natuurlijk naar Piketty grijpen (nooit lezen!) of voor het basisinkomen pleiten (nooit doen!), maar je kunt ook als Michael Prütz oproepen tot een nieuwe socialistische revolutie. Doelwit is de beursgenoteerde vastgoedbelegger Deutsche Wohnen. Deze bezit zo'n 110.000 woningen en dat kunnen er volgens de Duitse zestiger best een paar minder worden want 'we tenants of Berlin are under attack from greedy property companies that seek maximum profit with minimum effort.' Voormalig Trotskyist Prütz probeert steun te verzamelen voor een stadsreferendum waarin Berlijners zich kunnen uitspreken over het plan om 200.000 flats te 'socialiseren'. Hierbij beroept de Duitse zestiger op een halfdode letter uit de Duitse Grondwet (D, NL) die stelt dat grond, natuurlijke bronnen en productiemiddelen 'voor het doel van socialisatie' aan de gemeenschap kunnen toevallen. Volgens een polletje van een Duitse krant zou 55% van de Duitsers wel sympathie kunnen opbrengen voor onteigening, want vroeger was dat ook leuk. Denken wij dat onteigening enigszins kan botsen met Europees Recht en dat zo'n Venezolaans beleid niet niet bepaald reclame is richting (buitenlandse) investeerders. Geen wonder dat zelfs de sociaal-democratische Berlijnse burgemeester laat weten dat onteigening niet zijn 'way and kind of politics' zijn. Vanzelfsprekend juichen wij het hernieuwde socialistische elan wel toe, want zelfs op de Karl Marx Allee woedt een inmiddels guur kapitalistische wind. Dus, hup, PROLETARIER ALLER LÄNDER VEREINIGT EUCH!!!

Feest voor kleine speculanten! Amsterdam zet maximumprijs op nieuwe woningen

Het Amsterdamse college is vastberaden om de doorgesnoven hoofdstedelijke woningmarkt aan te pakken. Door de snel oplopende huurprijzen is het voor agenten, leraren en zusters onmogelijk iets te huren in Amsterdam. Met een druk op de noodknop kan de gemeenten de aanvangshuurprijzen in het middensegment (€720 tot ongeveer €1000) maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Nagelt men dat percentage op 3% dan mag een voormalig huisjesmelker voor een appartement van €400.000 niet meer dan €1000 huur vragen. Een idee dat, zoals we uitlegden, nogal ingrijpt op het idee van de vrije markt. Geen wonder dat particuliere beleggers gelijk dreigden dat ze niet dan niet meer durven te investeren in nieuwe middensegmentwoningen, omdat het rendement al tijdens het bouwen verdampt zou zijn. Gelukkig gaat VVD-Kamerlid van halve feiten Daniël Koerhuis zich ook bezighouden met lokale politiek en Ollongren vragen in te grijpen in Amsterdam. Afijn, de weerstand heeft in de Stopera allemaal weinig indruk gemaakt. Als je bijnaam toch al Stalingrad aan de Amstel luidt kun je net zo goed een stapje verder gaan. Dus kondigt SP-wethouder Laurens Ivens (Wonen) aan nieuwe koopwoningen in de middensector te onderwerpen aan een maximumprijs tussen de €175.000 en €297.000. Deze wordt vastgelegd in de erfpachtregels, want zo'n beetje iedere Amsterdamse woning staat op gemeentegrond. We vermoeden een stormloop op woningen die net iets minder dan drie ton kostten. Er komt namelijk geen antispeculatiebeding want 'niet effectief' en zielig voor mensen die scheiden kort na het betrekken van de nieuwbouwwoning. Wel komen er enkele beperkende maatregelen om pandjesprinsen dwars te zitten. De hut doorverkopen aan een bv'tje mag niet en (voor schandalig veel geld) verhuren evenmin. Lijkt ons dat laatste een uitdaging op handhavingsgebied, maar soit. Wachten we nu op jammerende vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars die aangeven met deze regels en stijgende bouwkosten niet kostendekkend te kunnen bouwen voor de bouwvakkers en verplegers van Ivens. Die zal daar schijt aan hebben want hij hoort 'nooit dat dalende bouwkosten leiden tot lagere prijzen'. 

Goed nieuws: de waarde van uw koophuis stijgt de komende twee jaar met 10%!

Nu u die kop gelezen hebt, volgen meteen de verplichte kanttekeningen. Allereerst gaat het natuurlijk om gemiddelden en kunt u zo'n stijging in Oude Pekela op uw buik schrijven. Ten tweede zijn dit voorspellingen uit het kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank, waar u zelf uw eigen waarde aan mag hechten. En ten derde zeggen ze helemaal niets nieuws in vergelijking met de ABN Amro begin dit jaar. Zoals we gisteren al aanhaalden, ging ook die bank uit van een stijging van de gemiddelde huizenprijs met 6% dit jaar en nog eens 4% in 2020, net als de Rabo nu. Die afvlakking werd, precies zoals in het rapport van Rabobank, geweten aan krimpend aanbod en diezelfde stijgende huizenprijzen, waardoor een koophuis voor meer mensen onbereikbaar wordt. In absolute getallen betekent dat in 2018 ongeveer 218.000 huizen zijn verkocht, en komt het aantal in de glazen bol van dit jaar op 205.000 verkopen en voor 2020 verwachten ze 195.000 verkopen. Dat is een daling van ruim 5% dit jaar en nog eens een krappe 5% het jaar erop. Wat zei de ABN Amro vraagt u? Hetzelfde! Toeval? Nee, want men maakt zo'n beetje gebruik van dezelfde statistieken om tot deze voorspellingen te komen. Wat heeft dit voor invloed op de sfeer op de woningmarkt? Dat heeft de Rabobank mooi in beeld gebracht in twee grafiekjes, die zich laten samenvatten als 'meh'. 

Is er dan nog iets dat dit onderzoek van eerder onderzoek onderscheidt? Misschien dan de gevolgen van het onder vuur liggende maar volgens het PBL en Wiebes prima doorgerekende Klimaatakkoord. Helaas zijn ze bij de Rabo niet zelf met de calculator in de weer gegaan, maar is er gekeken naar de meeste duurzame energielabels in gemeenten. Daar komt uit dat veel gemeenten nog lang niet in de buurt komen van de doelstellingen van 2030 uit het energieakkoord en voor 2050 uit het Klimaatakkoord. 'Wat het aantal labels betreft zit Pijnacker-Nootdorp in Zuid-Holland (...) het dichtst bij de doelstelling uit het Energieakkoord: liefst 38,5 procent van alle gelabelde huizen had in 2018 al label A. In heel Nederland gemiddeld is dat 13,4 procent, en in Zwijndrecht prijkt op slechts 4,5 procent van de energielabels de letter A.' Gefeliciteerd Pijnacker-Nootdorp, en boe! Zwijndrecht. Overigens komt men ook nog met de constatering dat de nieuwbouw-oudbouw ratio per gemeente invloed kan hebben op het aantal duurzame energielabels. JOH. Om de mensen te belonen die deze weinig verheffende tekst toch helemaal gelezen hebben, vertellen we u nu dat die 10% in de titel hierboven inderdaad niet klopt. Want: 1,06*1,04 = 1,1024. Dus 10,24% stijging na twee jaar ten opzichte van initiële waarde. Gefeliciteerd.

Lees verder

Amsterdamse huizenprijzen groeien harder dan u hebben kan

Voor de mensen die altijd trots zijn als ons land meetelt en ergens hooggenoteerd staat in een lijstje ongeacht waar het over gaat hebben we er weer eentje. Op de schaal van betaalbaarheid is onze hoofdstad (Amsterdam, red.) het hardst uit de bocht gevlogen, merkt consultancybureau Knight Frank op. Knight Frank vergeleek 32 wereldsteden en uit die steden blijkt dat in Mokum de betaalbaarheid het meest gedaald is. 'Amsterdam, Vancouver and Auckland saw real house prices outstrip real income growth by 59%, 46%, 32% respectively. This evident disparity between the two indicators is a clear contributing factor to these cities falling into the ‘least affordable’ quadrant.' Die 59% komt uit de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar gecorrigeerd voor inflatie met 63,6% zijn gestegen terwijl het inkomen maar 4,4% toenam (plaatje hieronder). Natuurlijk is alles relatief als je lonen en huizenprijzen tegenover elkaar zet en gaat het dan om lokaal betaalbaar. Met dat in gedachte kunt u beter in perspectief plaatsen dat de steden Stockholm en Mumbai samen in het lijstje van de redelijk betaalbare steden komen te staan. Of Dubai en Manila in de lijst allermeest betaalbaar. Maar goed, Amsterdam is dus relatief reteduur. Wist u nog niet he?

Lees verder

Babyboomers lachen zich rot op de woningmarkt, starter is hypotheek-melaatse

Stel u bent 60 plus, uw kinderen zijn het huis uit en de hypotheekrente is laag en de huizenprijzen schieten omhoog. Dan is het geen gek idee om uw huis te verkopen, kleiner te gaan wonen en de overwaarde in uw zak te steken. De NVM meldde eerder al dat het huizenaanbod, ook in duurdere regio's, weer wat is toegenomen. Dat kwam ook doordat men minder snel hapt op de records brekende vraagprijzen, maar ook simpelweg omdat er meer huizen te koop worden gezet. Dat komt daarom ook omdat de genoemde (bijna-)pensionado nu nog zijn slag wil slaan, voordat het economisch tij gaat keren en de overwaarde verdampt. Laat Hypotheken Data Netwerk (HDN) nou vandaag bevestigen dat het aandeel senioren van 60 plus in de doorstromers op de woningmarkt (3,6%) met 16,9% het grootste is. En dat ze doordat ze minder gedwongen zijn om in hun woonplaats te wonen, nóg meer kunnen profiteren van gunstigere huizenprijzen een stukje verderop. 'Uit de verkoop van hun huis nemen zij gemiddeld 50% overwaarde mee om hun nieuwe woning te financieren', meldt HDN. Of om krasloten te kopen of weg te zuipen natuurlijk. Goed, gaan we door naar de starter, die *verrassing* steeds meer wegblijft uit de markt. Het aandeel starters is in 2018 teruggelopen met 9,4%, lezen we, vanwege de gestegen huizenprijzen. 'Mede hierdoor was het voor starters lastig een geschikt koophuis te vinden die zij ook financieel rond konden krijgen.' Buiten dat daar niet die maar dat moet staan, terug naar wat hier nou precies staat. Starters op de woningmarkt kunnen bepaalde leningen niet krijgen omdat die leningen torenhoog zijn. Dat komt dus door de hoogte van die leningen en een gebrek aan (genoeg) spaargeld. Is dat erg? Nee dat is niet erg. Los van het feit dat onbetaalbaarheid relatief is en er binnen de verschillende leeftijdsgroepen ook grote verschillen zijn (je hebt starters van 25 maar ook van 50), is een hypotheek afsluiten altijd een risico. Als de huizenprijzen, ltv-ratio's en gebrek aan eigen vermogen of een weinig realistische huizenlocatie of combinaties hiervan roet in het eten gooien, dan houdt het gewoon op. Dan ga je (scheef)huren, schrapen, sparen en als er dan later nog steeds behoefte is naar een koophuis nog eens een poging wagen, en verder wat er in dit draadje gezegd wordt. Het is misschien niet eerlijk, maar dat is het nooit geweest.

Linktip: Energie vergelijken