40 topics
#huizenmarkt

Feest voor kleine speculanten! Amsterdam zet maximumprijs op nieuwe woningen

Het Amsterdamse college is vastberaden om de doorgesnoven hoofdstedelijke woningmarkt aan te pakken. Door de snel oplopende huurprijzen is het voor agenten, leraren en zusters onmogelijk iets te huren in Amsterdam. Met een druk op de noodknop kan de gemeenten de aanvangshuurprijzen in het middensegment (€720 tot ongeveer €1000) maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Nagelt men dat percentage op 3% dan mag een voormalig huisjesmelker voor een appartement van €400.000 niet meer dan €1000 huur vragen. Een idee dat, zoals we uitlegden, nogal ingrijpt op het idee van de vrije markt. Geen wonder dat particuliere beleggers gelijk dreigden dat ze niet dan niet meer durven te investeren in nieuwe middensegmentwoningen, omdat het rendement al tijdens het bouwen verdampt zou zijn. Gelukkig gaat VVD-Kamerlid van halve feiten Daniël Koerhuis zich ook bezighouden met lokale politiek en Ollongren vragen in te grijpen in Amsterdam. Afijn, de weerstand heeft in de Stopera allemaal weinig indruk gemaakt. Als je bijnaam toch al Stalingrad aan de Amstel luidt kun je net zo goed een stapje verder gaan. Dus kondigt SP-wethouder Laurens Ivens (Wonen) aan nieuwe koopwoningen in de middensector te onderwerpen aan een maximumprijs tussen de €175.000 en €297.000. Deze wordt vastgelegd in de erfpachtregels, want zo'n beetje iedere Amsterdamse woning staat op gemeentegrond. We vermoeden een stormloop op woningen die net iets minder dan drie ton kostten. Er komt namelijk geen antispeculatiebeding want 'niet effectief' en zielig voor mensen die scheiden kort na het betrekken van de nieuwbouwwoning. Wel komen er enkele beperkende maatregelen om pandjesprinsen dwars te zitten. De hut doorverkopen aan een bv'tje mag niet en (voor schandalig veel geld) verhuren evenmin. Lijkt ons dat laatste een uitdaging op handhavingsgebied, maar soit. Wachten we nu op jammerende vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars die aangeven met deze regels en stijgende bouwkosten niet kostendekkend te kunnen bouwen voor de bouwvakkers en verplegers van Ivens. Die zal daar schijt aan hebben want hij hoort 'nooit dat dalende bouwkosten leiden tot lagere prijzen'. 

Goed nieuws: de waarde van uw koophuis stijgt de komende twee jaar met 10%!

Nu u die kop gelezen hebt, volgen meteen de verplichte kanttekeningen. Allereerst gaat het natuurlijk om gemiddelden en kunt u zo'n stijging in Oude Pekela op uw buik schrijven. Ten tweede zijn dit voorspellingen uit het kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank, waar u zelf uw eigen waarde aan mag hechten. En ten derde zeggen ze helemaal niets nieuws in vergelijking met de ABN Amro begin dit jaar. Zoals we gisteren al aanhaalden, ging ook die bank uit van een stijging van de gemiddelde huizenprijs met 6% dit jaar en nog eens 4% in 2020, net als de Rabo nu. Die afvlakking werd, precies zoals in het rapport van Rabobank, geweten aan krimpend aanbod en diezelfde stijgende huizenprijzen, waardoor een koophuis voor meer mensen onbereikbaar wordt. In absolute getallen betekent dat in 2018 ongeveer 218.000 huizen zijn verkocht, en komt het aantal in de glazen bol van dit jaar op 205.000 verkopen en voor 2020 verwachten ze 195.000 verkopen. Dat is een daling van ruim 5% dit jaar en nog eens een krappe 5% het jaar erop. Wat zei de ABN Amro vraagt u? Hetzelfde! Toeval? Nee, want men maakt zo'n beetje gebruik van dezelfde statistieken om tot deze voorspellingen te komen. Wat heeft dit voor invloed op de sfeer op de woningmarkt? Dat heeft de Rabobank mooi in beeld gebracht in twee grafiekjes, die zich laten samenvatten als 'meh'. 

Is er dan nog iets dat dit onderzoek van eerder onderzoek onderscheidt? Misschien dan de gevolgen van het onder vuur liggende maar volgens het PBL en Wiebes prima doorgerekende Klimaatakkoord. Helaas zijn ze bij de Rabo niet zelf met de calculator in de weer gegaan, maar is er gekeken naar de meeste duurzame energielabels in gemeenten. Daar komt uit dat veel gemeenten nog lang niet in de buurt komen van de doelstellingen van 2030 uit het energieakkoord en voor 2050 uit het Klimaatakkoord. 'Wat het aantal labels betreft zit Pijnacker-Nootdorp in Zuid-Holland (...) het dichtst bij de doelstelling uit het Energieakkoord: liefst 38,5 procent van alle gelabelde huizen had in 2018 al label A. In heel Nederland gemiddeld is dat 13,4 procent, en in Zwijndrecht prijkt op slechts 4,5 procent van de energielabels de letter A.' Gefeliciteerd Pijnacker-Nootdorp, en boe! Zwijndrecht. Overigens komt men ook nog met de constatering dat de nieuwbouw-oudbouw ratio per gemeente invloed kan hebben op het aantal duurzame energielabels. JOH. Om de mensen te belonen die deze weinig verheffende tekst toch helemaal gelezen hebben, vertellen we u nu dat die 10% in de titel hierboven inderdaad niet klopt. Want: 1,06*1,04 = 1,1024. Dus 10,24% stijging na twee jaar ten opzichte van initiële waarde. Gefeliciteerd.

Lees verder

Amsterdamse huizenprijzen groeien harder dan u hebben kan

Voor de mensen die altijd trots zijn als ons land meetelt en ergens hooggenoteerd staat in een lijstje ongeacht waar het over gaat hebben we er weer eentje. Op de schaal van betaalbaarheid is onze hoofdstad (Amsterdam, red.) het hardst uit de bocht gevlogen, merkt consultancybureau Knight Frank op. Knight Frank vergeleek 32 wereldsteden en uit die steden blijkt dat in Mokum de betaalbaarheid het meest gedaald is. 'Amsterdam, Vancouver and Auckland saw real house prices outstrip real income growth by 59%, 46%, 32% respectively. This evident disparity between the two indicators is a clear contributing factor to these cities falling into the ‘least affordable’ quadrant.' Die 59% komt uit de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar gecorrigeerd voor inflatie met 63,6% zijn gestegen terwijl het inkomen maar 4,4% toenam (plaatje hieronder). Natuurlijk is alles relatief als je lonen en huizenprijzen tegenover elkaar zet en gaat het dan om lokaal betaalbaar. Met dat in gedachte kunt u beter in perspectief plaatsen dat de steden Stockholm en Mumbai samen in het lijstje van de redelijk betaalbare steden komen te staan. Of Dubai en Manila in de lijst allermeest betaalbaar. Maar goed, Amsterdam is dus relatief reteduur. Wist u nog niet he?

Lees verder

Babyboomers lachen zich rot op de woningmarkt, starter is hypotheek-melaatse

Stel u bent 60 plus, uw kinderen zijn het huis uit en de hypotheekrente is laag en de huizenprijzen schieten omhoog. Dan is het geen gek idee om uw huis te verkopen, kleiner te gaan wonen en de overwaarde in uw zak te steken. De NVM meldde eerder al dat het huizenaanbod, ook in duurdere regio's, weer wat is toegenomen. Dat kwam ook doordat men minder snel hapt op de records brekende vraagprijzen, maar ook simpelweg omdat er meer huizen te koop worden gezet. Dat komt daarom ook omdat de genoemde (bijna-)pensionado nu nog zijn slag wil slaan, voordat het economisch tij gaat keren en de overwaarde verdampt. Laat Hypotheken Data Netwerk (HDN) nou vandaag bevestigen dat het aandeel senioren van 60 plus in de doorstromers op de woningmarkt (3,6%) met 16,9% het grootste is. En dat ze doordat ze minder gedwongen zijn om in hun woonplaats te wonen, nóg meer kunnen profiteren van gunstigere huizenprijzen een stukje verderop. 'Uit de verkoop van hun huis nemen zij gemiddeld 50% overwaarde mee om hun nieuwe woning te financieren', meldt HDN. Of om krasloten te kopen of weg te zuipen natuurlijk. Goed, gaan we door naar de starter, die *verrassing* steeds meer wegblijft uit de markt. Het aandeel starters is in 2018 teruggelopen met 9,4%, lezen we, vanwege de gestegen huizenprijzen. 'Mede hierdoor was het voor starters lastig een geschikt koophuis te vinden die zij ook financieel rond konden krijgen.' Buiten dat daar niet die maar dat moet staan, terug naar wat hier nou precies staat. Starters op de woningmarkt kunnen bepaalde leningen niet krijgen omdat die leningen torenhoog zijn. Dat komt dus door de hoogte van die leningen en een gebrek aan (genoeg) spaargeld. Is dat erg? Nee dat is niet erg. Los van het feit dat onbetaalbaarheid relatief is en er binnen de verschillende leeftijdsgroepen ook grote verschillen zijn (je hebt starters van 25 maar ook van 50), is een hypotheek afsluiten altijd een risico. Als de huizenprijzen, ltv-ratio's en gebrek aan eigen vermogen of een weinig realistische huizenlocatie of combinaties hiervan roet in het eten gooien, dan houdt het gewoon op. Dan ga je (scheef)huren, schrapen, sparen en als er dan later nog steeds behoefte is naar een koophuis nog eens een poging wagen, en verder wat er in dit draadje gezegd wordt. Het is misschien niet eerlijk, maar dat is het nooit geweest.

Huizenprijs Nederland bereikt recordhoogte! Maar u weigert die te betalen

Bam! Hagelnieuw rapport van de NVM in uw aller broekje over de stand van zaken van de Nederlandse woningmarkt. Gaan we. De gemiddelde transactieprijs is in het vierde kwartaal van 2018 gestegen tot een recordniveau van €298.000. Daardoor zijn in een jaar tijd de transactieprijzen met liefst 10,3% gestegen. Daarbij werd 38% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht, en ook dat is een record. Net als voor wat betreft de huurprijs komt ook de uiterste mentale aanschafgrens voor koophuizen volgens de NVM steeds dichter in de buurt. 'We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen', zegt de NVM-vorzitter in het persbericht. Juist door die consumentenhakjes in het zand zijn de prijsstijgingen in stedelijke gebieden minder groot. De NVM ziet in het aanbod ook een afvlakking van de gemiddelde vierkantemeterprijs. In Q3 (pdf voor de liefhebber) steeg die nog met 9,4%, het afgelopen kwartaal was dat 8,6% ten opzichte van een jaar eerder, waardoor de landelijke m2-prijs op €2500 komt. Ook de stijging van de vraagprijs  nam wat af vergeleken met Q3: die ging 2 %-punt omlaag (plaatjes met opklik hieronder). 

Lees verder

Zijn rijkenenclaves het medicijn tegen de huizenmarktgekte?

Onder de klinkende kop 'Men zag ons vroeger als halve penoze' plaatst de Volkskrant een afscheidsinterview met Sven Heinen. Als voorman van de Makelaarsvereniging Amsterdam zag hij de hoofdstedelijke woningmarkt de afgelopen vijf jaar volstrekt krankjorum worden. Wie denkt dat dit prettig is voor het makelaarsgilde heeft het mis. Ooit mochten ze klanten helpen in hun zoektocht naar een woning die past bij hun nieuwe levensfase, maar nu word je als (aankoop)makelaar ingehuurd met de hoop dat je inside information hebt over de uitgebrachte biedingen. Heinen vindt dat zijn beroepsgroep niet moet 'ritselen en regelen', maar durft zijn er niet voor in het vuur te steken 'dat die woningverkopen allemaal zuiver en transparant plaatsvinden'. Dubieuze types hou je nou eenmaal in iedere beroepsgroep, zo ook bij de huizenbemiddelaars, wil hij maar zeggen. De Volkskrantkop slaat dan ook niet op publieke perceptie van de scooterbrigade, maar op de volgens Heinen verbeterde verhouding tussen Amsterdamse makelaars en politici. Sinds daar linkse partijen de dienst uitmaken in de Stopera gaan vastgoedbeleggers juichend over straat. De coalitie wil dat in de 22 Amsterdamse wijken ten minste 45% van de totale woningvoorraad uit sociale huur bestaat (uitgaande van alleen corporatiewoningen werd die grens in 2015 in negen wijken niet gehaald). Onder die grens mogen er geen woningen meer worden geliberaliseerd. Vastgoedbeleggers zien door het schaarse aanbod de prijzen van koopwoningen verder stijgen. Vandaro dat Heinen vindt dat woningcorporaties moet worden toegestaan om hun bezit op populaire plekken te liberaliseren. De linkse kliek moet zijn idealen over gemengde buurten aan de wilgen hangen. 'De tijd van sociale huur aan de Herengracht is wel voorbij. We hebben veel meer huizen nodig. Goede huizen, maar niet noodzakelijk op de allermooiste locaties.' Simpelmansen die ooit een grachtenpand van binnen willen beleven moeten schoonmaker worden of een tientje neerleggen voor het Anne Frank Huis. Verder dienen ze zich tevreden te stellen met een optrekje in Purmerend, Diemen, Almere of verder.

Lees verder

Huizen blijven duur: bouwdoelstellingen overheid worden ook in 2019 niet gehaald

Huizenmarktnieuws of eigenlijk opgewarmd nieuws van de ING vandaag. Daar heeft men nog eens gekeken naar de stand van zaken in de bouwsector. Daar gaat het zoals u weet niet zo lekker, door personeelstekorten en de levertijden van bouwmaterialen. 'In november 2018 gaf 28% van de bouwbedrijven aan dat de werkzaamheden werden belemmerd door personele problemen en 15% gaf aan materialen niet op tijd te ontvangen', vult ING aan. En dan is daar nog het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen dat stagneert. Dat aantal 'groeide in 2018 niet meer door gebrek aan bouwlocaties en capaciteit bij zowel gemeenten als ontwikkelaars om bouwplannen te ontwikkelen en goed te keuren'. Ook dat is een bekend verhaal, maar de bank gooit er ook nog even een schatting uit voor volgend jaar. 

Lees verder

JOH! 98,8% van de huizen in Wassenaar onbetaalbaar voor leraar

Weet u nog, dat mitsen en maren-rapport van JLL, waarin we konden lezen dat huren vaak voordeliger is dan kopen maar desalniettemin de 'betaalbaarheid' van koophuizen nog steeds op orde is? Vandaag komt huizenprijsrekenaar Calcasa met eenzelfde conclusie. 'De betaalbaarheid op basis van een aflossingsvrije hypotheek, berekend door de netto woonlasten te delen door het netto inkomen, is nog steeds goed: de gestegen woningwaarden worden gecompenseerd door de lage rente.' Calcasa meldt dat het percentage van het netto inkomen dat aan de woning wordt besteed, de afgelopen twee jaar gestegen is van 14,6% naar 15,8%. Aflossingsblije hypotheken ja, daar weet u alles van. Maar hoe zit het met annuïtair? Daar steeg het percentage van 30% naar 34%. Dat is best fiks, in twee jaar tijd, maar door de lage rente worden de gestegen huizenprijzen nog redelijk in toom gehouden aldus de taxateurs. Nou goed, hier werden de netto woonlasten door het netto inkomen gedeeld, maar hoe zit het met de verhouding woningwaarde / inkomen? Plaatje: 

Lees verder

Het is officieel. Gewone Nederlander kan geen huis meer kopen

Zoals u weet staat er in Nederland bijna geen huis meer te koop en wat te koop staat is voor Jan modaal onbetaalbaar. Dat laatste zeggen wij niet, maar vastgoedclub Dynamis wel. 'Op basis van de maximale hypothecaire lening van een modaal inkomen kan slechts een op de tien woningen in het aanbod worden gekocht'. Anders gezegd: 90% van de te koop staande huizen kan alleen door vermogende huishoudens, pandjesprinsen en andere buy-to-letters worden gekocht. De boel wordt rap onbereikbaarder voor Jan en Jenny Modaal, want in 2016 konden ze nog een kwart van het aanbod financieren. In 67 gemeenten kan een modaal huishouden geen enkel huis kopen. Spaargeld inbrengen vergroot uiteraard het aanbod, maar verwacht ook daar evenmin wonderen. Wie naast z'n modale inkomen €30.000 meebrengt kan potentieel 1 op de 6 te koop staande huizen financieren, maar moet wel bidden dat hij niet overboden wordt. Gevolg van dit alles: Nederlanders die de aankoop van een huis uitstellen en een herfstvakantie vol HYPOTHEEKPANIEK! Hypotheekadviseurs worden overlopen door huizenbezitters die de boel willen oversluiten uit angst voor oplopende rentes. De Volkskrant wil de adviseurs nog meer klandizie te bezorgen, want die raadt haar lezers aan hun hypotheek eens tegen het licht te houden. Mocht u daar allemaal geen zin in hebben, dan kunt ook gewoon verhuizen naar Swifterbant. Daar kunt u volgens dit bezuinigende gezinnetje gelukkig en goedkoop wonen. Speurneuzen naar andere niet-overspannen huizenmarkten kan middels regiorapporten bij voornoemde vastgoedboer.

Huizenmarkt vol op de rem: aantal woningverkopen daalt hysterisch

Ja, dat krijg je ervan natuurlijk. De huizenprijzen blijven stijgen, het aanbod groeit niet voldoende, dus dan neemt het aantal verkopen van huizen sterk af. En dus meldt het Kadaster vandaag dat er in september 2018 20,3% minder huizen zijn verkocht dan een jaar eerder. Overigens is de dalende trend iets zwakker als gekeken wordt per kwartaal. In het derde kwartaal dit jaar nam het aantal verkochte woningen af met 7,3% vergeleken met een jaar terug. Eenzelfde verhaal kan worden gezegd over het aantal afgesloten hypotheken in september 2018 ten opzichte van september 2017. Daar is sprake van een daling van 10,8%, maar in het derde kwartaal 2018 is dan weer een plusje van 2,1% te noteren. Nou goed, nog meer bevindingen dan. Vooral de jongste kopers van 25 tot 35 jaar haakten ten opzichte van september 2017 af: -23,8%. Daar zullen ongetwijfeld aangepaste LTV-ratio's, (prins Benno's die toch niet met een hogere OVB zijn te temmen) en stijgende huizenprijzen aan ten grondslag liggen. 65-plussers kochten weliswaar ook 14,5% minder, maar over het hele trimester is de daling slechts 1,1%, nuanceert het Kadaster. Verder is er dus he-le-maal niets nieuws onder de zon. Woningmarkt is krap, starters hebben het moeilijk en het is wachten op Kajsa Ollongren en haar uit mei dit jaar daterende Nationale Woonagenda die nu al weer wordt bekritiseerd en gedateerd wordt genoemd. We kunnen dus BOUWEN BOUWEN BOUWEN roepen, we kunnen gaan panikeren als we daar zin in hebben óf we kunnen ook wachten tot de huizenprijzen als vanzelf gaan dalen. Misschien gaat het aantal verkopen dan ook wel weer omhoog. Gebeurt in New York ook. 

Linktip: Energie vergelijken