13 topics
#boeterente

Record. Hypotheek oversluiten is retepopulair

Het is weer eens tijd om de huizenmarkt in verband te brengen met de term record. In 2018 lag de totale hypotheekomzet in ons land op een mooie €106 miljard, melden de consultants van IG&H. Dat komt niet door het aantal verstrekte hypotheken, dat met 2,1% daalde - en dat is voor het eerst sinds de kredietcrisis - naar 346.000. Natuurlijk waren starters het bokje (-12% naar 90.000) en ook de doorstromer zit nu in de hoek waar de klappen vallen (-8% naar 158.000). Het zijn de oversluiters die de dag redden. Die groep groeide van 78.000 naar 96.000 (+23%) en dat is een cijfer dat we nog niet eerder zagen. Dat komt, zo zegt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep* tegen het FD, omdat er veel hypotheken met tienjaarsrentes daterende uit 2006 en 2008 afliepen. En daarbij is de hypotheekrente al een tijdje histeurisch laag, dus lagere maandlasten in het verschiet. Het zijn overigens de grootbanken die nog immer dominant zijn op de oversluitmarkt (65% vorig kwartaal). Afijn, hartstikke mooi dat meer mensen profiteren van die lage rente, maar dat zouden er nog veel meer kunnen zijn als er niet zoiets als de boeterente bestond. Oftewel, het bedrag waar banken naar kunnen fluiten als ze u een lagere rente voorschotelen. Helaas moesten we u vorig jaar al melden dat de jacht op de boeterente (lees die hele serie) is gestaakt. Wél nam de Tweede Kamer in december een CDA-motie aan om banken jaarlijks 10-20% van een totale hypotheek om te laten zetten naar een eventuele lagere hypotheekrente (uitleg). Concreet gaat minFin Wopke Hoekstra dit 'agenderen' bij de maatwerktafel hypotheekverlening en dus is het nog maar even zien wat de bankensector hiervan vindt. Sluiten we desalniettemin af met een troost: die hypotheekrente blijft nog wel even laag.

*Inderdaad, dat zijn de mensen die vandaag al een 1 april-grap aankondigen over een Chinese bank die via hen 1%-punt lagere hypotheekrentes gaat aanbieden.

Dankzij het CDA gaat u eindelijk profiteren van de lage hypotheekrente

Het probleem heeft u hier al vele malen voorbij zien komen: de mensen die enige jaren geleden een hypotheek afsloten met een lange rentevastperiode hebben spijt. De hypotheekrente is immers als een dolle gedaald. Zo kostte een rente met een looptijd van 10 jaar in 2015 nog 4%, tegenwoordig iets boven de 2% (grafiek). Die hoge hypotheekrente omzetten naar een lage rente is doorgaans financieel zinloos, want dat levert een gruwelijke boeterente op. U vindt een complete uitleg van de gruwelijke boete hier; kort gezegd brengen banken het bedrag in rekening dat zij mislopen omdat u nog maar 2% rente betaalt in plaats van 4% (logisch, want de bank heeft dat geld ook moeten inkopen ergens. Wie zegt van ja maar banken creëren geld met een druk op de knop is af). Gelukkig hebben we weer nieuws te melden. U ziet de motie hierboven die waarschijnlijk aanstaande dinsdag in stemming wordt gebracht. Korte toelichting: banken zouden soort van automatisch jaarlijks 10% of 20% van de hypotheek moeten omzetten naar de actuele hypotheekrente (als die actuele rente lager is). Die 10% of 20% mag u nu ook al jaarlijks zonder boete aflossen, dus waarom dan niet als service de boel stukje bij beetje omgezet. Via deze constructie is dan heel Nederland binnen enkele jaren van zijn te hoge hypotheekrente af (toelichting met excel-voorbeeldje hier). U ziet ook dat het een gewijzigde motie betreft: de eerdere ingediende motie van soortgelijke strekking maakte er nogal een puinbakje van en werd finaal afgefakkeld door de minister. Deze keer sluiten CDA-Kamerleden Erik Ronnes en Pieter Omtzigt handig aan bij de praktijk. Verhef het doorrollen van de hypotheekrente net zoals Obvion, BNP en Lloyds doen tot standaardvoorwaarde van elke hypotheek bij iedere geldverstrekker. We gaan het zien of a) de motie door de rest van de Kamer wordt ondersteund en b) de minister via de maatwerktafel hypotheekverlening deze keer de banken wel weet te overtuigen. Spoiler: waarschijnlijk weer niet.

Eindelijk. Nieuwe regels voor middeling van hypotheekrente

De hypotheekrente staat historisch laag, maar niet iedereen profiteert daarvan. En dan hebben we het niet over huurders of mensen die nog bij hun moeder wonen, maar wel over woningeigenaren die de hypotheekrente in een nabij verleden voor lange tijd hebben vastgezet. Bijvoorbeeld in 2012 toen de 20-jaarsrente 5% deed. Tegenwoordig rekenen de banken gemiddeld 2,8% voor diezelfde rentevastperiode. Oversluiten heeft echter weinig zin, want dan brengt de bank u een torenhoge boeterente in rekening waarmee het voordeel van een lagere rente foetsie is. Wat mogelijkerwijs wel zin kan hebben is rentemiddeling. De bank kijkt naar de oude rente, de nieuwe rente en vervolgens wordt die boeterente als het ware over een nieuwe rentevastperiode van (bijvoorbeeld wederom) twintig jaar uitgesmeerd. Dus krijgt de klant de actuele rente plus middelingsopslag. Maar er zat nog een probleempje in de wetgeving. Voor boeterente bij oversluiten gelden Europese regels die de boeterente maximeren (de bank mag niet meer boeterente rekenen dan het financiële nadeel dat de bank ondervindt). Voor de uitgesmeerde boeterente bij middeling geldt dat maximum daarentegen niet, dus rare resultaten. En dat moest worden opgelost. Daarom lag er enige tijd geleden een wetsvoorstel op tafel waar de banken een rolberoerte van kregen. Bij oversluiten mag de klant gebruikmaken van het boetevrij af te lossen bedrag. Deze 'vergoedingsvrije ruimte' is doorgaans 10% of 20% van de lening. Conform het voorstel zou die vergoedingsvrije ruimte ook moeten worden toegepast bij rentemiddeling. Maar dat zagen de banken niet zitten. De kans bestaat namelijk dat de mensen voor het einde van de nieuw afgesproken rentetermijn verhuizen en dan loopt de bank vergoeding mis. Dus gaat de regel als volgt luiden: de boeterenteberekening bij oversluiten=de boeterenteberekening bij rentemiddeling, maar dan zonder rekening te houden met de vergoedingsvrije ruimte. Voor de zekerheid heeft de minister hierbij aangetekend dat toezichthouder AFM een oog in het zeil gaat houden en nadere regels mag stellen en dat is niet heel verwonderlijk. Sluiten wij af met a) dat geldverstrekkers niet verplicht zijn om rentemiddeling aan te bieden, b) u na een rentemiddeling mag verhuizen zonder aanvullende boetes om uw oren te krijgen en c) het daarom best verstandig kan wezen voor mensen met een hoge hypotheekrente om de bank te bellen wanneer er voornemens zijn om eerder te verhuizen dan de huidige rentevastperiode afloopt (ook al kunt u geen gebruikmaken van de vergoedingsvrije rente). Of d) berekenhet.nl.

Banken betalen te veel berekende boeterente niet terug

Het is nu echt klaar, geldverstrekkers. Als jullie klanten voor 14 juli 2016 een te hoge boeterente hebben berekend voor het oversluiten van een hypotheek, moeten jullie die zelf terugbetalen, uit eigen beweging. Neem daarbij een voorbeeld aan de Volksbank. Was getekend Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond. De twee organisaties hebben een gepeperde brief gestuurd om de geldverstrekkers hiertoe aan te sporen. De Volksbank kondigde mei dit jaar aan het te veel betaalde boetebedrag terug op de rekening van klanten terug te storten, met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2011. Hoe het zit met de boeterente hoeven we u niet te vertellen maar omdat we zo aardig zijn nog even het belangrijkste: huiseigenaren zijn vanaf 2011 redelijk massaal aan het oversluiten geslagen door de dalende rente. Daarvoor moesten ze een zogenoemde boeterente betalen, maar die bleken hoger dan het financiële nadeel van hun geldverstrekker/bank. Dat was het startsein van de 'jacht op de boeterente', met als laatste wapenfeiten dat de AFM in een steekproef merkte dat er hier en daar nog altijd te veel boeterente gerekend wordt en dat de minister van Financiën daar niets aan gaat doen. Maar de afwikkeling van de klanten van vóór de peildatum van 14 juli 2016 verloopt ook nog moeizaam. Die peildatum werd door de AFM bepaald, die in 2017 een leidraad publiceerde waarin staat hoeveel boeterente gerekend mag worden. Klanten die na 14 juli 2016 te veel boeterente hadden betaald, moesten worden gecompenseerd. Omdat de politiek niet actief gaat ingrijpen, hebben de consumentenorganisaties nog de rechter om de terugbetalingen af te dwingen. Met de leidraad van de AFM in hun hand hebben de VEH en de Consumentenbond Delta Lloyd (van NN) gedagvaard. Het gaat hier om een proefproces, waarin afgedwongen moet worden dat klanten die voor die datum een te hoge boeterente hebben betaald, worden gecompenseerd. Worden ze door een rechter in het gelijk gesteld, dan creëert dat een precedent voor andere banken. Daar moeten we dus op wachten, maar die brandbrief is alvast gestuurd. Gaan we toch met een gerust hard het weekend in. 

Foto:

De heer Westendorp (r) van de Consumentenbond presenteerde woensdag in Nieuwspoort het rapport 'Aan gebreken geen gebrek' aan de staatssecretaris Van Zeil. Op de achtergrond een medewerker in een scherfvrij kostuum: dit is volgens de bond de enige maatregel die de frisdrankenindustrie kan aanbieden als bescherming tegen ontploffende flessen frisdrank.

Banken rekenen te hoge boeterente, minFin Hoekstra DOET NIETS!

Een tijdje geleden schreven we al dat de Autoriteit Financiële Markten steekproefsgewijs op flink wat geldverstrekkers is gestuit die nog altijd een te hoge boeterente rekenen voor klanten na een renteaanpassing van de hypotheek. Dat zorgde voor een klein ophefje en strenge woorden van de AFM. En voor Kamervragen natuurlijk. Van PvdA'er Henk Nijboer die wel eens wilde weten wat Wopke Hoekstra hiervan vindt. Dat heeft Wopke nu verteld. Hierin verwijst Hoekstra vooral naar het onderzoek van de AFM. Maar er zijn twee uitzonderingen waar Hoekstra zijn mening laat horen. 'Ik vind het teleurstellend dat niet alle aanbieders zich aan de wettelijke eisen houden', zegt hij. En op vraag 3: 'Deelt u de mening dat de hypotheekverstrekkers sinds het invoeren van de strengere Europese regels in 2016 genoeg tijd hebben gehad om hun methoden aan te passen?' zegt onze minister volmondig 'ja'. En dan zijn er dus nog de twee hierboven vermelde vragen 7 en 8, de één wat fatalistischer dan de ander, maar allebei ontzettend PvdA. Niet gek dus om ze in één antwoord te combineren. Komt dat antwoord: 'Het herstel van vertrouwen in de financiële sector is een proces van lange adem. Hoewel de sector de laatste jaren belangrijke stappen heeft gezet, blijven er punten van verbetering. De correcte berekening van de boeterente is een van deze punten. Ik vind het dan ook teleurstellend dat er nog altijd een aantal aanbieders zijn die niet op alle punten in lijn handelen met de wettelijke regels. Het is goed dat de AFM streng toeziet of de regels worden nageleefd.' Mooi toch, lange adem + nog eens teleurstellend + hup AFM. Maar dit antwoord had Nijboer ook al kunnen raden, want zoals we onder die eerste link ook al zeiden: op gebied van wetgeving van ons overheidje hoeven we niets te verwachten. Maar we hebben wel een prachtige kop voor Henk gefixt, levert deze plichtmatigheid toch nog wat op. 

Hypotheek met lage maandlasten kost u 1%-punt extra hypotheekrente

We kondigden in april aan dat de jacht op de boeterente officieel gestaakt zou worden. Maar dan blijkt vandaag uit een brief van minister Wopke Hoekstra van hypotheken dat de Tweede Kamer het plan voor 'de hypotheek met lage maandlasten' nog niet wil loslaten. Hoe zat het ook alweer met de boeterente en het lage-maandlasten-hypotheekplan? Veel huiseigenaren hebben de hypotheekrente voor lange tijd vastgezet. De rente blijft echter maar dalen. En dat is zuur natuurlijk, want de hypotheeklasten zijn daarmee hoger dan eigenlijk nodig is. De hypotheekrente omzetten naar een lagere rente biedt echter geen soelaas want dat betekent boeterente betalen. Dus bedacht het CDA een plan waarmee huiseigenaren de boeterente kunnen omzeilen. Hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10% of 20% boetevrij af te lossen. Wanneer de hypotheekverstrekker nou eens automatisch de rente over dat boetevrije gedeelte jaarlijks zouden aanpassen als de rente verder is gedaald, dan scheelt dat miljoenen huishoudens flink veel pegels. De hoge rente is dan immers in vijf tot tien jaar overgesloten naar een lage rente  (rekenvoorbeeld). Klinkt goed, is toch een slecht plan. Gaan we niet uitleggen, want hebben we meermaals gedaan in de 'jacht op de boeterente'-reeks. Voor wie evenals de Tweede Kamer nog steeds oren naar het plan heeft enkele ontnuchterende percentages van Hoekstra na de breek.

Lees verder

Uw bank rekent nog steeds te hoge aflosboete



Hoewel ons Dossier Boeterente dikker is dan de stapel Havaianas waar de dochter van Ronald Koeman nog altijd op zit te wachten, toch even een opfriscursus. Per 14 juli 2016 gelden nieuwe hypotheekregels, waaronder regels voor het berekenen van de boete die de mensen aan hun bank betalen als zij de hypotheek over willen sluiten naar een lagere rente. Mensen die benadeeld zijn door hun hypotheekverstrekker, kregen hulp van de AFM, aldus de AFM. De vuistregel: de aanbieder van hypothecair krediet mag geen vergoeding rekenen voor een vervroegde aflossing van een hypothecair krediet (hypotheek) die hoger is, dan het geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Klinkt vrij simpel te controleren, maar de peildatum van 14 juli 2016 zorgde meteen al voor problemen. De AFM zegt dat ook hypotheken die zijn afgesloten vóór 14 juli 2016 onder de berekening van de boeterente zoals die na 14 juli geldt moeten vallen. De banken en het Kifid hebben de peildatum heiligverklaard. Hoe dan ook: eind mei van dit jaar werd er groots aangekondigd dat de ING en De Volksbank zo'n 27.000 klanten gingen compenseren die tussen 2011 en 2016 vervroegd hebben afgelost of een renteaanpassing hebben gekregen op hun hypotheek. ABN Amro en Rabobank lieten desgevraagd geen aanleiding voor compensatie te zien omdat ze zich altijd netjes aan de regels hebben gehouden. Juist ja. En dan zijn we nu toegekomen aan de nieuwste toevoeging aan het dossier, dat komt van de AFM. De financiële waakhond heeft weer eens onderzoek gedaan naar de stand van zaken omtrent de boeterente EN WAT BLIJKT? Van de vijftien onderzochte aanbieders zijn er negen die in minstens één dossier een te hoge vergoeding in rekening hebben gebracht. 'Het gaat om 32 van de in totaal 150 onderzochte dossiers. Een aantal aanbieders heeft naar aanleiding hiervan zelf onderzoek uitgevoerd en geconstateerd dat ook in vergelijkbare dossiers een te hoge berekening was gemaakt. Dit varieerde van enkele euro’s tot een uitschieter van duizenden euro’s te veel.'

Lees verder

Tegengewerkte projectontwikkelaar krijgt postuum €2,7 miljoen van gemeente Utrecht

Procederen tot je er dood bij neervalt. Voor Wim Oostveen werd dat helaas bewaarheid. Oostveen was directeur en eigenaar van Ovast, dat in december 2009 een bouwclaimovereenkomst sloot met de gemeente Utrecht. Hierbij verkocht Ovast Rijnvliet B.V. bouwgrond in Leidsche Rijn aan de gemeente, waarop de gemeente vervolgens de bouwrijp gemaakte kavels zou terugleveren aan de projectontwikkelaar, voorzien van bouwrechten. Maar dan loopt het mis. De gemeente last vervolgens vervolgbijeenkomsten af, en stuurt een brief. 'Ten eerste wil de Gemeente de besluitvorming door het college van B&W afwachten, waarbij de Gemeente er op wijst dat een interne discussie gaande is betreffende de prioritering van de te bouwen woongebieden in de gemeente Utrecht. Ten tweede speelt een rol de discussie tussen Ovast Ontwikkeling en de Gemeente over de nakoming van de contractuele afspraken in deelgebied ‘t Zand.' Lang verhaal kort: Wim Oostveen is boos en spant een kort geding aan. Maar dat is nog niet alles, want hij richt uit woede tegen de gemeente ook een lokale politieke partij op, genaamd Stadsbelang Utrecht. Een partij die voor de laatste gemeenteraadsverkiezingen het nieuws haalde omdat een kandidaat-raadslid betrokken was bij een poging tot plofkraak. Maar dat geheel terzijde. Oostveen was tussen 2014 en 2016 gemeenteraadslid van die partij, maar moest afstand nemen van de lokale politiek door het slepende conflict met de gemeente. Vervolgens verscheen hij weer op de lijst van zijn partij, maar toen trok hij zich noodgedwongen terug toen zijn gezondheid snel verslechterde nadat bij hem slokdarmkanker met uitzaaiingen werd geconstateerd. 

Lees verder

Helaas! De jacht op de boeterente (#6) moet worden gestaakt

Voor de trouwe volgers van de serie 'De jacht op de boeterente' volgt nu aflevering zes. Die begint met een spoiler: de Tweede Kamerbreed gesteunde motie om gratis onder de boeterente uit te komen door de hypotheek stapsgewijs over te sluiten is definitief van de baan. Dat voorspelden we al in de afleveringen één, twee, drie en vier. Op vijf komen we zo. Minister van Financiën Wopke Hoekstra legt vandaag uit dat geldverstrekkers onoverkomelijk grote bezwaren hebben geuit tegen het idee achter de motie. Hoe ging die ook alweer? De meeste geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10% van de hypotheek boetevrij af te lossen. Dus zou iedereen met een lange rentevastperiode binnen 10 jaar van zijn te hoge hypotheekrente af kunnen wezen door jaarlijks een tiende boetevrij af te lossen (zie voor meer uitleg de tweede alinea van aflevering twee). Maar zo steekt de wereld niet in elkaar hebben de geldverstrekkers laten weten. Die 10% is een extraatje voor de klant en als stapsgewijs aflossen de standaard wordt, dan moeten de tarieven omhoog of wordt het onmogelijk om nog lange rentevastperiodes aan te bieden. En daarmee is het klaar zegt ook Hoekstra. Komen wij nog terug op aflevering vijf: er ligt ook een motie om de boeterente te beperken tot maximaal drie maanden, want dat doen ze in België ook. Moet het antwoord van de minister nog op volgen, maar dat kunt u zelf wel voorspellen. Een deel van de bankbezwaren knippen/plakken we hieronder, in zijn geheel daar.

Lees verder

De jacht op de boeterente (#5) en de beperking tot maximaal drie maanden

Het gegeven dat de rente al jaren historische lows aantikt en dat veel huiseigenaren daar niet van kunnen profiteren wegens een hypotheekrente die in een recent verleden voor langere tijd is vastgezet, houdt de gemoederen nogal bezig. U weet dat de rentevastperiode op elk moment te wijzigen valt, maar dat de bank dan wel de even bekende als dure boeterente in rekening brengt (rekenvoorbeeld). En zo kijken veel huiseigenaren aan tegen hogere maandlasten dan eigenlijk nodig. Op de bank na wil iedereen die boeterente daarom een kop kleiner maken. Trouwe bezoekers van ons goudbruine platform lazen over de vele dappere pogingen daartoe in voorgaande afleveringen van de populaire serie 'de jacht op de boeterente'. Gisteren werd in de Tweede Kamer nog maar weer eens een motie aangenomen om de minister te laten uitzoeken of het allemaal niet heel anders kan. De motie is afkomstig van de PVV, u ziet hem hierboven en verzoekt tot Belgische toestanden: bij onze buren is de boeterente beperkt tot maximaal drie maanden rente over het geleende bedrag. Boeterente noemen ze daar overigens (en dat geeft niks) de wederbeleggingsvergoeding  en een rekenvoorbeeld vindt u hier. Dus is het nu aan minfin Wopke Hoekstra om uit te zoeken of dat bij ons ook zou kunnen werken.

Lees verder
Linktip: Energie vergelijken