11 resultaten - gesorteerd op:
Datum
 | 
Relevantie
#jacht op boeterente

Record. Hypotheek oversluiten is retepopulair

Het is weer eens tijd om de huizenmarkt in verband te brengen met de term record. In 2018 lag de totale hypotheekomzet in ons land op een mooie €106 miljard, melden de consultants van IG&H. Dat komt niet door het aantal verstrekte hypotheken, dat met 2,1% daalde - en dat is voor het eerst sinds de kredietcrisis - naar 346.000. Natuurlijk waren starters het bokje (-12% naar 90.000) en ook de doorstromer zit nu in de hoek waar de klappen vallen (-8% naar 158.000). Het zijn de oversluiters die de dag redden. Die groep groeide van 78.000 naar 96.000 (+23%) en dat is een cijfer dat we nog niet eerder zagen. Dat komt, zo zegt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep* tegen het FD, omdat er veel hypotheken met tienjaarsrentes daterende uit 2006 en 2008 afliepen. En daarbij is de hypotheekrente al een tijdje histeurisch laag, dus lagere maandlasten in het verschiet. Het zijn overigens de grootbanken die nog immer dominant zijn op de oversluitmarkt (65% vorig kwartaal). Afijn, hartstikke mooi dat meer mensen profiteren van die lage rente, maar dat zouden er nog veel meer kunnen zijn als er niet zoiets als de boeterente bestond. Oftewel, het bedrag waar banken naar kunnen fluiten als ze u een lagere rente voorschotelen. Helaas moesten we u vorig jaar al melden dat de jacht op de boeterente (lees die hele serie) is gestaakt. Wél nam de Tweede Kamer in december een CDA-motie aan om banken jaarlijks 10-20% van een totale hypotheek om te laten zetten naar een eventuele lagere hypotheekrente (uitleg). Concreet gaat minFin Wopke Hoekstra dit 'agenderen' bij de maatwerktafel hypotheekverlening en dus is het nog maar even zien wat de bankensector hiervan vindt. Sluiten we desalniettemin af met een troost: die hypotheekrente blijft nog wel even laag.

*Inderdaad, dat zijn de mensen die vandaag al een 1 april-grap aankondigen over een Chinese bank die via hen 1%-punt lagere hypotheekrentes gaat aanbieden.

Dankzij het CDA gaat u eindelijk profiteren van de lage hypotheekrente

Het probleem heeft u hier al vele malen voorbij zien komen: de mensen die enige jaren geleden een hypotheek afsloten met een lange rentevastperiode hebben spijt. De hypotheekrente is immers als een dolle gedaald. Zo kostte een rente met een looptijd van 10 jaar in 2015 nog 4%, tegenwoordig iets boven de 2% (grafiek). Die hoge hypotheekrente omzetten naar een lage rente is doorgaans financieel zinloos, want dat levert een gruwelijke boeterente op. U vindt een complete uitleg van de gruwelijke boete hier; kort gezegd brengen banken het bedrag in rekening dat zij mislopen omdat u nog maar 2% rente betaalt in plaats van 4% (logisch, want de bank heeft dat geld ook moeten inkopen ergens. Wie zegt van ja maar banken creëren geld met een druk op de knop is af). Gelukkig hebben we weer nieuws te melden. U ziet de motie hierboven die waarschijnlijk aanstaande dinsdag in stemming wordt gebracht. Korte toelichting: banken zouden soort van automatisch jaarlijks 10% of 20% van de hypotheek moeten omzetten naar de actuele hypotheekrente (als die actuele rente lager is). Die 10% of 20% mag u nu ook al jaarlijks zonder boete aflossen, dus waarom dan niet als service de boel stukje bij beetje omgezet. Via deze constructie is dan heel Nederland binnen enkele jaren van zijn te hoge hypotheekrente af (toelichting met excel-voorbeeldje hier). U ziet ook dat het een gewijzigde motie betreft: de eerdere ingediende motie van soortgelijke strekking maakte er nogal een puinbakje van en werd finaal afgefakkeld door de minister. Deze keer sluiten CDA-Kamerleden Erik Ronnes en Pieter Omtzigt handig aan bij de praktijk. Verhef het doorrollen van de hypotheekrente net zoals Obvion, BNP en Lloyds doen tot standaardvoorwaarde van elke hypotheek bij iedere geldverstrekker. We gaan het zien of a) de motie door de rest van de Kamer wordt ondersteund en b) de minister via de maatwerktafel hypotheekverlening deze keer de banken wel weet te overtuigen. Spoiler: waarschijnlijk weer niet.

Eindelijk. Nieuwe regels voor middeling van hypotheekrente

De hypotheekrente staat historisch laag, maar niet iedereen profiteert daarvan. En dan hebben we het niet over huurders of mensen die nog bij hun moeder wonen, maar wel over woningeigenaren die de hypotheekrente in een nabij verleden voor lange tijd hebben vastgezet. Bijvoorbeeld in 2012 toen de 20-jaarsrente 5% deed. Tegenwoordig rekenen de banken gemiddeld 2,8% voor diezelfde rentevastperiode. Oversluiten heeft echter weinig zin, want dan brengt de bank u een torenhoge boeterente in rekening waarmee het voordeel van een lagere rente foetsie is. Wat mogelijkerwijs wel zin kan hebben is rentemiddeling. De bank kijkt naar de oude rente, de nieuwe rente en vervolgens wordt die boeterente als het ware over een nieuwe rentevastperiode van (bijvoorbeeld wederom) twintig jaar uitgesmeerd. Dus krijgt de klant de actuele rente plus middelingsopslag. Maar er zat nog een probleempje in de wetgeving. Voor boeterente bij oversluiten gelden Europese regels die de boeterente maximeren (de bank mag niet meer boeterente rekenen dan het financiële nadeel dat de bank ondervindt). Voor de uitgesmeerde boeterente bij middeling geldt dat maximum daarentegen niet, dus rare resultaten. En dat moest worden opgelost. Daarom lag er enige tijd geleden een wetsvoorstel op tafel waar de banken een rolberoerte van kregen. Bij oversluiten mag de klant gebruikmaken van het boetevrij af te lossen bedrag. Deze 'vergoedingsvrije ruimte' is doorgaans 10% of 20% van de lening. Conform het voorstel zou die vergoedingsvrije ruimte ook moeten worden toegepast bij rentemiddeling. Maar dat zagen de banken niet zitten. De kans bestaat namelijk dat de mensen voor het einde van de nieuw afgesproken rentetermijn verhuizen en dan loopt de bank vergoeding mis. Dus gaat de regel als volgt luiden: de boeterenteberekening bij oversluiten=de boeterenteberekening bij rentemiddeling, maar dan zonder rekening te houden met de vergoedingsvrije ruimte. Voor de zekerheid heeft de minister hierbij aangetekend dat toezichthouder AFM een oog in het zeil gaat houden en nadere regels mag stellen en dat is niet heel verwonderlijk. Sluiten wij af met a) dat geldverstrekkers niet verplicht zijn om rentemiddeling aan te bieden, b) u na een rentemiddeling mag verhuizen zonder aanvullende boetes om uw oren te krijgen en c) het daarom best verstandig kan wezen voor mensen met een hoge hypotheekrente om de bank te bellen wanneer er voornemens zijn om eerder te verhuizen dan de huidige rentevastperiode afloopt (ook al kunt u geen gebruikmaken van de vergoedingsvrije rente). Of d) berekenhet.nl.

Banken betalen te veel berekende boeterente niet terug

Het is nu echt klaar, geldverstrekkers. Als jullie klanten voor 14 juli 2016 een te hoge boeterente hebben berekend voor het oversluiten van een hypotheek, moeten jullie die zelf terugbetalen, uit eigen beweging. Neem daarbij een voorbeeld aan de Volksbank. Was getekend Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond. De twee organisaties hebben een gepeperde brief gestuurd om de geldverstrekkers hiertoe aan te sporen. De Volksbank kondigde mei dit jaar aan het te veel betaalde boetebedrag terug op de rekening van klanten terug te storten, met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2011. Hoe het zit met de boeterente hoeven we u niet te vertellen maar omdat we zo aardig zijn nog even het belangrijkste: huiseigenaren zijn vanaf 2011 redelijk massaal aan het oversluiten geslagen door de dalende rente. Daarvoor moesten ze een zogenoemde boeterente betalen, maar die bleken hoger dan het financiële nadeel van hun geldverstrekker/bank. Dat was het startsein van de 'jacht op de boeterente', met als laatste wapenfeiten dat de AFM in een steekproef merkte dat er hier en daar nog altijd te veel boeterente gerekend wordt en dat de minister van Financiën daar niets aan gaat doen. Maar de afwikkeling van de klanten van vóór de peildatum van 14 juli 2016 verloopt ook nog moeizaam. Die peildatum werd door de AFM bepaald, die in 2017 een leidraad publiceerde waarin staat hoeveel boeterente gerekend mag worden. Klanten die na 14 juli 2016 te veel boeterente hadden betaald, moesten worden gecompenseerd. Omdat de politiek niet actief gaat ingrijpen, hebben de consumentenorganisaties nog de rechter om de terugbetalingen af te dwingen. Met de leidraad van de AFM in hun hand hebben de VEH en de Consumentenbond Delta Lloyd (van NN) gedagvaard. Het gaat hier om een proefproces, waarin afgedwongen moet worden dat klanten die voor die datum een te hoge boeterente hebben betaald, worden gecompenseerd. Worden ze door een rechter in het gelijk gesteld, dan creëert dat een precedent voor andere banken. Daar moeten we dus op wachten, maar die brandbrief is alvast gestuurd. Gaan we toch met een gerust hard het weekend in. 

Foto:

De heer Westendorp (r) van de Consumentenbond presenteerde woensdag in Nieuwspoort het rapport 'Aan gebreken geen gebrek' aan de staatssecretaris Van Zeil. Op de achtergrond een medewerker in een scherfvrij kostuum: dit is volgens de bond de enige maatregel die de frisdrankenindustrie kan aanbieden als bescherming tegen ontploffende flessen frisdrank.

Hypotheek met lage maandlasten kost u 1%-punt extra hypotheekrente

We kondigden in april aan dat de jacht op de boeterente officieel gestaakt zou worden. Maar dan blijkt vandaag uit een brief van minister Wopke Hoekstra van hypotheken dat de Tweede Kamer het plan voor 'de hypotheek met lage maandlasten' nog niet wil loslaten. Hoe zat het ook alweer met de boeterente en het lage-maandlasten-hypotheekplan? Veel huiseigenaren hebben de hypotheekrente voor lange tijd vastgezet. De rente blijft echter maar dalen. En dat is zuur natuurlijk, want de hypotheeklasten zijn daarmee hoger dan eigenlijk nodig is. De hypotheekrente omzetten naar een lagere rente biedt echter geen soelaas want dat betekent boeterente betalen. Dus bedacht het CDA een plan waarmee huiseigenaren de boeterente kunnen omzeilen. Hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10% of 20% boetevrij af te lossen. Wanneer de hypotheekverstrekker nou eens automatisch de rente over dat boetevrije gedeelte jaarlijks zouden aanpassen als de rente verder is gedaald, dan scheelt dat miljoenen huishoudens flink veel pegels. De hoge rente is dan immers in vijf tot tien jaar overgesloten naar een lage rente  (rekenvoorbeeld). Klinkt goed, is toch een slecht plan. Gaan we niet uitleggen, want hebben we meermaals gedaan in de 'jacht op de boeterente'-reeks. Voor wie evenals de Tweede Kamer nog steeds oren naar het plan heeft enkele ontnuchterende percentages van Hoekstra na de breek.

Lees verder

Helaas! De jacht op de boeterente (#6) moet worden gestaakt

Voor de trouwe volgers van de serie 'De jacht op de boeterente' volgt nu aflevering zes. Die begint met een spoiler: de Tweede Kamerbreed gesteunde motie om gratis onder de boeterente uit te komen door de hypotheek stapsgewijs over te sluiten is definitief van de baan. Dat voorspelden we al in de afleveringen één, twee, drie en vier. Op vijf komen we zo. Minister van Financiën Wopke Hoekstra legt vandaag uit dat geldverstrekkers onoverkomelijk grote bezwaren hebben geuit tegen het idee achter de motie. Hoe ging die ook alweer? De meeste geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10% van de hypotheek boetevrij af te lossen. Dus zou iedereen met een lange rentevastperiode binnen 10 jaar van zijn te hoge hypotheekrente af kunnen wezen door jaarlijks een tiende boetevrij af te lossen (zie voor meer uitleg de tweede alinea van aflevering twee). Maar zo steekt de wereld niet in elkaar hebben de geldverstrekkers laten weten. Die 10% is een extraatje voor de klant en als stapsgewijs aflossen de standaard wordt, dan moeten de tarieven omhoog of wordt het onmogelijk om nog lange rentevastperiodes aan te bieden. En daarmee is het klaar zegt ook Hoekstra. Komen wij nog terug op aflevering vijf: er ligt ook een motie om de boeterente te beperken tot maximaal drie maanden, want dat doen ze in België ook. Moet het antwoord van de minister nog op volgen, maar dat kunt u zelf wel voorspellen. Een deel van de bankbezwaren knippen/plakken we hieronder, in zijn geheel daar.

Lees verder

De jacht op de boeterente (#5) en de beperking tot maximaal drie maanden

Het gegeven dat de rente al jaren historische lows aantikt en dat veel huiseigenaren daar niet van kunnen profiteren wegens een hypotheekrente die in een recent verleden voor langere tijd is vastgezet, houdt de gemoederen nogal bezig. U weet dat de rentevastperiode op elk moment te wijzigen valt, maar dat de bank dan wel de even bekende als dure boeterente in rekening brengt (rekenvoorbeeld). En zo kijken veel huiseigenaren aan tegen hogere maandlasten dan eigenlijk nodig. Op de bank na wil iedereen die boeterente daarom een kop kleiner maken. Trouwe bezoekers van ons goudbruine platform lazen over de vele dappere pogingen daartoe in voorgaande afleveringen van de populaire serie 'de jacht op de boeterente'. Gisteren werd in de Tweede Kamer nog maar weer eens een motie aangenomen om de minister te laten uitzoeken of het allemaal niet heel anders kan. De motie is afkomstig van de PVV, u ziet hem hierboven en verzoekt tot Belgische toestanden: bij onze buren is de boeterente beperkt tot maximaal drie maanden rente over het geleende bedrag. Boeterente noemen ze daar overigens (en dat geeft niks) de wederbeleggingsvergoeding  en een rekenvoorbeeld vindt u hier. Dus is het nu aan minfin Wopke Hoekstra om uit te zoeken of dat bij ons ook zou kunnen werken.

Lees verder

De jacht op de boeterente (#4) maakt hypotheken duurder

Je verwacht het niet, maar een onuitvoerbaar CDA-plan om de boeterente te ontlopen maakt hypotheken duurder. Zegt het serieuze deel van de hypotheeksector vandaag en dat vreesden wij reeds vorig jaar toen het CDA met het sympathieke doch naïeve plan op de proppen kwam. Wat is de bedoeling? Huiseigenaren mogen momenteel jaarlijks 10% of 20% van de hypotheeklening boetevrij aflossen. Als de hypotheekrente die de huiseigenaar betaalt hoger is dan de actuele hypotheekrente, dan zou het handig zijn als de huiseigenaar zijn hypotheek in vijf jaar (bij 20% boetevrij aflossen) of tien jaar (bij 10%) stapsgewijs kan oversluiten naar een hypotheek met een lagere rente - zonder gedoetjes (op dit moment nog wel veel gedoe). Dat scheelt een hoop geld en hebben we eerder al eens uitgewerkt met dit rekenvoorbeeld plus nadere duiding hier. Minister Wopke Hoekstra kreeg van de Tweede Kamer de opdracht met de sector om tafel te gaan en komt vandaag met een verslag van deel één van de besprekingen. Het verslag is niet leuk voor mensen met een hoge rente maar wel duidelijk. Toezichthouder AFM weet te melden dat de hypotheekverstrekkers hierop gaan anticiperen door de boetevrije ruimte in hun hypotheken te beperken. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft uitgelegd dat de boetevrije ruimte is bedoeld voor aflossingen met eigen geld. Dit plan doorkruist dat idee en 'een dergelijke constructie brengt voor de bank extra kosten en onzekerheid met zich die tot hogere hypotheekrentes leiden kan', waarbij kan staat voor zeker weten. De minister kondigt aan nog wel met andere sectormensen om tafel te gaan - zoals daar zijn hypotheekadviseurs, het Nibud en Vereniging Eigen Huis - maar die hebben niets te zeggen over de hypotheekrente. Kortom, het is een plan en daar blijft het bij.

De jacht op de boeterente (#3) en de comeback van aflossingsvrij

Balen zeg, dat u een paar jaar geleden een hypotheek heeft afgesloten en de toen nog relatief hoge rente voor langere tijd heeft vastgezet. Op elke verjaardag zit iedereen in de kring te glunderen dat ze fluitend die luizige 1.15% aftikken voor de komende vijf jaar. Wilt u oversluiten naar een hypotheek met een lagere rente? Dan gooit de boeterente zoveel roetvegen in het eten dat het de heisa niet waard is. Die boeterente is dus nogal een dingetje, maar gelukkig is daar de politiek om u te redden van de nadelige gevolgen van uw eigen beslissingen. Zo las u in deel 1 van deze serie al het vernuftige plan van het CDA om de straffeloze extra aflossing (10% per jaar, of 20%, afhankelijk van uw hypotheekboer) te gebruiken om de hypotheek in stapjes over te sluiten naar een lagere rente. Slim, en op papier in ieder geval een goed plan, zoals u hier in deel 2 kon lezen. Maar toen bleef het stil, tot vandaag! De Tweede Kamer heeft vandaag een motie aangenomen waarin het kabinet wordt opgeroepen om ‘mogelijk te maken dat boetevrije aflossingsdelen gebruikt kunnen worden om hypotheken in stappen om te zetten naar een hypotheek met lagere maandlasten‘ (hele motie alhier), en of het kabinet dat even kan regelen met de AFM en hypotheekverstrekkers. Dus over tien jaar iedereen een goedkopere hypotheek? Dat valt nog maar te bezien. We schreven in deel 2 al: de winst die banken nu pakken op deze hogere rentes zal vast linksom of rechtsom alsnog door u opgehoest gaan worden. En dan hebben we nog niet eens gehad over de praktische hobbels en bijbehorende kosten. In de verte horen wij namelijk de notaris al handenwrijvend zijn derde vakantiehuisje kopen, want die mag straks elk jaar opnieuw een verse hypotheekakte opstellen en passeren. Bovendien betekent dit ook dat hypotheken nóg betaalbaarder gaan worden. Alsof de woningmarkt nog niet oververhit genoeg was. En alsof dat nog niet genoeg is, is er vandaag nóg een motie aangenomen met misschien wel hetzelfde effect.


Lees verder

Hypothekennieuws. De jacht op de boeterente is geopend #2

Vandaag kwam de Tweede Kamer terug van vakantie en daarmee is de zomer definitief voorbij. Minister Blok van hypotheken kan op verzoek van de Kamer meteen aan de slag door met de hypotheekbranche in gesprek te gaan over alles. Zo moeten oude mensen, steuntrekkers en zelfstandigen meer kunnen lenen en de hypotheek makkelijker kunnen oversluiten. Daarover krijgen we binnenkort een brief. Wat de minister ook gaat onderzoeken, is het volgende CDA-plan. De rente is histeurisch laag, maar veel huizenbezitters hebben in een nabij verleden de rente voor > 10 jaar vastgezet tegen een hogere rente. Dat is balen geblazen en verder kan een mens weinig. Er is een mogelijkheid tot oversluiten, maar dat betekent een torenhoge boeterente. Daarnaast is er ook iets als rentemiddeling, maar dat leidt immer tot tranen. De meeste geldverstrekkers bieden u wel de mogelijkheid om jaarlijks 10% van de hypotheek zonder boete af te lossen.

Lees verder
Linktip: Energie vergelijken