Revolutie! Duitsers willen referendum om vastgoedboeren te onteigenen

In Berlijn hebben ze, net als in Amsterdam en veel andere wereldsteden, last van een fikkende huizenmarkt. Sterker nog: in 2017 stegen de huizenprijzen nergens sneller dan in de Duitse hoofdstad. Een combinatie van hip(ster)heid, Airbnb en lage rentes trekt een hoop (buitenlandse) investeerders aan. Zij pompen na aanschaf de huren flink op zodat in Kreuzberg anno 2019 zelfs de hoge middenklasse amper kan bestaan. Volgens een onderzoek van de Humboldt Universiteit besteden huishoudens met een laag inkomen bijna 40 procent van hun inkomen aan de huur. Arme gezinnen knopen baantjes aan elkaar om het hoofd boven water te houden. Kinderen blijven hierdoor verstoken van voldoende ouderlijke aandacht, waardoor ze gevoeliger worden voor stress en psychosociale problemen. Dit leidt dan weer tot verminderde kansen op de carrièreladder en dat vergroot de maatschappelijke ongelijkheid. Zeggen wij niet, maar de erudiete Frankfurter Allgemeine wel (Bl€ndl€) en dan is het waar. Wil je deze realiteit veranderen, dan kun je natuurlijk naar Piketty grijpen (nooit lezen!) of voor het basisinkomen pleiten (nooit doen!), maar je kunt ook als Michael Prütz oproepen tot een nieuwe socialistische revolutie. Doelwit is de beursgenoteerde vastgoedbelegger Deutsche Wohnen. Deze bezit zo'n 110.000 woningen en dat kunnen er volgens de Duitse zestiger best een paar minder worden want 'we tenants of Berlin are under attack from greedy property companies that seek maximum profit with minimum effort.' Voormalig Trotskyist Prütz probeert steun te verzamelen voor een stadsreferendum waarin Berlijners zich kunnen uitspreken over het plan om 200.000 flats te 'socialiseren'. Hierbij beroept de Duitse zestiger op een halfdode letter uit de Duitse Grondwet (D, NL) die stelt dat grond, natuurlijke bronnen en productiemiddelen 'voor het doel van socialisatie' aan de gemeenschap kunnen toevallen. Volgens een polletje van een Duitse krant zou 55% van de Duitsers wel sympathie kunnen opbrengen voor onteigening, want vroeger was dat ook leuk. Denken wij dat onteigening enigszins kan botsen met Europees Recht en dat zo'n Venezolaans beleid niet niet bepaald reclame is richting (buitenlandse) investeerders. Geen wonder dat zelfs de sociaal-democratische Berlijnse burgemeester laat weten dat onteigening niet zijn 'way and kind of politics' zijn. Vanzelfsprekend juichen wij het hernieuwde socialistische elan wel toe, want zelfs op de Karl Marx Allee woedt een inmiddels guur kapitalistische wind. Dus, hup, PROLETARIER ALLER LÄNDER VEREINIGT EUCH!!!

Oh jee. "Vrouw kaapt woningmarkt"

Emancipatie is leuk, maar vrouwen moeten natuurlijk niet overdrijven.

'Inmiddels is 66 procent van de starters een vrouw met minimaal een afgeronde hbo-opleiding', schrijft de Telegraaf vandaag over de kaping van de woningmarkt door vrouwen. En dat is eigenlijk meteen ook het einde van het Telegraaf-bericht over vrouwen die het stokje hebben overgenomen van mannelijke woningmarktkapers. Wel krijgt u nog een rekensom voorgeschoteld die u zelf mag oplossen: 'Daarnaast bestaat deze groep kopers (de starters, m/v/x, red.) van een eerste huis nog slechts voor ruim een kwart uit mensen jonger dan dertig jaar. De overige 63 procent is dertig jaar of ouder'. Gelukkig komt ING in zijn Woonbericht -waar de Telegraaf de kop uit wist te filteren- met duidings. Vijf jaar geleden maakten dertig-minners nog bijna 60% uit van de groep koopstarters, tegenwoordig is dat 37%. Verder weet ING te melden dat steeds minder mensen verwachten dat de woningprijzen hard blijven stijgen, dat de trek van het platteland naar de stad onomkeerbaar is en dat u, als u eenmaal in bezit bent van een fijn huis, er niet over peinst om te verhuizen voor een betere baan. Klikkieklikkie hier voor ING's Woonbericht.

Lees verder

Feest! Uw huis wordt NÓG meer waard, al stijgt de prijs minder hard

Misschien weet u nog dat de ABN Amro en de Rabobank niet zo lang geleden het ontzettend met elkaar eens waren in hun voorspelling over de Nederlandse huizenmarkt. Vandaag komt ING met een voorspelling en die bank moet 'daar gaan we net onder zitten' gedacht hebben. De gemiddelde huizenprijzen gaan dit jaar met 4,5% omhoog, en in 2020 nog met 2,5%, tegenover ruim 10% cumulatief uit de glazen bollen van de andere twee Nederlandse grootbanken. De reden voor de voorziene dalende prijsstijgingen is uiteraard wel hetzelfde. Een krimpend aanbod, waarvoor minder mensen bereid zijn zich in de schulden willen steken. 'Tegelijkertijd wachten doorstromers vaker met het te koop zetten van hun woning, totdat ze zelf een woning hebben gekocht.' Hierom verwacht ING ook dat het aantal woningverkopen gaat afnemen, van 210.000 dit jaar en 195.000 volgend jaar. In de periode voor de crisis wisselden jaarlijks gemiddeld 5,5% van de koopwoningen van eigenaar. Overigens verwachten de onderzoekers van de bank dat het percentage huizenverkopen ook de komende decennia zal dalen. Hiervoor worden de toenemende vergrijzing en strengere regels rondom hypotheekverstrekking als reden genoemd, waardoor u meer geld moet meenemen naar de bank om een lening te kunnen krijgen. De vergrijzing speelt een rol omdat ouderen minder snel verhuizen dan jonge huishoudens. Dan weet u wie het gebeten hondje zijn: de 'jonge koopstarters', zoals de bank ze noemt. Mooie conclusie dan nog: 'Minder woningverkopen remt de economische groei, want woningverkopen zijn een belangrijke bron van economische activiteit. Wanneer iemand een woning koopt, betekent dit namelijk ook meer vraag naar makelaars- en notarissendiensten, klussers en meubels.' Laat uw kinderen dus niet notarieel recht studeren en praat een baantje bij de Ikea uit hun hoofd. De gure afkoelende huizenmarktwind is coming. 

Lees verder

Gemeenten houden meer van geld dan van gebouwde huizen. Woningmarkt huilt

Weet u wat ook zo lekker de prijs opdrijft? Schaarste. Tuurlijk, voor ‘s lands huizenmarkt zijn er andere factoren die er voor zorgen dat huizen teringduur worden (absurd lage hypotheekrente plus aftrek, prins Bernharden, dubieuze taxateurs) maar het is ook gewoon een klassiek vraag-en-aanbod-dingetje. Meer mensen willen een huis dan er huizen zijn. Dan denkt u: joh, dan moeten we misschien meer huizen bouwen. Zulks zijn ook de plannen van het kabinet. De doelstelling van 75.000 nieuwbouwwoningen, die wordt niet gehaald. Dat wisten we al na het tellen van het aantal vergunningen die door gemeenten werden afgegeven: 69.900 stuks. Maar in een vergunning kunt u niet wonen, en daarom zijn de gerealiseerde cijfers nog wat schokkender. Vandaag meldt de NVB (van de bouwers, niet van de banken) dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (34.040 spiksplinternieuwe pandjes) in 2018 hard is gedaald, vooral in de tweede helft van het jaar. Ontwikkelaars en bouwondernemers verkochten ‘9% minder nieuwe woningen vergeleken met het jaar ervoor. Deze daling komt geheel voor rekening van de eengezinswoningen.’ De grote schuldige? Gebrek aan genoeg plekken om te bouwen (vooral in de uitleg) wordt genoemd als grote boosdoener evenals het gebrek aan gemeentelijk commitment. Dat laatste is een terugkerend thema. Dat eerste punt trouwens ook want de gemeenten en de overheid in zijn geheel gedragen zich als monopolistische grootgrondbezitters die met opzet schaarste veroorzaken om u een poot uit te draaien. Dixit duplovriend Robin Fransman, die ons en de wereld wees op een rapport uit 2013 dat (aldus Fransman) vooralsnog vakkundig uit de MSM is gehouden. TOEVAL?!?! Wij weten het niet. We lezen in dat rapport wel over een gemeentemeneer die onomwonden stelt ‘Wij voeren een actieve grondpolitiek. De laatste jaren heeft onze gemeente geprofiteerd van het grondbedrijf. Er zijn leuke winsten uit gekomen.’ Nou ja, niet dat het iets uitmaakt als er toch geen bouwvakkers meer zijn om huizen te bouwen (oh, wacht).

ChristenUnie gaat beleggers op de woningmarkt aan het kruis nagelen

Gij zult niet stelen staat ongetwijfeld ergens in de Bijbel (tl;dr), maar daar hebben ze bij de ChristenUnie vandaag even maling aan. In het kader van de verkiezingscampagne plempt de partij een pdf op de webs met woningmarktmaatregelen die gejat zijn, onuitvoerbaar of anders wel een open deur. Van dat laatste een voorbeeld: 'Bouw niet blind voor de toevallige vraag van vandaag, maar bouw met oog voor de toekomst en kwalitatief hoogwaardig, zodat nieuwe buurten en wijken over één generatie niet onbedoeld verpauperd zijn'. Alsof iemand denkt van hee laten we die Polen hun oogbollen uitprikken, 80 liter vodka en een hamer geven. Voorts knipt en plakt de CU in de jacht op de jonge kiezer het plan van de PvdA om de overdrachtsbelasting voor koopstarters op 0% te zetten. Dat klinkt natuurlijk hartstikke vriendelijk, maar datzelfde plan is al even onuitvoerbaar in de praktijk. De Belastingdienst en de notaris hebben namelijk geen idee wie woonstarter is en wie niet. Verder hoopt de CU met 'Het actieplan voor een land waar het goed wonen is' de starter te redden door met een heuse starterstoolkit te komen. Die toolkit moet dan nog wel ontwikkeld worden door 'jongerenorganisaties', maar komt vol te staan met weetjes over rechten, kansen en risico's van de woningmarkt. Alsof het internet daar nog niet vol genoeg van staat. Voor het overige pleit de ChristenUnie voor een Prins Bernhardtaks die bestaat uit een hogere overdrachtsbelasting voor huisjesmelkers als pandjesprins Benno en hogere belastingen op huurinkomsten voor huisjesmelkers als pandjesprins Benno en een woningmarktverbod voor mensen met een bril als pandjesprins Benno. Sluiten we af met de constatering dat de partij geen van de maatregelen uitwerkt en het de coalitie niet moeilijk maakt. Zo wil de coalitiepartij dat de verhuurderheffing van tafel gaat (die belasting van €1,7 miljard voor woco's wegens misstanden ooit bij woco's), maar dat hoeft net als de Prins Bennotaks allemaal niet in deze regeerperiode. Dus hoeft de partij financieel niks te onderbouwen, zet de partij de verhoudingen binnen de coalitie niet op scherp en kan woonminister Kajsa Ollongren over de CU-voorstellen schrijven dat zij onze Tweede Kamer hierover later dit jaar zal informeren. Beter kan men dus maar bidden voor een minder overspannen woningmarkt, dat helpt gegarandeerd meer dan dit fantasieloze CU-plempseltje.

Feest voor kleine speculanten! Amsterdam zet maximumprijs op nieuwe woningen

Het Amsterdamse college is vastberaden om de doorgesnoven hoofdstedelijke woningmarkt aan te pakken. Door de snel oplopende huurprijzen is het voor agenten, leraren en zusters onmogelijk iets te huren in Amsterdam. Met een druk op de noodknop kan de gemeenten de aanvangshuurprijzen in het middensegment (€720 tot ongeveer €1000) maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Nagelt men dat percentage op 3% dan mag een voormalig huisjesmelker voor een appartement van €400.000 niet meer dan €1000 huur vragen. Een idee dat, zoals we uitlegden, nogal ingrijpt op het idee van de vrije markt. Geen wonder dat particuliere beleggers gelijk dreigden dat ze niet dan niet meer durven te investeren in nieuwe middensegmentwoningen, omdat het rendement al tijdens het bouwen verdampt zou zijn. Gelukkig gaat VVD-Kamerlid van halve feiten Daniël Koerhuis zich ook bezighouden met lokale politiek en Ollongren vragen in te grijpen in Amsterdam. Afijn, de weerstand heeft in de Stopera allemaal weinig indruk gemaakt. Als je bijnaam toch al Stalingrad aan de Amstel luidt kun je net zo goed een stapje verder gaan. Dus kondigt SP-wethouder Laurens Ivens (Wonen) aan nieuwe koopwoningen in de middensector te onderwerpen aan een maximumprijs tussen de €175.000 en €297.000. Deze wordt vastgelegd in de erfpachtregels, want zo'n beetje iedere Amsterdamse woning staat op gemeentegrond. We vermoeden een stormloop op woningen die net iets minder dan drie ton kostten. Er komt namelijk geen antispeculatiebeding want 'niet effectief' en zielig voor mensen die scheiden kort na het betrekken van de nieuwbouwwoning. Wel komen er enkele beperkende maatregelen om pandjesprinsen dwars te zitten. De hut doorverkopen aan een bv'tje mag niet en (voor schandalig veel geld) verhuren evenmin. Lijkt ons dat laatste een uitdaging op handhavingsgebied, maar soit. Wachten we nu op jammerende vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars die aangeven met deze regels en stijgende bouwkosten niet kostendekkend te kunnen bouwen voor de bouwvakkers en verplegers van Ivens. Die zal daar schijt aan hebben want hij hoort 'nooit dat dalende bouwkosten leiden tot lagere prijzen'. 

Kijk! Dit kwartaal dalen de woningprijzen

Dit kwartaal wordt het kwartaal dat over heel Nederland gemeten een daling van de huizenprijzen gaat laten zien. Met een min van 0,9% ten opzichte van Q4-2018 denkt Calcasa (wie?). Het afgelopen kwartaal daalden de woningprijzen in 20% van de gemeenten ten opzichte van het kwartaal ervoor, de kwartalen daar weer voor was dat nog 5%. Calcasa merkt volledigheidshalve op dat het aantal metingen in de betreffende gemeenten laag is, dus dat doet wat af aan de betrouwbaarheid van de getallen. Maar de trend lijkt gezet en die is natuurlijk dat u het koppie wat laat hangen, dat de economische groei afneemt en dat de betaalbaarheid van woningen verslechtert wegens alles keiduur (handig plaatje van die dringen op een rijtje). In het plaatje boven ziet u dat in het vierde kwartaal van 2018 niet alleen de krimpgebieden en plaatsen waar je sowieso niet wil wonen donkerblauw kleurden. Als onze kleureninschatting en topografie ons niet in de steek laten, daalden de prijzen zelfs op Rottumeroog. Ziet u daar een huilende vogelwachter, dan weet u dus waarom. De handige Calcasa-woningmarkt-pdf met mooie tabellen en grafieken vindt u hier.

Strengere Airbnb-regels steken de Amsterdamse woningmarkt minder in de fik

Alleen daarom al is de maatregel van de gemeente Amsterdam om per 2019 het aantal airbnb-overnachtingen van 60 tot 30 nachten te beperken een goed idee: nieuwe regel verkleint Airbnb prijseffect op Amsterdamse woningmarkt flink, schrijft ING vandaag in aanvulling op eerdere onderzoeken (1, 2). De halvering van het aantal overnachtingen levert minder geld op voor de verhuurder en dat betekent dat een kleiner deel van de hypotheeklasten gefinancierd kan worden met airbnb-inkomsten. Voorheen €101.500, nu €61.500, dus minder reden om flink (over) te bieden. Dat de opbrengsten minder dan halveren heeft te maken met de overnachtingskosten voor de verhuurder. Volgens ING kan die tot 30 nachten nog gratis terecht bij familie, vrienden en tinderdates; boven de 30 wordt het tijd om zelf een hotel op te zoeken (en meer toelichting op de berekening klikkieklikkie). Dan zijn nog twee opmerkingen van belang bij bovenstaande berekeningen: 1) De meeste woningkopers (58% in de periode 2012-2015) sluiten een hypotheek af die lager is dan wettelijk toegestaan op hun inkomen. Airbnb-inkomsten maken het aantrekkelijk om wel die maximale hypotheek af te sluiten. 2) Wanneer een woning geheel met eigen middelen wordt gefinancierd, dan gaat de hypotheekberekening niet op. Dezelfde ING rekent echter voor dat de contante waarde van de huuropbrengsten daalt en dat verkleint het airbnb-prijseffect in dezelfde mate. Voegen wij nog toe: gewoon verbieden die airbnb-ellende en dan gaat de woningmarkt te 020 weer een stukje normaler doen.

Goed nieuws: de waarde van uw koophuis stijgt de komende twee jaar met 10%!

Nu u die kop gelezen hebt, volgen meteen de verplichte kanttekeningen. Allereerst gaat het natuurlijk om gemiddelden en kunt u zo'n stijging in Oude Pekela op uw buik schrijven. Ten tweede zijn dit voorspellingen uit het kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank, waar u zelf uw eigen waarde aan mag hechten. En ten derde zeggen ze helemaal niets nieuws in vergelijking met de ABN Amro begin dit jaar. Zoals we gisteren al aanhaalden, ging ook die bank uit van een stijging van de gemiddelde huizenprijs met 6% dit jaar en nog eens 4% in 2020, net als de Rabo nu. Die afvlakking werd, precies zoals in het rapport van Rabobank, geweten aan krimpend aanbod en diezelfde stijgende huizenprijzen, waardoor een koophuis voor meer mensen onbereikbaar wordt. In absolute getallen betekent dat in 2018 ongeveer 218.000 huizen zijn verkocht, en komt het aantal in de glazen bol van dit jaar op 205.000 verkopen en voor 2020 verwachten ze 195.000 verkopen. Dat is een daling van ruim 5% dit jaar en nog eens een krappe 5% het jaar erop. Wat zei de ABN Amro vraagt u? Hetzelfde! Toeval? Nee, want men maakt zo'n beetje gebruik van dezelfde statistieken om tot deze voorspellingen te komen. Wat heeft dit voor invloed op de sfeer op de woningmarkt? Dat heeft de Rabobank mooi in beeld gebracht in twee grafiekjes, die zich laten samenvatten als 'meh'. 

Is er dan nog iets dat dit onderzoek van eerder onderzoek onderscheidt? Misschien dan de gevolgen van het onder vuur liggende maar volgens het PBL en Wiebes prima doorgerekende Klimaatakkoord. Helaas zijn ze bij de Rabo niet zelf met de calculator in de weer gegaan, maar is er gekeken naar de meeste duurzame energielabels in gemeenten. Daar komt uit dat veel gemeenten nog lang niet in de buurt komen van de doelstellingen van 2030 uit het energieakkoord en voor 2050 uit het Klimaatakkoord. 'Wat het aantal labels betreft zit Pijnacker-Nootdorp in Zuid-Holland (...) het dichtst bij de doelstelling uit het Energieakkoord: liefst 38,5 procent van alle gelabelde huizen had in 2018 al label A. In heel Nederland gemiddeld is dat 13,4 procent, en in Zwijndrecht prijkt op slechts 4,5 procent van de energielabels de letter A.' Gefeliciteerd Pijnacker-Nootdorp, en boe! Zwijndrecht. Overigens komt men ook nog met de constatering dat de nieuwbouw-oudbouw ratio per gemeente invloed kan hebben op het aantal duurzame energielabels. JOH. Om de mensen te belonen die deze weinig verheffende tekst toch helemaal gelezen hebben, vertellen we u nu dat die 10% in de titel hierboven inderdaad niet klopt. Want: 1,06*1,04 = 1,1024. Dus 10,24% stijging na twee jaar ten opzichte van initiële waarde. Gefeliciteerd.

Lees verder

Huizenprijzen stijgen door! NHG-hypotheek steeds minder haalbaar

Al stijgt de NHG-grens nog zo snel, de gemiddelde uit elkaar spattende huizenprijs achterhaalt hem wel. Dat blijkt uit de laatste cijfers van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) over het aantal afgesloten NHG-hypotheken het afgelopen jaar. Dat waren er 88.500, tegenover 101.200 in 2017.  Als de leningen die worden afgesloten voor woningverbeteringen of oversluitingen hierbij worden opgeteld, dan komt het totale aantal afgegeven garanties op 111.400, tegen 118.000 in 2017. Als gezegd wijst het Waarborgfonds naar de stijging van de huizenprijzen en meer specifiek de stijging in de tweede helft van 2018 als belangrijke oorzaak voor het gedaalde aantal leningen. Nu is de kostengrens opgerekt naar €290.000, tot maximaal €307.400 bij energiebesparende maatregelen. Die kostenprijs gold vorig jaar nog niet (lag toen op €265.000) waardoor het WEW positief gestemd is over het aantal woningen dat met NHG gefinancierd kan worden. Dat baseert men op de woningwaarde van het derde kwartaal van 2018, die bij 15,5% van het aantal verstrekte hypotheken tussen de oude en de nieuwe NHG-kostengrens lag. 'Deze extra ruimte voor de financiering van een hypothecaire lening met NHG kan niet alleen door starters, maar ook door doorstromers en oversluiters benut worden', klinkt het. Nu zijn de vooruitzichten dat die prijzen nog wel even blijven stijgen. ABN Amro ging vorige maand uit van een stijging van 6% dit jaar en nog eens 4% volgend jaar. Of die kostengrens het gaat houden, zal de toekomst uitwijzen. Nou goed, dat de gemiddelde huizenprijzen ook van invloed zijn op het aantal verliesdeclaraties zal geen verrassing zijn. Ruim 1.000 huishoudens deden in 2018 een beroep op NHG, een halvering ten opzichte van het jaar ervoor. Ook het gemiddelde uitgekeerde verliesbedrag daalde met ruim 20%, tot ongeveer €17.000. En hoe zit het met de krijgskas waaruit verliezen worden betaald? Die nam toe tot ruim €1,25 miljard. Met die wetenschap zal de lobby die de premie van het hypotheekbedrag omlaag wil of mee wil financieren zich weer laten horen. Die premie staat nu op 0,9%. De NHG noemt dat een tussenstap. Als dat maar goed gaat (vast wel). 

Linktip: Energie vergelijken