Rabobank iets minder uitbundig over de woningmarkt. Buitenland crasht (al)

Tussen de telexen over een aanstormende recessie, wel/geen Brexitdeal (what we know so far), middelvingerende Italianen (kijk die rente) vinden we ook het Kwartaalbericht Woningmarkt van onze Rabobank. Huizen zijn uitverkocht en taffesduur, en dan komt daar volgend jaar nog een prijsstijging van 6% voor het gemiddelde huis overheen. Die 6% in 2019 is hoog, maar lager dan de eerder voorspelde 7% door Rabobank. Gaan wij kijken naar de vraag: zitten we op het omslagpunt en gaan huizenprijzen in de iets verdere toekomst dalen of maken we nog een lange rit omhoog? Om te antwoorden kijkt de Rabobank eerstens over de grens. Het IMF waarschuwde eerder dit jaar voor een stukje interconnectiviteit op de woningmarkten. Een daling in land 1 leidt tot een daling in land 2. De 1-landen zijn momenteel Zweden, Australië (-30%?) en het VK, schrijft de Rabo. Daar is de landing ingezet. Maar, zegt de Rabobank, in die landen zijn de woningmarkten gedaald door specifiek beleid. In de eerste twee door strengere leennormen, in het VK door de particuliere belegger te kielhalen.

Lees verder

Toezichthouders: kabinet jaagt huizenprijzen verder op

Het Financieel Stabiliteitscomité (=DNB, AFM en MinFin + Centraal Planbureau als externe deskundige) heeft zijn halfjaarlijkse inventarisatie van economische bedreigingen weer achter de rug. De grootste gevaren komen vanzelfsprekend uit het buitenland, want 'de Nederlandse economie laat een robuuste groei zien.' Zorgen zijn er over opkomende markten in het algemeen (selam Türkiye! Hola Argentina!) en de Italiaanse begrotingsdiscipline - waarbij de financiële planning van een gemiddelde profvoetballer een huzarenstukje is -in het bijzonder. Toch gaat Nederland niet geheel vrij uit, want het FSC ziet 'tekenen van oververhitting' op de Hollandse huizenmarkt. Het comité heeft voorzichtig gefilosofeerd over blusmiddelen, want de huidige werking van de huizenmarkt is procyclisch. Huizenkopers verwachten dat huizenprijzen eeuwig stijgen waardoor ze meer durven te lenen. En dat kan ook, dankzij de huidige hypotheeknormen. De LTV-limiet (max hypotheek = 100% woningwaarde) zet 'nauwelijks een rem op de kredietverlening', omdat  woningen duurder worden. De gehanteerde loan-to-income-grens jaagt de boel zelfs verder aan. Op advies van het NIBUD wordt gekeken naar het netto beschikbaar inkomen. Door de lastenverlichtingen van het kabinet neemt het netto loon en daarmee de leencapaciteit toe, vrezen de toezichthouders. Willen we de berg aan hypotheekschulden verkleinen dan is het volgens het FSC nuttig taxaties eens te baseren op de werkelijke woningwaarde (ipv het gewenste verkoopbedrag) en de geplande Bazel 3.5-regels (waarmee hypotheken zwaarder op bankbalansen gaan drukken) naar voren te trekken. Men kan natuurlijk ook (versneld) morrelen aan de LTV/LTI/NHG, maar ja dan moeten de toezichthouders wel politici uit de klauwen van de ruime-leennormenlobby zien te houden. Pas in februari babbelt het FSC verder over de beleidsopties, maar ach, voorlopig kunt u de hypotheek nog prima betalen

Zucht. Ombouwen kantoren gaat de woningmarkt ook al niet redden

Met dank aan de Grote Financiële Crisis en het internet nam het aantal leegstaande kantoor- en winkelruimten een klein decennium geleden rap toe. Sommige kantoorkolossen stonden dusdanig lang te verstoffen dat geen zakelijke partij er ooit nog in zou willen trekken. Had men een slimme oplossing voor: je vertimmert de boel tot woonruimtes. Vastgoedboer verdient zakcentje met huurpenningen en draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort. Toen de overheid in 2012 wat wettelijke obstakels opruimde kon de transformatiefissa beginnen. De telraamtoppers van het CBS geven vandaag wat meer inzicht in de transformatiemarkt. In 2017 werden 7.570 woningen gecreëerd door 1.900 winkels/kantoren/fabrieken/etc. om te bouwen. Het betreft vrijwel altijd huurwoningen (90%) en zo'n driekwart is kleiner dan 50m2. Anders gezegd: vooral studenten profiteren van het omkatten van gebouwen. AD concludeert dat transformatie op zijn retour is, maar dat zien we nog niet helemaal terug in de cijfers. Toch zou het geen rare ontwikkeling zijn, want zoals een projectontwikkelaar uitlegt: 'De bouwprijzen stijgen harder dan de vierkante meterprijs die een omgebouwd kantoor oplevert, zeker buiten de Randstad.' Dus gaan bouwers liever aan de slag met een lucratiever project. Komt bij dat de gemakkelijk te verbouwen panden inmiddels wel onder handen zijn genomen, waardoor alleen onmogelijke panden overblijven. Vervelend, want gemeenten zijn nog steeds niet kwistig met het verstrekken van bouwvergunningen. Ja jongens, zo komt het dus nooit goed met de Nederlandse huizenmarkt. Tenzij iedereen in een tiny house gaat hokken.

Opluchting voor huurders. Grootkapitaal klaar met leegzuigen Nederlandse woningmarkt

Huren in de vrije sector is onderhand schier onbetaalbaar. De hoofdschuldigen aan de exorbitante huurprijsstijgingen zijn natuurlijk de verderfelijke grootkapitalisten die in de 'search for yield' hun oog hebben laten vallen op de aantrekkelijke aanvangsrendementen (huuropbrengst eerste jaar/door aankoopprijs) in de Nederlandse huurmarkt. Komt Het FD vandaag met goed/slecht nieuws voor u. Opportunistische durfkapitalisten zouden tabak hebben van de Nederlandse huurmarkt, omdat ze hun rendementseisen vervroegd hebben gehaald. Zo verkocht de Amerikaanse belegger Heitmann, die het lef had in 2014 heel veel Amsterdamse woningen op de kop te tikken, 1.400 woningen. Miljardair Sjors Soros bemoeit zich na een kortstondig avontuur en goudgerand rendement ook niet langer met de Nederlandse huurmarkt. Experts stellen dat kortetermijnbeleggers nu vertrekken omdat a) toenemende concurrentie leidt tot hogere aankoopprijzen en lagere aanvangsrendementen en b) het momentum door stijgende rentes (hier nog niet, in de VS wel) kan verdwijnen. De verkopende partijen doen volgens de krant hun bezit over aan langetermijnbeleggers, wat zou kunnen betekenen dat de huurprijsstijgingen afvlakken. Bovendien trekken institutionele partijen sneller de portemonnee voor onderhoud en investeren ze meer in de relatie met huurders. Klinkt prachtig. Maar is de gekte in de woningmarkt daarmee over? Mwah. Experts in FD denken van niet, want de( huur)woningschaarste in de Randstad is daarvoor te groot. En die 'langetermijnbeleggers' willen uiteraard ook gewoon verdienen. Het private-equityfonds van keukenboer Mandemakers dat de portefeuille van Soros kocht mikt op een rendement van minimaal 12%. Tippen wij Schiedam als belegging en mag de huurder bidden dat Ollongren snel de noodknop kan vinden. 

Starters betalen nul. Het PvdA-eindvoorstel voor de overdrachtsbelasting is binnen

Vaak besproken, veel bekritiseerd en wij vinden het voorstel van de PvdA om de overdrachtsbelasting op de schop te nemen wel wat. Wie een huis koopt betaalt op dit moment 2% overdrachtsbelasting. Onder verwijzing naar het grondrecht op een goede woning zou dat moeten veranderen: starters betalen 0%, beleggers 10% en doorstromers blijven met 2% betalen wat ze nu ook aan overdrachtsbelasting betalen. Het amendement waarmee de overdrachtsbelasting gewijzigd moet gaan worden vindt u inclusief toelichting hier. Voor de snelle lezer hieronder de belangrijkste zaken. Let op! Indien van een stelletje de ene partner doorstroomt en de andere start, dan geldt 2%. Dus vergeet niet uw woonstatus op Tinder aan te passen. Belegger wordt u als u een derde woning aan uw bezit toevoegt.

Lees verder

En wat denkt u? Huurprijzen blijven de pan uit rijzen

Het was afgelopen zondag nog even anders, maar vanochtend steekt Rotterdam Amsterdam wél naar de kroon. In de havenstad stegen de huren in de vrije sector (huurwoningen van meer dan €710 per maand) het afgelopen jaar met 14,3%, tegenover een schamele 3,5% voor de hoofdstad. Ook Eindhoven doet het in dit verband trouwens beter dan Amsterdam, met een stijging op jaarbasis van 12,1%, meldt Pararius erbij. Het laat natuurlijk allemaal onverlet dat een huurwoning in de vrije sector van Amsterdam nog steeds het duurst is van ons land, met een gemiddelde prijs per m2 van €22,83 in Q3. Maar goed, ook landelijk ging het plusje gewoon naar 5,3% en zo belanden we bij de vertrouwde conclusie dat zo'n huurwoning nog immer niet te betalen is. En die kant gaat het ook steeds meer op buiten de Randstad, bijvoorbeeld in Almere (+20,5%), het ouderwets boomende Apeldoorn (+15,4%) en zelfs Enschede (+18,6%). Om de woorden van de verhuursite te gebruiken: het is nergens windstil, dus ook niet in de provincie. Alles stijgt, met Friesland (+19%) toch wel als uitschieter. Zo bezien wordt Drenthe steeds aanlokkelijker met €9,18 per vierkante meter. Goed, zoals altijd gooit Pararius als uitsmijter ook het advies 'bouwen, bouwen en nog eens bouwen' erbij. Boven het spoor, bijvoorbeeld. Daar zetten we ditmaal deze nuance bij. Sowieso is dit probleem nog lang niet van de kaart, want een opgetrommeld adviesbureau schat het woningtekort in 2020 in op 235.000 woningen. Succes met huren. Oh, en dan is het nu wachten op de noodknop van minister Ollongren (Wonen).

Het is officieel. Gewone Nederlander kan geen huis meer kopen

Zoals u weet staat er in Nederland bijna geen huis meer te koop en wat te koop staat is voor Jan modaal onbetaalbaar. Dat laatste zeggen wij niet, maar vastgoedclub Dynamis wel. 'Op basis van de maximale hypothecaire lening van een modaal inkomen kan slechts een op de tien woningen in het aanbod worden gekocht'. Anders gezegd: 90% van de te koop staande huizen kan alleen door vermogende huishoudens, pandjesprinsen en andere buy-to-letters worden gekocht. De boel wordt rap onbereikbaarder voor Jan en Jenny Modaal, want in 2016 konden ze nog een kwart van het aanbod financieren. In 67 gemeenten kan een modaal huishouden geen enkel huis kopen. Spaargeld inbrengen vergroot uiteraard het aanbod, maar verwacht ook daar evenmin wonderen. Wie naast z'n modale inkomen €30.000 meebrengt kan potentieel 1 op de 6 te koop staande huizen financieren, maar moet wel bidden dat hij niet overboden wordt. Gevolg van dit alles: Nederlanders die de aankoop van een huis uitstellen en een herfstvakantie vol HYPOTHEEKPANIEK! Hypotheekadviseurs worden overlopen door huizenbezitters die de boel willen oversluiten uit angst voor oplopende rentes. De Volkskrant wil de adviseurs nog meer klandizie te bezorgen, want die raadt haar lezers aan hun hypotheek eens tegen het licht te houden. Mocht u daar allemaal geen zin in hebben, dan kunt ook gewoon verhuizen naar Swifterbant. Daar kunt u volgens dit bezuinigende gezinnetje gelukkig en goedkoop wonen. Speurneuzen naar andere niet-overspannen huizenmarkten kan middels regiorapporten bij voornoemde vastgoedboer.

200.000 man mogelijk in de knel bij aflossingsvrije hypotheek



Hoe groot is dat probleem met die aflossingsvrije hypotheken nu eigenlijk? Volgens lobbyvehikel NVB gaat het om 265.000 huishoudens die aan het eind van hun looptijd hun schuld niet kunnen aflossen danwel doorrollen. De Vereniging Eigen Huis komt nu met 200.000 (ofwel 10% van het totaal aan aflossingsvrije hypotheken) van de huiseigenaren op de proppen wiens hypotheeksituatie 'zorgelijk' is. Dat wil zeggen: keldert hun inkomen in de toekomst door bijvoorbeeld pensionering, dan kunnen ze de maandlasten daarvan niet meer ophoesten en dan zegt de bank nee tegen een nieuwe hypotheek. Dat blijkt allemaal nadat 56.000 man de hypotheekscan van VEH heeft ingevuld. Die scan zag overigens tegelijk met die ene campagne met die vreselijke slogan het licht. Goed, zoals u weet (en hierboven ziet) lopen tussen 2035 en 2038 zo'n 700.000 aflossingsvrije hypotheken af en de million dollar-question is hoeveel mensen hun huis dan in de verkoop gaan gooien én of onze woningmarkt dan instort. Maar, telt overwaarde dan niet meer mee bij het doorrollen van de hypotheek? Bij het afsluiten daarvan draait het voor banken tegenwoordig allemaal om de inkomenstoets, en die valt wat minder positief uit bij een lager inkomen door pensioen en het einde van de hypotheekrenteaftrek. Begint u zich inmiddels toch stiekem zorgen te maken over uw eigen situatie? Doe dan ook de test, en word gerustgesteld of maak een masterplan. Want om met PR-mensen van de aflossingsblij-campagne te spreken: dat woont toch een stuk lekkerder. 

Waarom ‘bouwen bouwen bouwen’ de problemen op de woningmarkt niet gaat oplossen

Het was weer een week vol huizenmarktnieuws. Met hysterisch dalende verkoopaantallen, biedingsoorlogen des doods, en het Kadaster dat een duit in zakje deed met interessant leesvoer (pdf) over de kansen van starters op de woningmarkt. Of beter: de kansloosheid van starters. Want het aantal mensen dat voor het eerst een huis koopt neem snel af. Of, om met het Kadaster te spreken: ‘De koopwoningenmarkt is een rijdende trein geworden waar je op tijd op moet springen, anders mis je de boot.’ Wie voor z’n 35ste geen huis heeft gekocht, doet dat daarna waarschijnlijk nooit meer. Horen wij daar roepen: ‘Bouwen! Bouwen! Bouwen!’? Gaat niet werken, legt onderzoeker Josh Ryan-Collins in zijn deze week verschenen boekWhy can’t you afford a home’ ragfijn uit. Het hele probleem van de woningmarkt is niet zozeer een kwestie van vraag en aanbod, maar van financialisatie. De combinatie van particulier woningbezit en minimaal gereguleerde banken die zelf geld creëren als ze met een druk op de knop uw hypotheeklening overboeken, leidt als vanzelf tot een feedback loop waarbij voor de banken geldt: Alles is voor Bassie!

Lees verder

Woningmarktje! Over- en onderbieden per gemeente



Deel de verkoopprijs door de vraagprijs van een woning en je heb de ratio verkoopprijs/vraagprijs te pakken. Dan blijkt daaruit dat tegenwoordig zelfs in Almere overbieden de norm is. Daar betaalt men in doorsnee 1,3% meer dan de vraagprijs. Amsterdam leidt de weg met overbiedingen van 5%. In Rotterdam biedt de doorsneekoper niet onder of over; de mediane afwijking is nul. Ofwel (de) ratio staat op 1 in 010. Mocht u nu denken van dat valt wat tegen want de woningmarkt is toch compleet overspannen, dan komt dat door het CBS die de ratio's per gemeente tot en met 2017 heeft bijgewerkt. Voor heel Nederland tezamen heeft het CBS wel actuele cijfers. In 2014 boden kopers in doorsnee 5,5% onder de vraagprijs. In juni van dit jaar betaalden Nederlandse huizenkopers in doorsnee bijna de vraagprijs. En dan legt het CBS de onderstaande grafiek uit: 'Bij 90% van de koopwoningtransacties in juni 2018 lag de verkoopprijs binnen een bandbreedte van 8% onder tot 10% boven de laatst bekende vraagprijs. Vier jaar eerder lag 90% van de verkoopprijzen tussen de vraagprijs en 15% daaronder. Gedurende deze vier jaar veranderde het beeld van de boven- en ondergrens. De ondergrens schuift dichter naar de mediaan toe, terwijl de bovengrens van de mediaan afschuift. Dit betekent dat er steeds meer transacties zijn gesloten waarbij de verkoopprijs van een bestaande woning relatief hoog boven de vraagprijs lag'.

Lees verder
Linktip: Energie vergelijken