Eén keer raden waar de huizenprijzen op jaarbasis het hardst stegen (niet Amsterdam)

We gaan u niets nieuws vertellen als we melden dat de huizenprijzen behoorlijk omhoog zijn geschoten de laatste tijd. Zo hard dat zelfs de hypotheekaanbieders aan noodklokken gaan hangen want denk toch aan de lagere hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 van 3%-punt per jaar, de aangepaste leennormen, omvallende babyboomers en energielabels. Maar hoe zit het met de woningmarkten in de rest van West-Europa? Daar heeft Calcasa naar gekeken (pdf) en u heeft vast al ergens gelezen dat Nederland in de Top 3 staat van landen met de hoogste prijsstijging. Alleen Portugal en Ierland kenden een nog extremere prijsontwikkeling, maar dat is vrij logisch want die kwamen ook uit een dieper dal dan wij.  De gemiddelden stegen in 2017 met 8,2% naar €282.000. Portugal (12,5%) en Ierland (11,8%) steken daar dus net iets bovenuit. Het Europese gemiddelde kwam in 2017 op 5%. Kijken we over de afgelopen vijf jaar, dan schuiven we nog een plekje omlaag, aangezien Zweden al eerder een stevige inhaalslag heeft gemaakt. Ierland is daar de absolute nummer 1, met een stijging van liefst 63,9%. 

Lees verder

Minfin/DNB/AFM: Crypto's geen bedreiging voor de financiële stabiliteit. Dirk Scheringa wel

En dan is het nu tijd voor een rondje langs de bedreigingen voor onze economie. Vorige week kwam het Financieel Stabiliteitscomité weer bijeen om te kijken naar de huizenmarkt (oververhit in de grote steden), Brexit (altijd lastig), cyberdreigingen (heel groot) en  de teruggekeerde volatiliteit op de beurs (pas op voor omslag sentiment). Ook over de cryptovaluta spraken het ministerie van Financiën, DNB en de  AFM (en het CPB zit er als deskundige bij): 'Het comité stelt vast dat de markt voor crypto’s op dit moment geen risico vormt voor de financiële stabiliteit. De omvang van deze markt is beperkt vergeleken met de officiële valutamarkten zoals die voor de dollar en de euro. Ook vervullen crypto’s in de praktijk geen functie als valuta omdat zij geen stabiel ruilmiddel, geschikte rekeneenheid of betrouwbaar oppotmiddel zijn'. Een punt van aandacht is dan wel de mogelijke witwasserij die schuilgaat achter de handel in crypto's en het risico dat banken (hoi ING) zich tot in hun nek in de frauduleuze transacties begeven en dan kapot gaan onder torenhoge boetes van toezichthouders. Waar het Financieel Stabiliteitscomité verder een hekel aan heeft zijn de ico's: 'Tegelijkertijd waarschuwt het comité consumenten en financiële ondernemingen nadrukkelijk voor de risico’s van crypto’s en van zogenoemde Initial Coin Offerings (ICOs), waarbij via de uitgifte van digitale tokens financiële middelen worden aangetrokken'. Het comité gaat daarom onderzoeken of er -wellicht in internationaal verband- maatregelen genomen kunnen worden tegen Dirk Scheringa en zijn bloksjeenvrienden. Bent u weer helemaal bij, hele verslag hier. De volgende vergadering is op 18 mei en dan gaat het vooral over de oververhitte huizenmarkt en wat daar aan te doen (tip! Overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog van 2% naar 12%).

Joechei! Grootste prijssprong koopwoningen in 16 jaar



Iedereen die op jacht is naar een woning mag even huilen een hoekje. De rest kan op deze mooie ochtend aan de bubbels: 'bestaande koopwoningen waren in januari 8,8% duurder dan in januari 2017. Dit is de grootste toename in 16 jaar'. Dat schrijft het CBS zojuist in het maandoverzicht van de prijsindex bestaande koopwoningen. De prijsindex, zie het handige interactieve plaatje boven, snuffelt nu aan de toppen van 2008.  Vergeleken met het dieptepunt van juni 2013 zijn de prijzen gemiddeld 24,8% hoger. Qua jaar-op-jaar-stijgingen zijn we overigens nog lang niet zo manisch als rond 2000, de tijd dat iedereen dacht dat de economie nooit meer hetzelfde zou zijn wegens de dotcom(-hype). 

Lees verder

De invloed van de stijgende hypotheekrente op de woningmarkt

Sinds het eerste kwartaal van 1995 tot en met het tweede kwartaal van 2017 is de Nederlandse woning gemiddeld met 4,5% per jaar in waarde gestegen bij een jaarlijkse gemiddelde inflatie van 1,8%. De hypotheekrente bedroeg over deze periode gemiddeld 4,5%. Met die cijfers komt de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) vandaag, die de koe in zijn kont kijkt om de invloed van rentestijgingen op de woningmarkt te kunnen voorspellen. Dat vertaalt zich in een nogal lastig leesbaar rapport met veel mitsen en maren, waarvan we dadelijk de conclusies overtikken. Eerst zoemen we in op de onderstaande grafiek met daarin de relatieve invloed van een stijgende hypotheekrente op de woningprijs. Van belang voor de prijsontwikkeling op de woningmarkt zijn het bbp, het aantal beschikbare woningen, de hypotheekrente, de fiscale regelingen en de werkloosheid. Die zaken werken alle in op de evenwichtsprijs van een woning. Neem even van ons aan dat ASRE daar cijfers voor heeft. Vervolgens definieert ASRE een basisscenario waar de hypotheekrente stijgt van nu 1,66% (2017K2) naar 2% in 2022K2. Wat gebeurt er dan als de rente hoger uitvalt dan in het basisscenario?

Lees verder

Kijk die woningmarkt eens stagneren: minder woningen verkocht!

De maand januari is traditioneel een wat magere maand als het om woningverkopen gaat. Dat komt omdat het gros van de kopers al zijn slagje geslagen heeft in de maand december. Vaak pakt het laten passeren van de koopakte voor het einde van het jaar namelijk voordelig uit. Per 1 januari van dit jaar is de ltv-ratio van 101% naar 100% bijgesteld en is er voor de mensen waarvan het inkomen dit jaar niet is gestegen, de financieringslast volgens de Nibud-normen toegenomen. Daarom is het op het eerste gezicht niet echt een verrassing te noemen dat er in januari 2018 door het Kadaster 16.035 verkochte woningen zijn geregistreerd, wat een daling van 39,3% betekent ten opzichte van december 2017 (26.398 ). Toch is daar niet alles mee gezegd. Dit betreft namelijk ook een daling ten opzichte van januari 2017, toen er 16.555 woningen verkocht werden (-3,1%). Als we kijken naar het verschil met december 2016, zien we het aantal verkopen tussen topmaand december en  januari minder daalde, namelijk met 34,5%. Het opvallendste verschil: toen steeg het aantal verkopen ten opzichte van januari 2016 wel, met liefst 39%. Van +39% naar -3,1% dus. In een jaar tijd. Maar er is uiteraard ook weer genoeg te nuanceren. 

Lees verder

Woei! Zelfs hypotheekboeren beginnen te waarschuwen voor de overspannen woningmarkt

Ziet een mens niet vaak, maar zelfs zij die leven van een stijgende woningmarkt beginnen zich nu een beetje zorgen te maken over de prijsexplosies van woningen in bijna gans het land. De Hypotheekshop luistert naar de woningmarktvoorspellingen van kredietbeoordelaar S&P en de mensen van de Rabobank, hoort het verhaal over verdere stijgingen in 2018 en 2019 aan, maar stelt zichzelf vervolgens de vraag: wat gebeurt er daarna? Vijf redenen waarom de woningmarkt over twee jaar minimaal een tikkie terug kan. In de eerste plaats hebben we daar de beperking van de hypotheekrenteaftrek die zich nu nog niet echt laat gelden. Per 2020 gaat voor de hoogste inkomens het percentage waarmee hypotheekrente verrekend kan worden echter met forse stappen van 3%-punt per jaar omlaag. Nu weet de Hypotheekshop dat minder hypotheekrenteaftrek leidt tot lagere woningprijzen, dus mensen be toch alstublieft aware. Een ander zwaardje van Damocles is de vreemde afwijking in Nederland dat huizenkopers 100% van de waarde van de woning mogen lenen. Vinden DNB, OESO en IMF minimaal 10%-punt te hoog. DNB heeft doorgerekend wat een verlaging van deze 'loan to value' met zich meebrengt: een instortende woningmarkt. Dan zijn we er nog niet, want twee actuele zaken zorgen voor oplopende hypotheekrentes: nieuwe regels die banken dwingen tot het aanhouden van meer kapitaal (Basel 3,5); de herintreding van een hogere rente op de kapitaalmarkt (bijna 3% in de US voor de 10-jaars-rente, zie boven).

Lees verder

Huizenprijzen stijgen dit jaar met 8%, naar gemiddelde van €300k in 2019

De Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland is weer lekker aan het voorspellen geslagen over de huizenmarkt in het kwartaalbericht Woningmarkt. Weet u nog, vroeger? Vijf jaar geleden om precies te zijn? Toen stonden we er totaal anders voor met zijn allen. In juni 2013 bereikte de huizenmarkt een diep dal, waarop de bankensector besloot om geen concrete voorspellingen meer te doen over huizenprijzen. Niet omdat ze het voorspellen verleerd waren, maar omdat ze bang waren de markt nog meer omlaag te lullen. Echt waar. Moet u nou eens kijken. De Rabo komt met fijne voorspellingen in uw broekje, gebaseerd op tig gegevens van het CBS en Kadaster die u mogelijk hier of elders al hebt kunnen lezen. Zo wordt er verwezen naar de prijsindex bestaande koopwoningen van de statistici uit Heerlen. 'Zoals we medio 2017 voorspelden, steeg de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster met liefst 7,6 procent', wordt er keihard op eigen schouders geslagen. Wij zagen het al gebeuren mensen, look no further voor steekhoudend woningmarkt glazenbollenwerk, wil men maar zeggen. 

Lees verder

Hier koopt u voor 141k een gemiddelde woning



CBSje komt met een finaaltotaaloverzicht van de gemiddelde verkoopprijzen van woningen in uw eigen gemeente over het afgelopen jaar. En ook nog met een uiteenzetting van waarom die gemiddelde verkoopprijzen niet zo heel veel zeggen. Daar komen we zo op terug. Eerst maar eens kijken naar de woonkloof. Die neemt toe. 'Het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs in de duurste en goedkoopste gemeente is in 2017 verder toegenomen', schrijven de mensen uit Heerlen. 'In Bloemendaal is de gemiddelde verkoopprijs van een woning nu 5,5 keer zo hoog als die van Delfzijl. Vorig jaar was het verschil nog een factor 5,1'. In 2014 tijdens de dip zaten alle gemeenten lekker dicht bij elkaar. Maar dat is dus niet meer zo. Daarom betaalt u in Bloemendaal gemiddeld €776.000 voor een woning en in het afvoerputje van Nederland €141k. Delfzijl is met die prijs ook nog eens de enige gemeente van het land waar de gemiddelde verkoopprijs onder de €150.000 ligt (Heerlen: €150.459). In de meeste gemeenten ligt de prijs tussen de €195.000 en €330.000; in de randen van ons land onder de €195.000 en Amsterdam doet €408.000. U kunt dat allemaal in het interactieve kaartje boven muisklikken of in onderstaand rijtje terugvinden (staat uw gemeente er niet bij, dan zijn er nog geen cijfers over 2017. Voor 2016 en eerder klik en klak bij CBS hier):

Lees verder

Deze vijf hypotheekboeren knijpen u onnodig hard uit

Het frame 'rentestraf' bekt nog niet zo lekker als 'aflosboete', maar verder hebben ze bij Vereniging Eigen Huis (VEH) volkomen gelijk als ze stellen dat sommige hypotheekverstrekkers klanten onnodig leegtrekken via de risico-opslag. Deze opslag is een rente bovenop de 'normale' rente die u doorgaans betaalt wanneer de hypotheek a) geen Nationale Hypotheek Garantie bevat en b) hoger is dan 65% van de woningwaarde. Bij zulke hypotheken is de kans dat deze niet (volledig) wordt terugbetaald iets groter, dus tikt u een opslag tussen de 0,1% en 0,95% af. Een belangrijke maatstaf bij het bepalen van de opslag is de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Stijgt de woningwaarde dan is de kans dat de hypotheekboer met een (rest)schuld blijft zitten kleiner. Zeker als in de tussentijd ook nog eens (extra) is afgelost door de hypotheekhouder. In zulke gevallen, zou een zinnig mens denken, kan de risico-opslag wel omlaag.  Werken veel hypotheekverstrekkers ook aan mee. Tot verdriet van de Consumentenbond doen zij dit niet uit zichzelf. Banken vinden dit juist klantvriendelijk 'want bij dalende huizenprijzen betaalt u ook niet ineens meer'. In de tussentijd geldt het spreekwoord: Brutale mensen hebben de halve wereld en een lagere risico-opslag. Kwestie van de laatste WOZ-update van de gemeente doorspelen, al zijn er ook partijen die een drempel van een paar honderd euro opwerpen door om een taxatierapport te verzoeken. Maar klanten van vijf hypotheekhyena's zijn volgens VEH heel hard de sjaak: Nationale Nederlanden, Argenta, Delta Lloyd*, Van Lanschot en Merius doen gewoon NIET rente-opslag-aanpassingen. Heeft u een rentevaste periode van 20 jaar, dan betaalt u gewoon 20 jaar opslag. Al verviervoudigt de waarde van uw grachtenpand. Gekkigheid natuurlijk. Kijken hoe uw hypotheekverstrekkert in deze kwestie staat kan hier en hier

*Niet bij de Delta Lloyd Plus hypotheek

Kijk goed naar dat weiland. Straks staat er een woonwijk

Dat zouden wij niet durven zeggen, maar Woonminister Kajsa Ollongren wel. Gisteren sierde zij de voorpagina van De Telegraaf met de vriendelijk doch dringende boodschap dat het nu toch echt tijd wordt om buiten de stadsgrenzen te gaan bouwen. Anders lossen we dat woningtekort nooit op. Verder haalde Ollongren de vriendschapsbanden met de gemeentes aan door te stellen dat het de huidige woonwethouders - die over de bouwplannen gaan en vooral de hoogte in willen - aan een portie lef en ambitie ontbreekt als het gaat om bouwen in groene gebieden. Het duurde niet lang voor de branchevereniging voor bouwondernemers zich meldde om ongeruste burgers gerust te stellen, want we gaan 'heus niet al het groen volbouwen' en 'hooguit 1% a 2% van het agrarisch terrein' is nodig. Vandaag sluit de bouwsector de rijen (): louter in de stad bouwen kost meer tijd, geld en moeite. Daarmee hebben we het signaal van de minister en de sector luid en duidelijk gehoord, maar resteert ten eerste nog het geluid van de gemeentes. De NOS deed een belrondje, om te concluderen dat bijvoorbeeld gemeente Den Haag en een paar Randstadgemeentes niet zo in hun nopjes zijn met het verwijt en dat de minister maar eens langs moet komen om te zien hoe creatief er nu al gebouwd wordt. Dus nee, daar gaat het voorlopig niet gebeuren. Voorlopig inderdaad, want op 21 maart is het weer tijd voor de gemeenteraadsverkiezingen. Ollongren kan hoog en laag springen, maar uiteindelijk bent u het die bepaalt wat er met het weiland waar u op uitkijkt gaat gebeuren. En als we in het groen gaan bouwen, waar dan? De Haarlemmermeer (foto), bijvoorbeeld. Het advies van de hoogleraar van dienst: 'Dat is allemaal niet zo mooi, daar kan je prima bouwen.'