Huurders zijn niet slechter af dan kopers, SP kan algehele huurverlaging vergeten

Gaan we nu naar een brief van onze favoriete Fins-adelijke half Zweedse jonkvrouw met een sterke voorkeur voor vrouwenvlees in het dagelijks leven werkzaam als vicepremier en minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Kajsa Ollongren. Die kreeg een vraag van Sandra Beckerman, van de Socialistische Partij (en niet bestaande Airbnb-hypotheken). Zij had een stukje gelezen in het AD waarin een onderzoek van Nationale Nederlanden werd opgevoerd. Hieruit kwam naar voren dat huurders een grotere hap van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten dan mensen met een koophuis. En dus denkt Sandra Beckerman: dan moeten alle huren gewoon omlaag. Simpel zat en waarom is daar niet eerder iemand opgekomen zou je zeggen. Daarom de vraag van Beckerman: 'Welke verklaring heeft u voor het feit dat 55% van de huurders meer dan 30% van hun netto-inkomen uitgeeft aan woonlasten in vergelijking met het feit dat dit bij slechts 24% van de huiseigenaren het geval is?' Dat komt, zo zegt Ollongren, omdat het inkomen van woningbezitters aanzienlijk hoger is, in een onderzoek over het jaar 2015 bijna twee keer zo hoog is als dat van huurders. Als er gekeken wordt naar de woonlasten, dan zijn die bij huurders lager dan bij kopers, maar kopers compenseren dat met een hoger inkomen. Uiteraard zijn we daarmee niet klaar, want vervolgens verwijst Beckerman naar onderzoek van het Nibud, waaruit bleek dat de koopkracht voor kopers er twee keer zo hard op vooruit ging in vergelijking met huurders. Hier moet, zo zegt Ollongren die verwijst naar een eerdere brief hierover, rekening gehouden worden met de verschillende situaties waarin huurders en kopers zich bevinden. 'Zo heeft een koper ook met andere kosten te maken en zijn de woonlasten van een koper niet gelijk over de hele woonduur in een woning en is er geen rekening gehouden met het risico dat een koper loopt als de woning bijvoorbeeld verkocht moet worden tijdens een economische crisis.' 

Lees verder

Grootbanken pakken fors op spaar- en aflossingsvrije hypotheken

Wie zijn bestaande spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek tegen een lagere rente wil vastzetten kan beter wegblijven bij de drie grootbanken. Die rekenen volgens de roze geldbode op gezag van hypotheekadviseur Van Bruggen de laatste jaren fors meer voor deze hypotheekvormen dan voor andere vormen. Bestaande en nieuwe klanten moeten gelijk worden behandeld, maar het wetboekje verbiedt dan weer geen rente-opslag. Zo kan het dat je bij ING voor 20 jaar vast inmiddels 0,85% meer rente aftikt bij spaar/aflossingsvrij dan bij annuïteit/lineair. ABN/Rabo brengen een half procentje meer in rekening, terwijl verzekeraars en andere partijen met een kleine of nul opslag rekenen. Wie gehecht is aan zijn aflossingsvrije hypotheek kan volgens Van Bruggen beter met een grote boog om de bekende drie banken. Die laatste geven aan de rente-opslag in uw belang te hanteren. Anders kiest u weer voor een hypotheekvorm waarbij niet wordt afgelost en gaat u straks niet aflossingsblij door het leven. Komt bij dat banken een hoger risico lopen op hypotheken waarop niet wordt afgelost en daarom moet men onder de nakende strengere bankenregels meer kapitaal aanhouden. Maar vanwaro hanteren de banken zo'n forse opslag voor de spaarhypotheek? Men bouwt een spaarpotje op waarmee de hypotheek aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Bij een aflossingsvrije hypotheek is zo'n automatisch opgebouwd potje er niet (en naar een beloning voor een gevuld spaarpotje in de vorm van een lagere risico-opslag kunt u doorgaans fluiten). Desalniettemin ziet ING dezelfde risico's, omdat het vergelijkt met annuitaïre/lineaire leningen en niet met aflossingsvrije hypotheken. 'Spaarhypotheken zijn ook hypotheken waar niet op wordt afgelost, net als aflossingsvrije hypotheken. Pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek vindt de aflossing plaats via de opgebouwde spaarwaarde.' Tsja. 

Kan straks half Nederland aan de sociale huurwoning?

Huishoudens die meer dan €36.798 verdienen zijn zo goed als kansloos op de sociale huurmarkt. Bij driemaal modaal lukt het nog wel om ergens een koopflatje te vinden, maar wie iets boven die inkomensgrens verdient is overgeleverd aan het middensegment (€710-1.000 huur). Twee problemen. 1) Volgens politici en gemeenten zijn er te weinig woningen in dit segment. Hierdoor blijven een hoop mensen scheefwonen in een sociale keet. 2) Veel huishoudens hebben helemaal geen zin om de helft van hun besteedbare inkomen aan een 'goedkope' huurwoning te besteden. Een mogelijke oplossing is het oprekken van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Daarvan zei de Nederlandse regering lange tijd: mag niet van Europa, want die bepaalt de inkomensgrens. Achterliggende gedachte in het kort: woningcorporaties krijgen geld van de overheid. Het is niet de bedoeling dat ze met deze staatssteun betrekkelijk rijke gezinnen gaan huisvesten, want dat kunnen pandjesprinsen ook wel. Afgelopen week oordeelde het Europees Gerechtshof (uitspraak-pdf) echter dat Europa weliswaar mag vragen om de doelgroep voor sociale huurwoningen in te perken, maar dat Nederlandje zelf mag weten hoe ze de inkomensgrens invult. Een hogere inkomensgrens mag. Verschillende grenzen hanteren afhankelijk van de grootte van het huishouden mag ook. Een juichende Woonbond geeft het voorbeeld dat een stel met 1 kind in Parijs met een gezamenlijk inkomen van €72.000 ook sociaal mag huren. De SP wil nu van woonminister Kajsa Ollongren weten of de Nederlandse regering al die tijd ten onrechte naar Europa heeft gewezen en of de inkomensgrenzen nu opgeschroefd gaan worden. Een optie is om de tijdelijke verhoging van €41.056 (voor 10% van de vrijgekomen woningen) permanent/breder te maken. Of de hele boel gaat in hoger beroep naar het Europees Hof. Kan ook. Is het voor de SP en de grootstedelijke zusters en leraren sowieso te hopen dat Ollongren ondertussen van gedachte is veranderd

JOH! 98,8% van de huizen in Wassenaar onbetaalbaar voor leraar

Weet u nog, dat mitsen en maren-rapport van JLL, waarin we konden lezen dat huren vaak voordeliger is dan kopen maar desalniettemin de 'betaalbaarheid' van koophuizen nog steeds op orde is? Vandaag komt huizenprijsrekenaar Calcasa met eenzelfde conclusie. 'De betaalbaarheid op basis van een aflossingsvrije hypotheek, berekend door de netto woonlasten te delen door het netto inkomen, is nog steeds goed: de gestegen woningwaarden worden gecompenseerd door de lage rente.' Calcasa meldt dat het percentage van het netto inkomen dat aan de woning wordt besteed, de afgelopen twee jaar gestegen is van 14,6% naar 15,8%. Aflossingsblije hypotheken ja, daar weet u alles van. Maar hoe zit het met annuïtair? Daar steeg het percentage van 30% naar 34%. Dat is best fiks, in twee jaar tijd, maar door de lage rente worden de gestegen huizenprijzen nog redelijk in toom gehouden aldus de taxateurs. Nou goed, hier werden de netto woonlasten door het netto inkomen gedeeld, maar hoe zit het met de verhouding woningwaarde / inkomen? Plaatje: 

Lees verder

Rabobank iets minder uitbundig over de woningmarkt. Buitenland crasht (al)

Tussen de telexen over een aanstormende recessie, wel/geen Brexitdeal (what we know so far), middelvingerende Italianen (kijk die rente) vinden we ook het Kwartaalbericht Woningmarkt van onze Rabobank. Huizen zijn uitverkocht en taffesduur, en dan komt daar volgend jaar nog een prijsstijging van 6% voor het gemiddelde huis overheen. Die 6% in 2019 is hoog, maar lager dan de eerder voorspelde 7% door Rabobank. Gaan wij kijken naar de vraag: zitten we op het omslagpunt en gaan huizenprijzen in de iets verdere toekomst dalen of maken we nog een lange rit omhoog? Om te antwoorden kijkt de Rabobank eerstens over de grens. Het IMF waarschuwde eerder dit jaar voor een stukje interconnectiviteit op de woningmarkten. Een daling in land 1 leidt tot een daling in land 2. De 1-landen zijn momenteel Zweden, Australië (-30%?) en het VK, schrijft de Rabo. Daar is de landing ingezet. Maar, zegt de Rabobank, in die landen zijn de woningmarkten gedaald door specifiek beleid. In de eerste twee door strengere leennormen, in het VK door de particuliere belegger te kielhalen.

Lees verder

Toezichthouders: kabinet jaagt huizenprijzen verder op

Het Financieel Stabiliteitscomité (=DNB, AFM en MinFin + Centraal Planbureau als externe deskundige) heeft zijn halfjaarlijkse inventarisatie van economische bedreigingen weer achter de rug. De grootste gevaren komen vanzelfsprekend uit het buitenland, want 'de Nederlandse economie laat een robuuste groei zien.' Zorgen zijn er over opkomende markten in het algemeen (selam Türkiye! Hola Argentina!) en de Italiaanse begrotingsdiscipline - waarbij de financiële planning van een gemiddelde profvoetballer een huzarenstukje is -in het bijzonder. Toch gaat Nederland niet geheel vrij uit, want het FSC ziet 'tekenen van oververhitting' op de Hollandse huizenmarkt. Het comité heeft voorzichtig gefilosofeerd over blusmiddelen, want de huidige werking van de huizenmarkt is procyclisch. Huizenkopers verwachten dat huizenprijzen eeuwig stijgen waardoor ze meer durven te lenen. En dat kan ook, dankzij de huidige hypotheeknormen. De LTV-limiet (max hypotheek = 100% woningwaarde) zet 'nauwelijks een rem op de kredietverlening', omdat  woningen duurder worden. De gehanteerde loan-to-income-grens jaagt de boel zelfs verder aan. Op advies van het NIBUD wordt gekeken naar het netto beschikbaar inkomen. Door de lastenverlichtingen van het kabinet neemt het netto loon en daarmee de leencapaciteit toe, vrezen de toezichthouders. Willen we de berg aan hypotheekschulden verkleinen dan is het volgens het FSC nuttig taxaties eens te baseren op de werkelijke woningwaarde (ipv het gewenste verkoopbedrag) en de geplande Bazel 3.5-regels (waarmee hypotheken zwaarder op bankbalansen gaan drukken) naar voren te trekken. Men kan natuurlijk ook (versneld) morrelen aan de LTV/LTI/NHG, maar ja dan moeten de toezichthouders wel politici uit de klauwen van de ruime-leennormenlobby zien te houden. Pas in februari babbelt het FSC verder over de beleidsopties, maar ach, voorlopig kunt u de hypotheek nog prima betalen

Zucht. Ombouwen kantoren gaat de woningmarkt ook al niet redden

Met dank aan de Grote Financiële Crisis en het internet nam het aantal leegstaande kantoor- en winkelruimten een klein decennium geleden rap toe. Sommige kantoorkolossen stonden dusdanig lang te verstoffen dat geen zakelijke partij er ooit nog in zou willen trekken. Had men een slimme oplossing voor: je vertimmert de boel tot woonruimtes. Vastgoedboer verdient zakcentje met huurpenningen en draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort. Toen de overheid in 2012 wat wettelijke obstakels opruimde kon de transformatiefissa beginnen. De telraamtoppers van het CBS geven vandaag wat meer inzicht in de transformatiemarkt. In 2017 werden 7.570 woningen gecreëerd door 1.900 winkels/kantoren/fabrieken/etc. om te bouwen. Het betreft vrijwel altijd huurwoningen (90%) en zo'n driekwart is kleiner dan 50m2. Anders gezegd: vooral studenten profiteren van het omkatten van gebouwen. AD concludeert dat transformatie op zijn retour is, maar dat zien we nog niet helemaal terug in de cijfers. Toch zou het geen rare ontwikkeling zijn, want zoals een projectontwikkelaar uitlegt: 'De bouwprijzen stijgen harder dan de vierkante meterprijs die een omgebouwd kantoor oplevert, zeker buiten de Randstad.' Dus gaan bouwers liever aan de slag met een lucratiever project. Komt bij dat de gemakkelijk te verbouwen panden inmiddels wel onder handen zijn genomen, waardoor alleen onmogelijke panden overblijven. Vervelend, want gemeenten zijn nog steeds niet kwistig met het verstrekken van bouwvergunningen. Ja jongens, zo komt het dus nooit goed met de Nederlandse huizenmarkt. Tenzij iedereen in een tiny house gaat hokken.

Opluchting voor huurders. Grootkapitaal klaar met leegzuigen Nederlandse woningmarkt

Huren in de vrije sector is onderhand schier onbetaalbaar. De hoofdschuldigen aan de exorbitante huurprijsstijgingen zijn natuurlijk de verderfelijke grootkapitalisten die in de 'search for yield' hun oog hebben laten vallen op de aantrekkelijke aanvangsrendementen (huuropbrengst eerste jaar/door aankoopprijs) in de Nederlandse huurmarkt. Komt Het FD vandaag met goed/slecht nieuws voor u. Opportunistische durfkapitalisten zouden tabak hebben van de Nederlandse huurmarkt, omdat ze hun rendementseisen vervroegd hebben gehaald. Zo verkocht de Amerikaanse belegger Heitmann, die het lef had in 2014 heel veel Amsterdamse woningen op de kop te tikken, 1.400 woningen. Miljardair Sjors Soros bemoeit zich na een kortstondig avontuur en goudgerand rendement ook niet langer met de Nederlandse huurmarkt. Experts stellen dat kortetermijnbeleggers nu vertrekken omdat a) toenemende concurrentie leidt tot hogere aankoopprijzen en lagere aanvangsrendementen en b) het momentum door stijgende rentes (hier nog niet, in de VS wel) kan verdwijnen. De verkopende partijen doen volgens de krant hun bezit over aan langetermijnbeleggers, wat zou kunnen betekenen dat de huurprijsstijgingen afvlakken. Bovendien trekken institutionele partijen sneller de portemonnee voor onderhoud en investeren ze meer in de relatie met huurders. Klinkt prachtig. Maar is de gekte in de woningmarkt daarmee over? Mwah. Experts in FD denken van niet, want de( huur)woningschaarste in de Randstad is daarvoor te groot. En die 'langetermijnbeleggers' willen uiteraard ook gewoon verdienen. Het private-equityfonds van keukenboer Mandemakers dat de portefeuille van Soros kocht mikt op een rendement van minimaal 12%. Tippen wij Schiedam als belegging en mag de huurder bidden dat Ollongren snel de noodknop kan vinden. 

Starters betalen nul. Het PvdA-eindvoorstel voor de overdrachtsbelasting is binnen

Vaak besproken, veel bekritiseerd en wij vinden het voorstel van de PvdA om de overdrachtsbelasting op de schop te nemen wel wat. Wie een huis koopt betaalt op dit moment 2% overdrachtsbelasting. Onder verwijzing naar het grondrecht op een goede woning zou dat moeten veranderen: starters betalen 0%, beleggers 10% en doorstromers blijven met 2% betalen wat ze nu ook aan overdrachtsbelasting betalen. Het amendement waarmee de overdrachtsbelasting gewijzigd moet gaan worden vindt u inclusief toelichting hier. Voor de snelle lezer hieronder de belangrijkste zaken. Let op! Indien van een stelletje de ene partner doorstroomt en de andere start, dan geldt 2%. Dus vergeet niet uw woonstatus op Tinder aan te passen. Belegger wordt u als u een derde woning aan uw bezit toevoegt.

Lees verder

En wat denkt u? Huurprijzen blijven de pan uit rijzen

Het was afgelopen zondag nog even anders, maar vanochtend steekt Rotterdam Amsterdam wél naar de kroon. In de havenstad stegen de huren in de vrije sector (huurwoningen van meer dan €710 per maand) het afgelopen jaar met 14,3%, tegenover een schamele 3,5% voor de hoofdstad. Ook Eindhoven doet het in dit verband trouwens beter dan Amsterdam, met een stijging op jaarbasis van 12,1%, meldt Pararius erbij. Het laat natuurlijk allemaal onverlet dat een huurwoning in de vrije sector van Amsterdam nog steeds het duurst is van ons land, met een gemiddelde prijs per m2 van €22,83 in Q3. Maar goed, ook landelijk ging het plusje gewoon naar 5,3% en zo belanden we bij de vertrouwde conclusie dat zo'n huurwoning nog immer niet te betalen is. En die kant gaat het ook steeds meer op buiten de Randstad, bijvoorbeeld in Almere (+20,5%), het ouderwets boomende Apeldoorn (+15,4%) en zelfs Enschede (+18,6%). Om de woorden van de verhuursite te gebruiken: het is nergens windstil, dus ook niet in de provincie. Alles stijgt, met Friesland (+19%) toch wel als uitschieter. Zo bezien wordt Drenthe steeds aanlokkelijker met €9,18 per vierkante meter. Goed, zoals altijd gooit Pararius als uitsmijter ook het advies 'bouwen, bouwen en nog eens bouwen' erbij. Boven het spoor, bijvoorbeeld. Daar zetten we ditmaal deze nuance bij. Sowieso is dit probleem nog lang niet van de kaart, want een opgetrommeld adviesbureau schat het woningtekort in 2020 in op 235.000 woningen. Succes met huren. Oh, en dan is het nu wachten op de noodknop van minister Ollongren (Wonen).

Linktip: Energie vergelijken