Rabobank verslikt zich in koffie door prijsstijgingen woningmarkt: dit jaar 8.7% omhoog!

Het zal u mogelijk niets verbazen, maar er is weer eens een prognose over gemiddelde prijsniveau van de koopwoningmarkt naar boven toe bijgesteld. Dit keer hebben de onderzoekers van het bekende kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank hun voorspellingen aan moeten passen. Hoewel dit kwartaal de prijsstijging met 8,8% ten opzichte van vorig jaar iets afnam, gaat men toch uit van een hoger percentage voor 2018. Ging men in mei dit jaar uit van een prijsstijging van 8%, nu is dat 8,7% geworden. Voor 2019 houdt men het op een stijging van 7%. Dat heeft weer met de bekende factoren te maken die hier al meermaals zijn benoemd. De markt is krap, met name in de Randstad. Hierdoor gaan de prijzen nog meer omhoog, wordt het voor starters onmogelijk om een huis te vinden.  'Mede daardoor stellen we onze verkoopverwachting naar beneden bij tot 225.000 verkopen in 2018 en 220.000 verkopen in 2019', klinkt het. Tel daarbij op dat er steeds meer maximaal geleend wordt en de totale Nederlandse hypotheekschuld toeneemt met als gevolg een afname van vertrouwen in de markt. Volgens de onderzoekers zijn er nu meer mensen die denken dat het een ongunstig moment is dan een gunstig moment om te kopen. Maar is er dan een sprankje hoop op verbetering? Nee, zeggen de onderzoekers. Althans niet als het om het bouwen van huizen gaat, om het aanbod te vergroten. Daarbij stijgen de prijzen van nieuwbouwhuizen 'buitenproportioneel'. Dat ziet u in deze grafiekjes hieronder.

Lees verder

Woningmarkt retekrap! Er valt bijna niets meer te kiezen, prijzen schieten omhoog

Dat zeggen wij niet, maar onderzoekers van de TU Delft in hun zogenoemde Monitor Koopwoningmarkt (pdf) over het tweede kwartaal van 2018. Komt 'ie: 'De krapte-indicator (...) op de markt van bestaande woningen staat inmiddels op een waarde 3,8.' Dat is een andere manier om te zeggen dat er bar weinig huizen te koop staan en voor de liefhebber hebben we die te gekke krapte-indicator boven dit stukje geplakt. Krap hè? Wat cijfers dan die de universiteit van het Kadaster en de NVM heeft gepikt: in het tweede kwartaal van 2018 waren er 52.900 transacties van woningen en 38.600 verkochte woningen, een daling van 10% ten opzichte van een jaar geleden. Door die krapte wordt de prijs uiteraard ook opgedreven: de gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels met €284.639 ruim boven het niveau van net voor de GFC in 2008, toen was dat €259.425. Naast het geringe aanbod spelen ook andere factoren een rol in de stijgende prijzen. Zoals de inkomensgroei, de opkomst van vastgoedbeleggers als Benno Junior in de grote steden en natuurlijk de lage hypotheekrente, in volgorde van klein naar groot. U begrijpt ook meteen dat de starter het haasje is. En als zo'n starter dan toch de moed en wat spaargeld bij elkaar raapt om een eerste stap in de boze huizenmarktwereld te zetten, dan wel met de nodige ingebouwde zekerheid. Daardoor neemt het aantal Startersleningen en NHG-hypotheken weer toe. Voor de toename wat betreft die laatstgenoemde hypotheek-escape geldt waarschijnlijk ook dat de maximale kostengrens voor een NHG-garantie dit jaar is verhoogd naar €265.000. Im Westen nichts Neues. Sluiten we af met nog een prachtige indicator, de Eigen Huis Marktindicator hieronder. In dit grafiekje ziet in het tweede kwartaal van dit jaar een lijntje langzaam naar beneden meanderen. Als we u vertellen dat hier het vertrouwen in de koopwoningmarkt wordt gemeten en dat de 100 lijn = neutraal en alles daarboven is positief en daaronder is somber dan snapt u hem. 'Wanneer deze trend zich doorzet, zullen er voor het einde van dit jaar voor het eerst sinds augustus 2014 weer meer huishoudens zijn die geen vertrouwen in de woningmarkt hebben dan huishoudens die positief zijn gestemd.' Geen zorgen jongens, hulp is onderweg

Lees verder

Huis kopen? Kijk dan even naar de VvE-bankrekening

De VVE-vergadering bungelt traditioneel onderaan in het lijstje evenementen die resulteren in liefdesbaby's. Saai geneuzel over de technische staat van het pand. Ergernissen uitwisselen over slechte stoepvegers, Airbnb-huurders en de gezamenlijke binnentuin. En dan vergeten we het meest heikele punt: de financiën. U wil bijstorten voor liftonderhoud, maar de vrekkige buurman op de begane grond heeft geen zin om bij te dragen aan het hijsbakkie. Om zulk gezeur op te lossen bedacht minister Blok van Wonen en Onhandige Uitspraken een oplossing. Het reservefonds van de Vereniging voor Eigenaars (sinds 2005 verplicht) moet voortaan voldoen aan een minimale wettelijke hoogte. Sinds 1 januari 2018 moet de spaarpot jaarlijks aangevuld worden met een reservering die is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan. Ontbreekt zo'n plan dan kan 0,5% van de herbouwwaarde opzij gezet worden. BNR deed een rondje langs de velden en concludeerde dat veel VvE's de boel niet op orde hebben (harde cijfers ontbreken helaas). Gevolg: huizenkopers hebben meer problemen om hun financiering rond te krijgen. Taxateurs moeten sinds 1 april de prijs die ze op een woning plakken veel beter onderbouwen, waarbij ook de financiële gezondheid van de VvE wordt doorgelicht. Blijkt dat er te weinig geld achter de hand is voor het te verwachten onderhoud dan kan de bank besluiten minder hypotheek te verstrekken. Kortom: wie zijn huis in de nabije toekomst wil verkopen doet er goed aan bij de volgende VvE-vergadering niet voortijds in slaap te dommelen. Zit u met een weigerachtige grootgrondbezitter in de VvE? Dan kunt u de woningbouwvereniging of vastgoedboer voor de rechter slepen om de 0,5%-norm af te dwingen. 

Fotobijschrift: De togus van Wim-Lex zat nog nooit op een VvE-vergadering, maar op internationale bierdag mag Prins Pils niet ontbreken.

Woningmarkten dalen in New York, Londen, Sydney, Stockholm. Maar Amsterdam is niet de volgende

In april van dit jaar waarschuwde het IMF voor een stukje interconnectiviteit op de woningmarkten wereldwijd. Het fonds ontdekte een 'striking increase in house price synchronization across the countries and cities'. Uiteraard valt de ontwikkeling van prijzen op de woningmarkt in landen te verklaren uit het plaatselijke woonbeleid. Fiscale faciliteiten, woningaanbod en de van toepassing zijnde leennormen voor huizenkopers dragen alle hun steen bij. Desalniettemin lijken woningen in de grote steden een asset class op zich te worden. Zie het uitgebreide IMF-verhaal hier of anders alleen deze quote van het IMF: 'Countries’ and cities’ exposure to global financial conditions may explain rising house price synchronization. Moreover, cities in advanced economies may be particularly exposed to global financial conditions, perhaps because they are integrated with global financial markets or are attractive to global investors searching for yield or safe assets'. Met als uitsmijter dat 'policymakers should be alert to the possibility that shocks to house prices elsewhere may affect housing markets at home'.  Als grote beleggers in de Canadese markt angstig worden, kunnen ze besluiten om ook hun vastgoedinvesteringen in Nederland van de hand te doen. Vandaar dat iedereen tegenwoordig zit te kijken naar woningmarkten wereldwijd en turft als een woningmarkt ergens ter wereld in stuka-modus gaat. Zo ook vandaag Bloomberg dat ingaat op de reden waarom de bovenstaande woningmarkten (exclusief Amsterdam) dalende zijn. Rest hier natuurlijk de vraag: is Amsterdam de volgende in de rij? De Rabobank beantwoordde die vraag een maand geleden vooralsnog met een voorzichtige nee: dankzij Brexit vloeit geld naar 020, dus eerder krijgen we juist hogere woningprijzen te zien in Amsterdam. Aangezien wij geen idee hebben en ook de belangen van Rotterdam en de rest van ons land in het oog moeten houden, sluiten we af met de opmerking dat u gemiddeld een half procent meer hypotheekrente betaalt dan de rest van euroland. (beetje vreemd einde, eindred.)

Makelaars gaan eindelijk Nederlands praten

Hypotheekaktes zijn de offline variant van algemene voorwaarden en cookiemeldingen. Iedereen stemt ermee in, maar vrijwel niemand leest wat er staat. En leest men onverhoopt wel, dan heeft men geen flauw benul wat er bedoeld wordt wegens een overschot aan zevenletterwoorden. Vereniging Eigen Huis (VEH), hypotheekboeren en de makelaars van NVM willen al tijden hypotheekaktes beter leesbaar maken, maar dat valt niet mee. Want wat zijn nou goede alternatieven voor woorden als inpandgeving, bereidstellingsprovisie en eigenwoningforfait (en nee, aflosboete telt niet)? Of VEH en NVM overal drieletterige alternatieven voor hebben gevonden weten we niet, maar De Telegraaf meldt enthousiast dat makelaars vanaf 1 september juridisch jargon gaan jorissen. Had eigenlijk al per 1 juli moeten gebeuren, maar de NVM zat nog even vast bij de nonnen in Vught had het nog even druk met het opruimen van de angstcultuur (geen lange woorden - red.) gedoe. Naast dat de hypotheekakte straks keisimpel wordt bevatten de nieuwe voorwaarden ook de verplichting voor makelaars om 'al het redelijke' te doen om een huis te verpatsen, ook als de huizenmarkt weer een keertje tegenzit. Wat een winst voor de gewone man! Vragen wij ons ondertussen hoeveel mensen weten dat een hypotheek geen geldlening is, maar een soort huisverkooprecht. 

Wereldeconomie staat op omvallen. Dus woningen nog nooit zo duur

Terwijl diepdonkere wolken boven de wereldeconomie verschijnen, klimt de prijsindex voor bestaande woningen vrolijk door naar het hoogste punt sinds 1995 (juni 2018=122,5=record). Dat komt mede door de mensen die zo graag een huis willen kopen in Flevoland. Van alle provincies was daar de prijsstijging het grootst met 11,6% hoger ten opzichte van een jaar eerder. Rotterdam pakt de stedenleiding met een plus van 14,4%. Het aantal woningtransacties neemt tegelijkertijd hard af. Het CBS -van wie alle prijswijsheid afkomstig is- schrijft: 'het eerste halfjaar van 2018 zijn 105 035 woningen verkocht. Dat is ruim 8 procent minder dan in dezelfde periode van 2017'. En dat leidt er weer toe dat de totale koopsom op de woningmarkt gelijk blijft. In het tweede kwartaal kwam het sommetje koopsom x verkochte woningen uit €15 miljard. Dat is ongeveer hetzelfde als in het kwartaal ervoor. In rampkwartaal 2-2013 was de uitkomst nog €4,5 miljard. Hebben we na de breek plaatjes van, maar eerst nog wat economie. Gisteren liet het IMF weten positief te zijn over de economische groei in de eurozone, maar dat de risico's steeds groter worden: Brexit, eurolanden die niet hervormen (u mag kiezen welke), een uit de hand escalerende wereldwijde handelsoorlog en bovenal monetaire schokken. Rentestijgingen kunnen de hele boel (=Italiaanse begroting) doen laten instorten. Zo'n schok kan veroorzaakt worden door een Amerikaanse inflatie die harder oploopt dan verwacht. In dat geval moet de Fed meer rentestappen zetten en kan de ECB niet achterblijven. Voorlopig zorgt Trump eigenhandig voor een rentedaling. De president wiens dagen wel/niet geteld lijken liet gisteren weten dat de Fed wat hem betreft mag kappen met renteverhogingen. Zijn opmerkingen leidden direct tot lagere US-rentes en klinkt in het licht van de IMF-waarschuwing aardig. Het probleem is alleen dat Trump breekt met de Amerikaanse traditie om als president niet tegen de Fed te schoppen (dus ophef, want een president die zich bemoeit=Turkse toestanden). Het antwoord van Trump: "So somebody would say, ‘Oh, maybe you shouldn’t say that as president.’ I couldn’t care less what they say because my views haven’t changed [t.o.v. toen ik nog vastgoedboer was, red.].” Enfin. Veel plezier van uw huis in Flevoland.

Lees verder

Koopstarters maken geen schijn van kans meer in de grotere steden

Neem even aan dat de kostwinner van een beginnend stel op de huizenmarkt ergens tussen de 25 en 34 jaar is. Dat het gezamenlijk inkomen in doorsnee €52.100 per jaar bedraagt. Pas dan de verstrekkingsnormen toe en zie dat de maximaal af te sluiten hypotheek afgerond €230.000 bedraagt. Dan weet u dat de aantrekkelijke steden verworden tot een no-go-zone voor starters. En al helemaal voor de alleenstaande starter die €34.400 verdient per jaar en maximaal €150.000 krijgt van de bank. Een hele groep gaat aangewezen zitten te zijn op 'kleine steden en dorpen'. Dat doodvonnis komt niet van ons, maar tekent ING in een rapport waar gemiddelde inkomens zijn losgelaten op Funda. Van het totale aanbod koopwoningen vallen er 27.000 in de prijsklasse €230.000 en lager. Daarmee kwalificeert een kwart van het aanbod als starterswoning en daar weer 20% van staat in de 25 grotere steden (zie ook staatje boven). De rest staat in het dorp of een uit de kluiten gewassen dorp. Voor de mensen die desalniettemin geen zin hebben om volledig provinciaal te worden (overigens niks mee; Madame Tussauds moet ook gevuld), heeft ING de kansen op een woning in de iets grotere steden op een rijtje gezet. Inclusief mooie voorspelling.

Lees verder

Alleen in het noorden is huren in de vrije sector nog betaalbaar

U weet: de echte arme drommels vindt u in de stedelijke middenklasse. Te rijk om voor een socialehuurwoning in aanmerking te komen en te arm voor een stadshypotheek. Normaal gesproken zou deze groep hun toevlucht kunnen zoeken in de vrije sector (>huurwoningen vanaf €710 per maand), maar er zijn te weinig betaalbare vrijesectorwoningen in de stad. Dus vlucht men naar omliggende kleine steden en dorpen in de Randstad met als gevolg dat daar prijzen van koop- en huurwoningen de lucht inschieten. Huurwoningsite Pararius (biedt zo'n 70% van de beschikbare vrije sectorwoningen aan) concludeert dan ook dat in 's lands duurste provincie Noord-Holland (€20,66 per m2) de huurprijsstijging op jaarbasis (+2,8%) vooral toe te schrijven is aan kleinere steden zoals Haarlem en Amstelveen. Een soortgelijke ontwikkeling is te zien in Utrecht waar de middenklasse blijkbaar is veroordeeld tot een leven in deerniswekkende oorden als Zeist en De Bilt. Vreselijk ja. De stevigste prijsstijging kwam, net als vorig kwartaal, voor rekening van Apeldoorn. Om een huis te huren in het bruisende groene regionale werkgelegenheidscentrum betaalt u gemiddeld 22,8% meer dan een jaar geleden. Desalniettemin tikt u in de grootste gemeente van Gelderland nog altijd een schamele €10,77 per vierkante meter af. Da's minder dan de helft van de Amsterdamse huurprijs en fors onder het landelijk gemiddelde van €15,82. Wie relatief goedkoop wil huren moet richting het noorden. In Overijssel, Drenthe en Friesland ligt de vierkantemeterprijs onder een tientje. Groningen is een stuk duurder, maar dat komt doordat studenten en buitenlandse onderzoekers in de stad Groningen het provinciegemiddelde scheeftrekken. Een optrekje in Winschoten, Oude Pekela of Veendam is prima te betalen. Moet u waarschijnlijk wel even een inboedel bijeen shoppen, want de lagere huurprijzen in het noorden worden niet alleen verklaard door wegtrekkende jongeren. "In Friesland, Drenthe en Overijssel is het aandeel kale en gestoffeerde huurwoningen relatief groot, het aandeel gemeubileerde huurwoningen juist lager". Vragen wij ons ten slotte af welke Randstedeling bovenstaande grafiek heeft gefabriceerd en de noordelijke provincies afdoet als 'kleine' provincies. Friesland is namelijk oppervlaktetechnisch, als we het water even meerekenen, gewoon de grootste provincie. 

Amsterdam, de woningmarkt en het verzoek aan de Verenigde Naties om die te redden

De woningmarkt is zo kapot dat steden smeken om een interventie van de VN. Help ons! schrijven Amsterdam, Barcelona, Berlijn, Durban, Lissabon, Londen, etc. vandaag in een gezamenlijke verklaring met de mooie naam 'Cities for Adequate Housing'. Die interventie moet dan niet komen in de vorm van blauwhelmen, maar wel in de vorm van meer geld om betaalbare huurwoningen neer te kunnen zetten en betere wetgeving om speculanten van de woningmarkt te weren. Mocht u zich afvragen waarom dat verzoek wordt ingediend bij de VN, dan is dat omdat te New York momenteel een heisessie aan de gang is waar steden en lagere overheden spreken over de sustainable development goals die de wereld wil halen in 2030. Doel nummer 11: 'Maak steden en menselijke nederzettingen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam'. Van die hele inclusiviteit en veerkracht komt niks terecht door speculeerprinsen als Bernhard jr. die met van het volk geroofd geld het volk nog een keer mogen beroven van het geld. 'We also require instruments to regulate the housing rental market, protecting tenants from speculative bubbles and mass displacements', schrijven Amsterdam en de rest. Of het nut heeft om die verklaring in te leveren bij de VN weten we niet. Tegen AT5 zegt 020-wethouder Laurens Ivens dat het deels om redenen van pr is gedaan. Ondertussen weet u zelf dat we echt niet op de VN hoeven te wachten. In eigen land kunnen we de overdrachtsbelasting voor huisjesmelkers omhoog gooien en dan komen we al een heel eind. In Londen hebben ze dat een tijd terug gedaan en zie: 'Price of London first-time buyer homes drops as buy-to-let market collapses'.

Huizenprijzen stijgen door! Minder huizen verkocht en nieuwbouw wordt duurder



Verrassing! Uit de nieuwste cijfers van het CBS blijkt dat de huizenprijzen in ons land nog altijd aan een ongekende opmars bezig zijn. In Nederland waren koopwoningen in het eerste kwartaal van dit jaar 9,3% duurder dan een jaar eerder. Voor de prijsontwikkeling in ons land heeft het statistiekenbureau samen met het Kadaster het prijspeil van bestaande koopwoningen met die van nieuwbouw koopwoningen gecombineerd om tot de zogenoemde nieuwe huizenprijsindex Nederland te komen. Sinds deze maand (juli 2018) worden er ook cijfers over nieuwbouw koopwoningen gepubliceerd. Daarmee kan er nu een index berekend worden voor alle verkochte koopwoningen, waarmee een completer beeld gegeven wordt van prijsontwikkelingen. Wat opvalt, is dat de prijzen voor nieuwbouw (+11,2%) in Q1 van dit jaar meer gestegen zijn dan de prijzen voor bestaande woningen (+9%). Overigens is de stijgende trend al drie jaar aan de gang voor beide soorten koopwoningen, maar lagen de prijsontwikkelingen de afgelopen drie jaar dicht bij elkaar. Kijken we naar het eerste kwartaal van 2018, dan was de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwhuis ruim €350.000, terwijl daar in 2015 in hetzelfde kwartaal gemiddeld nog €260.000 voor werd betaald, ofwel een prijsstijging van €90k. In dezelfde periode zijn bestaande koopwoningen €60k duurder geworden. 

Lees verder