Huizen duurder dan ooit: makelaars toch in paniek

Mocht u ooit op zoek zijn naar makelaarsvoorman Ger Jaarsma dan bungelt hij waarschijnlijk weer aan de noodklok. Al tijden voorziet hij de ondergang van talloze makelaarskantoren, omdat de beroepsgroep in de droogkokende markt geen huizen heeft te verhandelen. Vandaag slaakt NVM bij het publiceren van zijn verse woningmarktcijfers een noodkreet. Het aantal transacties op de woningmarkt is in het derde kwartaal met 12% gedaald door een gebrek aan te koop staande woningen. Staat er keer een keet te koop dan is deze ongeveer binnen 40 dagen weg tegen een recordgemiddelde van €292.000 Dit kan allemaal niet zo langer vindt de NVM die nog maar eens zijn oplossing van 'bouwen, bouwen en bouwen' herhaalt. Niet dat Jaarsma nu zelf zijn kluskloffie aantrekt en aan het metselen slaagt. Hij pleit liever voor een 'Nationaal Woningbouwplan' waar de overheid dan 'een strakke regie' op moet voeren. Zaken die de krapte en gekte op de huizenmarkt aanjagen weet NVM feilloos te identificeren. Beleggende pandjesprinsen, expats die woningen kopen en nieuwbouwprojecten die terug naar de tekentafel moeten wegens #vanhetgas. Als het aankomt op oplossingen is de makelaarsclub iets minder scheutig. De overheid moet versneld weilanden aanwijzen die volgeplempt kunnen worden met woningen. Da's tegen het zere been van liefhebbers van (stedelijk) groen en zij die vinden speculerende beleggers zo de dans ontspringen. Maar ja, hoe pak je die dan aan? Een verhoging van de overdrachtsbelasting schijnt evenmin een panacee voor de woningmarkt te zijn. Een groter deel van de sociale woningvoorraad liberaliseren is mogelijk, maar niemand wil gedwongen worden om in een hoger segment te huren. Bovendien valt het niet mee om het begrip scheefhuurders te definiëren. Eigenlijk is er maar een oplossing. Met z'n allen naar Drenthe/Noordoost Groningen en Zuid-Limburg om de boel daar wat te verlevendigen. Keigaaf!

Nieuwbouwhuizen zijn al helemaal niet meer te betalen

De Nederlandsche Bank (DNB) zei het nog zo gisteren: het einde van de gekte op de woningmarkt is nog niet in zicht. En inderdaad, de woningmarkttrein blijft lekker op tempo met een stijging van 9,3% van de verkoopprijzen van huizen in Q2 ten opzichte van een jaar eerder. Het CBS maakt verder melding van de trend dat dat alweer het derde kwartaal op rij was dat nieuwbouwwoningen een stuk duurder zijn dan bestaande stulpjes. De nieuwe aanwas ging voor 12,6% meer over de toonbank, terwijl bestaande koopwoningen bleven steken op een schamele 8,8%. Het gevolg hiervan is dat slechts 5,2% van de Hollandse huizen dit jaar een nieuwe eigenaar gaat krijgen, verwacht ING. Stukje perspectief: tussen 1995 en 2007 lag dit gemiddeld op 5,5%, en in die periode schommelde dit tussen de 5,1% en 6%. Heel veel beter gaat de situatie op de woningmarkt overigens voorlopig niet worden, aangezien diezelfde bank voorspelt dat de groei van de nieuwbouw in 2019 alweer gaat afvlakken (dit jaar 66.000 nieuwe exemplaren, volgend jaar idem). De indicator daarvoor is het niet meer groeiende aantal bouwvergunningen, wat dan weer komt doordat er een tekort is aan bouwlocaties én bouwplannen. Amsterdam heeft na 2022 structureel te weinig plannen, en in Den Haag verwacht men in 2021 met de bouw van slechts 1.000 woningen te kunnen starten (tegenover zo'n 3.500-4.000 woningen dit en volgend jaar), zo kunt u lezen in het FD. Enfin, ondertussen verdienden gemeenten in 2017 wel een record van €1 miljard aan de handel in bouwgrond, maar daarover meer hierzo. Heeft u tóch een nieuwbouwhuis weten te bemachtigen, dan vindt u hierzo tips voor als dat fonkelnieuwe honk toch nog gebreken heeft.

Iedereen aan de hypotheek! Hypotheekrente historisch laag

Ah lekker, het is weer tijd voor het maandelijkse marktoverzicht van De Hypotheekshop (pdf). Wat staat daar zoal in? Allemaal dingen, zoals dat grootbanken nog altijd marktaandeel verliezen in de hypotheekmarkt. Nieuwtje 1: 'Voor het eerst sinds mensenheugenis is in het derde kwartaal geen enkele grootbank in de top 5 vertegenwoordigd'. De populariteit van ING, Rabobank en ABN Amro neemt al tijden (met hier en daar een opleving) af, maar nog nooit was geen van die banken in de top vertegenwoordigd. De reden voor deze aftakeling zijn de strengere kapitaaleisen en de populariteit van lange rentevaste periodes. Volgens de hypotheekbemiddelaar is de gemiddelde rentevaste periode landelijk inmiddels 16,4 jaar. Kapitaaleisen zorgen ervoor dat andere geldverstrekkers zoals verzekeraars lagere rentes kunnen bieden dan banken, en die aantrekkelijke lage rente zorgt weer voor langere rentevaste periodes. Maar over die rente, en dat brengt ons op nieuwtje 2: die is dus weer eens historisch laag. 

Lees verder

Een hogere overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers? 'Dat lijkt weinig effectief'

In maart verscheen een onderzoek met de aansprekende titel 'Buy-to-let gewikt en gewogen'-pdf. Daarin werd geconcludeerd dat de opmars van de kleine particuliere belegger die een huis koopt om vervolgens te verhuren de woningmarkt verstoort. Een van de aanbevelingen uit dat rapport leidde tot een wetsvoorstel van de PvdA om deze groep beleggers aan te pakken. De overdrachtsbelasting voor de groep moet van 2% naar 10% en u las daarover gisteren meer. De redactie van het blad Beleid en Maatschappij vroeg een deskundige om bovengenoemd rapport eens nader onder de loep te nemen om bij te dragen aan de discussie over buy-to-let. Wat is daar nou fout aan en moeten we daar eigenlijk iets aan gaan doen? Dat mondde uit in een artikel dat we vanmorgen via de tweets ontvingen. Conclusie van onderzoeker Marcel Visser: 'Een fiscale maatregel zoals een verhoogde overdrachtsbelasting lijkt weinig effectief. Het effect op de buy-to-let-beleggingsbeslissing is beperkt en deze maatregel draagt niet bij aan betaalbare huren'. Want wat wil?

Lees verder

Amsterdam stijgt naar vijfde plek in de bubbel-index

Het gaat lekker met de Amsterdamse woningmarkt. Vorig jaar zette het Zwitserse UBS de woningmarkt van onze hoofdstad op plaats acht van de Global Real Estate Bubble Index. Dit jaar is dat plek vijf. Het jaar ervoor, en dan bedoelen we 2016, was er nog geen sprake van een bubbel, maar moest Amsterdam het doen met het predikaat overgewaardeerd. Eerst maar even de UBS-definitie van een bubbel: 'The term “bubble” refers to a substantial and sustained mispricing of an asset, the existence of which cannot be proved unless it bursts. But historical data reveals patterns of property market excesses'. En dan zijn er vervolgens allemaal zaken aan te wijzen die op excessen kunnen wijzen. Bijvoorbeeld dat de gemiddelde goed opgeleide kantoormens niet meer in staat is om een 60m2-appartement te kopen in de stad of dat prijsstijgingen te veel afwijken van de rest van woningmarkt in het land. UBS heeft dat vervat in sub-indices en daarover las u meer in 2017 en in 2016. De reden dat Amsterdam met stip op vijf noteert (met een score van 1.65 ruim boven de 1.5 die duidt op een bubbel) is de enorme prijsstijging van de bezemkasten aldaar: 'In the last four quarters prices climbed by 12% in inflation-adjusted terms. They are now 60% higher than in 2013'. Een bubbel blijkt een bubbel als het klapt en UBS ziet daar wel kansen voor met rentestijgingen (nog niet hier, wel daar) als stuwende kracht achter een woningmarktimplosie. Sluiten wij af met de opmerking dat 'the first cracks in the (wereldwijde, red.) boom’s foundation have begun appearing: house prices declined in half of last year’s bubble risk cities'. Het hele rijtje van index-steden met dalende prijzen: Londen, Sydney, Stockholm, Genève, Zurich, Toronto en New York. Duiding van Amsterdam na de breek. Hele rapport van UBS hiero.

Lees verder

Nederlander geeft geen moer om groene woning

Spouwmuurtje isoleren, warmtepompje, zonnepanelen op het dak of helemaal #vanhetgas. De Nederlander vindt zo'n groene woning best belangrijk, maar de eigen portemonnee belangrijker. Deze conclusie kan getrokken worden uit de kraakverse editie van ING's woonbericht. Zo'n beetje de helft (51%) van de Nederlanders vindt dat huiseigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor verduurzaming van de woning en driekwart heeft zich enigszins verdiept in het verduurzamen van de eigen keet. Indrukwekkende cijfers, ware het niet dat slechts 10% zegt op korte termijn actie te ondernemen. Niet gek, want 45% van de huizenbezitters heeft geen flauw benul van het eigen energielabel. Men overschat ook de milieuvriendelijkheid van de eigen woning. 44% van de woningen draagt bij aan de spoedige ondergang van de ijsbeer (energielabel  D t/m G), maar slechts 11% van de Nederlanders zegt in zo'n huis te wonen. Geld om te verduurzamen is er wel. 'Van de woningbezitters zegt 58% voldoende spaargeld te hebben voor verduurzaming of niet te willen lenen voor dit doel', aldus een ING-meneer. Dus klinkt er vanuit de bank de oproep om een stukje bewustwording. Toch kan ING wel iets verdienen aan vergroening, want 28% wil best 'goedkoop' lenen voor een zonnepaneel of warmtepomp. Uiteindelijk moet dat redden van de wereld ook iets voor de eigen portemonnee opleveren. 

Lees verder

Intimidatie taxateurs pompt huizenprijzen op

Wij een paar maanden geleden opgewekt schrijven dat 'de tijden waarin je de taxateur kon vertellen welke taxatiewaarde je graag zag opgenomen in het taxatierapport steeds verder achter ons liggen.' Taxateurs moeten zich sinds april houden aan een model Taxatierapport waardoor er minder gemarchandeerd kan worden het vaststellen van de woningwaardes. Lezen we deze ochtend in Trouw () dat het voor taxateurs nagenoeg ondoenlijk is om onafhankelijk te opereren. Banken, consumenten en  hypotheekadviseurs zouden taxateurs - met name in de vier grote steden - pushen om een zo hoog mogelijke taxatiewaarde op een huis te plakken. Taxateurs die weigeren mee te spelen worden niet betaald en/of krijgen geen nieuwe opdrachten toegespeeld. Taxatiewaakhond Nederlands Woning Waarde Instituut zegt de afgelopen twee jaar 20 tot 25% meer taxatierapporten te hebben afgewezen wegens een te hoge taxatiewaarde, maar kan niet zeggen of de intimidatie van taxateurs hier een rol speelt. Makelaarsclub VBO ziet het waterboarden van taxateurs als gevolg van een 'ongezond systeem'. Om een hypotheek los te peuteren bij de bank moet er een taxatierapport zijn ingediend. Is het huis minder waard dan het bod van de koper dan moet de koper geld bijleggen, is de taxatiewaarde gelijk aan het bod financiert de bank de volledige hypotheeksom. En zo zijn 'de hypotheekverstrekker, de hypotheekadviseur en de koper zijn allen gebaat bij de taxatiewaarde die ervoor zorgt dat de koop doorgaat zonder dat er eigen geld bij hoeft.' En zo worden de huizen almaar duurder. Want de opgepompte taxatiewaardes dienen weer als vertrekpunt voor huizen in de omgeving. Hebben banken bij de volgende crisis weer veel klanten met een onderwaterhypotheek. Vandaro dat in Trouw nog maar eens de oproep klinkt voor een onafhankelijke instantie die taxateurs opdrachten geeft en betaalt. Leuk plan, maar gaat niet gebeuren

Blok en Ollongren nemen (alweer) hun woorden terug

In de hoofdstad waren ze recentelijk in hun wiek geschoten toen ze doorkregen dat Den Haag al jarenlang een website in de lucht houdt die buitenlandse beleggers moet verleiden om in de Nederlandse huizenmarkt te investeren. Koop- en huurprijzen knallen in Amsterdam al door het dak dankzij Airbnb, pandjesprinsen, buy-to-letters en brexitvluchtelingen. Zo'n promotiewebsite hoeft geen onderdeel van deze cocktail te blijven vond het Amsterdamse college. Huizen zijn tenslotte primair om in te wonen en niet om in te beleggen, en dat is nou niet echt de boodschap van investingindutchhousing.nl. Daar konden beleggers lezen dat onze overheid heeft gewerkt aan 'more opportunities for social housing associations to sell housing stock to private investors' en dat is mooi want 'it is estimated that about 1 million regulated dwelling are of such quality that these houses can enter the non-regulated market.' Sociale huurders wonen veel te mooi in dit land. Tijd om ze uit hun arbeiderspaleizen te flikkeren en in een krakkemikkige tochtzolder te voeren aan gehagaaide huisjesmelkers. Kunnen de chique pandjes gewoon naar fatsoenlijke mensen die de zakken van fatsoenlijke buitenlandse investeerders kunnen vullen. GroenLinks, SP, PvdA en CDA vroegen aan minister Ollongren onder meer of ze de bovenstaande Angelsasksische zinssneden normaal vond. Eerst draait de jonkvrouw om de hete brij heen met een verhaal over de voorraad huurwoningen die geliberaliseerd kan worden om met de opbrengsten nieuwe sociale huurwoningen te bouwen (wat toch niet gebeurt), voordat ze ter zake komt. 'De website zal op dit punt geactualiseerd worden.' Wegens totale wolligheid van haar antwoord snappen we niet precies welk punt, maar we gokken dat Ollongren bedoelt dat de gehekelde woorden nogal asociaal onzorgvuldig gekozen waren. Kan ze ook niet helpen, want de website is een erfenis van voormalig woonminister Blok. En die meent het allemaal niet.  

Lees verder

JOECHEI! Koophuizen eindelijk net zo duur als in 2008

Volgende week is het 10 jaar geleden dat Lehman Brothers omkukelde en in zijn val de hele wereldeconomie meesleepte. Reden voor een feestje, al doen oud-medewerkers van Lehman dat wegens hooivorkenangst op een anonieme locatie. (September) 2008 is een populair ijkpunt in de financiële wereld, omdat we toen in bepaalde opzichten op ons allerrijkst waren. Rijk=goed, dus moeten we zo snel mogelijk terug naar de niveau's van 2008. Gelukkig meldt CBS'je vandaag dat dit na tien jaar eindelijk gelukt is voor wat betreft de huizenprijzen. De statistici namen het eerste kwartaal van 2006 als basis (=100) en concluderen dat in het tweede kwartaal van 2018 de huizenprijzenindex uitkwam op 110,8. Da's mooi hoger dan het gevreesde derde kwartaal van 2008 (109,9) en stevig boven het niveau van eind 2013 (87,3). Uiteraard is het lek niet overal boven. In 8 van de 12 provincies (kaartje boven) ligt de huizenprijs lager dan tijdens de Lehman-untergang. Zoomt men verder in op de COROP-gebieden (*) dan komt aardbevingsgebied Oost-Groningen het bekaaidst er vanaf. De huizenprijzen daalden daar met 21% tussen 2006 en 2016. Op de kaartjes naar de breek kunt u zien waar u ontwikkelingswerk kunt verrichten door de huizenprijzen richting het 2008-niveau te jagen, want aan huren hoeft u toch niet te beginnen. Want zo lezen we eveneens bij CBS: 'In de afgelopen zes jaren is de gemiddelde woninghuur in totaal met 18,5 procent gestegen.'

Lees verder

Nog een reden om uw huis helemaal kapot te isoleren

Liever begint u vandaag dan morgen met het energiezuinig maken van uw huis, aldus de overheid. Dan kunnen we wellicht niet alleen het milieu redden, maar ook Groningen. Vandaar zijn energielabels sinds 2015 verplicht bij woningverkopen of -verhuur en kost het negeren van die regel u maximaal €405. Toch ontbrak dat label bij 15% van alle verkochte woningen sinds dat jaar, melden de rekenmeesters van Calcasa vanochtend. Gelukkig delen ze ook namen en rugnummers uit, zodat we nu weten dat Zeewolde de meeste A/B-labels telt (64% van alle gelabelde stulpjes, lijstje hierboven) en dat Zwijndrecht lantaarndrager is (16%). Niet geheel verrassend is nieuwbouwwalhalla Almere de hoogst genoteerde grote gemeente (58%). Voorts maakt Calcasa ons erop attent dat een beter energielabel toch wel heel vaak gepaard gaat met een hogere verkoopprijs. Genuanceerd als we zijn even een waarschuwing: het betreft hier een correlatie, aangezien men niet uit kan sluiten dat het prijsverschil vooral komt door bijvoorbeeld een mooiere inrichting of een brandschoon gepresenteerd huis. Maar toch, een beter energielabel zorgt voor een gemiddeld 2% hogere verkoopprijs bij vergelijkbare woningen (€6.000 extra in het handje bij de huidige gemiddelde verkoopprijs van €297.000). Bij twee labelstappen omhoog is dat 2,8%, bij drie of meer 3,6%. Kortom, isoleren met die hap. Al is het maar om om u te vrijwaarden van de geluiden van de warmtepompen en airco's van de buren.

Linktip: Energie vergelijken