Hypotheekadvies zonder rekening te houden met hypotheekrenteaftrek? Kifid vindt het best

Bij het klachteninstituut voor de financiële dienstverlening Kifid zijn ze af en toe de draad een beetje kwijt zijn. Daar tikken we wel vaker over en vandaag weer, want vreemde zaak, want foute hypotheekadviseur, want lees maar mee. Een vrouw heeft een huis op het oog en vraagt haar hypotheekadviseur om door te rekenen of de aankoop daarvan mogelijk is. Helaas blijkt het huis te duur. De adviseur rekent tijdens dezelfde afspraak voor dat het oversluiten van haar huidige hypotheek bijzonder voordelig is. Dus sluit de klant de hypotheek over, en wel naar een nieuwe rentevastperiode van tien jaar. De boeterente bedraagt €20.248,78, de factuur van de adviseur €2.495. Best een goede deal want de klant kijkt na oversluiten aan tegen een maandlast die €302,68 in de maand lager ligt dan de huidige maandlast. Dus dat betekent €302,68 x 12 maanden x 10 jaar = €36.321,60 besparen. Binnen 75 maanden heeft zij daarmee de boeterente en advieskosten terugverdiend.

Maar dan

Op de een of andere manier ziet de klant op een dag het licht en dat leidt tot een klacht bij het Kifid. De hele oversluitexercitie is gebaseerd op berekeningen van bruto bedragen, zonder verder rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek. De adviseur wijst ook nergens in zijn advies op eventuele fiscale consequenties. En dat terwijl de hypotheekrenteaftrek nogal wat in de melk te brokkelen heeft. De boeterente levert weinig fiscaal voordeel op, want volgens de vrouw kwamen de netto-oversluitkosten uit op €21.005. Dezelfde hypotheekrenteaftrek leidt er evenwel toe dat de resterende maandlasten netto slechts €154 per maand lager liggen dan de oude maandlasten. Nu betekent €154 x 12 maanden x tien jaar = €18.480 besparen. Lang niet genoeg om de oversluitkosten mee terug te verdienen. Dus ligt er een schadeclaim van €20.092 op tafel, ook omdat de adviseur geen rekening heeft gehouden met het nogal duidelijke gegeven dat zij een verhuiswens heeft.

Ja maar

De adviseur zegt in zijn verweer niets over de verhuiswens en over de belastingen een paar dingen. Volgens de adviseur zijn fiscale aspecten niet van belang, omdat het volgens de leidraad hypotheekadvisering van de AFM niet hoeft. En ook omdat 'het geven van fiscaal advies niet tot zijn takenpakket behoort en dat een ander oordeel de oversluitmarkt zou stilleggen'.

Verdict

Nou, zegt het Kifid, uit eerdere uitspraken van ons en de Hoge Raad blijkt dat de hypotheekadviseur inderdaad geen belastingadvies hoeft te geven. Toch had ergens in het oversluitadvies mevrouw 'op zijn minst geïnformeerd moeten worden dat het oversluiten fiscale consequenties heeft' (niet wat voor consequenties, maar dat er consequenties zijn). Nu er niks gezegd is over belastingen, zit de adviseur fout. Mevrouw treft geen blaam, zegt het Kifid, want die huurt niet voor niets een professional in en die heeft niet van belastingen gerept, dus hoe kon zij dingen weten. En zo komt daar de schadevergoeding die de adviseur moet betalen: €7.000 om de oversluitschade van mevrouw te dempen (de exacte schade hangt af van wanneer mevrouw gaat verhuizen, maar dat is onbekend, dus doet Kifid 'ex aequo et bono oordelend' maar een gooi). Van de factuur moet €1.495 terugbetaald worden ('Zeker gelet op de relatief aanzienlijke kosten die Adviseur voor het intern oversluiten in rekening heeft gebracht, mocht van hem meer verwacht worden'), plus €200 voor vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand van mevrouw. En daar moeten mevrouw en de adviseur het mee doen, tenzij hoger beroep bij het Kifid.

Geen touw

Wat de zaak lastig maakt is dat er geen touw aan de berekeningen valt vast te knopen. De boeterente -die fiscaal aftrekbaar is- leidt volgens mevrouw tot weinig belastingteruggave. Toch lijken de maandlasten erop te wijzen dat mevrouw de hypotheekrente tegen circa 50% aftrekt. Welnu, het Kifid gaat uit van de berekeningen die door partijen worden overlegd en niet worden weersproken. Dus het zal allemaal wel, maar wij struikelen dan over de redenatie van het Kifid. Over het feit dat de adviseur niks over de invloed van de hypotheekrenteaftrek heeft gezegd, merkt Kifid op dat hij haar ook had kunnen doorverwijzen naar een fiscalist:

Citaatje

'Dit geldt te meer nu het Adviseur duidelijk was, of behoorde te zijn, dat Consument een laag inkomen had. Adviseur heeft immers aangegeven dat de financiering van een nieuwe woning onmogelijk zou zijn en had derhalve inzicht in de inkomenssituatie van Consument. In een dergelijk geval mag eveneens van Adviseur worden verwacht dat hem duidelijk is dat de netto voordelen van oversluiten lager kunnen zijn dan de door hem berekende voordelen'. We weten niet precies hoe het met de kennis en kunde bij het Kifid is gesteld, maar die lijkt ons niet al te best. Hoe lager het inkomen, hoe beter de (bruto-)berekeningen van de adviseur namelijk kloppen, want hoe minder fiscaliteit in dat geval een rol speelt (onze ingezondenbrievenschrijvers Henk en Henk, mocht u die kennen, zouden nu iets gaan roepen over Toeslagen). Dus zou hier juist het aanstippen van fiscale consequenties voldoende moeten zijn, en lijkt een fiscalist wat overdreven.

Laag

Daarnaast stelt het Kifid dat mevrouw het gewenste huis niet heeft kunnen kopen en daarom, redeneert het Kifid, moet het inkomen wel laag zijn. Vreemd natuurlijk, want misschien verdiende ze een miljoen en kostte het beoogde aan te kopen huis honderd miljoen. En ook vreemd omdat mevrouw op grond van de berekeningen in de hoogste tariefschijf lijkt te vallen. Enfin. Mochten wij dit fout hebben gelezen en Kifid toch hebben geweten dat het inkomen van mevrouw echt laag is (niet alle gegevens die het Kifid krijgt, staan in de uitspraak), dan had men de opgave van mevrouw nog wel even mogen narekenen wat ons betreft, alleen al om de daadwerkelijk geleden schade goed te kunnen bepalen.

Het Loo

Een hypotheekadviseur die meent dat hypotheken en belastingen niks met elkaar te maken hebben, moet natuurlijk een ander beroep kiezen of een beroepsverbod krijgen. Het vreemde is dat Kifid daarentegen meent dat dit advies toch nog €1.000 waard is geweest -terwijl de wanprestatie er van alle kanten afdruipt. Volgens het Kifid is hypotheekadvies echter al in orde als de adviseur ergens iets zegt over mogelijke fiscale consequenties of een fiscalist (en dat terwijl Kifid elders in de uitspraak verwijst naar jurisprudentie die zegt dat de hypotheekadviseur 'moet onderzoeken of het oversluiten in het belang van Consument is'). Kortom, weer een uitspraak waar niemand iets aan heeft en dat is jammer, want Kifid heeft een tijdje geleden plechtig beloofd dingen beter te duiden. U vindt de uitspraak met al zijn verwarrende elementen (meeneemregeling, anyone?) en vreemde conclusies hier en mocht u bij het Paleis Het Loo in de buurt wonen, dan kan het geen kwaad om op zijn minst even de eerste pagina bovenaan te bestuderen teneinde verdere hypotheekschade uit te sluiten.

Reaguursels

Inloggen

Misschien een idee om de malafide adviseur met naam en toenaam te noemen, zodat potentiële slachtoffers van deze oplichter in elk geval gewaarschuwd worden als ze de moeite nemen zijn/haar naam te googlen?

obominotie | 06-04-19 | 15:30 | 1 | + 0 -

Nou nou, hij maakt een fout en schrijft daarvoor een behoorlijk hoge nota maar dat is wel wat anders dan malafide en oplichting

RigouReus | 07-04-19 | 12:53 | + 0 -

Gewoon het hele HRA circus inclusief alle aftrekposten per direct afschaffen. Boeterentes aftrekbaar maken betekent dat een ander de factuur betaald om uiteindelijk de bank te spekken. En een ander ook de consequenties voor een gemaakte rente keuze via de belastingen voor zijn buren betaald. Versneld afbouwen... dan is de markt even van slag. Maar daarnaast ook heel duidelijk en transparant. Je kunt t betalen of juist niet. Simpel.

builder | 06-04-19 | 01:29 | + -3 -

Tis gewoon een oplichter.

Klapband1408 | 05-04-19 | 22:23 | 2 | + 5 -

2500,- euro voor wat variabelen aanpassen in je standaard excelletje.
Waarschijnlijk hebben ze die vrouw ook nog zo'n fantastisch 'hypotheek onderhoudscontract' proberen aan te smeren.

Harry Turtle | 05-04-19 | 23:29 | + 11 -

Waarom Klapband?

Groffert | 07-04-19 | 12:49 | + 0 -

Kan je HRA krijgen over boete-rentes? Zo niet dan duurt het terugverdienen wat langer dan 75 maanden.

W_F | 05-04-19 | 21:32 | 2 | + 1 -

Daarover krijg je aftrek. Maar als je door de heffingskorting maar weinig belasting betaalt dan heb je wel aftrek maar levert het niets of maar heel weinig op.

alinka | 05-04-19 | 21:35 | + 2 -

Ha, zie nu dat het verhaal nog verder gaat tuseen "Maar dan" en de voor mij niet interessante maar qua energie markt ontwikkelingen wel interessante gratis zonnepanelen.

W_F | 05-04-19 | 21:44 | + 0 -

Onnavolgbare uitspraak. Adviseur heeft dus wel de plicht om te wijzen op fiscale consequenties over toeslagen wordt niets genoemd. Betrokkene heeft door afkooop een aftrekpost van afgerond 22.700 dus dus gelet op schadeclaim maar 2.600 belasting oplevert. Ook hier wordt effect toeslagen niet genoemd.
Conclusie: Kifid moet voor dit soort uitspraken zelf een fiscalist in de hand nemen....

alinka | 05-04-19 | 20:10 | + 9 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken