De reden dat de woningmarkt overkookt? Foute taxateurs

Taxateurs maken zo'n potje van hun werk dat de woningmarkt er spontaan van overkookt. Daarvoor waarschuwt het Financieel Stabiliteitscomité dat het kabinet adviseert over stabiliteit op de financiële markten en bestaat uit mensen van de AFM, DNB en het ministerie van Financiën. Wat wil? 'Uit onderzoek van DNB blijkt dat sprake is van systematische overwaardering bij woningtaxaties en dat taxateurs zich te vaak laten leiden door de koopsom. Taxateurs stellen in 60% van de gevallen een waarde vast die hoger is dan de koopsom (gemiddeld ruim 5 procent), en komen in een derde van de gevallen exact op de koopsom uit. Dit heeft een prijsopdrijvend effect, doordat prijsstijgingen niet worden geremd via de taxatiewaarde, en ondermijnt de werking van de LTV-limiet'. De LTV-limiet is de loan to value-limiet van 100% die ervoor zorgt dat u niet meer hypotheek kunt krijgen dan de waarde van de woning. Wanneer makelaars de waarde van de woning (op verzoek van de koper) hoger vaststellen dan de koopsom, dan is die LTV-limiet natuurlijk een wassen neus en blijven mensen maar overbieden, want de bank financiert wel en die financiering is tegenwoordig toch gratis wegens bijna geen rente. Dus zegt het Financieel Stabiliteitscomité dat er nu echt wat gaan gebeuren aan foute taxateurs, want die verpesten de woningmarkt (is de minister mee bezig, maar duurt lang, wordt wel goedkoper). Het FSC heeft gisteren nog meer mooie voorstellen gedaan. Mensen die een energiezuinige woning kopen mogen meer lenen dan mensen die dat niet doen, omdat zij geld besparen op de energierekening. Langs die lijn doorredenerend stelt het FSC daarom voor om mensen die een energieslurpende woning kopen minder te mogen laten lenen. Huiseigenaren met minder gunstige energielabels kunnen daarom dankzij de FSC in de toekomst wellicht een stuk minder voor hun woning vangen. De notulen van de FSC-vergadering kunt u hier lezen, gaan wij ondertussen tochtstrips plakken.

Reaguursels

Inloggen

Ik reageer niet snel op dergelijke artikelen maar als er zoveel onwaarheden in staan dan moet je ergens beginnen :
Taxateurs veroorzaken een overspannen woningmarkt - laat me niet lachen :) Taxateurs hebben helemaal geen baat bij de hoge prijzen die momenteel door de consumenten voor woningen worden betaald
Taxateur wordt niet geleid door de koopsom - onafhankelijk taxateur heeft geen enkel belang bij een vooraf opgegeven waarde - sterker nog als een taxateur een wenswaarde ontvangt dan mag hij zelfs niet meer taxeren
Loan to Value wordt niet bepaald door de hoogte van de taxatiewaarde behalve als deze lager is dan de koopsom - een hogere taxatie dan de aanschafwaarde is dus compleet zinloos - de geldverstrekker gaat altijd uit van de laagste waarde
Ik denk dat de schrijver van dit stukje zich beter had kunnen laten voorlichten voordat deze suggestieve teksten in de media worden geplaatst. Bel eens een taxateur voordat je een dergelijk artikel plaats. Het huidige probleem komt voort uit het onvoldoende inspelen op de vraag. Iedereen heeft het over starters woningen deze zijn er voldoende - het gaat er juist om dat de senior doorstroomt naar een geschikte woning waardoor een natuurlijke doorstroming plaats zal vinden en er minder druk komt te liggen (lees prijsstijging) op de "starterswoningen" Tot zover van een taxateur die zijn vak serieus neemt.

Henk_Taxateur | 13-03-19 | 15:11 | + -2 -

Een huis is waard wat de 'gek' ervoor geeft en als er maar genoeg gekken zijn is het niet gek meer maar gewoon de actuele waarde van een huis. Een taxateur kan dus normaal gesproken weinig anders dan rond de vraagprijs/verkoopprijs gaan zitten. Een uitzondering kan hooguit zijn wanneer iemand plots flink boven of onder de prijs koopt t.o.v. vergelijkbare huizen in de buurt. Er heerst op een of andere manier de gedachte dat een taxatie kan voorkomen dat huizen voor 'absurde bedragen' verkocht worden en onder water komen te staan maar dit zou impliceren dat een taxateur gaat gokken wat de economie gaat doen, hoe het woningaanbod zich de komende jaren ontwikkelt en dat meeneemt in de waarde.

uch | 13-03-19 | 11:08 | + 3 -

In 2004 werd mijn woning op verzoek 40000 euro hoger getaxeerd. Nu is diezelfde taxatie meer dan 100000 euro te laag. Wat maakt het uit. En ik begrijp al helemaal die reacties hier niet van huurders die zich zo'n zorgen maken om het feit dat al die mensen met een koopwoning teveel betalen. Ik heb toch het recht om dom te zijn?

Peter777 | 12-03-19 | 19:25 | + 0 -

In 2004 werd mijn woning op verzoek 40000 euro hoger getaxeerd. Nu is diezelfde taxatie meer dan 100000 euro te laag. Wat maakt het uit. En ik begrijp al helemaal die reacties hier niet van huurders die zich zo'n zorgen maken om het feit dat al die mensen met een koopwoning teveel betalen. Ik heb toch het recht om dom te zijn?

Peter777 | 12-03-19 | 19:25 | + 2 -

Als je huurt heb je toch nergens last van? Alleen een hoge huurprijs.

Peter777 | 12-03-19 | 19:18 | 1 | + 2 -

Het is ergens wel zielig dat je al jaren hier loopt te trollen over de levens van een complete generatie hier.

Fapselaar | 13-03-19 | 00:31 | + 0 -

Dus ook die DNB-ers snappen niet hoe taxeren werkt.
Het taxeren van een huis met als doel om de waarde te bepalen is onzin als het net verkocht wordt. Een schatting van de waarde is dan immers niet nodig, we wéten wat de waarde is: de verkoopprijs.
Eigenlijk wil de bank vooral weten of er nóg iemand zou zijn die zoveel wil betalen voor het huis als de huidige koper. Ofwel, als de huidige koper de hypotheek niet meer kan betalen, is het onderpand dan te liquideren voor een gunstige prijs?
In een overspannen huizenmarkt weten we echter ook al dat er meer mensen zijn die rondom de vraagprijs willen bieden - er wordt immers vaak tegen elkaar opgeboden. Kortom, de taxateurs doen helemaal niets om de huizenprijs op te jagen, dat doen de kopers zelf en dat heet marktwerking. Jammer dat centrale banken helemaal niet zo van de marktwerking zijn. ;-)

welatenheterbijzitte | 12-03-19 | 19:08 | + 7 -

Het zal vast invloed hebben, maar in het kampioenschap woningmarktverstoren staat Draghi toch echt als enige op het podium. Gevolgd door migratiebeleid EU, procyclisch begrotingsbeleid NL, wetgeving NL (HRA, LTV-ratio, schenkingsvrijstelling laten bestaan tijdens hoogconjunctuur, etc.) en van de situatie gebruik makende pandjesprinsen.

DiagnosisTyphus | 12-03-19 | 17:32 | 2 | + 16 -

Vergeet de gemeenten niet die spekkoper zijn bij schaarste waardoor ze meer geld kunnen vragen voor hun grond!

Fapselaar | 13-03-19 | 00:32 | + 3 -

@Fapselaar | 13-03-19 | 00:32:
Excuus, die mogen inderdaad niet onbenoemd blijven. Nu de woningzoekende burger maximaal proberen uit te knijpen met de grondprijs en de nog niet gerealiseerde winsten alvast in het budget van megalomane projecten stoppen, straks weer ich habe es nicht gewüßt bij de Artikel 12-status.

DiagnosisTyphus | 13-03-19 | 10:56 | + 0 -

Gaat weer eens nergens over. Als de koopovereenkomst "onder voorbehoud van financiering" reeds gesloten is dan is dat dus kennelijk de juiste prijs conform het principe van vraag en aanbod. De taxateur kan van daaruit twee kanten op:
1. hij houdt vast aan zijn set gestandaardiseerde regels die een hogere prijs opleveren, of
2. hij concludeert dat zijn gestandaardiseerde regels geactualiseerd dienen te worden.

Dat laatste kan uiteraard zowel naar boven als naar beneden zijn. Maar waar het dus om gaat is dat de markt zelfstandig opereert en dat de taxateur/makelaar daar niet als een soort van dictator in fungeert.

Pierre Tombal | 12-03-19 | 17:12 | 3 | + 2 -

Correct. De taxateur schat de waarde van het huis, het object zelf. De locatie van het huis doet niet ter zake, terwijl een gewilde postcode voor veel mensen een reden is om hoger te bieden.

H. Caulfield | 12-03-19 | 17:17 | + -3 -

Hoewel ik het met je eens bent, betekent dit eigenlijk dat we moeten stoppen met het hele LTV-systeem. Waarbij je dus een lening van enkele miljoenen zou mogen afsluiten met als onderpand een bezemkast in Oost-Groningen.

Lijkt mij ook niet wenselijk en tamelijk gevaarlijk. De LTV-regel is er niet voor niks en daarvoor hebben we taxateurs die gewoon hun werk moeten doen.

Juist het ontbreken van een werkend LTV-beleid zorgt ervoor dat er een sliding scale ontstaat, waardoor mensen uiteindelijk maximaal gaan lenen voor een gestapelde bouwcontainer die dat geld bij lange na niet waard is.
Zolang er gigantische schaarste is en je het inkomen als enige grens laat functioneren, gaat de hele markt stuk en dat is ook een deel van het huidige probleem.

Fapselaar | 13-03-19 | 00:36 | + 0 -

@Fapselaar | 13-03-19 | 00:36:
Je argument is an sich niet fout maar heeft geen betrekking op de Nederlandse hypotheekmarkt. De LTV gaat namelijk over het beschermen van de investering van de bank die in principe een waardeloos object in de maag gesplitst kan krijgen wanneer de hypotheekgever op zijn lening in gebreke blijft. De bank moet dan in geval van fraude naar de rechter om een kans te kunnen maken het restant van de lening terug te kunnen vorderen op de hypotheekgever. Dat is in Nederland niet nodig omdat de hypotheekgever op voorhand reeds persoonlijk aansprakelijk is, dus het is hier onmogelijk om op een dergelijke wijze te frauderen.

Ik mis in dit verhaal ook wat men denkt te kunnen bereiken wanneer taxateurs in dienst van de bank een lagere waarde zouden vaststellen dan de overeengekomen koopsom. Is het dan de bedoeling dat de koper beroep doet op de ontbindende clausule of gewoon meer eigen geld meebrengt? Ik vind dat een heel eng idee, want zoveel macht kan ook misbruikt worden. Bijvoorbeeld om een bekende die ook geïnteresseerd was in het huis een tweede kans te verschaffen.

Zowel de koper als de verkoper hebben het recht om een taxateur/makelaar in de arm te nemen. Op voorhand veronderstellen dat de prijs niet marktconform zou zijn en daarom een derde taxatie verplicht stellen is pure waanzin. Het enige waar de bank zich verder mee hoort te bemoeien is de LTI.

Pierre Tombal | 13-03-19 | 11:42 | + 1 -

Het FSC heeft een giga plaat voor hun kop. Dit is allang gaande, sterker, in mijn toenmalige straat in 070 was dat schering en inslag in de periode 05-08. Die panden kwamen later allemaal op de executieveiling terecht.
Je lost dit alleen op als de banken zelf gaan taxeren. En dat willen ze niet want ze houden die hypo’s toch niet in porto. Eerst werden de gebundelde hypo’s doorgekopt naar investeerders, tegenwoordig gaan ze naar de ECB.
De NL staat vind het allemaal prachtig want de WOZ stijgt door die taxaties, en veel huiseigenaren vinden het ook fantastisch want dan voelen ze zich rijker. Ondertussen betalen ze zich blauw aan iets waar ze geen alternatief voor hebben, maar ja, ze zijn stom (zie ook de uitslagen vd komende verkiezingen).

orca | 12-03-19 | 14:33 | 2 | + 29 -

Hoe krijg je zoveel onzin in een tegel

ScottMcBeanie | 12-03-19 | 14:40 | + -18 -

orca | 12-03-19 | 14:33: jij snapt het helemaal!

Fapselaar | 13-03-19 | 00:37 | + 1 -

Zodra je een taxatie rapport laat doen is de eerste vraag die je krijgt: wat is de gewenste koopprijs? Waarna de waarde vrijwel altijd hoger word getaxeerd. 3 maal meegemaakt.

CleanUpTime | 12-03-19 | 14:30 | + 14 -

LTV naar 80%. In stapjes natuurlijk, maar het is een schande het verlagen met 1%-punt per jaar gestopt is.

perfect-number | 12-03-19 | 14:00 | 6 | + 8 -

Lekker minnen jongens, durft niemand te reageren?

ScottMcBeanie | 12-03-19 | 17:47 | + 0 -

@ScottMcBeanie | 12-03-19 | 17:47: het zorgt ervoor dat het lenen van geld aangemoedigd wordt en aantrekkelijk is. Het zorgt voor kunstmatig meer vraag en meer lucht in de woningmarkt.

Verdiep je er simpelweg eens in door erna te googlen. Even googlen naar loan-to-value en hypotheekrenteaftrek, en sta eens open voor het grote plaatje en wat andere mensen denken.

Ik denk dat je je nog gaat verbazen over de totale kernramp die de Nederlandse Woningmarkt eigenlijk is.

Fapselaar | 13-03-19 | 00:39 | + -1 -

@Janisstoppen | 12-03-19 | 15:44:
Er is nog nooit enig bewijs geleverd dat de HRA de markt verstoort. Dus ophouden met die onzin. In 2007 was de HRA maximaal en stortten de prijzen in. In 2019 is de HRA afgebouwd en zijn de prijzen torenhoog.

Het enige wat telt is vraag en aanbod. De overheid reguleert de woningmarkt op marxistische wijze. Dat heeft nog nooit ergens gewerkt. Huizen zijn 50% te duur en de woningbezitters zitten levenslang vast aan onnodig hoge lasten.

En verder verstoort de instroom van allochtonen de markt. Maar daar wordt ook niets aan gedaan.

André4711 | 13-03-19 | 08:31 | + 3 -
▼ 3 antwoorden verborgen

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken