Hoge Raad hangt makelaar die sjoemelt met vierkante meters op aan hoogste boom

Vermoedelijk
Vermoedelijk

Te Apeldoorn koopt een stel in 2014 een woning van 150m2 voor €189.000. Het zal u verbazen, maar de NVM-makelaar sjoemelt iedereen de moeder. De oppervlakte blijkt bij nadere meting 124m2 te zijn. Maar dan is de koop al geschied en voelt de koper zich terecht bedonderd. Dus volgen rechtszaken en zeggen kantonrechter en hof (ongeveer, we versimpelen gemakshalve): bepaal de schade door de m2-prijs maal 26m2 te doen. Maar toen kwam daar de advocaat-generaal met een schitterend advies aan de Hoge Raad. De redenatie van alle lagere lagere rechters klopt op zich wel, zegt de a-g, maar de wijze waarop zij menen dat de schade moet worden bepaald is nogal onhandig. De woning is door de het onjuiste aantal vierkante meters in de brochure niet kleiner geworden. Volg je de lagere rechters, dan zou een soort van immateriële schadevergoeding moeten volgen en die is in Nederland doorgaans laag. Bovendien kunnen de kopers dan door de makelaar (die rugdekking krijgt van de NVM met een topleger aan advocaten*) eenvoudig het juridische bos worden ingestuurd. Dat is onwenselijk, want iedereen vindt dat sjoemelmakelaars (en de NVM die dat gesjoemel faciliteert) eigenlijk aan de hoogste boom zouden moeten hangen.

Dus komt die route. Onomstotelijk staat vast dat het opgeven van een verkeerd aantal vierkante meters door een makelaar onrechtmatig is (dat is deze uitspraak); ook staat vast dat de koper de woning niet gekocht zou hebben als hij wist dat de oppervlakte 124m2 was (dat is gebleken uit de procedure). Dus gaat het als volgt en dat zei vrijdag ook de Hoge Raad in navolging van de a-g: het hof moet zich nogmaals over de schade buigen en die omvang bepalen 'op basis van de hypothetische situatie dat [de kopers] de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters (...)'. En om het nog duidelijker te maken: 'Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid'. Dat klinkt als hocus pocus, maar betekent ongeveer dit. De NVM kan niet nogmaals naar de Hoge Raad stappen als ze de schadevergoeding aan de hoge kant vinden, want de Hoge Raad geeft het hof veel vrijheid bij het vaststellen van de schade (dat is ter bescherming van de koper). En het hof moet deskundige(n) laten vaststellen welke prijs uit de onderhandelingen zou zijn gerold als a) koper toch had gekocht en b) koper en verkoper uitgegaan waren van het juiste aantal meters. Concurrerende biedingen van destijds kunnen worden genegeerd, want die berustten immers alle op een verkeerde meterprijs. Mocht de makelaar vinden dat de schatting van de deskundige niet klopt, dan moet de makelaar dat aan alle kanten helemaal tot op de eurocent nauwkeurig onderbouwen. De koper hoeft zaken nauwelijks te onderbouwen. En zo helpen a-g en Hoge Raad de koper in het zadel, en ook nog eens langs een juridische weg die principieel helemaal juist is. Nu afwachten hoe hoog de schade volgens het hof gaat wezen, ondertussen hopen we dat de NVM via de eigen interne klachtenroute de makelaar een torenhoge boete oplegt (we zijn bezig dat nog even na te vragen bij de NVM*) en de belangrijkste opmerkingen van de a-g hiero.

Naschrift: de NVM laat een aantal zaken weten, waaronder a) 'Over individuele zaken die voor de tuchtrechter zijn gekomen doet de NVM geen mededelingen, anders dan de anonieme publicaties op de hierboven genoemde site. Enkel in het geval van een door de tuchtrechter uitgesproken schorsing of royement zal de publicatie niet-anoniem zijn'. b) En in aanvulling op dit artikel: 'de NVM staat geen leden bij, of laat bijstaan door advocaten, in individuele procedures. Op het moment dat een makelaar aansprakelijk gesteld wordt, dan zal hij melding doen op zijn/haar aansprakelijkheidsverzekering bij de betreffende verzekeraar. Daar staat de NVM verder volledig buiten. Ieder lid van de NVM is verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering te hebben. Als blijkt dat een makelaar in de fout is gegaan en daarvoor aansprakelijk is, dan zal de verzekeraar de schade vergoeden aan de gedupeerde. Daarmee is de garantie ingebouwd dat een toegewezen schadevergoeding altijd uitgekeerd zal worden'.  

Reaguursels

Inloggen

Nou, netjes geregeld. De zorg en het onderwijs in dit land zijn weliswaar naar de donder, maar in ieder geval doen we nog ons best om onoplettende (en wanhopige) huizenkopers te beschermen.

Fantabulosa | 26-02-19 | 10:01 | + 2 -

Mijn appartement eind 2013 gekocht , 90 m2 volgens de aanbieding op funda. Later blijkt dit 79 m2 te zijn omdat 10 m2 inpandige berging is meegenomen. Heb ik er spijt van? No way, ik woon heerlijk en daarnaast inmiddels bijna 50% overwaarde gecreeerd.De eigenaar mag blij zijn dat hij toentertijd tot koop is overgegaan op de achteraf gebleken verkeerde informatie. Bij een aankoopprijs van 1260/m2 bij 150m2 of 1488/m2 bij 127m2 mag je je in de handen wrijven. Neemt niet weg dat het natuurlijk slordig van de makelaar was.

moevanzielepoten | 25-02-19 | 22:32 | + -4 -

Die wijzigingook even doorgeven aan het kadaster om de WOZ met 26/150e te verlagen.

W_F | 25-02-19 | 19:50 | + 5 -

Makelaars die niet meer mogen sjoemelen met m2? Dat is alsof je aan VVD'ers zegtr dat ze niet meer corrupt mogen zijn. Er zijn grenzen, hetmoet niet gekker worden. En dan heb ik het nog niet eens over VVD'ers die makelaar zijn, die worden wel heel hard geraakt op deze manier. Onmenselijk wreed en wat mij betreft reden voor vragen bij het internationaal strafhof, amnesty en de verenigde naties over deze genocide.

The2Amendment | 25-02-19 | 13:28 | + 18 -

Makelaars die niet meer mogen sjoemelen met m2? Dat is alsof je aan VVD'ers zegtr dat ze niet meer corrupt mogen zijn. Er zijn grenzen, hetmoet niet gekker worden. En dan heb ik het nog niet eens over VVD'ers die makelaar zijn, die worden wel heel hard geraakt op deze manier. Onmenselijk wreed en wat mij betreft reden voor vragen bij het internationaal strafhof, amnesty en de verenigde naties over deze genocide.

The2Amendment | 25-02-19 | 13:28 | + -2 -

Ach, die man heeft, net als Rutte, geen fout gemaakt. Hij heeft zich vergist.

Peter777 | 25-02-19 | 13:19 | 1 | + 1 -

De tekst vermeldt dat de makelaar een vrouw is en dat zij een bedrijf bestiert samen met twee eveneens vrouwelijke vennoten.

Denken doe je met die grijze massa in je hoofd, niet met die grijze massa waarin hopelijk wat jij in je mond durft te steken en door te slikken wordt afgebroken tot iets onwelriekents.

Pierre Tombal | 25-02-19 | 21:55 | + -2 -

Ach, die man heeft, net als Rutte, geen fout gemaakt. Hij heeft zich vergist.

Peter777 | 25-02-19 | 13:19 | + 0 -

De NVM zou veel harder moeten optreden tegen dit soort makelaars. Of de NVM moet een boete krijgen vanwege het toestaan van deze wantoestanden.
Een makelaar vangt veel geld, daar mag je als consument iets voor verwachten. De enige reden om een makelaar in te schakelen is een vermelding op NVM website Funda, meer hoef je niet te verwachten. Vraag en aanbod regelt zichzelf wel in deze markt.

Duifmans | 25-02-19 | 13:05 | + 7 -

Je hebt als koper toch ook zelf een onderzoeksplicht? Het is niet dat er tijdens de bezichtiging werd gedaan alsof de woonkamer van de buren er ook bijhoorde ofzo.

Wat een onzin zeg.

Johnweer | 25-02-19 | 13:03 | + -9 -

"Caveat emptor" - Vind de kopers ook niet tot de categorie "slimme mensen" behoren, als je bij interesse in zo'n pandje al gauw met 26 m2 in de maling wordt genomen. Op een groter pand (in m2) zou dat m.i. meer te verwachten zijn, maar niet als je bijna over 1/6e van de totale afmeting praat.

Prof. Dr. Clavan | 25-02-19 | 12:29 | 1 | + 5 -

Ik vind het wel heel slim dat ze nu achteraf nog hun gram halen.

Klapband1408 | 25-02-19 | 15:02 | + 6 -

26m? Hoedat? Bergruimte onder een schuin dak meegerekend als woonruimte oid?

Henk de Vries2074 | 25-02-19 | 12:28 | 2 | + -1 -

Precies dat denk ik, gewoon basis 10x5 meter x 3 bouwlagen gedaan in plaats van 1.5 meter grens op zolder aan te houden. Klopt wel ongeveer bij veel tussenwoningen

RigouReus | 25-02-19 | 20:30 | + 0 -

Nee. Geen 26m2 maar slechts 3,3 m2. Verschil waarschijnlijk veroorzaakt doordat de bewoners onder de open trap een trapkast hebben gerealiseerd. Dat komt daar namelijk behoorlijk dichtbij in de buurt.

Pierre Tombal | 26-02-19 | 18:15 | + 0 -

Leest voor mij toch echt als een stukje buyer beware. De koper had beter moeten lezen wat hij kocht en hoe de vierkante meters werden berekend. Pierre Tombal merkt het hierboven ook al op, de koper had het kunnen weten.

Gregovic | 25-02-19 | 11:19 | 1 | + -6 -

M2's dient volgens de NEN2580 gemeten te worden (de gehele vastgoedsector conformeert zich hier aan), kopers mogen er van uitgaan dat een deskundige (makelaar in casu) conform deze instructie een pand weet in te meten.

Hamburger Jansen | 25-02-19 | 18:14 | + 7 -

Halleluja! 26 m2 gemist bij de koop? Dan heb je als verkoper een goede verkoopmakelaar aangetrokken. Maaaaaar........
Volgens mij zijn de kopers niet te goeder trouw, maar slaan een slaatje uit begrippen die makelaars en projectontwikkelaars verschillend gebruiken. Misschien zit er hier een kans om deze begrippen te stroomlijnen zodat er geen Babylonische meetproblemen meer optreden.

SolidRock | 25-02-19 | 10:43 | + -3 -

Waarom niet uitgaan van de m2 prijs van de woning? En de m2 die niet geleverd zijn maal m2-prijs. Klaar!
In dit geval: 189.000EUR / 150m2 = 1.260EUR/m2. 150m2 - 124m2 = 26m2.
Falende makelaar moet 32.760 EUR betalen. NVM dekt de prutsende makelaar via een verzekering, maar zal het geld wel gaan verhalen op de sjoemelende makelaar. Sorry voor de pleonasmen... Fouten gaan snel minder vaak voorkomen!

wiip | 25-02-19 | 10:24 | 4 | + 2 -

Heb je niet goed gelezen? Daar gaat dat advies over
Dat is niet afschrikwekkend genoeg

frank87 | 25-02-19 | 12:02 | + 1 -

In deze berekening mis ik een prijs voor de kavel (indien grondgebonden woning). Indien de kavel zeg 200m2 is, tegen een prijs van €150 per m2 is de prijs van de kavel €60.000,- De m2 prijs is derhalve 189-60=129K / 124 = €1.040 per m2. Prijs per m2 grond is uit de luchtgegrepen uiteraard.

Hamburger Jansen | 25-02-19 | 18:21 | + 0 -

@Hamburger Jansen | 25-02-19 | 18:21:
Het arrest vermeldt een perceel van ca 175m2, dus ja dit is een grondgebonden woning. Alles duidt erop dat het hier een nieuwbouw projectwoning betreft en dan wordt er geen prijs per m2 gerekend maar geldt een gewogen grondquote welke als percentage van de verkoopprijs wordt opgegeven.

In 2014 zat de tienjaarsrente zo rond de 3,4%. Bij de genoemde verkoopprijs praten we hier daarmee over een initiële hypotheeklast van misschien net iets meer dan 700 euro per maand. Een beetje een armoedzaaierswoninkje dus, door de gemeente gesubsidieerd middels een lage grondquote van waarschijnlijk zo'n 18-20%. De belastingdienst pakt dan nog 21% BTW natuurlijk en de makelaar krijgt dan nog een 1 à 2 procent per woning om de boel aan de man te brengen.

En dat gaat dan een proces tegen de makelaar aan omdat die foute informatie zou hebben verstrekt terwijl die gewoon het (correcte) bestek heeft overgenomen. Wie een beetje nadenkt weet precies met wat voor volk je hier te maken hebt. Een stel tokkies die eerder al meerdere processen tegen een WoCo hebben gevoerd vanwege scheefhuurdersheffingen en nu ten koste van een kleine ondernemer hun gram proberen te halen omdat ze op een of andere wijze gedwongen hun sociale woning hebben moeten verlaten (klachten van buren? sloop-/renovatieproject?). En dat krijgt hier ongetwijfeld een aantal juichers mee, maar ik mag toch hopen dat ze volgende keer een nog flinkere poeier op hun neus krijgen dan de proceskosten.

Pierre Tombal | 25-02-19 | 21:44 | + -1 -
▼ 1 antwoord verborgen

De kat lijkt er in elk geval niet blij mee...

Hoebahop | 25-02-19 | 10:23 | + 3 -

Makelaars aan hoogste bomen ophangen is natuurlijk altijd sowieso een goed idee.

Hoebahop | 25-02-19 | 10:20 | 1 | + 18 -

Daarom,altijd huis met boom kopen.

De Profundus | 25-02-19 | 15:51 | + 0 -

Ik snap geen kloot van het verhaal. Bouwtekeningen? Dan betreft het dus een nieuwbouwwoning, hetgeen mede wordt ondersteund doordat er sprake is van een schatting van de perceelgrootte (en dus geen bestaande kadastergegevens). Daarnaast zou in de verkoopakte zijn gesproken over een bruto oppervlak, hetgeen een schuine kap impliceert. Het verschil tussen het in de verkoopbrochure vermelde oppervlak en de achteraf uitgevoerde meting word verklaard door de meetinstructie NEN 2580: `de oppervlakte met een netto hoogte van minder dan 1,50 m wordt niet tot gebruiksoppervlakte gerekenden hoeft dus ook niet gemeten te worden`.

Volgens het arrest zou in de verkoopbrochure echter ook nog een gebruiksoppervlak zijn vermeld van 127,3m² (op papier). Het juiste woonoppervlak (met enige tolerantie) stond er dus wel degelijk en deze hele zaak is gebouwd rondom een stukje begripsverwarring omdat de meetinstructie voor makelaars met andere terminologie werkt dan aannemers en projectontwikkelaars doen.

Die kopers zijn gewoon een stel oplichters.

Pierre Tombal | 25-02-19 | 10:17 | 7 | + 1 -

@Pierre Tombal | 25-02-19 | 19:06: Die 127m2 wordt pas gemeld na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Ik lees qua kast alleen dat de mensen er graag eentje op de slaapkamer zouden hebben maar dat daar nu geen ruimte voor is. (Waarbij ik me af vraag of dat bij 150m2 wel zou kunnen?).

Hier in Denemarken zou deze grap trouwens niet werken. Je koopt wat je ziet, ook als de folders niet helemaal juist zijn.

nieuwe_Deen | 25-02-19 | 22:17 | + 0 -

@nieuwe_Deen | 25-02-19 | 22:17:
Onzin. Afgaand op de afmetingen praten we hier over een woning met twee volwaardige verdiepingen en een onbenoemde ruimte op de tweede verdieping welke als gevolg van het schuine dak slechts gedeeltelijk als gebruiksruimte meegerekend mag worden. De simplistische berekening is hier dat het (bruto) vloeroppervlak per verdieping 50m2 bedraagt. De eigenaar doet hier echter voorkomen dat hij bij de bezichtiging reeds wist dat op de zolder het deel onder 1,50m stahoogte niet meetelde als woonruimte en van daaruit geconcludeerd zou hebben dat de onderliggende verdiepingen geen 50m2 waren maar 59m2.

Sorry, maar als meneer zo slim is, dan heeft hij ongetwijfeld ook dat woordje bruto gezien. En daarmee veronderstellend dat hij inderdaad zo slim is als jij denkt, en ik dus ook, is het een oplichter.

Pierre Tombal | 25-02-19 | 23:24 | + -1 -

Nog eventjes NEN2580 doorbladerend blijkt daar wel degelijk ook gesproken te worden over gebruiksoppervlak. Dat hele gezeik over woonoppervlak gaat dus daadwerkelijk helemaal nergens over.

Vraag me hiermee meteen af wat voor beunhaasadvocaat die makelaars hebben. Die behoort toch per direct duidelijk te maken dat de klager de boel belazert door appels met peren te vergelijken?

Pierre Tombal | 26-02-19 | 18:57 | + 0 -
▼ 4 antwoorden verborgen

Tegenwoordig vaak wel een meetrapport beschikbaar van een woning (eea conform de BBMI (NEN 2580)) Uit ervaring klopt deze wel aardig met de werkelijkheid. Dat het een groot probleem is, geloof ik niet. Overigens, 26 vierkante meter is meer dan een royale kamer die je mist. iets met zelf ook onderzoek plegen?

Paardehoefer | 25-02-19 | 10:00 | 2 | + -5 -

Misschien een garagebox erbij gerekend, waar achteraf blijkt dat dat dus geen woonruimte is.

Klapband1408 | 25-02-19 | 10:08 | + 3 -

Maar als je bepaalde kamers 25cm breder en 25cm breder dan in de werkelijkheid kun je zeer eenvoudig aan 26 extra m2 komen.

Op een woonkamer welke in werkelijkheid 8 x 4 is, scheelt dit al ruim 3 m2..
Doet dat met alle ruimtes en het tikt al snel stevig aan. Je gaat immers niet met een meetlint de afmetingen van een nieuwbouw woning na meten..

Daarbij meer woonbare m2 opgeven dan er in werkelijkheid beschikbaar is, is wat mij betreft gewoon valsheid in geschifte en dient volgens het strafrecht (oplichting) vervolgd te worden. Geloof me, na 2 veroordelingen zetten de makelaars eerder minder dan meer m2 in de folders..

TuurlijkNiet | 25-02-19 | 15:42 | + 0 -

Beetje laat om met deskundigen tot op de stuiver uit te zoeken hoeveel de verkoopprijs dan zou zijn geweest. Het had in eerste instantie zo moeten zijn en niet nu pas. Ik zeg, €189.000 vergoeden aan koper door de malafide makelaar. Koper mag de woning houden.

Klapband1408 | 25-02-19 | 09:57 | + -1 -

Stel dat daar een leuk bedrag uitkomt, wordt dat dan ook doorberekend aan de verkopende partij? Die heeft er immers baat bij gehad dat zijn huis tegen een te hoge prijs verkocht is. Niet alleen de makelaar is een partij in dit verhaal

blubberpoesje | 25-02-19 | 09:54 | 1 | + 6 -

Als ik het met goed herinner heeft de makelaar bij verkoop van mijn huis gewoon klakkeloos alles overgenomen van de brochure zoals ik die destijds heb ontvangen bij de koop van het huis. Vraag is of de makelaar dan alles na had moeten meten, of dat hij mij aansprakelijk zou kunnen stellen voor geven van onjuiste informatie? (In het hypothetische geval dat de opgave niet zou koppen.)

nieuwe_Deen | 25-02-19 | 18:43 | + 2 -

Interessante uitspraak, want als je kijkt op Funda dan valt snel op dat bij heel veel woningen overduidelijk is gesjoemeld met de vierkante meters, vooral oudere woningen.
Eigenlijk heeft de woningvoorraad een vele miljarden lagere waarde dan nu wordt gevraagd, op basis van ditzelfde gesjoemel.
En ja je kunt zeggen dat de bedragen vandaag de dag toch wel betaald worden, maar ooit komt de herwaardering obv echte meters. Dat moment is wanneer Nederland de kunstmatige schaarste loslaat die de woningprijzen onterecht hoog houdt, het moment van marktwerking.
En kunnen we de banken weer redden die tientallen miljarden ongedekte hypotheek op de balans hebben.

Atlas Shruggs 10 | 25-02-19 | 09:52 | 5 | + 8 -

@ZwarteDag | 25-02-19 | 10:16: Dit is eens uitgezocht in de VPRO docu "Nederland is leeg" en het bleek dat NL voor 89% leeg is. Plekken met geen huizen, geen wegen, niks. Dus ik zou graag met mijn containerwoning zo'n plek innemen en er eens gaan wonen, evt geef ik de eigenaar de E 5 per m2 die het kost. Oh nee wacht, dat mag niet, ik mag alleen die ene bouwkavel kopen voor E 500.000. Kunstmatige schaarste at work.

Atlas Shruggs 10 | 25-02-19 | 11:59 | + 9 -

@Atlas Shruggs 10 | 25-02-19 | 11:59: Dan heb je een hectare 'goedkope' landbouwgrond om vol te bouwen

joran v d s | 25-02-19 | 12:22 | + 0 -

@Atlas Shruggs 10 | 25-02-19 | 11:59:

Kan Nederland nog meer gelukszoekers herbergen? Het is hier eigenlijk wel vol genoeg...

Hoeveel leeg is landbouwgrond overigens? Me dunkt dat in eigen voedselproductie kunnen voorzien wel een prioriteit is. Leeg is wellicht niet zo leeg als gedacht...

minderweter | 25-02-19 | 22:34 | + -1 -
▼ 2 antwoorden verborgen

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken