Eindelijk. Nieuwe regels voor middeling van hypotheekrente

De hypotheekrente staat historisch laag, maar niet iedereen profiteert daarvan. En dan hebben we het niet over huurders of mensen die nog bij hun moeder wonen, maar wel over woningeigenaren die de hypotheekrente in een nabij verleden voor lange tijd hebben vastgezet. Bijvoorbeeld in 2012 toen de 20-jaarsrente 5% deed. Tegenwoordig rekenen de banken gemiddeld 2,8% voor diezelfde rentevastperiode. Oversluiten heeft echter weinig zin, want dan brengt de bank u een torenhoge boeterente in rekening waarmee het voordeel van een lagere rente foetsie is. Wat mogelijkerwijs wel zin kan hebben is rentemiddeling. De bank kijkt naar de oude rente, de nieuwe rente en vervolgens wordt die boeterente als het ware over een nieuwe rentevastperiode van (bijvoorbeeld wederom) twintig jaar uitgesmeerd. Dus krijgt de klant de actuele rente plus middelingsopslag. Maar er zat nog een probleempje in de wetgeving. Voor boeterente bij oversluiten gelden Europese regels die de boeterente maximeren (de bank mag niet meer boeterente rekenen dan het financiële nadeel dat de bank ondervindt). Voor de uitgesmeerde boeterente bij middeling geldt dat maximum daarentegen niet, dus rare resultaten. En dat moest worden opgelost. Daarom lag er enige tijd geleden een wetsvoorstel op tafel waar de banken een rolberoerte van kregen. Bij oversluiten mag de klant gebruikmaken van het boetevrij af te lossen bedrag. Deze 'vergoedingsvrije ruimte' is doorgaans 10% of 20% van de lening. Conform het voorstel zou die vergoedingsvrije ruimte ook moeten worden toegepast bij rentemiddeling. Maar dat zagen de banken niet zitten. De kans bestaat namelijk dat de mensen voor het einde van de nieuw afgesproken rentetermijn verhuizen en dan loopt de bank vergoeding mis. Dus gaat de regel als volgt luiden: de boeterenteberekening bij oversluiten=de boeterenteberekening bij rentemiddeling, maar dan zonder rekening te houden met de vergoedingsvrije ruimte. Voor de zekerheid heeft de minister hierbij aangetekend dat toezichthouder AFM een oog in het zeil gaat houden en nadere regels mag stellen en dat is niet heel verwonderlijk. Sluiten wij af met a) dat geldverstrekkers niet verplicht zijn om rentemiddeling aan te bieden, b) u na een rentemiddeling mag verhuizen zonder aanvullende boetes om uw oren te krijgen en c) het daarom best verstandig kan wezen voor mensen met een hoge hypotheekrente om de bank te bellen wanneer er voornemens zijn om eerder te verhuizen dan de huidige rentevastperiode afloopt (ook al kunt u geen gebruikmaken van de vergoedingsvrije rente). Of d) berekenhet.nl.

Reaguursels

Inloggen

Die goede oude tijd: je rente 20 jaar vastzetten omdat je ervanuit ging dat we bestuurd worden door verstandige mensen die handelen in het belang van hun kiezers / ingezetenen.

Je wordt bijna weemoedig naar die goede oude tijd, inmiddels al wel 5 jaar geleden. Toen je nog gewoon halloweenpartys kon geven in een zwembad.

Coffee Party | 08-11-18 | 12:52 | + 5 -

Wat gelukkig (bijna) iedereen hier al zegt: zeuren over die inmiddels gedaalde rente is typisch Nederlands jankbal-gedrag. Een rente voor een langere periode vastzetten doe je omdat je prijs stelt op zekerheid voor langere tijd, en daar heb je dus voor betaald. Jammer dan!

Komt er straks óók een 'regeling' voor als de rente weer gaat stijgen, en de consument-hypotheekgever dus in de loop van de renteperiode te weinig rente blijkt te hebben betaald?

EefjeWentelteefje | 08-11-18 | 10:33 | + 8 -

Inderdaad. 20 jaar of langer de gemoedsrust van weten waar je aan toe bent, is toch ook wat waard?

magikeenklinkerhans | 08-11-18 | 17:29 | + 2 -

Als je je rente voor 20 of 30 jaar vast zet, koop je in feite gewoon je zorgen af. Dus achteraf niet gaan janken, maar daar zijn we goed in in Nederland.

anti overheid | 08-11-18 | 10:14 | + 9 -

Je kunt bij een lagere benzineprijs ook al je jerrycans volgooien, imdat wellicht de prijs aan het eind van de week hoger is.
Als dat achteraf anders blijkt te zijn krijg je toch ook geen vergoeding?
Blijft raar.

boerk | 08-11-18 | 13:01 | + 2 -

U heeft gegokt op een rente stijging destijds en verloren. Hoe Nederlands is het om daar nu over te zeiken en daar regels voor te gaan stellen. Een prachtig staaltje NL slachtoffer denken. Destijds in 2006 hut gekocht. Vol in de hausse. Gekozen voor 15 jaar vast 5,4%. It is as it is.

Zatkniss | 08-11-18 | 09:26 | + 6 -

Ik zit bij ABN AMRO; in 2010 5.8% vastgezet voor 20 jaar. Boetebedragen zijn zo dramatisch, dat ik maar gecasht heb. Er staat inmiddels een 'verkocht'-bordje in de tuin.

welatenheterbijzitte | 08-11-18 | 08:12 | + 12 -

Hebben wij ook gedaan, voordeel was ook dat hierbij de spaarhypotheek vrijkwam (incl de opgebouwde rente).

boerk | 08-11-18 | 13:03 | + 0 -

Ik weet niet bij welke Joegoslaaf jullie bankieren, maar bij de grote banken werd de boeterente altijd al bepaald aan de hand van (resterend) hypotheekbedrag minus 1 x maximale aflossing. Er is helemaal niks veranderd en rijk ervan worden doe je ook al niet want de boeterente is gewoon het bedrag dat je anders ook al aan rente zou betalen. Je enige voordeel is het renteverschil over die 10%: een praktische 0,3% bruto. Dat is zegge en schrijven 180 euro netto op een ton maal het resterende aantal jaren op je huidige rentevast periode. 15 euro per maand. Maak je sommige mensen heel blij mee hoor, maar als je maandelijks ruim duizend euro hypotheek betaalt is het gewoon klein bier. Bovendien heeft middelen uitsluitend zin wanneer je een nieuwe langere rentevastperiode kiest, dus je gaat al snel naar een nieuwe rente in de orde van 2,5% terwijl je boeterente wordt bepaald op een veel lagere rente van waarschijnlijk zo'n 1,6%, afhankelijk van de nog resterende huidige rentevast periode.

Als je wilt cashen moet je de boeterente gewoon in een keer lappen en doorstappen naar de kortst mogelijke rentevast periode voor een nog lagere rente. Elk ander scenario is water naar de zee dragen.

===edit redactie===
Klik anders even op de links in het topic. Dan wordt de wijziging misschien wel duidelijk.
Groetjes, redactie

Pierre Tombal | 07-11-18 | 23:31 | + 12 -

Zeiken? Terwijl het risico volledig bij de consument ligt? Hebben ze nu weer een smoesje gevonden om eronder uit te komen. Ze derven niets als een lening vervroegd wordt afgelost. Niets. Ze kunnen het geld vrolijk tegen een hogere rente uitzetten, maar boetes leveren veel meer ineens op. Ze hebben derving ook nooit aangetoond op papier, wel met retoriek, de heilige bank. Als ze ook maar 1 cent zouden derven, mocht je bij verkoop ook nog eens boete betalen. In de jaren 90 hebben ze, de ene na de andere de boeteformule nog eens extra verzwaard. Het is een grote schande. De consument wordt zwaar beperkt in zijn keuzevrijheid, de economie zou enorm beter presteren en die banken lachen weer om die domme politici die dit laten gebeuren. Wat een jokers.

SlimmeBelg | 08-11-18 | 06:34 | + -8 -

Precies dit ook gedaan binnen 11 maanden boete terugverdiend. 1 jaar vastzetten net zolang tot de rente erg hard gaat stijgen

alki | 08-11-18 | 08:10 | + 0 -

@redactie. Het mag misschien verbazen, maar ik heb wel degelijk de links aangeklikt. Zoals gezegd zag ik geen wijziging ten aanzien van het beleid waaronder ik ruim twee jaar geleden mijn hypotheek naar een lagere rente heb overgesloten. Ik kan mij daarentegen voorstellen dat prijsvechters als Munt Hypotheken daar mogelijk anders mee zijn omgegaan, maar ook dat is een (verkeerde) keuze die veel mensen maken.

Overigens had ik een ander doel om over te sluiten dan het zoals door mij aangegeven minieme voordeel, waar ik dus inderdaad totaal niet wakker van lig. Ik wilde mijn belastbaar inkomen specifiek in dat jaar extra laag maken om van een ander belastingvoordeel gebruik te kunnen maken. Aangezien sindsdien de IB in schijf 3 is gedaald van 42% naar 40,85% heb ik daar effectief onverwacht nog eens extra voordeel van ook nog (een kleine 4 euro per maand, mooi toch?).

Maar waar het om gaat is dat als je van 5,15% komt met nog drie jaar te gaan je wordt afgerekend op het verschil met de driejaarsrente die op 1,59% staat (voor aflossingsvrij). Als je die boeterente niet zo kunt betalen heeft het weinig zin om dat uit te smeren over een gelijke of kortere periode dan je nog had, want dan betaal je dus meer. Dus moet je wel een langere periode kiezen, maar daar staat dan weer een hogere maandrente voor. Bijvoorbeeld voor 10 jaar 2,14% en daarmee betaal je onder de streep in die eerste drie jaar effectief 0,2% meer dan je daarvoor deed.

Middelen is echt ontzettend dom.

Pierre Tombal | 09-11-18 | 20:41 | + 0 -
▼ 2 antwoorden verborgen

e) u verkoopt uw huis, koopt een nieuw huis en steekt een middelvinger op naar de boete. Van de boete besparing gaat u elk jaar van op vakantie...

ZwarteDag | 07-11-18 | 22:05 | + 2 -

Ja, en dan tik je eerst overdrachtsbelasting en makelaarscourtage af. Met het wisselgeld kun je dan naar Ponypark Slagharen.

Ps. In de VS staat 30 jaar rentevast al op bijna vijf procent.

Cowboy Henkie | 08-11-18 | 02:37 | + 8 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken