Nog meer gehannes met spaarhypotheken. Banken blijven meten met twee maten

Hoe hoger de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning, hoe meer opslagen de bank gooit op het rentepercentage. Logisch natuurlijk, want de bank loopt meer risico. Maar hoe zit dat bij de spaarhypotheek? Van de AFM moet een bank bij een renteverlenging rekening houden met de opgebouwde waarde in de bijbehorende spaarverzekering. Dus krijg je: hypotheeklening min spaarsaldo en dan die uitkomst delen op de waarde van de woning. Maar een aantal banken weigert naar de AFM te luisteren. Die negeren de waarde in de polis en doen de math door enkel de schuld te delen door de waarde van de woning. Dus valt de hypotheekklant in een hogere tariefklasse met dito hogere hypotheekrente. Tot overmaat van ramp keurt ons favoriete klachteninstituut voor de financiële dienstverlening Kifid vandaag deze klantonvriendelijke wiskunde andermaal goed. Van het klachteninstituut hoeft Bank of Scotland de waarde van een bij Reaal verpande spaarverzekering niet mee te tellen. Dat staat namelijk in de hypotheekvoorwaarden noch in de wet. De mogelijkheid dat deze bepaling geheel tegen de redelijkheid en billijkheid indruist en de wet eigenlijk wel zegt dat BoSje hier fout zit, gaat er bij het Kifid niet in. Met een bedroevende onderbouwing: in de uitspraak verwijst Kifid naar een eerdere ABN-spaarhypotheekzaak. Die ABN-zaak werd weer onderbouwd met een verwijzing naar een andere zaak. Alleen en daar komt-ie: die zaak ging over een beleggingshypotheek. Dat is nogal wat anders, Kifidje! Vragen wij ons twee dingen af: a) hoe groot mag de onkunde van de mensen in de geschillencommissie wezen en b) wanneer gaat de AFM nu eindelijk eens ingrijpen. Na het breekje daarover nog wat opmerkingen.

Sparen

Met een spaarhypotheek lost de huiseigenaar maandelijks niets af, maar gaan er premies naar een spaarverzekering of spaarrekening waarmee aan het einde van de looptijd de schuld ineens wordt afgelost. Gedurende de looptijd stijgt de waarde van de spaarverzekering en die waarde kan, anders dan bij een beleggingsverzekering, niet dalen. De verzekering in deze zaak loopt bij Reaal en is verpand. De klant kan niets met de spaarverzekering doen, behalve aflossen op de schuld bij Bank of Scotland. De facto is de restschuld dus hypotheeklening minus spaartegoed. BoS loopt echter het risico dat Reaal failliet gaat. Maar dat, zo impliceert de AFM, is het probleem van BoS en niet van de klant. In de regel tellen banken het spaartegoed wel mee als de spaarrekening of -verzekering bij de eigen instelling is ondergebracht. Een aspect waar BoS de klant nooit van op de hoogte heeft gesteld.

Lage rente

Bij een spaarhypotheek hoeft een lagere rente niet per definitie voordeliger te zijn. In de zaak van vandaag bestond de hypotheek uit drie delen: spaar, aflossingsvrij en annuïteiten. Had BoS de waarde van de spaarverzekering wel meegeteld, dan zou voor alle leningdelen de rente dalen. En daar zit dan het financiële voordeel voor de klant. Gelukkig is de uitspraak niet bindend, dus hophop! naar een echte rechter ermee. 

foto: BRUINISSE - Koning Willem-Alexander en koningin Maxima brengen een streekbezoek aan Schouwen-Duiveland en Tholen in de provincie Zeeland. ANP ROYAL IMAGES PATRICK VAN KATWIJK 16-10-2018

Reaguursels

Inloggen
-weggejorist en opgerot-
DebraKnight | 17-10-18 | 18:26 | + -2 -
-weggejorist en opgerot-
ChristiTheobald | 17-10-18 | 15:12 | + 0 -
-weggejorist en opgerot-
Gemma_Dry | 17-10-18 | 12:39 | + -1 -
-weggejorist en opgerot-
AdrienneRenick | 17-10-18 | 11:19 | + -2 -

Bij mij ging de rente bij de Rabobank omhoog, naar aanleiding van een klacht over de plaatselijke bank die ik ook naar de AFM en Rabobank Nederland stuurde. "Bang voor de bank" is ratio. De verhoging was van 2% naar minimaal 6,4 %. "Nee, we hoeven geen jaarcijfers, ook al is uw onderpand meer waard nu, het is tijd voor een nieuwe rente".
Zolang Paul Rosenmuller de scepter zwaait bij AFM zal de standaard reactie wel blijven. "Individueel geval gaan we niet op in". Ik heb ook van 3 klanten klachten bij AFM ingediend. Na eenzelfde standaard nono briefje Nooit meer iets gehoord. Het AFM is er voor het AFM.

maarten1959 | 17-10-18 | 09:36 | + 1 -

Voor een spaarhypotheek maakt het niet veel uit, een lagere rente, want de premie wordt hoger en is niet aftrekbaar, dus de netto lasten zullen nauwelijks anders zijn. Een van de grote voordelen van de spaarhypotheek. Echter in tijden van structureel lage rente waar het nu op lijkt, zou de spaarverzekering beter renderen in een beleggingsverzekering of fonds. In de zogenaamde hybride hypotheken was het mogelijk aan het eind van een rentevaste periode te switchen van spaarverzekering naar belegging. Ik heb er verschillende geadviseerd aan klanten die in dat plaatje pasten. Zullen ze nu blij mee zijn. En voor dit geval : Laat je huis taxeren, dan val je waarschijnlijk ook in een lagere renteklasse want waarde onderpand hoger, risico voor de bank lager. Misschien lukt het zelfs al met de woz waarde, zonder kosten. Toch even een taxateur bellen of die woz representatief is.

SlimmeBelg | 17-10-18 | 08:10 | 2 | + 0 -

Niet helemaal juist. Bij een hybride hypotheek (ook wel levenhypotheek genoemd) mag je op ieder moment de verdeling tussen sparen beleggen aanpassen, alsook je beleggingsprofiel en -pakket.

Het nadeel is dat dit type hypotheek altijd een verzekeringsproduct betreft. Je betaalt dus poliskosten en jaarlijkse kosten over je belegde vermogen. Effectief houdt dit in dat je vaak direct al ongeveer 10% van je inleg kwijt bent (ongeacht of je dat spaart of belegt) en dat het netto rendement op de beleggingen niet boven de 4% uitkomt terwijl bij het afsluiten vaak een prognose van 7% is gesteld.

Pierre Tombal | 17-10-18 | 09:43 | + 0 -

Helemaal niet juist. Een hybride hypotheek, geen levenhypotheek genoemd, is een hypotheek waarbij je zonder kosten op de renteherzieningsdatum je inleg kunt beleggen in een spaarhypotheekverzekering of in beleggingsfondsen. Als je belegt in een spaarhypotheekverzekeringen ontvang je hetzelfde rendement als je aan hypotheekrente betaalt. Als je in beleggingsfondsen zit, bestaan de kosten uit de vergoeding die de fondsbeheerder rekent en uit je bruto rendement worden onttrokken. Als je bij de beleggingen een rendement van 9% zou halen, kan het best zijn dat het bruto rendement 10% is geweest. Die kosten zijn niet transparant. Het grote voordeel is dus dat je op de renteherzieningsdatum kosteloos kunt switchen en je strategie voor de komende rentevaste periode kunt bepalen. Als je tussentijds de zaak zou willen wijzigen, moet je onevenredig hoge kosten betalen. Dat wil en doet niemand. Maar het is kenmerkend voor de huidige armoede in de hypotheekmarkt dat een dergelijk product niet meer gevoerd kan worden. En de namen die maatschappijen aan hun producten geven, brengt ook vaak verwarring teweeg. Een hybride hypotheek bij Florius is of was wat anders dan een hybride hypotheek bij ASR. Neem het u niet kwalijk hoor. Waarschijnlijk kent u een product met dezelfde naam van een andere maatschappij.

SlimmeBelg | 17-10-18 | 15:37 | + 0 -

SNS/Reaal heeft als smoes dat de hypotheek wordt uitgevoerd door Florius en dat ze daardoor "geen idee" hebben wat de waarde van de spaarpolis is (terwijl je die zwart op wit krijgt). En dus wordt bij hen de opgebouwde waarde ook niet meegeteld.

Overigens werd de uitvoering vroegah niet door Florius gedaan, maar dat heeft SNS/Reaal eenzijdig opgelegd. Want dubbel genaaid is lekkerder.

Vitaly Chernobyl | 16-10-18 | 22:37 | 1 | + 0 -

Lijkt me sterk. Florius, als hypotheekverstrekker, weet niet hoeveel er in de kapitaalverzekering zit. Dat is ook logisch. Ze mogen niet zomaar in elkaars gegevens kijken. Echter als jij ze verstrekt zou Florius in hun aanbod rekening moeten houden met dat bedrag. Er is een aantal hypotheekverstrekkers van de markt verdwenen en diverse daarvan zijn ondergebracht onder de naam Florius. Er is dus niets "opgelegd" door SNS.

Bytemaster | 17-10-18 | 08:57 | + 1 -

Volgens mij klopt het niet helemaal. Ook al is het spaardeel verpand aan de hypotheek, toch kan de huiseigenaar die kapitaalverzekering gewoon laten uitbetalen op zijn eigen rekening en er vervolgens een auto van kopen. Je moet dan wel met terugwerkende kracht de vermogensrendementbelasting aftikken. Hierdoor loopt de bank alsnog risico dat ze dat geld uit die kapitaalverzekering niet krijgen. Vroeger waren de regels om zo'n kapitaalverzekering te laten uitbetalen veel strikter.

Bytemaster | 16-10-18 | 21:29 | 3 | + -1 -

@Bytemaster: 'verpanden' betekent dat je via een akte vastlegt dat je verplicht bent om bij leven of overlijden de uitkering uit de levensverzekering te gebruiken als aflossing van de gekoppelde lening. Dit geeft de hypotheekverstrekker de zekerheid in ieder geval een deel van het hypotheekbedrag terug te krijgen.
Op je rekening laten uitkeren zal pas worden gedaan als de hypotheek wordt aangepast. Bijvoorbeeld omzetten naar een lineaire of annuitaire vorm. In de meeste gevallen gaat dit om een kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Afkopen en niet aflossen betekent dat het rendement in de uitkering (uitkering -/- betaalde premies) progressief wordt belast in box-1. Gewoon oversluiten naar een andere geldverstrekker die hier wel soepel mee overweg gaat.

Von Bliksum | 16-10-18 | 21:49 | + 1 -

@Von Bliksum | 16-10-18 | 21:49
Klopt helemaal. Mijn KEW was ook verpand aan mijn hypotheek. Ik heb de hele handel vervroegd afgelost en ik had de keus of de waarde van de KEW rechtstreeks aan de hypotheekverstrekker overgemaakt werd of dat die op mijn rekening gestort werd en ik het zelf met de hypotheekverstrekker zou afhandelen. In dat laatste geval loopt de bank gewoon risico, aangezien ik dat geld meteen naar het buitenland had kunnen doorsluizen. Dus, theoretisch is het verpand maar in de praktijk blijken er gaten in die constructie te bestaan.

***edit***
Polissen kunnen juridisch en/of fiscaal verpand zijn. Het gaat hier om de juridische verpanding.
Groetjes, redactie

Bytemaster | 16-10-18 | 21:58 | + 2 -

Verpand = niets zonder toestemming van de bank.

SlimmeBelg | 17-10-18 | 07:56 | + 0 -

Waarom een foto van die man gebruiken? Wat voor toegevoegde waarde heeft hij nou werkelijk nou nog in dit land?

Mertom | 16-10-18 | 21:21 | + -1 -

Ik had in 1995 een linaire hypotheek met looptijd van 20 jaar, 10 jaar rentevast. Ik had in die 10 jaar tussentijds al zoveel extra afgelost dat ik daarna nog maar een maand of acht "normale" maandaflossingen hoefde te doen. Ondertussen was de rentestand gezakt dus ik verwachte een aanbieding met een lagere rente. Maakte weliswaar op zich allemaal weinig meer uit omdat mn schuld zo laag was geworden, maar goed. Tot mijn verbijstering kwam de Rabo met een hogere rente. Toen ik erover belde zei men dat ze dat deden vanwege mijn "risicoprofiel" als ondernemer (wat ik al was vanaf 1989). Uit coulance wilde men uiteindelijk danwel de rente gelijk houden. Uit frustratie heb ik 1 dag later het laatste beetje restschuld afgelost. Heel naar volk die bankiers.

Doctor Honoris Causa | 16-10-18 | 20:11 | 1 | + 33 -

Heel naar!

SlimmeBelg | 17-10-18 | 07:57 | + -1 -

Dat hele kifid interesseert de mensen geen donder, en ook al zou dat wel het geval zijn dan zou de overheid/regering reageren als nu met de dividend tax. Lullen tot je een ons weegt ook al is het allemaal zo krom als een hoepel.

De kifid is niet onkundig, maar partijdig

Tsaaah | 16-10-18 | 19:56 | 1 | + 7 -

Nou, er zijn al legio uitspraken in het (financiële) voordeel van klanten, wel voornamelijk in zaken tegen het intermediair, die zijn namelijk makkelijker te pakken dan de juridisch sterke banken. Heel naar.

SlimmeBelg | 17-10-18 | 07:59 | + 0 -

1. Rob heeft kennelijk de boot gemist.
2. Kent Rob een markt die geen gebakken lucht is?

Cowboy Henkie | 16-10-18 | 22:39 | + 3 -

De uitdrukking aan de Filistijnen overgeleverd zijn kan gerust vervangen worden door: aan de bank en het Kifid overgeleverd zijn, oftewel geninabrinkt worden. Het woord ninabrinken zou inderdaad in het Groene Boekje moeten worden opgenomen Rhenium.

mona | 16-10-18 | 19:44 | 1 | + 9 -

Kifid negeren. Rechtszaak aanspannen.
Kifid uitspraken zijn namelijk heel goed te voorspellen: Gat het om een enkel geval, met relatef lage financiele gevolgen, dan maakt het Kifid goede sier met een uitspraak in het voordeel van de klant. Gaat het om veel klanten of een precedent werking en/of om veel geld, dan is de Kifid uitspraak in het voordeel van de bank. Zo raar is het ook niet: Wiens brood men eet, enz.

TheEgg | 17-10-18 | 00:10 | + 5 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken