Nu dit weer. Half Nederland valt om door te dure spaarhypotheek

U kent de spaarhypotheek: de rente die u betaalt over de hypotheekschuld is qua percentage even hoog als de rente die u ontvangt over het spaartegoed waarmee aan het eind van de looptijd de schuld wordt afgelost. De maandlast bestaat daarmee uit rente, spaarpremie* en natuurlijk een stukje teruggaaf in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Van alle hypotheekvormen is de spaarhypotheek gelegaliseerde diefstal superieur: maximale hypotheekrenteaftrek, een gegarandeerd rendement en goedkoper kunt u het qua maandlast niet krijgen (tenzij u niets aflost, maar dan brengt de aflossingsvrije hypotheek de kater zelf later en zie ook *). Toch gaan er met die spaarhypotheek veel dingen mis, zo waarschuwt de Hypotheekshop vandaag en dat is de schuld van de banken. Die verstrekken in veel gevallen desinformatie. De zaak is als volgt: spaarhypotheken werden tien jaar geleden massaal afgesloten. De rente stond fijn hoog en dan zijn weliswaar de rentelasten hoog, maar de spaarpremie is laag en de hypotheekrenteaftrek is weer hoog. Dus de Belastingdienst betaalt flink mee. En nu moeten veel mensen kiezen voor een nieuwe rentevastperiode. De rente staat histeurisch laag, dus zijn de rentelasten weliswaar laag, maar dan is de hypotheekrenteaftrek ook laag. En de spaarpremie is daarentegen torenhoog (maar daarover krijgt u niks terug van de Belastingdienst). Al met al kunnen de netto-maandlasten 'een paar honderd euro hoger' uitpakken na een renteverlenging. 'Omdat geldverstrekkers bij verlenging echter alleen de nieuwe rentestanden doorgeven, maar niet de bijbehorende premies' zijn onwetende hypotheekslaven de sjaak, schrijft de Hypotheekshop. Banken verwijzen vaak naar 'systeemtechnische beperkingen als oorzaak voor het ontbreken van de hoogte van de premie', maar dat zou anno 2018 natuurlijk niet meer mogen te moeten te kunnen. Op berekenhet.nl maakt u zelf het sommetje indien relevant. Gaan wij wachten op de parlementariër die hypotheekminister Kajsa Ollongren oproept iets aan de ict van banken te doen.

*het spaargedeelte kan in de vorm van een verzekering inclusief overlijdensrisicoverzekering. Bij nieuwere vormen gaat het geld naar een geblokkeerde spaarrekening en moet daarnaast eventueel nog een losse overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten. Over de waarde in de spaarpot betaalt men geen spaartaks. Bij hypotheken die in vergelijking tot de woz-waarde laag zijn, kan de annuïteitenhypotheek qua maandlast goedkoper uitvallen.

Foto:  DEN HAAG - De nieuwe fractievoorzitter Rob Jetten na afloop van een fractievergadering van D66 waar over de opvolging van scheidend fractievoorzitter Alexander Pechtold wordt gesproken. ANP BART MAAT 

Reaguursels

Inloggen

Oh man, wat een niveau weer. Tenenkrommend is het gewoon. Bij een spaarhypotheek gaat het nooit om honderden euro's. Tientjes hoogstens. Ten opzichte van je vorige maandbedrag wel te verstaan. Waar jullie over praten is dat de bank eerst een voordeel van zeg 400 euro netto per maand voorspiegelt en dat dan vervolgens blijkt dat er 350 euro meer ingelegd moet worden op de spaarrekening. Dat is geen honderden euro's nadeel, maar 50 euro voordeel.

Overigens kan het met een dalende rente wel gebeuren dat je effectief meer moet gaan betalen. Maar dan nog ben je beter af dan met een annuïteitenhypotheek welke effectief exact hetzelfde is maar dan zonder het belastingvoordeel.

Pierre Tombal | 09-10-18 | 20:22 | 3 | + 1 -

Eh nee, dat kan wel degelijk om honderden Euro's gaan. Als jij van 5% rente naar 2,5% rente gaat, groeit je kapitaalverzekering een stuk langzamer. Als je 3 ton moet aflossen en je bent net 10 jaar onderweg wordt de premie flink hoger maar terwijl de netto te betalen rente door de HRA slechts 25% zakt.

Bytemaster | 09-10-18 | 21:19 | + 2 -

@Bytemaster volgens mij heb je die rekensom niet gemaakt.

Bij een aftrek van 42 % in jouw voorbeeld kom ik op netto maandlasten van 1100 euro bij 5% en 1037,50 bij 2,5% (na 10 jaar sparen)

5%: 15K bruto rente pj, netto 8700, netto pm: 725.
als je dan 375 pm inlegt kom je op 299K

2,5%: 7,5k bruto rente pj, netto 4350 netto pm 362.5
als je dan 675 inlegt kom je op 299K

dat is ook logisch, na 10 jaar zit je nog niet op de helft van je opbouw, maar zelfs ná de helft (bijvoorbeeld als je dit na 20 jaar doet) dan scheelt het een paar tientjes.

CommonCents | 10-10-18 | 11:37 | + 0 -

2,5% ten opzichte van 5% is gewoon 50%. Het maakt niks uit of je daarbij beide zijden van de vergelijking met 0,5 (schijf 4) of 0,6 (schijf 3) vermenigvuldigt. Het sommetje wordt hoogstens wat complexer als de aftrek deels in schijf 4 gebeurt en voor de rest in schijf 3.

Voor de gein even snel uitgerekend. Drie ton tegen 5% rente levert in schijf 3 een netto maandelijkse rentelast op van €725,-. De benodigde inleg bedraagt €361,-. Als na tien jaar de rente daalt naar 2,5% dan wordt de maandelijkse rentelast €362,50 en moet de inleg stijgen naar €668,- om nog steeds het doelbedrag te kunnen halen. Het netto voordeel bedraagt hiermee €62,70 (€1.100,40 versus €1.037,70).

Voor de volledigheid: als je al twintig jaar hebt ingelegd dan moet de inleg voor de resterende tien jaar stijgen naar €805,-. Het netto nadeel bedraagt dan €74,30 maar je betaalt dan nog steeds bijna honderd euro minder dan op basis van annuïteiten.

Zoals ik reeds zei: tientjeswerk.

Pierre Tombal | 10-10-18 | 11:50 | + 1 -

Premie=aflossen is betalen aan jezelf. Wat is het probleem?

maarten1959 | 09-10-18 | 17:48 | 2 | + 0 -

Je moet het dan wel KUNNEN betalen aan jezelf.

Bytemaster | 09-10-18 | 21:19 | + -1 -

Daar zorgen leennormen wel voor.

RodeDraak | 09-10-18 | 22:14 | + 0 -

Laatste keer dat ik mijn bank heb gesproken over de aflossingsvrije hypotheek (minder dan 65% woningwaarde) werd mij verteld dat aflossen helemaal niet hoeft aan het einde van de looptijd. Ik mag gewoon verlngen en rente blijven betalen. Dat die niet meer aftrekbaar is zal me worst zijn.

DannyM | 09-10-18 | 16:20 | 5 | + 2 -

@Cowboy Henkie. Je hebt wel huur, maar geen koopsubsidie als je door een bepaalde inkomensgrens heen zakt.

DebraCadabra | 09-10-18 | 17:13 | + 0 -

Tja, je moet nu ook zo lang mogelijk vastzetten. 10 jaar voor 2.2% kan al. En tegen de tijd dat die rentevast periode moet worden verlengd ben ik er al niet meer. In indien toch, verkoop ik het kot, los af en vertrek naar een echt land

DannyM | 09-10-18 | 19:32 | + -1 -

@Debracadabra
Huurders krijgen huurtoeslag als hun salaris te laag wordt.

Gek genoeg wordt HRA aangewezen als reden dat de huizenprijzen te hoog zijn, maar wordt huurtoeslag (een type "aanrechtsubsidie", maar dat terzijde) nooit genoemd als reden voor absurde huurstijging.

André4711 | 10-10-18 | 08:30 | + -1 -
▼ 2 antwoorden verborgen

Terzijde: ik sprak tijdens de lunch met een Duitse kennis, die net een hypotheek voor zijn appartement had afgesloten. Tien jaar vast, 0,087% ( Nee, geen tikfout, een ton lenen kost € 87,-
... per jaar)

H. Drievuldigheid | 09-10-18 | 15:52 | + 15 -

Beste hypotheek is lineair. Over de gehele tijd genomen is dan het bedrag dat je aan rente uitgeeft het kleinst.
Hoe creatiever de hypotheekvorm, hoe meer die in het voordeel van de bank is.

zeeman73 | 09-10-18 | 15:00 | 12 | + 15 -

Bandbreedte is geen probleem, je kunt gewoon looptijd verkorten. Dan los je het probleem weer op.

hans123 | 09-10-18 | 20:56 | + 0 -

@dolfweerwolf
Eigenlijk is de meest simpele regel dat hoe minder rente je betaald, hoe goedkoper het is. Lineair = aflossen = minder rente. Wel is het mogelijk door puur geluk goedkoper uit te zijn omdat inflatie niet voorspelbaar is, met een aflossingsvrije hypotheek. Maar daar staat tegenover dat je woning ook naverwant minder waard wordt bij verkoop.
Tip: laat elke berekening met een looptijd van 30 jaar ook berekenen met een looptijd van 20 en 15 jaar. Kun je lachen wat dat scheelt in rente....

Epistulae_Morales | 09-10-18 | 21:22 | + 1 -

"Tip: laat elke berekening met een looptijd van 30 jaar ook berekenen met een looptijd van 20 en 15 jaar. Kun je lachen wat dat scheelt in rente...."
@Epistulae_Morales | 09-10-18 | 21:22 |

De Gouden Tip wat mij betreft. Het scheelt gigantisch veel geld.
En dus heb ik voor mijn eerste huis een hypotheek afgesloten voor 15 jaar. En dus ook in 15 jaar afgelost.
Dat kon ik doen, omdat ik me niet liet ompraten door de 'adviseurs' om een veel hogere hypotheek 'te nemen'. "Maar mevrouw, u kunt véél meer lenen!"
Hoepel op, dacht ik.

EefjeWentelteefje | 11-10-18 | 11:30 | + 0 -
▼ 9 antwoorden verborgen

Gegokt en verloren. Hoort erbij dus verkoop de boel dan maar. Moet goed gaan in deze tijd van woningnood.

Deflatiemonster | 09-10-18 | 14:51 | + 2 -

Krijg je elke maand een overzicht met het spaardeel en orv premie en een staffel met het mogelijke spaarverloop, vergeten mensen het sparen bij het rente verlengen.

Raider Twix | 09-10-18 | 14:37 | + 0 -

Bij de Rabobank kon ik onlangs gewoon ervoor kiezen om de oude rentestand (4,8%) te handhaven. Prettig. Lage premie, hoog rendement en hoge renteaftrek.

Skepdude | 09-10-18 | 14:24 | 3 | + -1 -

Nu nog wel, totdat het spaardeel een bepaalde omvang krijgt. Dan is het voor de bank niet meer zo interessant om het rentepercentage te handhaven. Kan zijn dat je er bij de volgende verlenging mee te maken krijgt.

Bytemaster | 09-10-18 | 14:27 | + 4 -

Valt mee. Over een jaar of vijf hoop ik hem afbetaald te hebben.

Skepdude | 09-10-18 | 14:42 | + 0 -

Zet je rentevast periode eens gelijk aan de ( resterende) looptijd. Hogere rente en lager spaardeel is alleen maar interessanter

Epistulae_Morales | 09-10-18 | 21:25 | + 0 -

Ah, ik heb ook een Bankspaarhypotheek. Mocht over 4,5 jaar de rentes nog steeds laag zijn (wat vrijwel zeker gaat gebeuren), dan zet ik (als het aan mij ligt) mijn hypotheek gewoon om naar aflossingsvrij. Tegenwoordig mag je van de belastingdienst je bankspaarsaldo voortijdig beindigen, mits je het gebruikt om je hypotheek te verlagen. Als ik dat doe dan betaal ik straks niet eens €100 p/m aan hypotheek ipv €700 nu.

Brainless talent | 09-10-18 | 14:04 | 3 | + 2 -

Ik vraag me af of je die nog kunt omzetten naar aflossingsvrij. Daarnaast is het de vraag of het verstandig is.

Bytemaster | 09-10-18 | 14:18 | + 4 -

Hij lost met het spaarbedrag af. Als ie 10 jaar vast had: prima keus.

Raider Twix | 09-10-18 | 14:34 | + 0 -

@Bytemaster sorry voor een late reply, moest werken.

Je kan nog steeds aflossingsvrije hypotheek krijgen. Alleen krijg je dan geen hra meer. En wat is verstandig? je moet wel goed nadenkem wat de voordelen en nadelen zijn.

Met zulke belachelijke lage rente (zelfs als je het 30 jaar vast zet) kost tegenwoordig aflossen 2,5x meer dan wanneer je 20 jaar lang alleen maar rente betaalt. Wie weet gaat de overheid over een aantal jaar je huis wel in box 3 zetten. Dan is ineens erg kut dat je je geld hebt verspild aan aflossen en als beloning mag je weleens meer belasting gaan betalen dan je aan de bank kwijt was geweest.

Brainless talent | 09-10-18 | 19:18 | + 2 -

Toen ik in 2005 mijn spaarhypotheek afsloot werd hier gewoon voor gewaarschuwd. D.m.v. enkele rekenvoorbeelden kon ik toen besluiten of ik akkoord ging met het aanbod. Ik kan me overigens geen situatie voorstellen waarbij het verschil in premie zo astronomisch is dat je moeilijkheden met betalen krijgt.

Bytemaster | 09-10-18 | 14:00 | 2 | + 2 -

Oei, oei u nam wel overwogen een beslissing? Dat kan niet zomaar volgens onze regenten. U moet beschermd worden. U bent immers te dom om na te denken volgens onze deugende LIJDERS.

Zatkniss | 09-10-18 | 14:24 | + 7 -

Hier hetzelfde. Ooit in 2007/2008 goed nagedacht over een hypotheekconstructie met spaarhypotheek en aflossingsvrij, om deze gedurende de periode tot en met 2038 volledig om te zetten naar sparen. Gelukkig is de roverheid zo'n betrouwbare partner gebleken, dat mijn goed bedoelde intenties allemaal de vuilnisbak in kunnen. Tevens goed geanalyseerd wat er kan gebeuren met een stijgende/dalende rente. Ook mijn adviseur destijds (en alle hypotheekverkopers die we over de vloer hebben gehad) voor laten rekenen wat de eventuele 'risk exposures' waren voor deze periode. Prima product die spaarhypotheken en jammer dat deze vorm van subsidie afgeschaft is terwijl de huursubsidie wel gewoon is blijven bestaan...

Phoolie_the_King | 09-10-18 | 15:19 | + 5 -

Als je als huizenbezitter geen rekening houdt met maandlasten die een paar honder euro hoger kunnen worden na het aanpassen van de rente, dan doe je iets verkeerd.

Muxje | 09-10-18 | 13:21 | 6 | + 13 -

Na elke rentevaste periode kunnen de het maandbedrag stijgen of dalen. Dat is bij elke hypotheekvorm zo..

TuurlijkNiet | 09-10-18 | 15:07 | + 0 -

@TuurlijkNiet | 09-10-18 | 15:07
Klopt maar bij een spaarhypotheek heb je nog de premie voor je KEW die flink kan stijgen en niet aftrekbaar is. Je hebt dus een dubbel effect.

Bytemaster | 09-10-18 | 15:43 | + 0 -

Inderdaad. Dan heb je dus doodgewoon een veel te duur huis gekocht met een veel te hoge hypotheek. Overigens is het verhaal over het mogelijk stijgen van de maandlasten met 'honderden euro's' al succesvol gedebunked.

EefjeWentelteefje | 11-10-18 | 11:38 | + 0 -
▼ 3 antwoorden verborgen

Hypotheekrenteaftrek per direct afschaffen aub! Altijd die zielige verhalen van huizenbezitters waarvan de bottom line is dat ze een huis boven hun stand aangeschaft hebben.

Godwint | 09-10-18 | 12:58 | 8 | + -9 -

@Harry Turtle | 09-10-18 | 13:32
Gecombineerd met de lage HRA van nu zouden huizenbeziiters er dan zelfs op vooruit gaan.

2voor12 | 09-10-18 | 13:57 | + 1 -

kan, maar dan ook de huurtoeslagen direct stopzetten..

fikkieblijf! | 09-10-18 | 17:09 | + 9 -

Kan, maar dan wel een IB tarief van 25% max. Dan kan iedereen ook zelf dat geld besteden aan een klein woninkje in NL, een mooi huis in het buitenland, een mooie auto om erheen te rijden en genoeg geld om er veel en vaak te zijn. Niet zo gied voor de Nederlandse economie, maar degenen die nu zeuren over afschaffen HRA weten daar vast ook wel wat op.

Epistulae_Morales | 09-10-18 | 21:29 | + 1 -
▼ 5 antwoorden verborgen

Wel herkenbaar. De workaround is eenvoudig. Zodra je het lijstje met de nieuwe rentetarieven krijgt, bel je even met de hypobank. De knaap achter de computer rekent in *seconden* uit wat de bijpassende spaarpremie is bij de diverse percentages. Raar dat het niet standaard gebeurt. Een ander dingetje is dat de LTV niet wordt aangepast als de spaarpot groeit. De rentetarieven blijven daardoor hinderlijk hoog. Het motief van de hypobank is: u lost niets af, want u lost niet af. Het kost enig doorzettngsvermogen om dit te overrulen.

Jan Zand | 09-10-18 | 12:51 | 4 | + 6 -

Dat is als spaardeel en hypotheek bij één bank zijn ongebracht. Als het bij twee verschillende banken of verzekeraars is ondergebracht gaan ze naar elkaar wijzen. Ze hebben elkaars details niet en durven ze dus geen berekening te maken omdat ze bang zijn om jou als klant dan verkeerd voor te lichten.

Bytemaster | 09-10-18 | 14:13 | + 1 -

De LTV blijft zo omdat u niks aflost. Slimmerik. En de value zou u via een woz of taxatie kunnen proberen aan te passen.

Raider Twix | 09-10-18 | 14:30 | + 1 -

Exacto.. zodra er genoeg in de spaarpot zit is een hoge rentelast juist gunstiger :)

GekkeX | 09-10-18 | 14:32 | + 2 -
▼ 1 antwoord verborgen

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken