Een hogere overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers? 'Dat lijkt weinig effectief'

In maart verscheen een onderzoek met de aansprekende titel 'Buy-to-let gewikt en gewogen'-pdf. Daarin werd geconcludeerd dat de opmars van de kleine particuliere belegger die een huis koopt om vervolgens te verhuren de woningmarkt verstoort. Een van de aanbevelingen uit dat rapport leidde tot een wetsvoorstel van de PvdA om deze groep beleggers aan te pakken. De overdrachtsbelasting voor de groep moet van 2% naar 10% en u las daarover gisteren meer. De redactie van het blad Beleid en Maatschappij vroeg een deskundige om bovengenoemd rapport eens nader onder de loep te nemen om bij te dragen aan de discussie over buy-to-let. Wat is daar nou fout aan en moeten we daar eigenlijk iets aan gaan doen? Dat mondde uit in een artikel dat we vanmorgen via de tweets ontvingen. Conclusie van onderzoeker Marcel Visser: 'Een fiscale maatregel zoals een verhoogde overdrachtsbelasting lijkt weinig effectief. Het effect op de buy-to-let-beleggingsbeslissing is beperkt en deze maatregel draagt niet bij aan betaalbare huren'. Want wat wil?

Hogere huren

Binnen de grote steden was de kans dat een kleine belegger in 2017 uw woning kocht 20%, in de rest van Nederland 10% (percentages over buy-to-let verschillen altijd en overal. Deze zijn van Visser, red.). Met buy-to-let wordt een koopwoning omgezet in een huurwoning. '(...) Hoewel onder veel omstandigheden meer huuraanbod leidt tot een betere betaalbaarheid (lagere huren), kan dit ten tijde van een woningtekort juist omgekeerd werken. Er kan dan een perverse feedbackloop ontstaan waarbij de extra koopvraag door buy-to-let de prijzen voor koopwoningen verder doet stijgen, waardoor kopen buiten bereik van bepaalde groepen komt, waardoor de vraag naar huren toeneemt, vervolgens de huurprijzen stijgen, hetgeen dan weer meer buy-to-let-aankopen uitlokt, enzovoort. In dat geval zou buy-to-let tijdens perioden van woningschaarste de betaalbaarheid op zowel de koopmarkt als de huurmarkt onder druk kunnen zetten'. Een stukje verdringing op de woningmarkt dus met de koopstarter als bokje. Een hogere overdrachtsbelasting leidt niet, zoals sommige mensen wel eens denken, tot hogere huren omdat woningen duurder worden. Sterker nog, in de huidige tijden van lage rentes maakt een hogere overdrachtsbelasting voor de investeringsbeslissing nauwelijks iets uit.

De investeringsbeslissing

En dat wordt voorgerekend door Visser, van wie we zijn hele rekensom gemakshalve volledigheidshalve opnemen: 'Neem een appartement van 50 m2 in de Amsterdamse Pijp, vraagprijs €350.000 (mei 2018). Voor een belegger vertegenwoordigt dit appartement in de huidige markt huurinkomsten in de orde van grootte van €1600 per maand. Deze huurstroom genereert een bruto jaarrendement op aankoopkosten van ongeveer 5,3%, waar na aftrek van exploitatiekosten ongeveer 4,0% netto rendement van over blijft (vóór fiscale heffing in box 3). Dat is minder dan een aantal jaren geleden op een spaarrekening, maar bij gebrek aan alternatieven nu tóch interessant. En, hoe lager de rendementseis van de belegger, hoe hoger zijn transactieprijs mag zijn. Mocht deze belegger tevreden zijn met een netto huurrendement van 3,0% (in plaats van de hiervoor genoemde 4,0%), dan vertegenwoordigt dit appartement voor hem een potentiële huur-/beleggingswaarde van €460.000. Bij een eis van netto 2,0% ligt dit op bijna €700.000. Dit voorbeeld toont:

– ‘Woekerhuren’ geven nog géén woekerrendementen voor beleggers.
– Bij een spaarrente van 0% is de sky the limit voor buy-to-let-koopprizen; beleggers hebben ‘soft budget constraints’.
– Hoge huren geven aanleiding tot hoge buy-to-let-koopprijzen.
– Een hoge overdrachtsbelasting voor buy-to-let-transacties verandert de uitkomst van de rekensom niet wezenlijk'.

Lage rente

Bij de huidige lage rentestand is buy-to-let eenvoudigweg een aantrekkelijk alternatief voor de spaarrekening. Een rentestijging kan er dus voor zorgen dat beleggers de woningmarkt weer verlaten, met dito stabiliteitsrisico's tot gevolg (volgens recente inzichten waren particuliere verhuurders de veroorzakers van de GFC). Dus moeten we buy-to-let dan maar verbieden en deze beleggers het land uitsturen? Neen, zegt Visser. In de eerste plaats vergroot buy-to-let de huurmarkt en dat is mogelijk nou juist net geen probleem. Veel jongeren doen momenteel liever huren dan kopen. Het voorziet daarmee in een behoefte, zo blijkt uit andere studies. Maar Vissers grotere bezwaar tegen buy-to-let aanwijzen als zondebok voor de woningmarktproblemen is deze: 'Het gevaar dat de rol van buy-to-let binnen de huidige hausse te groot wordt ingeschat. Het is problematisch wanneer daarbij andere risico’s over het hoofd worden gezien of geen prioriteit krijgen. Alhoewel buy-to-let sterk gegroeid is, vertegenwoordigt het nog altijd een minderheidssegment'. Zo is het bijvoorbeeld recentelijk voor ouderen veel makkelijker gemaakt om van een dure koopwoning naar een goedkope koopwoning te verhuizen (meer hier). En die vissen daarmee in dezelfde vijver als de starter op de koopwoningmarkt. 'Het leeuwendeel van het aantal transacties komt momenteel door doorstromers, daarna starters en ver daar achteraan pas buy-to-let'.

Wat dan wel?

Het is in ieder geval erg druk op de woningmarkt als gevolg van allerlei ontwikkelingen, zegt Visser. Mocht je nou toch per se iets willen doen aan buy-to-let, dan zou bijvoorbeeld het woningwaarderingsstelsel zoals dat tot 1 oktober 2015 gold weer van stal gehaald kunnen worden. Door de woz-waarde minder zwaar mee te laten tellen bij de berekening van de maximale huur, dalen de huurprijzen. En dat leidt 'direct tot verbeterde betaalbaarheid van huren en doet de buy-to-let-vraag afkoelen'. Een hogere overdrachtsbelasting doet dat niet. Het hele moet-lees-artikel voor geïnteresseerden staat hier te schitteren-pdf, inclusief cijfers, begrip voor buy-to-letters en nog veel meer dingen over de te krappe woningmarkt met zijn hoge prijzen en dito huren. Blijven wij er vooralsnog bij dat we niet helemaal geloven dat buy-to-let bijdraagt aan het vervullen van de huurwens van jongeren. En gratis belastinggeld ophalen omdat beleggers zich toch niet laten afschrikken door een hogere overdrachtsbelasting blijft +1.

Foto: iemand pleurt illegaal zijn tuinhuis op de kamernets (h/t).

Reaguursels

Inloggen

Persoonlijk vind ik dat het bij wet verboden zou moeten worden om te speculeren met woningen, het loopt de spuigaten uit.

mrjixies | 03-10-18 | 08:05 | + -4 -

Hoezo speculeren? Het is investeren. Partij stenen opkopen zodat het kan worden verhuurd, een dienst. Etisch kun je er over discuseren, maar het is geen speculeren. Speculeren is "gokken" op prijsstijging.

Espro | 03-10-18 | 09:50 | + 0 -

Waarom zou je niet met je eigendom mogen speculeren? Zoek dat woord eens op: eigendom.

Muxje | 03-10-18 | 09:50 | + 3 -

MrJixies, u bezit zeker geen vastgoed.

SolidRock | 03-10-18 | 14:30 | + 0 -

Een genuanceerd stuk. Dat buy to let blijkt een nogal sneu rendement op te leveren en ontstaat door een spaarrente van nagenoeg nul. Door kans op rentestijging en huurbescherming wat waardedaling geeft, hebben verhuurders een flink vermogensrisico! Jesse Klaver rekent niet, hopelijk leest hij wel.

maarten1959 | 02-10-18 | 23:44 | + 7 -

Een sneu rendement? Die 4 % zijn enkel de huurpenningen. Waardestijgingen zitten er niet bij. Kans is in dit land groter dat waarde stijgt dan daalt. Prima rendement dus

lotf | 03-10-18 | 00:03 | + -1 -

Klopt, ben er 4 jaar geleden mee begonnen (3 stuks). 5 a 6% verhuurrendement en daarnaast afgelopen jaar nog eens 5% door prijsstijging. Zit je op >10%.

Espro | 03-10-18 | 09:51 | + 1 -

Overigens praktisch niet uitvoerbaar. Overdrachtsbelasting wordt direct bij de koop afgedragen door de notaris. Die kan echt niet controleren op het moment van passeren van de akte of de koper daadwerkelijk in de woning gaat wonen of niet. Hooguit kan de fiscus achteraf een naheffing doen. Nog meer regeltjes... brrrr

Vespukki | 02-10-18 | 22:56 | + 5 -

Dan toch de flattax maar invoeren, 1 belastingtarief op alle inkomen, of het nu uit werk, bedrijf of vastgoed is.

* Il Principe * | 02-10-18 | 22:25 | + 5 -

Of rente, dividend, koersrendement, enzo verder. Zijn we meteen af van die flauwekul die we nu vermogensrendementsheffing noemen.

Phoolie_the_King | 03-10-18 | 10:59 | + 0 -

Het begint met 10% voor buy-to-let en eindigt met 10% voor iedereen wanneer de roverheid weer dringend geld nodig heeft...

ZwarteDag | 02-10-18 | 22:19 | + 13 -

Ach ja, het oude woonwaarderingsstelsel. In tijden van aldoor stijgende huizenprijzen en een groot tekort aan zowel huur- als koopwoningen ligt het namelijk erg voor de hand om de huren te verlagen?

Dit is een maatregel die - in tegenstelling tot het verhogen van de overdrachtsbelasting - wèl direct effect heeft op de verhuurmarkt... Dit zorgt er namelijk voor dat veel verhuurders geen winst maar een verlies onder de streep zien staan, en ze hun huurpand ook slechts met verlies van de hand kunnen doen (want de waarde van een beleggingspand heeft een nogal nauwe relatie met de huuropbrengst).

Muxje | 02-10-18 | 21:19 | + 2 -

1. Het PvdA voorstel gaat niet om kleine particuliere beleggers die een huisje kopen voor de verhuur. Dit voorstel gaat om al dan niet particuliere beleggers die 'meerdere' woningen bezitten.
2. "Gratis belastinggeld"?!? Rot even een end op. Er is niet iets als dat. Iedere euro die naar de fiscus gaat, gaat niet naar de horeca/meubelboulevard/touroperator.

Het investeren in een extra huisje voor verhuur is ook voor veel mensen de derde pensioenpijler. Een verhuurde woning is rendementsvast, dit in tegenstelling tot een spaarrekening waar je door 0% rente en wél inflatie en vrh het bokje bent. Een verhuurde woning volgt iig de inflatie.
.
Dit blog begint zn naamgever steeds meer na te praten: "Bezit is diefstal"!!1!!1

CaesarSalad | 02-10-18 | 20:39 | + 16 -

Dat viel mij dus niet alleen op. Maar ik ben eerder positief verrast ;).

Aapje133 | 02-10-18 | 22:40 | + 1 -

Plus dat je zelf kunt blijven beslissen of je verkoopt of niet. En niet afhankelijk bent van de banken.

Vespukki | 02-10-18 | 22:58 | + 0 -

Een hogere overdrachtsbelasting betekent minder vraag en dus uiteindelijk lagere huizenprijzen. Het omgekeerde geldt ook. Wat schieten we ermee op?

RodeDraak | 02-10-18 | 20:35 | + -4 -

Lezen svp!

Espro | 03-10-18 | 09:53 | + -1 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken