Gemeenten harken miljard aan gratis geld binnen via bouwgrond

Is niet per se goed
Is niet per se goed

‘Gemeenten zakken weg in eigen grond’, luidde de horrorkop in 2011 nog boven een bericht over de grondexploitatie van gemeenten. Jarenlang was het een meer dan aangename melkkoe voor de wethouder: landbouwgrond kopen, bestemming veranderen, bouwrijp maken en doorverkopen. Maar daar kwam tijdens de crisis lelijk de klad in. Het gevolg: gemeenten die zich rijk hadden gerekend bleven zitten met vele hectaren waardeloze grond waarover de renteteller ondertussen gewoon door tikte. Steden als Apeldoorn en Vlissingen kwamen onder curatele van het Rijk omdat de verliezen niet meer bij te benen waren. En dat hebben ze geweten. Apeldoorners bijvoorbeeld moesten het door de Artikel 12-status des doods doen zonder opgeknapte fietspaden en wegen, minder geld voor schoolgebouwen en uitgekleed welzijnsbeleid. Maar dat was de crisis. Die tijden zijn voorbij, blijkt uit een afgelopen week verschenen onderzoek van de TU Delft waarover Binnenlands Bestuur bericht. Over 2017 boekten gemeenten liefst €1 miljard winst op hun grondexploitatie. Een record. Nog nooit verdiende de lokale overheid zo veel geld aan grondhandel.   

In 2006 - pre-crisis - verdienden gemeenten ook al eens een klein miljard op hun grondexploitatie. Zie bovenstaande grafiek, afkomstig uit het rapport (pdf). Maar destijds moest daar voor €8,5 miljard aan grond voor verkocht worden, bij €7,5 miljard aan kosten voor aankopen, bouwrijp maken etc. Vorig jaar lag die verhouding anders: slechts €3,9 miljard aan kosten werden gemaakt bij €5 miljard opbrengst. De lokale overheden wisten dus hun winst als percentage van de omzet flink op te krikken. Ofwel: veel gemeenten misbruiken hun monopoliepositie en verdubbelen hun winsten in de grondhandel. Terwijl ze veel minder zijn gaan investeren in het bouwrijp maken van grond. 

Slapeloze nachten

Hartstikke leuk, maar de overheid is er natuurlijk niet voor winstmaximalisatie. De gevolgen daarvan zijn duidelijk: opdrijven van de huizenprijzen en een gruwelijke tekort aan nieuwe woningen voor de mense. Of, om uit het rapport zelf te citeren: “De positieve saldi zouden lager zijn als gemeenten meer plannen met een verwacht negatief saldo (zorgend voor extra lasten bij de mutatie voorzieningen) zouden lanceren voor de ontwikkeling van betaalbare woningen.” Precies wat thans in Amsterdam de grootste zorg van de locals te zijn: men ligt er wakker van een dreigend tekort aan betaalbare woningen.

Prestigeprojecten

Als gemeenten passen voor hun rol als aanjager van nieuwbouw en beknibbelen op de kosten voor het bouwrijp maken van de percelen, maar zich vooral bezig houden met het aanjagen van de huizenprijzen, waar geven ze dan dat met grondhandel verdiende gratis miljard aan uit? In het opgekrabbelde Apeldoorn zijn ze er nog niet uit. In principe is het niet de bedoeling dat gemeenten de opbrengst van hun grondbedrijf naar de algemene middelen doorsluizen. Want winst maken mag voor een overheid geen doel op zich zijn. Als een overheid een leuk nieuw project heeft bedacht en daar extra geld voor nodig heeft, dan kunnen ze dat financieren door de belasting omhoog te schroeven, of door op een andere post te bezuinigen. Maar belasting verhogen valt op en is niet erg populair. De kans is groot dat een college daar bij een volgende verkiezing op wordt afgerekend. Anders is dat bij gratis geld - in feite is het onnodig duur maken van bouwgrond een verkapte belasting, want wij allen betalen uiteindelijk via hogere onroerendgoedprijzen. Vergelijk het met de opbrengst van de privatisering van energiebedrijven, die niet zelden werd verjubeld aan prestigeprojecten. 

Speculanten

Ondertussen denken veel particulieren ook slim te kunnen inspelen op stijgende grondprijzen. Binnenlands Bestuur meldt dat er volop gehandeld wordt in landbouwgrond door opportunistische speculanten. Ze kopen grote percelen op, hakken die in stukjes van formaat postzegel, en verkopen die als ‘slimme belegging’ aan particuliere investeerders. Want als de gemeente de grond aanwijst voor woningen of bedrijven, stijgt deze in waarde. Maar in veel gevallen wordt zoveel voor de grond betaald dat het voor gemeenten niet meer rendabel is om die gronden op te kopen, opnieuw te bestemmen, bouwrijp te maken en weer door te verkopen. Blijkbaar vinden gemeenten dat niet meer van deze tijd: iets doen aan de woningnood zonder daar zelf fiks aan te verdienen. 

Reaguursels

Inloggen

Het is onbeschoft.... de gemeenten maken de bouwkavels alsmaar duurder, terwijl ze geen gasleiding meer hoeven te leggen.
Als je nu een huis gaat bouwen dan is de bouwgrond bijna duurder dan de bouwkosten van je huis,

sociaal_econoom | 20-08-18 | 00:43 | 3 | + 4 -

Mee eens. Bouwgrond hoort tegen kostprijs te zijn. Een service. Wonen is gewoon een eerste levensbehoefte.

mark1487 | 20-08-18 | 08:56 | + 1 -

Bijna? Wij hadden twee jaar terug het idee om een woning te bouwen (particulier opdrachtgeverschap). Mooie woning uitgezocht. Woning 180k (volledig off-grid bungalow). Kosten grond eerst 120k maar toen we echt wilden overgaan tot aanschaf 210k. Want tja de crisis was voorbij.

Dlareg | 20-08-18 | 10:05 | + 2 -

Haha. 120k? De laatste keer dat ik zo'n prijs zag voor een kavel was in 1988. Oké, waren wel guldens. Vandaag de dag koop je niks voor minder dan drie ton, of het moet een postzegel zijn waar je een vrijstaand huis op 20cm naast dat van de buren kunt bouwen. Als je wilt laten zien dat je geld hebt, dan zul je dat geld ook daadwerkelijk moeten tonen. En anders moet je het gewoon lekker in je eigen zak houden.

Pierre Tombal | 20-08-18 | 21:15 | + 0 -

Investeren in bouwgrond zou ik de gemeente Noordoostpolder maar mee uitkijken. Daar flikte de gemeente een kunstje door de bestemming van bouwgrond waar de gemeente niet de eigenaar van was weer terug te veranderen in weiland, om vervolgens een ander weiland te kopen en vervolgens alleen dat als bouwgrond te bestemmen.

W_F | 19-08-18 | 18:36 | 3 | + -1 -

Broodje Aap, dat kan namelijk niet zomaar. Dat is een hele procedure die begint met een ontwerp bestemmingsplan en eindigt met het definitief worden van het bestemmingsplan. Als je bij ontwerp al een zienswijze indient en gaande weg overal bezwaar aantekent kan het JAREN duren voordat de RvS daar ooit een uitspraak over doet.

ZwarteDag | 19-08-18 | 20:41 | + 2 -

Er zijn vast gemeenten waar dat inderdaad niet zomaar kan.

W_F | 19-08-18 | 22:28 | + 0 -

Broodje aap?! Je moet wel erg diepe zakken hebben om de door jouw genoemde jaren te procederen. Bovendien kan je gedurende die tijd niet bouwen en ontwikkelen en de lasten natuurlijk gewoon doorlopen. Nog even afgezien van de frustraties dat zoiets opleverd.
Dat dit idd gebeurd bewijst meneer Poot die nabij Schiphol gronden aankocht met de firma Chipshol.

Flow82 | 20-08-18 | 01:22 | + 0 -

Iemand een idee wat: "bouwrijp te maken"
Ik zie dus de gemeente die een weiland koopt, dan het bestemmings-plan wijzigt en dan het bouwrijp maakt.
Kan ik ook een weiland kopen, bouwrijp maken en dan de gemeente het bestemmingsplan laten aanpassen?

fifi23 | 19-08-18 | 18:11 | 2 | + 2 -

Bouwrijp maken is niet de moeras vervangen door zand, dat mag de koper op eigen kosten doen. De weg betaal je via de wegenbelasting, riool via de water belasting, stroom en (achterhaald) gas net via de netwerk kosten. Voorzieningen betaal je via de gemeentebelasting. Het bestemmingsplan betaal je (heel dik) vis de bouwvergunning. Geen idee waarom bouwgrond meer moet kosten dan weiland.

W_F | 19-08-18 | 18:27 | + 2 -

Dat kan iedereen, alleen de gemeente gaat daar niet aan mee werken. Het bestemmingsplan aanpassen betekent een grote waarde vermeerdering van de grond en daar mag de gemeente niet zo maar aan mee werken (dan geldt het namelijk voor iedereen en kan de ruimtelijk beleid in de prullenbak).

ZwarteDag | 19-08-18 | 20:38 | + 0 -

Kan de gemeente eigenlijk wel grond bezitten die nooit door de gemeente is gekocht? Wie is dan eigenlijk eigenaar van deze grond? Is dit Willem Alexander? Of zijn wij als inwoners van NL allemaal eigenaar, via de belastingen. In dit laatste geval zouden ook wij kunnen onteigenen of kunnen deelnemen aan deze woekerwinsten.

Baron Clappique | 19-08-18 | 15:53 | 2 | + 0 -

Er is maar weinig grond in Nederland eigenaar van niemand; landbouwboer, grondbezitter, gemeente, ontwikkelaar. Alleen het inpolderen van een nieuw Flevoland zou je als nieuw staatseigendom kunnen zien.

Voireaton | 19-08-18 | 22:57 | + 0 -

Iedere burger krijgt de overheid die het verdient (en kiest)

Ervaringsdeskundige | 19-08-18 | 15:15 | + 7 -

Grond in Noordrijn-Westfalen, dichter bevolkt dan Nederland, is aanzienlijk goedkoper dan in Nederland, en huizen (dus) ook. Zelfs in België, ondanks de zoneringswaanzin die de prijs onmatig heeft opgedreven is aanzienlijk goedkoper. Kunnen we niet eens kijken hoe de wetgeving in NRW in elkaar zit en dat gewoon kopiëren naar NL? We hoeven niet het wiel opnieuw uit te vinden.

Laat de overheid gewoon macro-regels opstellen, zonder dit micromierenneuken en kartelwinst opstrijken. Wijs een (ruim) oppervlak van iedere niet geheel verstedelijkte gemeente aan als bebouwde kom (25% of zo, nu is 11% van Nederland verhard), deel dat 50/50 in een welstandzone (aan de hoofdwegen en historische centra bijvoorbeeld) en een geheel vrije zone in waar je alles dicht mag bebouwen, en laat buiten de bebouwde kom ook 50/50 welstand/vrij bouwen in lagere dichtheid, hooguit 10 á 25% van de kavel verhard of zo. Heb je nog steeds je open landschap en grasmat-kunnen-zien-terwijl-je-in-de-file-staat fetish waar NL'ers kennelijk zo behept mee zijn, nog steeds wordt NL niet "volgebouwd", maar voor speculanten wordt het verdomde lastig om de prijs op te drijven.

En zelfs al zou een handige speculant de volledig beschikbare 25% bebouwde kom in handen krijgen (hoe?), wat je weer tegen kunt gaan door maxima aan dat marktaandeel vast te stellen, heeft hij daar weinig aan zolang mensen ook een gemeente verder of in lage dichtheid op de overige 75% van de gemeente kunnen bouwen.

Wol | 19-08-18 | 14:37 | 2 | + 1 -

Alles kan, alleen geen enkel partij wil dit... Ook is een forse meerderheid tegen, veel succes met je plan!

ZwarteDag | 19-08-18 | 20:43 | + 0 -

ZwarteDag | 19-08-18 | 20:43 | + 0 -
Het is inderdaad treurig dat het juiste juist hetgeen is dat niet geschiedt.

Wol | 20-08-18 | 01:05 | + 0 -

In Drenthe: een grote stad: kavel aan straat: 50K, aan Staete: 100K. Ca. 20 x 25 m.
In dorp 900m2: 170K.
Daarvoor krijgt u o.a. elke 10 jaar een nieuw gemeentehuis.
En mag u in een voormalige huurwoning wonen terwijl het niet uitgeponde deel van de woningen gesloopt is.

Raider Twix | 19-08-18 | 13:08 | 3 | + 15 -

In Eindhoven betaalt u het dubbele: €425/m2, dus een kavel van 900m2 kost €382.500,- (Er zijn nog kavels vrij, dus je kunt stellen dat mensen dit aan de hoge kant vinden, anders waren ze al lang verkocht.)

nieuwe_Deen | 19-08-18 | 14:30 | + 3 -

Die 900m2 kavels zijn ook niet allemaal verkocht en zoveel zijn het er niet.

Raider Twix | 19-08-18 | 14:52 | + 1 -

Op Strijp (r/t, een van de twee) in Eindhoven werd zelfs 1000 per m2 betaald, door lui die een kavel van 100 m2 kochten voor hun "droomstulpje" .
Zou spontaan claustrofobisch worden.

Zueco | 19-08-18 | 17:10 | + 5 -

Hoe rijk ben je als maatschappij als je je eigen bevolking niet fatsoenlijk kan huisvesten tegen een redelijke prijs.

Yeohan | 19-08-18 | 12:58 | 1 | + 24 -

Als je bedoelt te zeggen dat je vindt dat iedere handophoudende nietsnut vrijstaand zou moeten kunnen wonen, dan vind ik onze maatschappij op dit moment rijk genoeg.

Majoor Pikindewind | 19-08-18 | 14:12 | + 2 -

Goedkopere grond heeft maar 1 effect: de projectontwikkelaars gaan alles wat de gemeente laat liggen aan geld alsnog binnenharken door de woning extra duur te maken. De meeste mensen kopen geen bouwgrond maar een woning met grond.
Een woning met grond heeft een bepaalde marktwaarde, dus als de ene component (grond) goedkoper wordt dan stijgt de andere component in waarde en blijft de marktwaarde hetzelfde.
Dit systeem werkt uitsluitend met huur: sociale woningbouw en middenhuur. In beide gevallen worden er dan contractuele afspraken gemaakt met de investeerder dat in return voor een lagere grondprijs, de verhuurder niet boven een bepaalde huur bedrag mag komen.Civielrechtelijk kun je dat aardig dichttimmeren (boetes bv).
Maar... dit kan alleen met huurwoningen. Met koopwoningen gaat dat moeilijk worden, daar zitten juridisch heel veel haken en ogen aan. Zo mag de termijn maar max 5 jaar zijn en moet het op ALLE koopwoningen worden toegepast. Kortom dit is een wespennest, ook omdat het tegen de EVRM ingaat (recht op eigendom). Er zijn nog maar weinig gemeentes die dit toepassen, ook omdat het verboden is om alleen eigen inwoners hiervan te laten profiteren.

ZwarteDag | 19-08-18 | 12:37 | 5 | + 2 -

@DatInternetDingetje | 19-08-18 | 16:15
Duidelijk de comment waar je op reageerde niet begrepen. Wanneer de hoge grondprijs als doel heeft de winstmogelijkheden voor de projectontwikkelaars te beperken kan deze daar onmogelijk nog eens een extra marge op zetten.

Een 100% uiting van socialisme vervolgens als kapitalisme benoemen is nu juist de reden waarom ik iedereen die denkt voordeel te kunnen halen uit het uitstellen van het kopen van een huis voor compleet gek verklaar. Dit systeem gaat nooit veranderen en dat is omdat het gros van NL tot in de eeuwigheid op de veroorzakers zal blijven stemmen in de overtuiging dat die het het best met hen voorhebben. Het ligt op het puntje van mijn tong om te zeggen "denk nog eens", maar dat ga je toch niet doen. En dus schaterlach ik iedere maand weer ondanks, of juist vanwege, dat ik op het volgens jullie slechtst denkbare moment heb gekocht.

Pierre Tombal | 19-08-18 | 21:49 | + 0 -

Daar is een hele makkelijke oplossing voor: residuele grondwaardemethode. Je verkoopt een projectontwikkelaar een lap grond en a.d.h.v. zijn verkoopprijs (v.o.n.) van de koopwoningen bepaal je de grondquote. Wat dat betreft heb je als gemeente dus ook een behoorlijke incentive om alleen maar dure woningen te realiseren, al helemaal nu gemeenten verantwoordelijk zijn voor bijv. de bijstand. Grond voor sociale huur zou (vanuit het perspectief van een rationele gemeente) dus duurder zijn dan grond voor middenhuur of koopkavels.

Voireaton | 19-08-18 | 23:00 | + 0 -

Wat een goed idee! Zo goed misschien zelfs wel dat dit exact is hoe het al tientallen jaren werkt. Hetgeen wellicht tevens verklaart waarom die leukere keuken via de aannemer altijd zo achterlijk duur is - omdat dit bij de aanneemsom wordt opgeteld en de gemeente dus ook daar haar "grondaandeel" in opeist.

Kom op nou. Zit hier nou verder werkelijk niemand die daadwerkelijk zelf ooit eens een huis heeft gekocht?

Pierre Tombal | 19-08-18 | 23:35 | + 1 -
▼ 2 antwoorden verborgen

Toen ik nog in NL woonde heb ik eens gekeken wat een kavel kost. Dat kostte evenveel als een riant bestaand huis. En dan moet je nog beginnen met bouwen.

Op zich prima dat een gemeente grond tegen marktwaarde verkoopt, maar ergens ook wel heel krom, want het enige dat de gemeente doet om dat geld te beuren is de bestemming veranderen. Eigenlijk zou de eigenaar van de grond de een aanvraag moeten kunnen doen om de bestemming te veranderen, waarbij de gemeente alleen als scheidsrechter optreedt. (Hoewel dan landbouwgrond waarschijnlijk erg duur wordt.)

nieuwe_Deen | 19-08-18 | 12:24 | 1 | + 1 -

De gemeente koopt grond aan, moet de bestaande opstallen slopen, en soms ook de bodem saneren.
Over het algemeen krijg je bij de bouwgrond ook meteen riolering een weg, parkeerplaatsen en wat groen voor de deur. Ongeveer de helft van de grond die de gemeente koopt kan worden verkocht. Dus alle kosten voor de inrichting van de openbare ruimte moeten betaald worden uit de opbrengst van de kavels.
Het is net even meer dan de bestemming aanpassen.

ValeLaPena | 19-08-18 | 18:20 | + 4 -

Wat geldzucht betreft, lijken we op de Amerikanen. We betalen wel meer belasting en daardoor moeten we zelfs nog hebberiger zijn.

BrabantsVerzet | 19-08-18 | 12:20 | + 0 -

Het helpt matuurlijk wel om eerst de boel gigantisch af te waarderen als je het met winst wil verkopen.
Hoeveel blijft er nog over van deze winst als je al het verlies dat de gemeenten genomen hebben op dezelfde grond er vanaf trekt?

frank87 | 19-08-18 | 12:07 | + 10 -

Redactioneel: "gruwelijke" eindigt niet op een e en "demense" is één woord omdat het anders lijkt alsof je niet weet dat mensen op een n eindigt.

Inhoudelijk: Een huis kost x - vooral afhankelijk van wat soortgelijke huizen in de buurt kosten. Als gemeenten de prijs zouden verlagen (onverstandig, want in het belang van alle inwoners om de schaarse grond zo duur mogelijk te verkopen), dan strijkt de projectontwikkelaar mer op. Of anders de eerste bewoner die het voor een prikje krijgt en daarna voor een woekerwinst doorverkoopt.

Vitaly Chernobyl | 19-08-18 | 11:35 | + 11 -

Lijkt me een riskante business om te speculeren op een lapje grond. De gemeente kan het ook gewoon onteigenen als de prijs ze niet bevalt.

nieuwe_Deen | 19-08-18 | 11:19 | 2 | + 1 -

De gemeente kan inderdaad onteigenen, maar wel tegen een waarde gerelateerd aan de nieuwe bestemming.

49 | 19-08-18 | 11:31 | + 4 -

Zoals @49 al zei, onteigenen kan maar dan wel tegen marktwaarde. Overigens duurt het onteigenen bij verzet vele jaren, iets wat veel gemeentes te lang duurt. Verzet wordt gebroken met véél geld, boeren en andere bezwijken meestal wel als ze een paar miljoen (boven hypo) wordt aangeboden.
Verschillende pogingen van onze gemeente om ons te onteigenen zijn allemaal mislukt, want je kunt in NL niet iemand onteigenen die ergens woont tbv woningbouw (dat wordt gezien als iemand uit zijn woning jagen om iemand anders erin te laten wonen). Pogingen om ons om te kopen mislukte, want geen interesse (geld zat, hoepel op). Tja, een juristen gezin proberen weg te procederen gaat niet lukken...
Mijn haat tegen overheid, cq gemeentes is hiermee wel enorm gestegen...

ZwarteDag | 19-08-18 | 12:23 | + 17 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken