Tokkiestarters op de woningmarkt sterven uit

Sacrebleu! De Nederlandsche Bank complimenteert de huizenkoper vandaag omstandig in het periodiek verschijnende Overzicht Financiële Stabiliteit. Dat is een fijn document dat handelt over alle financiële risico's die ons land bedreigen (dit jaar: geopolitiek, stijgende rente, Italië). Uiteraard krijgen de woningmarkt en bijbehorende hypotheekverstrekking flink de aandacht. De woningprijzen rijzen de pan uit maar dat is geenszins de schuld van de huizenkopers. Die lopen tegenwoordig niet meer bij hun bank te drammen om een zo hoog mogelijke hypotheek. In de periode 1996-2000 stegen de huizenprijzen jaarlijks met 10% en de Nederlandse hypotheekschuldenberg steeg jaarlijks met 16%. Sinds 2013 groeit de berg nog maar met 1% per jaar (huidige stand: ca. €670 miljard). Eerlijkheidshalve is dat beeld enigszins vertekend door huizenbezitters die sinds 2013 €70 miljard vrijwillig aflosten en natuurlijk de starter die sinds 2013 verplicht moet aflossen om de hypotheekrenteaftrek te behouden. Maar toch, mocht de wereld financieel ontploffen, dan ligt het deze keer niet aan te uitbundige hypotheekverstrekking. Hebben we een mooi histeurisch plaatje van:

Tot 2009 baseerde de huizenkoper zich bij zijn keus voor een hypotheek in de regel op de vraag welke bank bereid was het meeste krediet te verstrekken. Daar is heden ten dage geen sprake meer van, of, zoals DNB in grote blauwe letters in het Overzicht Financiële Stabiliteit schrijft: 'Daarbij is er vooralsnog geen sprake van een zorgelijke toename van riskant leengedrag'. Starters zoeken niet de grenzen op van wat zij maximaal mogen lenen op basis van hun inkomen. Bovendien financierde in 2014 driekwart van de starters meer dan 90% van de waarde van de woning. Het laatste kwartaal van vorig jaar daalde dat aantal naar 68% (met dank aan pap en mam). Hebben we ook een plaatje van. Met links in lichtblauw het aantal starters dat meer leent dan 90% van de NIBUD-norm. Dat is de norm die voorschrijft hoeveel een mens mag lenen op basis van het inkomen. En op rechts de loan to value: de hypotheek als percentage van de waarde van de woning. 

DNB verwacht overigens dat de kredietverlening weer zal gaan toenemen. Het aantal vrijwillige aflossingen neemt al een tijdje af (€16 miljard in 2016, €13 miljard in 2017). Bovendien zullen starters wel meer moeten gaan lenen als gevolg van de stijgende woningprijzen. Toch maakt de bank zich geen al te grote zorgen, want de inkomens- en onderpandeisen van vandaag zijn een stuk strenger dan vroeger. En wat DNB betreft moet de loan to value van nu 100% nog verder terug naar bijvoorbeeld 90% of 80%. Sluiten we af met een stukje procycliteit: 'Waar enkele jaren geleden de economische terugval en de correctie op de woningmarkt elkaar versterkten, voeden het economische herstel en de opleving van de woningmarkt elkaar momenteel juist. Ter illustratie: meer dan een kwart van de economische groei sinds het tweede kwartaal van 2013 kan worden toegeschreven aan de opleving van de woningmarkt'. Dus berg u maar voor een rentestijging: 'Een scenario waarbij de kapitaalmarktrente wereldwijd voor langere tijd 100 basispunten hoger ligt, leidt op termijn tot een 5% lagere huizenprijs ten opzichte van het basispad'. 

Reaguursels

Inloggen

De werkelijkheid is dat de schuldenberg toch groter is geworden dan 2008, toen de consensus was dat het een bubbel was. Het verlies is nooit genomen, waardoor er geen afname is geweest van die schuldenberg. Het probleem is dus alleen uitgesteld en vergroot. Zo is er geen bank geweest die bijstorting van kapitaal gevraagd heeft omdat de waarde van de woning veel lager lag dan van de hypotheek. Hetgeen in de kleine lettertjes staat.
Omdat we nu weer in een bubbel zitten is het probleem alleen verhuld. Maar als door de opkomende rente en tapering straks de kredietverstrekking daalt.
Zitten we met nog meer mensen onder water dan voorgaande keer en hebben we al onze kruit al verspeeld met QE.

kruz | 01-06-18 | 21:21 | 1 | + 0 -

Welk verlies? Zelfs al zou je een huis met aandelen willen vergelijken dan bestaat er nog steeds geen verplichting voor de aandeelhouder om zijn aandeel te verkopen wanneer de koers daarvan (tijdelijk) daalt. Bovendien zijn WOZ waarde en taxatiewaarde twee heel verschillende dingen en zou het de bank alleen maar geld gekost hebben om aan te tonen dat de woningwaarde gedaald zou zijn tot onder de waarde van de financiering, waarvan in de praktijk in de door jou bedoelde periode in de meeste gevallen geen enkele sprake was.

Dat er consensus zou zijn dat er in 2008 een bubbel was geldt ook hoogstens voor een vrij kleine groep. Een groep met aantoonbaar ook vrij weinig verstand van financiën aangezien ze steeds maar door blijven reutelen over prijzen terwijl vaststaat dat slechts weinigen het zich ooit zullen kunnen permitteren om daar geen financiering voor af te sluiten. De prijs van de woning is voor degene die een dak boven zijn hoofd wil dus compleet ondergeschikt aan de prijs van de financiering, welke wij gewoonlijk nog steeds uitsmeren over 360 maanden. En dat is een eindig getal, waarmee dus tevens vaststaat dat onderwater staan ook eindig is, tenzij de woning ooit een negatieve waarde zou krijgen. Zie je het voor je?

Pierre Tombal | 01-06-18 | 23:51 | + 1 -

"Meer dan een kwart van de economische groei sinds het tweede kwartaal van 2013 kan worden toegeschreven aan de opleving van de woningmarkt." Is natuurlijk totale onzin. Het moet zijn : de opleving van de woningmarkt is te danken aan de perceptie van (echte) economische groei, dus wat een gek er voor geeft.

Baron Clappique | 01-06-18 | 19:53 | + 1 -

De toon van die klagers... Klinkt zo bekend.... Lijkt net dat toontje van klagers tussen 2011-2015 die beweerden dat de woningprijzen maar één kant op konden, omlaag. Luister er niet naar, deze figuren hebben het keer op keer mis.

Klapband1408 | 01-06-18 | 19:44 | + 0 -

Toedeledokie! Lekker naar het buitenland! Even wachten tot de volgende crisis en dan toeslaan. Voor beduidend minder geld meer huis en bovenal geen importvolk in de buurt.

Frau Merkel | 01-06-18 | 18:00 | + 3 -

Straks kunnen alleen nog de rijksten een huis kopen, de rest mag achteraan sluiten in de 10 jaar lange rij van sociale huur of mogen hun middeninkomen in de particuliere huur zien verdampen terwijl ze sochtends naar hun werk in de rest van de straat alle gordijnen nog dicht zien. Zei ik straks? Excuus, dat was te optimistisch, want dit is al de realiteit. De middenklasse is de nieuwe onderklasse geworden die alsmaar groter en groter wordt. We gaan Amerika achterna alleen ZONDER de lage belastingen en MET Islam import. Feest!

SpaansePeetvader | 01-06-18 | 17:48 | 7 | + 19 -

Het wil nog steeds niet tot jou doordringen dat in een land waar nivelleren een feestje wordt genoemd de overheid tot in extreme hoogte onze uitgaven bepaalt. Indien de overheid ons zou verplichten tot 15% eigen geld meenemen bij het kopen van een huis dan heeft dat ten opzichte van de huidige situatie dus geen enkel effect op de maandlasten die we daarna nog moeten betalen: die zijn dan even hoog als nu. De marktmanipulator denkt niet in prijzen zoals jij; die denkt in termen als maandlasten en woonquota. En zolang jij niet in staat bent je daarin te verplaatsen zul jij hier dingen blijven roepen die het voor iedereen die jou gelooft alleen maar duurder maken.

Pierre Tombal | 01-06-18 | 23:59 | + 2 -

Alshuizen beter betaalbaar worden dmv lagere belastingen en hogere inkomens en meer nieuwbouw dan zal een gezonde eigen inleg geen enkel probleem meer zijn bij het kopen van een huis. Wat niet tot jou doordringt is dat Nederland het enige land ter wereld is waar er meer dan 100% gefinancierd kan worden en wat heeft geresulteerd dat we de hoogste particuliere schulden ter wereld hebben.

SpaansePeetvader | 02-06-18 | 09:14 | + 1 -

Hoe vaak heb ik nou al tegen jou gezegd dat jij niet kan rekenen?

Je verandert NIETS aan de hoogte van de schulden door mensen verplicht eigen geld in te laten leggen. Het enige dat je daarmee bereikt is dat je de waarde van het onderpand verhoogt en daarmee het financieringsrisico voor de bank verlaagt. Hetgeen zinloos is omdat dit binnen het Nederlandse hypotheekstelsel reeds praktisch nul is.

Sec genomen is er hier sowieso niet eens sprake van een schuld, want deze is verpand. De schuld waar jij naar verwijst is fictief omdat jij de waarde van het onderpand op nul zet. En dat is onzin omdat de waarde daarvan nagenoeg altijd via een (door de hypotheekverstrekker verplicht gestelde) opstalverzekering is gedekt.

Pierre Tombal | 02-06-18 | 10:40 | + 0 -
▼ 4 antwoorden verborgen

Ben blij dat ik straks mijn kinderen kan helpen bij aankoop 1e huis. Anders verval je in de catch-22 van hoge huur/sparen

Espro | 01-06-18 | 15:08 | 1 | + 19 -

En wie niet kan helpen doet er wijs aan de kinderen nog wat jaartjes thuis te houden, met als strikte voorwaarde dat ze een spaarrekening opbouwen.

Klapband1408 | 01-06-18 | 19:46 | + 7 -

Prrrt... 70 miljard euro verbrand en de politiek zich maar afvragen waarom de crisi maar voort lijkt te duren en zowel het BBP als de inflatie achterblijft.

Pierre Tombal | 01-06-18 | 14:58 | 2 | + -3 -

De "crisis" duurt al sinds 1934, toen de BTW als tijdelijke crisis maatregel ingevoerd werd. De politiek doet nog steeds of een crisis iets tijdelijks is wat je overkomt en vanzelf overgaat, en niets te maken heeft met belastingdruk, regeldruk en kunnen concurreren met de rest van de wereld. Een crisis betekend niets anders dan dat de overheid er over meerdere jaren een grotere puinhoop van maakt dan andere overheden in de rest van de wereld. Onze overheid heeft niet meer gedaan dan roepen dat het aan Nederland voorbij zou gaan en de belastingen nog verder verhoogd.

W_F | 01-06-18 | 19:36 | + 7 -

Geinig, zeg ik ook altijd! Alleen is het 1969. Ik zou het ff checken als ik jou was. ;-)

kruz | 01-06-18 | 21:23 | + 0 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken