Gekte huizenmarkt spreidt zich uit! Vluchtende Amsterdammers drijven prijs op in rest van NL

Misschien heeft u het verhaal gelezen van Esma Linneman in de Volkskrant (Blendle), die vanuit haar persoonlijk perspectief (alleenstaand, geen vast contract (want Volkskrant), geen rijke ouders, geen spaargeld) weer veroordeeld was tot een schrikbeeld van velen: 'En nu ben ik weer alleen, in een sociale huurwoning zonder afzuigkap, ingebouwde afwasmachine of ligbad.' Kopen lukt niet, en daarom maar schraal huren. Nu kunt u zeggen, ga dan eens buiten de Amsterdamse ring kijken, maar dat was volgens Esma toen ze nog wel een partner had al 'out of our league', laat staan zonder. Om het nog navranter te maken is het vandaag ook weer tijd voor het roemruchte Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank. Gaan we maar meteen door met de volgende punten: 1. Gezien de grote prijsverschillen tussen gemeenten valt te verwachten dat de opmars van doorstromers dit jaar doorzet. 2. Zo worden veel van de huizen in de omgeving van Amsterdam gekocht door Amsterdammers. 3. Veel van hen hebben flinke overwaarde, waardoor zij veel financiële armslag hebben en meer kunnen bieden dan andere potentiële kopers. 4. Dit heeft waarschijnlijk een prijsopdrijvend effect op lokale woningmarkten. 

Deze voorspellingen zijn niet nieuw en ook niet heel verrassend. De gemiddelde huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2018 waren gemiddeld 8,9% duurder dan een jaar eerder. Met als één van de gevolgen dat de overwaarde waar Amsterdamse huizenbezitters op kunnen bogen, massaal wordt ingezet voor een huis met voor-en achtertuin buiten de hoofdstad. En dat zorgt er weer voor dat buiten de vier grote steden en Noord-Holland de huizenprijzen ook in Flevoland de pan uit stijgen. Want verhuizen naar Almere is voor een inwoner van Amsterdam al lang niet meer een psychisch moeilijk te overbruggen afstand, laat staan een geografische. De jongste provincie van ons land is dan ook al langer aan een ongekende groeispurt bezig, waardoor ook daar huren steeds duurder wordt. In bovenstaande figuur ziet u welke provincie volgens de onderzoekers dit jaar nog gaat volgen als regio waar huizen duurder dan ooit worden. Overijssel. Daarna volgen Groningen, Gelderland, Brabant en Limburg. Als we dan helemaal nergens meer heen kunnen, completeren Drenthe en Zeeland in het vierde kwartaal van 2019 het rijtje. Zo verspreidt de markt als een olievlek door ons land, tot Lewedorp aan toe. Toch is het waarschijnlijk niet alleen zo dat Amsterdammers voor een prijsopdrijvend effect zorgen doordat ze hoger bieden op hetzelfde huis dan een lokalo of een andere niet-Amsterdammer. Waarschijnlijk kopen ze ook vaker de duurdere huizen, met hetzelfde effect. En dat brengt ons bij het volgende grafiekje.

Links zien we dat Amsterdammers in omliggende gemeenten de concurrentie wegbieden, maar het zou ook kunnen dat ze de duurdere huizen kopen. 'Zeer waarschijnlijk is het een combinatie van beide', aldus de Rabo-onderzoekers. Opvallend is dat Rotterdammers een heel ander gedrag vertonen op de huizenmarkt in de regio. Dat kan overigens wel snel anders zijn, want Rotterdam is wel aan een opmars bezig met een groei van 14,8% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Hiermee overstijgt het Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Omdat het Rotterdamse gemiddelde nog altijd onder het landelijke zit, ondergaat Capelle a/d IJssel nu nog niet eenzelfde lot als Haarlem. Maar wat niet is kan nog komen. De onderzoekers kijken volgende maand nog dieper naar 'de verschillen tussen huishoudens in verschillende levensfasen, tussen huurders en kopers, en tussen huishoudens uit verschillende buurten', om een nog beter inzicht te krijgen in de huizenmarkt/overwaarde-diaspora. 

Sluiten we af met Esma Linnemann. 'Vrienden en kennissen rekenen zich rijk met de exorbitante prijsstijgingen van hun koopwoning. Een ton! 2 ton! Ik verbaas me soms over het naïeve genoegen dat uit hun verhalen spreekt. Volgens mij wordt niemand wijzer van de gestegen prijzen. Tenzij je een appartement in de Pijp inruilt voor een woning in het buitengebied van Dwingeloo', aldus Linnemann. Zover is het nog niet, gelukkig. Je kunt best nog een betaalbaar woninkie vinden op forensafstand van Amsterdam. Kijk maar, levensloopbestendig appartementje in het schilderachtige Naarden, zonder afzuigkap maar mèt ingebouwde afwasmachine en ligbad, prima te doen. 

Reaguursels

Inloggen

Mevrouw Lacroix en ik hebben eind 2016 een huis gekocht. Het staat niet in een wijk waar we de rest van ons leven willen spenderen en op den duur zal het niet groot genoeg zijn. Het huis was wel belachelijk goedkoop vanwege onder andere achterstallig onderhoud en we hebben het overgrote deel zelf opgeknapt.
Vrienden van mij hebben zich tot hun nek in de schulden gestoken want "overwaarde oude huis", "lage rentestand!1!!1" en de "we zien wel hoe het loopt"-mentaliteit. Die vrienden pochen vaak over hun huis maar nu er eenmaal een baby is kan geen van beide minder werken want de hypotheek moet worden betaald.

Ik wacht het lekker even af. Ik gebruik de economische voorspoed niet om mijn kunstmatig dure huis nu te verkopen maar om extra inkomsten te generen ten einde dit huis in hoog tempo af te betalen.

Mijn winst zal zitten in de periode van de volgende crisis. Wanneer de overige huizen dalen als in 2008. Dan zal mijn huis nagenoeg afbetaald zijn en koop ik het huis van mijn dromen voor een behoorlijk aantrekkelijkere prijs dan waar 'ie nu voor staat.

Ik ben echt van mening dat dit de manier is om het aan te pakken. Op deze manier bouw je echt vermogen op in plaats van het schijnvermogen wat je krijgt door de overwaarde te gebruiken om een net zo té hoog getaxeerde nieuwe woning aan te kopen.

Je kunt alleen nog niet meepraten met die vrienden in de kroeg als ze het over hun perfect huis hebben.

LaCroix | 18-05-18 | 11:37 | + 4 -

Even los van het speculeren op een toekomstige crisis (aka short gaan): dit is inderdaad de manier om het doen. Wel met de aanmerking dat ik zelf eerder zou gaan voor het aanleggen van naar eigen inzicht te besteden cash reserves dan voor versneld aflossen. Conform de bijleenregeling mag je het geld in het laatste geval namelijk uitsluitend gebruiken om je volgende hypotheek te verkleinen. Je mag het dus niet gebruiken voor de kosten koper, niet voor verbouwing, niet voor inrichting/schilderwerk. En wellicht in de toekomst van belang: volgens de letter van deze regeling dus ook niet als eigen inbreng wanneer ze de maximale LTV nog verder laten dalen.

Aangaande dat speculeren: mijn 1+1=3 hint hierboven is misschien wat cryptisch voor sommigen, maar waar het dus om gaat is dat de gemiddelde prijs van verkochte woningen geen aanwijsbare relatie heeft met de gemiddelde prijs van alle woningen. Ik vind het vrij bijzonder dat als je dat soort feiten noemt dat je die dan in hetzelfde stukje niet ook eventjes aan elkaar kunt koppelen. De statistiek is in dit geval dus misleidend omdat het over een selectie van woningen gaat terwijl de meesten er in zullen lezen dat het over alle woningen gaat. Precies hetzelfde is het geval met de crisis van 2008: de verkochte woningen waren goedkoper, maar dat zegt dus niks over de waarde van de rest van de woningen.

Pierre Tombal | 18-05-18 | 14:38 | + -1 -

Als we maar oneindig mensen blijven importeren hebben we 2 opties. Of we bouwen Nederland om tot een betonjungle zodat iedereen goedkoop kan wonen of de prijzen blijven stijgen en wonen in Nederland word voor veel mensen onbetaalbaar. Zolang de poorten open staan ziet de toekomst er niet rooskleurig uit.

Deviant | 17-05-18 | 22:21 | + 6 -

Weer die fout, huizen kosten niet duur, maar zijn duur!
"waren gemiddeld 8,9% duurder", "waren gemiddeld 8,9% hoger" moet het zijn.

RodeDraak | 17-05-18 | 20:10 | + 2 -

Er zijn wetten voor alles, tandenborstel had er 17 al toch? Waarom geen wet tegen die particuliere verhuurders?!
Verkocht onder voorbehoud. Betekend dit dat het is opgekocht door z'n figuur?

Mertom | 17-05-18 | 19:04 | + -1 -

Zijn huizen niet gewoon om in te wonen? Of is het een prijzencircus object.
Wanneer komt de volgende crash; dat weten we niet, maar hij komt heus wel.
Kijken hoe men dan reageert.

Memek | 17-05-18 | 18:35 | + 2 -

De hypotheekproductie stagneert alweer. De rente loopt op. Dus het kan zomaar binnen afzienbare tijd weer ouwerwets janken met de lamp scheef zijn. Ik kijk reeds reikhalzend uit naar de schrijnende verhalen...

squadra | 17-05-18 | 15:51 | + 12 -

Zolang je rente-vast periode nog lang is en je niet van je vrouw gaat scheiden maakt dat verder niet uit.
In tegenstelling tot de huurder die elk jaar 5% meer moet ophoesten.

2voor12 | 17-05-18 | 17:01 | + 11 -

Oh ja, schaf ook de HRA eens af en verlaag de inkomstenbelasting evenredig, zodat er voor iedereen een gelijk speelveld ontstaat (en dus niet alleen maar voor de schuldenaren). Rutte kennende zal dit wel gebeuren, exclusief de verlaging van de inkomstenbelasting.

JackRyan | 17-05-18 | 15:12 | + 14 -

Wat bedoel je? Als je de HRA afschaft en de schijven in box 1 evenredig aanpast (verlagen dus), dan blijven de lasten toch gelijk? Iedereen blij, behalve de banken dan, want die zien hun (door de overheid gesubsidieerde) melkkoe verdwijnen. De hypotheekschuld is gewoon veel te hoog en het verstoort de markt voor kopers die om wat voor reden dan ook geen hypotheek kunnen of willen afsluiten.

JackRyan | 17-05-18 | 16:47 | + 2 -

Je zou de HRA voor nieuwe hypotheken per direkt kunnen afschaffen. Dan dalen de huizenprijzen - of niet, wie weet - maar de lasten voor bestaande HRA graaiers blijven gelijk. Even los van onderwater komen.

Poekieman | 17-05-18 | 17:05 | + -2 -

drie procent van twee ton is net zoveel als zes procent van één ton. Als jij denkt dat jij de banken van inkomsten kan beroven door wat prijsjes aan te passen heb je het duidelijk niet begrepen. Het enige dat je rooft met de wens hypotheekrenteaftrek af te schaffen is de inkomens van bouwvakkers. En daarmee direct of indirect ook jouw eigen inkomen.

Maar goed, ik begrijp dat jij de IB schijven zou willen aanpassen om dit budgetneutraal te kunnen laten zijn voor eigenwoningbezitters. Jouw antwoord is dus kennelijk ja, jij kan onder deze voorwaarde een huurverhoging van 70% betalen. Maar wat schiet je daar nu mee op?

Pierre Tombal | 17-05-18 | 18:25 | + -3 -
▼ 1 antwoord verborgen

En met ruim opgezette woonwijken bedoel ik dus vrijstaande woningen met een tuin rondom. Niet van die vinex-wijken, met alleen maar rijtjeshuizen.

JackRyan | 17-05-18 | 15:04 | + 0 -

Er staan hier ook vrijstaande huizen van een miljoen met een meter tuin rondom het huis. Dus het staat vrij maar als de buren herrie schoppen hoor je ze alsnog. Ik zou er wel willen wonen maar is vijf keer boven het budget.

voldemort | 17-05-18 | 15:47 | + 0 -

@JackRyan
Hoe zie je dat voor je? Dan wordt Nederland een groot Londen of LA. Wat jij zoekt is er overigens wel (ik woon zo), maar dan moet je wat verder weg en genoegen nemen met een zeer beperkte arbeidsmarkt en vaak lagere lonen. Ik hark hier parttime uren binnen onder mijn niveau, weinig zekerheid. In de Randstad heb ik zo fulltime werk (maar ook hogere lasten).

atheïstisch stemvee | 17-05-18 | 16:14 | + 0 -

@ atheïstisch stemvee
Dat leg ik uit in mijn vorige post. Waarom wel alle ruimte voor vrij nutteloze distributiecentra en kassen, maar geen ruimte voor ruim opgezette woonwijken? De toegevoegde waarde van woonwijken is per hectare veel hoger dan die van distributiecentra / kassen. Ik zeg; schrap de plannen voor al die logistieke centra en vervang het door plannen voor woonwijken. En dus niet allebei, want dan wordt inderdaad alles volgebouwd en dat willen we ook niet.
Verspil de kostbare ruimte dus niet aan al die blokkendozen. Enkel nog ruimte bieden voor echt hoogwaardige bedrijventerreinen, zoals bijv. de high tech campus in Eindhoven.

JackRyan | 17-05-18 | 16:43 | + 1 -

Zijn die absurd hoge huizenprijzen niet gewoon het gevolg van een verkeerd planologisch beleid van de overheid? Ik begrijp goed dat het open landschap beschermd moet worden, maar waarom wordt het dan wel toegestaan dat er hele polders worden volgebouwd met distributiecentra en kassen? Dat soort blokkendozen nemen i) relatief gezien enorm veel ruimte in beslag en ii) voegen relatief weinig toe aan de economie wegens de beperkte werkgelegenheid die het biedt aan Nederlandse werknemers (er werken vrijwel alleen Oost-Europeanen tegen uitgeknepen arbeidsvoorwaarden) en iii) zijn ook nog eens bepaald niet fraai te noemen qua uitzicht. Daar komt nog eens bij dat iedereen met een beetje verstand beseft dat die Oost-Europeanen op niet al te lange termijn vervangen zullen worden door robots. Het gevolg zal zijn dat we nog decennia tegen dat soort blokkendozen aan zullen kijken, terwijl het alleen de eigenaren iets zal opleveren, maar niet de maatschappij.

Waarom heeft de overheid niet de voorkeur voor ruim opgezette woonwijken op dat soort locaties, tegen goedkope bouwgrond? Zou dat de maatschappij (en de overheid) niet veel meer opleveren? Bouwgrond voor huizen is ook nog eens veel meer waard dan grond voor bedrijventerrein/kassen, zelfs als de bouwgrond bewust laag gehouden wordt (bijv. 150,- / m). Ik weet ook zeker dat de middenstand er veel meer bij gebaat zal zijn als er bijv. 5000 Nederlandse inwoners bij komen in een bepaald gebied, dan een paar honderd arbeidsmigranten.

JackRyan | 17-05-18 | 15:02 | + 3 -

Als in de buurt van Amsterdam huizen bouwen krijg je een heel klein perceeltje terwijl ze op de voormalige akker ernaast voor wat lichte industrie en kantoorpanden zeeën van ruimte hebben.

voldemort | 17-05-18 | 15:44 | + 3 -

gemeentes maakt door middel van het alsmaar uitbreiden van bedrijfsruimte de onderliggende grond ten gelde die ze weer kunnen verkwanselen aan de gemeentebegroting. Liever nieuwe locaties opofferen dan oude revitaleren want dat levert geen inkomsten op

boterhamtevredenheid | 17-05-18 | 18:29 | + 1 -

Direct rondom Schiphol heb je veel weiland, gooi je x-duizend van die tiny-houses op enzo hebben al die alleenstaande volkskrant reporters het naar hun zin

Tsaaah | 17-05-18 | 14:23 | + 6 -

[Lacht in huiseigenaar]

niemand specifiek | 17-05-18 | 14:12 | + 6 -

Ik denk dat Esma in Zuidoost of Nieuw-West prima iets kan vinden. Laat staan in Zaandam, Hoofddorp of 'de Pur'. Maar ja, wanneer de diversiteit verder gaat dan dat ene leuke Turkse bakkertje, dan is het ineens helemaal niet zo leuk meer. Daarom willen die Amsterdamse gezinnen ook zo graag naar 't Gooi, Haarlem of andere blanke gebieden (en ze vertrekken en masse): het sociale experiment genaamd Amsterdam is leuk zolang je geen kinderen hebt.

Rest In Privacy | 17-05-18 | 14:11 | + 30 -

Wat een onzin. Almere is vrij gekleurd en veel Amsterdammers die daarheen gaan. Ik zie ook veel Amsterdammers naar Rotterdam vertrekken. Wederom een gekleurde stad.

Ben je wel eens in Haarlem geweest überhaupt?

Janisstoppen | 17-05-18 | 15:32 | + -4 -

Haarlem is redelijk allochtoon. Geen A'dam, maar toch...

Je moet nog iets verder richting zee, Bloemendaal/Aerdenhout/Heemstede/Overveen. Daar wonen nog voornamelijk fatsoenlijke kaerels.

Poekieman | 17-05-18 | 17:10 | + 0 -

Altijd leuk dat extrapoleren. Dan noem je dat 'onderzoek'. Maar geloven we echt dat de huizenprijzen in het vierde kwartaal van 2019 aan het stijgen zijn in Zeeland en Drenthe? Want dan zouden de prijzen in Amsterdam wel de komende anderhalf jaar moeten doorgaan.... anders klopt die extrapolatie niet. Ooops!

eisie | 17-05-18 | 13:44 | + 0 -

In Amsterdam hoeft die prijs niet meer te stijgen. Niet iedereen kan zich een kelderappartement van 45 m2 voor 5 ton veroorloven. Gevolg is dat alle normale woningen onder de 2,5 ton op 1 uur file van Amsterdam ook op zijn. Die idioten zorgen ervoor dat je een energieklasse E woning met een gare CV installatie, rotte kozijnen, keuken van 25 jaar oud, bruine badkamertegels en met verzakte garage die je voor 1,5 ton moet opknappen eerst maar eens moet zijn te krijgen voor 3 ton. Terwijl het bouwtechnisch slopershoogte is.

Dima Beeline | 17-05-18 | 14:45 | + 12 -

Verschil in prijs die Amsterdammers en niet Amsterdammers betalen, kan natuurlijk ook duiden op slechtere onderhandelingskwaliteiten van Amsterdammers.

Franker | 17-05-18 | 13:41 | + 14 -

Ja, want in Amsterdam concurreer je als 'gewone' koper met Oranje huisjesmelkers, ontwikkelaars en expats die tien jaar in New York hebben gewoond, dus die hebben nog nóóit in hun leven onderhandeld.
Uiteindelijk zijn bij een woning drie zaken belangrijk: locatie, locatie en locatie. En dan is de keuze Amsterdam of Schubbekutteveen snel gemaakt.

Zware Guy | 17-05-18 | 15:14 | + 4 -

De link in Naarden op funda is een serviceflat, met 650 euro per maand servicekosten. Niet echt bedoeld voor een armlastige Volkskrant journalist

Zander | 17-05-18 | 13:07 | + 24 -

lol en als je op de website van de vereniging gaat kijken, wordt 't zout in de wonde voor de millennial nog erger: 'Uniek wonen voor 45-plussers'. Lekkere fact-checking van den Enden.

Tripps | 17-05-18 | 14:32 | + 12 -

Als je in de sociale huur zit moet je niet zeuren. Gewoon lekker je huurtoeslag pakken en lachen om al die figuren die krom moeten liggen voor amper twee vierkante meter meer woonruimte.

Verder:
"De gemiddelde huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2018 waren gemiddeld 8,9% duurder..."
"Waarschijnlijk kopen ze ook vaker de duurdere huizen,..."

1+1=3?

Pierre Tombal | 17-05-18 | 13:05 | + 4 -

Ik heb medelijden met Esma. Geen ligbad, wat een schande! Overheid, doe er iets aan!

lulhannel1930 | 17-05-18 | 12:59 | + 17 -

Misschien kan ze stiekum gaan samenwonen met een Syrische tandarts/apotheker. Of een zielige qat-kauwende Somalische piraat/vluchteling.

Poekieman | 17-05-18 | 13:58 | + 12 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken