Gaan we weer. Kantoren bijbouwen alsof het 2001 is

Tot de startbaan toe
Tot de startbaan toe

Lekker potje handenwrijven voor bouwbedrijven. Uit onderzoek dat de gemeente Amsterdam heeft laten uitvoeren blijkt dat de stad naast de Zuidas een 'tweede zakendistrict met internationale allure' nodig heeft. Hiervoor heeft de gemeente zijn oog laten vallen op de 'corridor' Hoofddorp-Schiphol-Amsterdam. Onderzoeker Bureau Stedelijke Planning (BSP) omschrijft dit gebied als 'dé economische motor van Nederland'. Om dit motortje draaiende te houden is er volgens BSP tot 2030 zeker 300.000 m2 tot 1,5 miljoen m2 extra kantoorruimte nodig. Betekent dit dat er in gans Amsterdam geen kantoor meer leegstaat? Nou, nee. Afhankelijk van de gehanteerde definities zijn er in de hoofdstad genoeg vierkante meters met systeemplafond voorradig. De gemeente Amsterdam houdt het erop dat 10% ofwel zo'n 700.000 m2 staat te verstoffen, het Planbureau voor de Leefomgeving stelt dat 13,9% van het verhuurbare kantoorvloeroppervlakten de hoofdstad beschikbaar is, Dynamis (pdf) spreekt van 1 miljoen m2 in de regio Amsterdam en vastgoedadviseur Colliers denkt aan een bescheiden 6,4% of 470.000 m2 in Amsterdam. En dan zwijgen we nog de 10 à 20% leegstand in Haarlemmermeer of de eindeloze rijen met lege kantoorhulzen iets verderop in Almere. 'Waarom bijbouwen als er zoveel leegstaat?', horen we u mompelen.

Iedereen moet een duurzaam kantoor

Het eerste antwoord luidt: in de huidige zonnige economische tijden daalt de leegstand wel heel rap. Zelfs de Bijlmer, voorheen het Amsterdamse afvoerputje waar tien jaar geleden de spaarzame kantoorarbeider met een speciaal busje uit gevaarlijk gebied werd gereden, is tegenwoordig zo hip dat de leegstand 5,5% bedraagt. Ten tweede: bedrijven willen de bestaande leegstaande panden niet hebben. Ze zijn te klein, missen een speeltuin voor hipsters, liggen te ver van het openbaar vervoer, levendigheid en Schiphol (jammer Almere) of zijn niet duurzaam genoeg. Op last van minister Blok moeten alle kantoorpanden in 2023 namelijk minstens energielabel C hebben. Colliers neemt in haar cijfers deze incourante gebouwen niet mee en komt zodoende tot lagere leegstandscijfers. Volgens BSP is ongeveer de helft van de Amsterdamse kantorenvoorraad 'courant'. Daarom besloot de gemeente Amsterdam onlangs haar kantorenbeleid om te gooien en jaarlijks minimaal twee tenders wil uitschrijven voor nieuwe grote kantoren. 

Hoe kom BSP tot de cijfers?

Om tot de eerder genoemde 0,3 tot 1,5 mln vierkante meters te komen is een hele berg cijfers doorgeploegd en doorgetrokken naar de toekomst. Zo vogelde BSP uit dat in de periode 2007-2016 gemiddeld per jaar 116 internationale bedrijven met in totaal 1.262 werknemers naar Amsterdam/Haarlemmermeer/Amstelveen kwamen. Ieder jaar pakken zo'n 368 werknemers de biezen. Verder rekent BSP voor dat de 'kantoorhoudende werkgelegenheid' in het onderzoeksgebied met 24% is toegenomen. Dit extrapoleert men voor de resterende periode met een groeipercentage van 2% tot 2,2% per jaar. Levert zomaar zo'n 100.000 extra banen op tot 2030 en daarvoor is 1,5 tot 2 miljoen m2 kantoorruimte voor nodig.

Daarnaast heeft BSP gerekend met twee groeiscenario's van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). In het scenario Hoog gaat men ervan uit dat de werkgelegenheid in Groot-Amsterdam tot 2030 jaarlijks met 0,7% toeneemt. In het scenario Laag gebeurt nagenoeg niets. Hoewel niemand kan voorspellen wat de economie tussen nu en 2030 doet merkt BSP op dat: 'Gezien de huidige economische ontwikkelingen het scenario Laag niet aan de orde is.' 

Doordat we te maken hebben met scenario Hoog neemt de werkgelegenheid met circa 32.660 banen toe. Een gemiddelde kantoorlaaf heeft 22m2 nodig. De gemeente Amsterdam denkt dat u in tijden van flexplekken, thuiswerken en open kantoortuinen met 15m2 toekan. BSP twijfelt daaraan, omdat zij de Het Nieuwe Werken-hype ziet als ordinaire bezuinigingsmaatregel die geen stand houdt in deze goede economische tijden. Om de opdrachtgever niet voor het hoofd te stoten wordt met beide metrages gerekend. Dit leidt tot een uitbreidingsvraag van 490.000 tot 653.000 m2. Verder verwacht het onderzoeksbureau dat 'als gevolg van de Brexit substantieel meer internationale bedrijven de overstap zullen maken en Amsterdam'. Vervolgens rekent men met beschikbare panden, incourante kantoren en (harde) bouwplannen en daar komt het onderstaande plaatje uit. 

Optimisme

Maar wat als de economische groei lager uitvalt dan gepland? De stroom aan Brexitvluchtelingen uitblijft? Of u massaal op het betaalbare platteland aan het thuiswerken slaat? Nota bene het door BSP aangehaalde Planbureau voor de Leefomgeving adviseerde gemeenten zeer selectief te zijn met het toestaan van kantoornieuwbouw. PBL ziet de bui namelijk wel weer hangen. Wegens de lage rente zoeken buitenlandse beleggers alternatieve investeringen. Deze worden naar de Nederlandse kantorenmarkt gelokt met mooie praatjes over gigantische rendementen, terwijl de onderliggende huurcontracten die (mede) de waarde bepalen van side letters aan elkaar hangen. En voor je het weet staan er overal weer betonnen gedrochten te verpieteren.

Wat doe je met de incourante panden?

De afgelopen jaren is er enthousiast ingezet op de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen, maar vorig jaar liep het landelijk transformatievolume met 40% terug. Komt volgens onderzoeker Dynamis doordat met name in de Randstad het 'laaghangende fruit' is geplukt. Panden die nog leegstaan hebben ongeschikte gebouweigenschappen om makkelijk omgetoverd te worden tot woningen. Dynamis doet de suggestie dat veel van deze objecten wel een nieuwe toekomst kunnen krijgen als multifunctioneel gebouw of hotel. Dat laatste is in Amsterdam misschien wel handig. Het nieuwe college is immers voornemens om Airbnb zo'n beetje uit te roeien, terwijl de toeristenstroom blijft uitdijen. En anders kun je altijd de sloopkogel een slinger geven. 

Infrastructurele miljardenprojecten als bonus

We merkten al even op dat een beetje modern kantoorpand ongeveer een directe roltrap naar een metro- of treinperron heeft en als het kan een eigen oprit richting snelweg heeft. Vandaro dat de plannen voor deze kantoorcorridor ook samengaan met het creëren van 'hoogwaardige infrastructuur'. Daarbij kunt u denken het doortrekken van een kneiterdure metrolijn naar Schiphol of de miljarden slurpende Zuidasdok. Amsterdam moet toch iets om handen hebben nu de Noord/Zuidlijn bijna af is. En als dat geen soelaas biedt kun je de kantoren altijd direct naast de startbaan neerkwakken. Is dat vlieglawaai niet vervelend voor al die kantoortijgers? Alleen voor Ik Hou van Holland-kijkers. 'Internationaal georiënteerde mensen hebben er niet zoveel problemen mee", aldus BSP.

Reaguursels

Inloggen

Misschien een ideetje: afgekeken van de windmolens op land: een nieuw kantoor bouwen kan als je eerst een afgeschreven kantoor sloopt.... Er staat al een hoop zooi weg te rotten.

Analia von Solmsch | 17-05-18 | 20:58 | + 0 -

Het bouwen van huizen en kantoor moet helemaal geen gemeentelijke politiek zijn. Ik zou dat minstens aan provinciën overlaten. Sommige dorpen worden vol gebouwd.

Het mooiste van alles: ecb heeft geen middelen om de volgende crisis te managen. De ecb is te lang doorgegaan met de geldkraan en de economie is gezuiverd van zwakke ondernemingen door die steunprogramma's. De VVD is bijvoorbeeld tegen de uitkering enzovoort, maar juicht van overschot op de begroting terwijl dat te danken is aan ECB, de nul% rente (steunprogramma's).

Bij de volgende crisis word ik een gratis-kantoor-bewoner want kraak mag natuurlijk niet.

Yoo2621 | 17-05-18 | 00:17 | + 3 -

De ECB heeft oneindig middelen. Whatever it takes tenslotte en de digitale printer print zonder problemen wat extra 0-en bij.

Poekieman | 17-05-18 | 11:54 | + 0 -

Kloppen de geruchten dat KPMG zelfs overweegt mee te verhuizen richting die nieuwe locatie. Het zou een teken van macht zijn twee grijs grauw gele kolossen van gebouwen leeg achter te laten in Amstelveen. Geen ambtenaar die plannen maakt kijkt meer naar Zuid-oost als je daar als bedrijf nog in die leegstaande zooi zit verwacht iedereen dat je zo failliet zou kunnen zijn. Volgens mij staat het oude hoofdkantoor van Brunel nu 9 jaar leeg.

Adjew | 16-05-18 | 22:32 | + 3 -

hahaha kpmg, het bewijs dat je beter andermans geld kan tellen dan zelf geld kan verdienen door iets te gaan doen.

GoedenMorgenDezeMorg | 17-05-18 | 11:49 | + 0 -

Er is helemaal niets geleerd van de vastgoedcrisis.

Vespucci | 16-05-18 | 22:20 | + 13 -

als een kantoorpand in Amsterdam lang genoeg leeg staat wordt het vanzelf een hotel, zo lijkt het wel.

watergeus | 16-05-18 | 22:20 | + 4 -

"En als dat geen soelaas biedt kun je de kantoren altijd direct naast de startbaan neerkwakken..."
Ik zie een Kai Tak opdoemen. Zuid-as torens met allure in galore langs de Buitenveldertbaan (mooi uitzicht bij dwarswindlandingen en een noordwesterstorm), naast de marechausseekazerne , en naar de Punt en Beukenhorst. Bouwend Nederland kwijlt al bij de gedachte.

Enrique C | 16-05-18 | 21:34 | + 0 -

Correctie: De Hoek...

Enrique C | 16-05-18 | 21:37 | + 1 -

Waarom bouwen ze die kantoren niet op plekken met woningen en weinig werk. Laten we Groningen hernoemen naar Amsterdam Noord. Snel treintje en die duurzame kantoorpaden aldaar bouwen.

Bouw een kantoorpand in Castricum en vele forensen willen ineens dolgraag bij je werken.

De werkloosheid is al jaren hoog in Rucphen en Venlo. Geef de grond daar spotgoedkoop weg. Trek die buitenlandse investeerders daar naartoe en laat alleen niet teveel van de omgeving zien. Veel bouwen is ideaal, veel extra werk en de kosten voor Nederlandse bedrijven gaan omlaag en dat resulteert in banen.

Den Helder wordt vanzelfsprekend omgedoopt tot Amsterdam Noord. Wel enkele beveiligers meesturen.

Ok, Den Helder gaat misschien te ver. Maar ons verkeersprobleem zou grotendeels worden opgelost als we juist minder zuid-as kantoorparken zouden bouwen. Spreiding is verstandiger.

argumentumadpopulum | 16-05-18 | 21:29 | + 11 -

laten we de rest van nederland gewoon amsterdam-buiten noemen?

GoedenMorgenDezeMorg | 17-05-18 | 11:49 | + 0 -

Met dank aan de vakbonden zijn in de vorige eeuw de Groningse lonen gelijk (nouja gelijk) aan de Randstedelijke gemaakt. Dus einde nieuwe bedrijven in het Noorden.

Raider Twix | 17-05-18 | 19:02 | + 1 -

REAGEER OOK