Doorstromers op de woningmarkt sjoemelen met de belastingaangifte en/of vertonen raar gedrag

Waarschijnlijk dat eerste
Waarschijnlijk dat eerste

Wie bij de verkoop van zijn woning meer ontvangt dan dat er nog aan hypotheekschuld uitstaat, krijgt daar sinds 2004 gratis een 'vervreemdingssaldo eigen woning' bij. Daar koopt u niets voor, maar betekent wel dat u minder hypotheek met renteaftrek krijgt als u een nieuwe woning koopt. De overwaarde moet u plat gezegd in de nieuwe woning stoppen. Stel dat u uw woning verkoopt voor €200.000, de hypotheek was €150.000, dan steekt u een overwaarde van €50.000 in uw zak. Koopt u een nieuwe woning inclusief aankoopkosten van bijvoorbeeld €300.000, dan moet u het vervreemdingssaldo in mindering brengen op de koopprijs en dat betekent dat u voor €250.000 een hypotheek met renteaftrek krijgt. Met de 50k overwaarde betaalt u de rest. Dient allemaal uiteraard als prikkel voor de mensen om zich niet maximaal in de hypotheekschuld te steken. Over deze deze regeling vallen dan nog heel veel ingewikkelde dingen te zeggen, maar dat doen we niet. Wel vertellen we erbij dat u de verbeterings- en verbouwingskosten bij de koopprijs mag optellen. Dus stel dat de verbouwingskosten van de bovenstaande nieuwe woning €25.000 bedragen, dan mag u €300k+€25k-€50k=275k lenen met renteaftrek. En over die mogelijkheid publiceren één, twee onderzoekers in het economenblad ESB (reg/doen!): 'Wij constateren een nogal vreemd patroon bij deze regeling'.

De twee onderzoekers bekeken doorstromersdata uit het kadaster en van het CBS over de periode 2006-2014. Vervolgens zagen ze een opmerkelijk verband tussen de overwaarde en de verbouwings- en verbeteringskosten. Hoe hoger de overwaarde op het oude huis, hoe relatief gezien groter de verbouwingsoperatie bij het nieuwe huis. Nu klinkt dat niet heel contra-intuïtief, want wie het breed heeft, laat het breed hangen en geld verdiend met verkoopwinst geeft een mens makkelijker uit dan geld verdiend achter de lopende band. Als je meer geld te besteden hebt, neemt de klusgeneigdheid af, dus huur je sneller Polen in om de boel te schilderen. Nu is klusgeneigdheid een prachtig woord, maar de onderzoekers achten deze verklaring 'niet heel aannemelijk' om het sterke effect te verklaren en verwijzen daarvoor ook naar de gedragseconomie: 'Dankzij gedragseconomen als Richard Thaler (soort gedragseconomiegod, red.) weten we dat mensen geld uit verschillende inkomensbronnen anders besteden, maar het effect dat wij vinden zou een wel hele bijzondere vorm van ‘mental accounting’ zijn'. Dus blijft over deze: 'Een andere mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat de bijleenregeling niet door alle huishoudens altijd even goed begrepen of toegepast wordt bij het invullen van hun belastingaangiftes'. Dat betekent zo ongeveer dat de mensen gewoon een hoger bedrag aan verbouwingskosten opgeven dan er daadwerkelijk zijn gemaakt om zo meer hypotheekrenteaftrek te kunnen krijgen. Maar, haasten de onderzoekers zich te melden 'op grond van onze data kunnen wij dat echter niet nagaan'. Voegen wij daar nog aan toe dat de Belastingdienst dat ook niet na zal gaan, want daar hebben ze wel andere problemen aan hun hoofd. Kunnen alle doorstromers met een gerust hart bier inslaan voor morgen.

Reaguursels

Inloggen

Al dat gezwam over huizen. Iedereen lijkt huizen als investering te zien. Koop gewoon een huus waar je graag wilt wonen en wat je goed kunt betalen, los iedere maand wat af. En verkoop het als je ooit wilt of moet verkassen. En dan zie je dan wel hoe de vlag erbij hangt. Vooral geen maximale hypotheek nemen, maar ruim binnen je budget blijven.
En dan kun je je tijd aan andere dingen besteden dan aan bankieren met je woning.

zeeman73 | 26-04-18 | 14:18 | 2 | + 24 -

Het punt is dat diverse partijen er alles aan doen huizenprijzen altijd te laten stijgen:
- NL overheid: grond schaars houden
- NL overheid: HRA
- NL overheid: omvolking, apothekers, raketgeleerden en jihadisten binnenhalen
- Draghi: NIRP
- Huizenkopers: max mogelijke te lijken te willen betalen

En natuurlijk de wetenschap dat de NL overheid de huizenmarkt nooit zal laten vallen, want dan is alles kaputt. Een huizen-put, zeg maar.

Poekieman | 26-04-18 | 17:24 | + 8 -

Even een totaal niet gerelateerde vraag: wie heeft er nog meer de aankondiging huurverhoging voor dit jaar al ontvangen?

Pierre Tombal | 26-04-18 | 18:36 | + 0 -

Waar heb je die stokoude foto van een praxis vestiging vandaan?

rolandet | 26-04-18 | 13:48 | 1 | + 3 -

@Nieuwe Deen: En dan stort de markt in, kelderen de huizenprijzen en koop je een huis voor de heft van de prijs van 5 jaar daarvoor. Onzin zegt u? Zeker niet gezien wat er in 2012 met de huizenprijzen was gebeurd tov 2007.

The2Amendment | 26-04-18 | 13:42 | 3 | + 0 -

En waarom heb jij toen geen huis gekocht dan? Kon je geen lening krijgen of zo?

Pierre Tombal | 26-04-18 | 14:06 | + -4 -

@PierreTombal. In 2006 huis gekocht. In 2017 verkocht. voor 175k meer. Prima gewoond, en geheel gratis, zelfs na 11 jaar hypotheek en aflossing betalen. En nu rustig wachten tot de markt instort.

The2Amendment | 26-04-18 | 14:38 | + 4 -

Dus je blaat een eind in de ruimte zonder te weten wat de status in 2012 werkelijk was. De markt gaat niet instorten en dat deze dat in 2012 wel geweest zou zijn is niks meer dan statistisch gewauwel van een klein groepje mensen dat vooral zichzelf heel erg zielig en achtergesteld voelt. In de afgelopen tien jaar heeft de koopwoningmarkt maar één tik gekregen en dat was op 1 januari 2013 toen Rutte de relatieve kosten voor het kopen van een huis verhoogde van 130% naar 150%.

Dus als we dat nou omdraaien heeft die 175k van jou een potentiële relatieve koopkracht van 200k als de rente weer terug naar 5% gaat. In de tussentijd betaal jij minstens 10k per jaar aan huur an dan zullen we het verder maar niet hebben over het rendement over die 175k dat door de vermogensrendementsheffing negatief zal zijn.

Veel plezier met wachten.

Pierre Tombal | 26-04-18 | 15:47 | + 3 -

Niets nieuws onder de zon dus. In 2003 werd ik al geadviseerd om een wat hogere hypotheek te nemen om zo meer belastingvoordeel te krijgen. Met de aanwijzing dat ik dan natuurlijk wel de extra hypotheek moest gebruiken om de woning op te knappen. (Nudge nudge, wink wink, know what I mean.)

De overheid vraagt er ook wel een beetje om met dit soort regelingen. Regels maken is 1 ding, en ze ook kunnen controleren is weer een tweede.

nieuwe_Deen | 26-04-18 | 12:57 | + 8 -

@The2Amendment gelukkig ben jij niet de accountant van dienst. Dus jij flikkert liever vijf jaar lang geld in het riool, dan dat je een paar tientjes belasting betaalt.

Sneeschuiver | 26-04-18 | 12:07 | 1 | + 0 -

Je kan natuurlijk je huis voor veel geld verkopen, rustig huren en wachten tot de onvermijdelijke instorting. Sla je 2 vliegen in een klap. Slimbo.

The2Amendment | 26-04-18 | 13:40 | + 1 -

" Dat betekent zo ongeveer dat de mensen gewoon een hoger bedrag aan verbouwingskosten opgeven dan er daadwerkelijk zijn gemaakt om zo meer hypotheekrenteaftrek te kunnen krijgen"

Goh. Zou het? Nee, echt.

EefjeWentelteefje | 26-04-18 | 11:44 | + 10 -

"De overwaarde moet u plat gezegd in de nieuwe woning stoppen"

Mijn vorige huis kocht ik voor 215K in 2013 en verkocht ik in 2017 voor 295K dus 80k overwaarde.

Door deze overwaarde niet mee te nemen in mijn volgende hypotheek loop ik nu de hypotheekrenteaftrek mis over die 80k (bijleenregeling) dit is dus 42% van 2,4% van 80k dit is totaal: €806

In plaats daarvan heb ik nog 60K bijgeleend en een appartement gekocht om te verhuren. de financiering van die 60k kost €260 per maand en de huur is 950. dat is een veel beter rendement dan ik zou hebben als ik het in het volgende huis had gestopt.

Ik wist helemaal niet dat je verbouwingskosten dan in rekening kon brengen en dat bij de waarde optellen om zo dus meer hypotheekrenteaftrek te krijgen.
maar het probleem hierbij is dat je waarschijnlijk alles wit moet doen en omdat de rente zo laag is gaat het uiteindelijk om niet zoveel geld.


van Hil | 26-04-18 | 11:40 | + 13 -

Overigens vervalt dat vervreemdingssaldo na 5 jaar geen koopwoning. Dus 5 jaar huren en dan weer gewoon kopen tegen de volle mep is ook een optie.

The2Amendment | 26-04-18 | 11:27 | 1 | + 0 -

5 jaar waarin de huizen jaarlijks 10% duurder worden en uw salaris wellicht 2% stijgt... Bovendien is die huur ook maar een zwart gat en zonde van het geld. Al met al niet zo'n best plan.

nieuwe_Deen | 26-04-18 | 12:53 | + 10 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken