Das Kapital legt uit! De aflossingsvrije hypotheek die niet aflossingsvrij is



Wij pollden, u koos en daarom probeert DK-redacteur J. van Wensen in bovenstaande film uit te leggen waar het mis kan gaan met de Nederlandse hypotheekschuldenberg ter hoogte van €650 miljard. De helft daarvan bestaat uit aflossingsvrije hypotheken die de komende twintig jaar moeten worden afgelost. De vraag is hoe dan? U ziet het zelf in aflevering 2 van de serie Das Kapital legt uit. Achtergronden voor wat nuance treft u aan in ons archief en meer specifiek over de besproken onderwerpen: de aflossingsvrije hypotheek die niet zo top is, ook in 2008 wist de helft van de mensen niet dat je een aflossingsvrije hypotheek moet aflossen, veel huiseigenaren met een probleem, banken die niet blij zijn,  toezichthouder AFM zet sms'jes in om de hypothekenbom te ontmantelen, de oproep tot een stresstest en naïeve 50-plussers. Plus recente cijfers over de schuld (niet kadastraal maar in harde euro's) van DNB inclusief wel of niet verpande polissen en rekeningen. Kijkers zonder oordoppen mogen de ondertiteling aanzetten.

Reaguursels

Inloggen

Ik denk dat vooral de teakhout, zandeiland en legiolease beleggers dan in de problemen komen...

erasmus1000 | 12-04-18 | 17:42 | + 0 -

De overheid heeft actief beleid gevoerd om de woningprijzen op te drijven. Door n.l. te weinig woningen te laten bouwen. De huizenprijzen stegen met wel 5x de gemiddelde inflatie. De banken en de overheden keken ernaar, en zagen dat het goed was.

De enige manier om nog met redelijke maandlasten te kunnen wonen was de aflossingsvrije hypotheek. Een prima product waar helemaal niets mis mee is.

De banken hebben het geld niet om zoveel uit te lenen, maar met een druk op de knop creëeren ze tot 30x zo veel geld dan ze zelf hebben, in de vorm van schuld.

Ik denk dat bijna iedereen wel weet dat er uiteindelijk afgelost moet worden. Maar voor de meesten zal het onverstandig zijn om tussentijds al af te lossen. Het scheelt nauwelijks in de huidige maandlasten, en je loopt een hoop rendement mis. Immers, de hypotheekrente is veel lager dan het langetermijn rendement op je beleggingen.

Daarnaast zorgt Draghi er voor dat onze schuld jaarlijks 2% minder wordt. Dus waarom zou je je überhaupt druk maken om die schuld?

De banken hebben groot voordeel bij aflossen. Zij krijgen immers echt geld in handen wat ze nooit zelf hadden. Dus als je veel van banken houdt, zou ik zeggen: los tussentijds af.

Maar ik heb nog geen echt zinnig argument gehoord waarom tussentijds aflossen voordelig zou zijn voor de huiseigenaar. En dat zegt genoeg.

André4711 | 12-04-18 | 11:04 | 4 | + 6 -

@bytemaster
Hoe is de geldcreatie een fabel als de bank geld uitleent dat het zelf niet heeft?
Verder vraag ik mij nog steeds af wat het nut van tussentijds aflossen is voor de meeste woningbezitters. Ik denk dat tussentijds aflossen meestal alleen maar nadelig is. Dus waarom wil de overheid het dan zo graag? Heeft zij andere belangen dan de burger?

André4711 | 12-04-18 | 12:49 | + 1 -

@André4711 | 12-04-18 | 12:49
Ik los gewoon lekker af en van het geld dat ik bespaar kan ik een mooie auto rijden en kan de reizen maken die ik wil. Ik heb het allemaal berekend en door mij hypotheek na 14 jaar af te lossen i.p.v. 30 jaar bespaar ik vele duizenden euro's. Bij de verstrekking van geld door de banken lenen de banken dat geld ook weer. Dat ze het vanuit het niets overmaken op de rekening van de klanten is een fabel. Het ligt allemaal genuanceerder. Er zijn wel schimmige gevallen waarbij banken geld creëren maar dat is niet bij de verstrekking van iedere hypotheek.

Bytemaster | 12-04-18 | 13:15 | + 4 -

Als je echt van banken houdt blijf je braaf rente betalen terwijl je 0,05% op je spaarrekening krijgt. Aflossen die hap, hoe eerder je van je hypotheek af bent hoe beter.

Klapband1408 | 12-04-18 | 19:56 | + 1 -
▼ 1 antwoord verborgen

Aflossingssvrij is eigenlijk gesubsidieerd huren in combinatie met een long call optie. Wat kan er nou mis gaan?

squadra | 12-04-18 | 10:50 | 4 | + 5 -

De overheid is nu eenmaal een grote geldrondpompmachine. We betalen onze eigen kortingen op de loonbelasting in de vorm van bijna 100 andere belastingen. De zee geeft, de zee neemt. Bij werkenden neemt de staat tot 80% van het bruto salaris. De overheid verdient zelf niets. Alles wat ze uitgeeft komt van onszelf. Dus laten we elkaar niet voor de gek houden.

André4711 | 12-04-18 | 12:53 | + 3 -

Nee, Bytemaster, de belasting die jij minder betaalt vanwege HRA moet een ander meer betalen. Net als bij soepsidie: iemand krijgt, anderen betalen.

Poekieman | 12-04-18 | 16:29 | + -1 -

Poekieman | 12-04-18 | 16:29 | Neen, Bytemaster heeft het gelijk aan zijn kant. Subsidies worden gefinancierd uit geheven belastingen. Zo er al minder belastinginkomsten zijn door HRA heeft dat alleen effect op de hoogte van subsidies. Als jouw stelling deugde zouden we door beperkingen in HRA meer netto geld verkrijgen. Ik zal je een geheim verklappen: gaat niet gebeuren.

Buerman | 12-04-18 | 22:40 | + 0 -
▼ 1 antwoord verborgen

Begrijpt redactie het niet? De burgers hebben geen probleem, dat blijkt telkens weer uit de reacties. De Overheid houdt halsstarrig vast aan het probleem. Waarom? Omdat de Overheid graag wil dat u straks uw huis verkoopt en met de opbrengst het bejaarden of verpleegtehuis gaat betalen. De Overheid ziet liever niet dat u uw geld nu vast lekker opsoupeert en dat met de opbrengst van verkoop huis, het geld naar de hypotheekverstrekker gaat als het zover is.

Frans1156 | 12-04-18 | 10:46 | 7 | + 8 -

@Bytemaster | 12-04-18 | 13:21 | + 2
Je hebt op zich wel gelijk over de aflossingsvrije van net voor de crisis. Al had ik met mijn 100% aflos bankspaarhypotheekje ook in dit alarm overzicht gekomen want de schuld bleef in zijn geheel gewoon 30 jaar staan. Goed, dat is verleden tijd en ben mijn wonden nog aan het likken, maar dat komt wel weer goed.
Kan niet zo gauw vinden welk deel van dit alarmoverzicht bestaat uit 25 of 50% aflossingsvrij. Hoeveel problemen zou je nou echt krijgen als je in 2035 de helft van je oude schuld moet herfinancieren? Zal ook wel categorie 100 tot 200k zijn.
Tja, opzadelen? Je restschuld van 120 op een woning waar alleen de grond tegenwoordig al voor 200 te executeren moet zijn doorschuiven naar erven klinkt als een win-win.

de_tyvus | 12-04-18 | 13:40 | + 1 -

@de_tyvus | 12-04-18 | 13:40
Je redeneert over huizen en bouwgrond in de Randstad. Op veel plekken is het niet zo optimistisch als dat jij het schetst. Daarnaast stelt de beank en belastingdienst een ultimatum om te betalen. Ik wil het mijn kinderen niet aandoen dat ze een hoop gedoe krijgen omdat ik het wel comfortabel vond om mijn hele leven niet af te lossen.

Bytemaster | 12-04-18 | 14:31 | + 0 -

@Bytemaster | 12-04-18 | 14:31 | + 1 -
Ok, dat is eerlijk genoeg. Buiten de randstad gaat het om lagere getallen en dus kleinere verschillen. Maar de basis blijft staan, ook in schubbekutteveen zijn huizen meer waard dan 30 jaar terug, al is het maar door de gulden/euro overgang.
Dat je ervoor kiest om helemaal en versneld af te lossen is verstandig. Tegen de tijd dat ik weer een koophuis heb is sowieso het plan om, zolang HRA nog bestaat, dat geld weer richting hypotheek te gooien. Anders betaal je in 30 jaar je huis gewoon 2 keer in rente. Maar om te doen alsof het uit nobiliteit naar je kinderen is gaat me net ff te ver.

de_tyvus | 12-04-18 | 14:53 | + 0 -
▼ 4 antwoorden verborgen

99% van die aflossingsvrije hypotheken zijn afgesloten naast een annuitaire of lineaire of zijn afgesloten icm een polis die een deel van de aflossing verzorgen zal. ok niet zoveel als gehoopt etc etc maar noem mij een bank die geen hypotkeek wil geven op een huis dat wel half is afgelost. paniek om niks dus

8inches | 12-04-18 | 10:36 | 3 | + 1 -

Geen één bank geeft hypotheek op een half afgelost huis, als daar niet ook voldoende inkomen tegenover staat.

Frans1156 | 12-04-18 | 10:48 | + 7 -

dat is een beetje een open deur intrappen. maar je hebt natuurlijk gelijk Frans

8inches | 12-04-18 | 10:53 | + 1 -

Probleem is wel dat die nieuwe hypotheek niet aftrekbaar is en dat je na je pensioen minder inkomen hebt. Mensen die op de limiet zijn gaan zitten qua hypotheek, kunnen dat dan niet betalen

Bytemaster | 12-04-18 | 11:14 | + 1 -

Er is geen enkel probleem met aflossingsvrij. Op einde van de looptijd kan de hypotheek gewoon worden verlengd en is het enige verschil dat er geen HRA meer is. Die HRA is dan overigens continue verlaagd geworden en dus is men allang gewend.

Om een goed overzicht van de schulden te hebben moet men (1) het werkelijke schuldbedrag kennen (dus niet kadastraal ingeschreven) en (2) gespaard (w.o. pensioen) in mindering brengen. En dan blijken de spaarbedragen beduidend hoger dan de schuldbedragen te zijn.

Zou je wel willen we | 12-04-18 | 10:08 | 1 | + -2 -

De eerste aflossingsvrije hypotheken gaan ongeveer over 10 jaar aflopen. Met de huidige regels is er dan nog niet heel veel afgebouwd. Daarnaast gaat men dan door pensionering ook nog eens in inkomen achteruit. Aflossingsvrije hypotheken gaan zeker problemen opleveren. Het zijn juist de mensen die zich graag rijk rekenen die dit soort constructies zijn aangegaan. Die hebben waarschijnlijk ook nauwelijks buffers opgebouwd.

Bytemaster | 12-04-18 | 11:18 | + 0 -

Slechte beargumentatie DK. Wellicht kunnen jullie eens tijd stoppen in de ontrafeling van de dubbele agenda van de overheid. Waarom zet men vol in op aflossing? Niet omdat het, uitzonderingen (klanten DSB. GMAC, SparQ) nagelaten, zo'n groot probleem is. Er wordt in 1 van de artikelen gesteld dat die 50+ groep voor 80% aflosvrij heeft. Dit wordt geponeerd als feit. Ik zet hier serieus vraagtekens bij. Ik zie ze niet voorbij komen. En ik spreek ongeveer 600 klanten op jaarbasis. Overigens valt dit ook niet te staven. Want de overheid WEET helemaal niet wat voor soort hypotheek iemand heeft die al voor 2012 een hypotheek had. Alle hypotheken voor 2012 (31-12) zijn fiscaal aflosvrij. Maar dat wil helemaal niet zeggen dat ze dat ook daadwerkelijk zijn. Dus weer een hoop onwaarheden DK. Ga eens te rade bij mensen die er wel verstand van hebben.

Ik zal alvast even een voorschot geven op hetgeen ik vermoed. Indien iedereen zijn huis aflost kan straks de ouderenzorg (waarvan de kosten uit de bocht gieren) door iedereen opgehoest worden die een afgelost huis heeft.

exqueeseme | 12-04-18 | 09:25 | 3 | + 11 -

uitzonderingen DAARgelaten.
Was even te snel met klikken.

exqueeseme | 12-04-18 | 09:37 | + 0 -

Wat bedoel je met "Alle hypotheken voor 2012 (31-12) zijn fiscaal aflosvrij."?

Bytemaster | 12-04-18 | 11:20 | + 0 -

Bytemaster, dat houdt in dat voor deze hypotheken geen fiscale verplichting tot aflossing bestaat. Vanaf 1.1.2013 moeten nieuwe hypotheken een aflossingsregime hebben om voor hra in aanmerking te komen.

Buerman | 12-04-18 | 22:25 | + 0 -

Ik heb al sinds 1995 een aflossings vrije hypotheek en heb al tig keren gebeld met de rabobank(want ik kan nergens een einddatum lezen) blijft deze ook eeuwig doorlopen zolang ik hier blijf wonen en elke maand netjes de rente betaald is er niks aan de hand... alleen in 2031 heb ik geen belastingaftrek meer..... zo das erg ....
En ff terugkomen op het filmpje... in 1995 kosten mijn woning 250000 Gulden en nu gaan ze weg voor 220000 euro dus echte zorgen maak ik mij niet.
En terugkomen op het verval in inkomen. In 1995 verdiende ik 2750 Gulden en nu 2350 Euro.... Dus inkomen verval zal wel meevallen....

Bello de Hond | 12-04-18 | 09:21 | 2 | + 4 -

Mee eens! Het probleem ontstaat pas als al deze woningenmin of meer gelijktijdg in de verkoop komen. Er is mijnsinziens geen probleem als de lening wordt verlengd of omgezet naar aflosbaar.

gepast_betalen | 12-04-18 | 10:02 | + 3 -

Volgens mij heeft iedere hypotheek een looptijd. Meestal 30 jaar. In jouw geval zal het inderdaad niet tot een probleem leiden, tenzij je kinderen hebt. Die zadel je met een hoop rompslomp op als je overlijdt terwijl je nog in het huis woont. De bank wil het geld terug. Als je het niet uit spaargeld kan betalen, moeten je kinderen het betalen of in recordtempo het huis verkopen, wellicht tegen executiewaarde. De erfbelasting wordt dan weer berekend over de WOZ waarde. Dit kan erg vervelende gevolgen hebben.

Bytemaster | 12-04-18 | 11:43 | + 0 -

'moeten worden afgelost'

Hier gata het al fout. Er moet helemaal niets. Waar het om gaat is dat de schuld beheersbaar blijft, ook als je minder inkomen geniet met je pensioen bijvoorbeeld. daar zou de overhead geen problemen mee moeten hebben, daar je moet blijven werken tot je 70e

Tsaaah | 12-04-18 | 08:44 | + 5 -

Je koopt een woning die X waard is en sluit daarvoor een hypotheek af. Na 30 jaar is de woning ongeveer 4 maal zoveel waard geworden (4X).

Bij een rente van gemiddeld 4,0 % over 30 jaar heb je 1,2 X betaald betaald.

Na 30 jaar is er dus 4X + 1,2X = 5,2X minus de lening X = 4,2X aan vermogen ontstaan op de woning.

Ik snap het probleem niet.

gepast_betalen | 12-04-18 | 08:30 | 3 | + -5 -

Dus jij gelooft dat mijn woning van 250k over 30 jaar een miljoen waard is? Je zou bij de ECB moeten gaan werken, die geloven ook in sprookjes. Plus dat je denkt dat je met een rente van 4% 1,2x de lening terugbetaald, ik weet niet hoe jij rekent maar bruto betaal je toch echt 172%.

Hoofdletsel | 12-04-18 | 09:04 | + 9 -

De stijging is op basis van wat ik in de randstad zie. Huizen vroeger van f 300k doen nu euro 600k of meer na 30 jaar. 4% gemiddelde rente is een redelijke aanname, 30 jaar terug betaalde ik voor m'n eerste woning zelfs 10,4%! Maar de vraag is linksom of rechtsom wat het economisch probleem nu is voor een object dat wordt gekocht middels een lening en op moment van aflossen zowiezo meer waard is dan de lening zelfs. Mijn aanname is denk ik niet onredelijk en komt uit op een factor 4. Het zou verder leuk zijn als je niet alleen commentaar geeft maar eens nadenkt over deze vraag.

gepast_betalen | 12-04-18 | 09:57 | + 1 -

De lage rente heeft voor het grootste deel vd prijsstijging gezorgd, samen met de door de overheid gecreerde schaarste.

De rente kan nauwlijks lager, zou je denken. Hoewel, in Draghi-land... kan alles, ook negatieve rente.

Poekieman | 12-04-18 | 13:10 | + 1 -

In de eerste zin gaat het al fout: "de Nederlandse hypotheekschuldenberg ter hoogte van €650 miljard". Dit moet zijn: "volgens het kadaster is de Nederlandse hypotheekschuldenberg €650 miljard".

In werkelijkheid is de berg veel minder, want:
1) hypotheekverstrekkers laten een hoger hypotheekbedrag registreren dan afgesloten, ivm dekking van kosten en het later kunnen bijsluiten van kleine 2e hypotheken zonder notaris
2) de schuldenberg laat alleen de geregistreerde hypotheken zien bij het aangaan van de hypotheek, alle reguliere en extra aflossingen worden niet bijgehouden (!!)

In werkelijkheid weet niemand hoeveel de totale hypotheekschuld in Nederland is. Politici snappen sowieso al niet hoe het zit en banken hebben belang bij het hoge horrorbedrag om de politiek weer mee te krijgen..

De Literator | 12-04-18 | 07:57 | 2 | + 17 -

Klopt, daarnaast is het zo dat als ik de helft heb afgelost op een hypotheek van 100k, hypotheek nog steeds 100k is maar de hypotheekSCHULD nog maar 50k. Dus het bedrag aan hypotheken is ook veel groter dan de daadwerkelijke hypotheekSCHULD. Het is mij onduidijk of er nu over de daadwerkelijk openstaande schuld wordt gesproken of over de hoogte van het bedrag aan afgesloten hypotheken. Ik denk dat naar het bedrag van de hypotheken wordt gekeken. Maakt het probleem nog minder groot gezien mijn andere post. (Het object is namelijk veel meer waard na een jaar of 30 dan de lening die er over is afgelsoten)

gepast_betalen | 12-04-18 | 10:08 | + 4 -

Precies dat. En vergeet niet dat veel bankspaarhypotheken de schuld volledig open hebben staan tot aan het einde van de looptijd.

Vanilla | 12-04-18 | 10:09 | + 1 -

Tegen die tijd pin ik de restschuld. Had vroegah app in Rdam, toen duur joh; 107.000,— gulden..

glaaf | 12-04-18 | 00:35 | + 3 -

Zal ik het nog een keer uitleggen? Opa vertelt. Hoe ging dat vroeger, jaren 80 of 90. Nou je sloot een aflossingsvrije hypotheek af en tegelijkertijd spaarde je verplicht (spaarhypotheek) of kocht je verplicht aandelen (beleggingshypotheek). Dat zijn voor de bank 2 producten.
Na 30 jaar kon je dan met het spaarproduct of het beleggingsproduct de hypotheek aflossen. De bank had pandrecht op het spaar- of beleggingsproduct dus daar kon je tussentijds niet aankomen. behalve met toestemming van de bank.
Dus ja, officieel een aflossingsvrije hypotheek maar in werkelijkheid niet.

babyboomboom | 12-04-18 | 00:13 | 4 | + 4 -

Daar kwam een spaak in het wiel die 'woekerpolis' heet.

marcoplarco | 12-04-18 | 08:20 | + 7 -

Dat is nog steeds hoe de meeste aflossingsvrije hypotheken in elkaar zitten.

fail | 12-04-18 | 08:27 | + 1 -

Ja, zo hoorde het te werken totdat de prijzen van de huizen flink begonnen te stijgen en de mensen naast de rente niet ook nog eens de premie voor een kapitaalverzekering konden betalen. Toen ontstonden aflossingsvrije hypotheken met beperkte of geen kapitaalverzekering. Die gaan gegarandeerd problemen opleveren.

Bytemaster | 12-04-18 | 11:54 | + 1 -
▼ 1 antwoord verborgen

Mijn bank vertelde me met droge ogen dat ze niet meer aan hypotheken met lineaire aflossing doen.

dugo | 12-04-18 | 00:08 | 1 | + 6 -

Annuïtair met een x percentage boetevrij aflossen, even rekenen wat je dan vrijwillig extra moet overmaken en je hebt ongeveer het zelfde, maar zonder de verplichtingen.

Klapband1408 | 12-04-18 | 19:51 | + 1 -

Het enige verschil tussen wel of niet aflossen is dat je in het eerste geval na dertig jaar ineens lagere lasten hebt en in het tweede geval gewoon hetzelfde bedrag per maand moet blijven betalen dat je al dertig jaar lang betaalt. Waarom zou dat op dat moment een probleem moeten zijn als het dat daarvoor niet was?

Pierre Tombal | 11-04-18 | 23:28 | 7 | + -8 -

@hans123
Maar de kinderen zijn ook de deur uit.

arlen | 12-04-18 | 10:38 | + 1 -

"en in het tweede geval gewoon hetzelfde bedrag per maand moet blijven betalen dat je al dertig jaar lang betaalt"

U is grappig. Of u denkt niet na ?
- omtrent de verplichte overlijdensrisicoverzekering: dacht je werkelijk dat iemand die (bijna) gepensioneerd is een even hoge premie blijft betalen ??
- bruto hetzelfde betekent netto veel hogere lasten (ivm lager belastingtarief 65+ers levert de HRA veel minder op); en zoals je waarschijnlijk wel weet gaat het om netto niet om bruto
- veel mensen gaan er als AOW'er qua inkomen flink op achteruit, een gelijkblijvende last wordt dan dus procentueel een veel grotere hap uit het inkomen
- gezien het grotere risico op werkloosheid dan wel op een lager AOW inkomen, gekoppeld aan lagere HRA-aftrek, zal de rente hoger worden, nog hogere lasten.

Samenvattend: mensen hebben een lager inkomen, lagere HRA-aftrek, veel hogere overlijdensrisico-verzekeringspremie, hogere rente; en jij denkt dat ze hetzelfde blijven betalen???

FW Ta-183 Huckebein | 12-04-18 | 15:42 | + 2 -

Oh? Willen we nou ineens met z'n allen de hypotheekrenteaftrek wel behouden?

@Focke
Inderdaad, daarom is het sinds 2001 dus handig om een deel wel af te lossen. En dat is dan nog steeds voornamelijk voor jezelf, want een huurder betaalt tegen die tijd al ruimschoots meer dan het dubbele terwijl het bruto-netto verhaal tegen die tijd hoogstens nog +59% is.

Het huis zal tegen die tijd ook minstens het dubbele waard zijn, hetgeen betekent dat je altijd in het laagste risicoprofiel valt. En aflossen doe je uiteraard nog steeds niet want de overheid heeft dan toch geen stok meer om mee te slaan. Bovendien kan je als pensionaris je geld beter ergens wegstoppen waar je er ook weer bij kan.

Pierre Tombal | 13-04-18 | 12:24 | + 0 -
▼ 4 antwoorden verborgen

Vergeet ook niet dat mensen juist meer konden lenen doordat ze niet hoefden af te lossen. Het werkte hierdoor ook prijsopdrijvend.

TouchSmart | 11-04-18 | 22:56 | + 24 -

Oei, dat levert kansen op voor de starters in 2035. Lekker verstandig ook, niet aflossen

Magnusbeieren | 11-04-18 | 22:50 | + 4 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken