FSC: Amsterdam oververhit, veel huiseigenaren hebben een probleem

Latent
Latent
Tijd voor de notulen van de periodieke vergadering van het Financieel Stabiliteitscomité ('In dit comité spreken vertegenwoordigers van DNB, de AFM en het ministerie van Financiën over ontwikkelingen op het gebied van de stabiliteit van het Nederlandse financiële stelsel'). Met deze keer extraveel aandacht voor de huizenbezitter met een aflossingsvrije hypotheek. Dat is een hypotheek die anders dan de naam doet vermoeden wel afbetaald moeten worden - alleen is er aan de hypotheek geen aflosschema gekoppeld zoals bij de spaar- of annuïteitenhypotheek. En dat houdt in dat de bank aan het einde van de meestal 30-jarige looptijd op de deur klopt voor aflossing. In de praktijk komt het erop neer dat de geldverstrekker opnieuw een lening zal moeten willen verstrekken aka een stukje doorrollen. De vraag die het FSC zich stelt is of de mensen dat tegen die tijd wel kunnen financieren als gevolg van tegenvallende pensioeninkomsten en aflopende hypotheekrenteaftrek.

In dat geval, dus als herfinanciering problematisch wordt, zullen de mensen hun huis moeten verkopen, de hypotheek afbetalen en dan ergens huren of goedkoper gaan wonen. FSC: 'Het comité heeft vastgesteld dat de meeste huishoudens met een aflossingsvrije lening naar verwachting op de einddatum een positief huizenvermogen hebben, en dus in beginsel in staat zijn om hun schuld af te lossen door verkoop van de woning. Desondanks kunnen liquiditeitsproblemen bij het aflopen van deze leningen systeembrede gevolgen hebben'. Van de €669 miljard aan hypotheken bestaat ongeveer de helft uit aflossingsvrije hypotheken. Vandaar dat het FSC toevoegt dat 'vanwege het grote aantal betrokken huishoudens dit gevolgen kan hebben voor de woningmarkt en huizenprijzen'. Termijnen noemt het FSC er niet bij, daarom doen wij dat maar: in 2031 eindigt bij veel van de aflossingsvrije hypotheken de renteaftrek als gevolg van de per 2001 ingevoerde maximale renteaftrektermijn van dertig jaar. Het aantal gepensioneerden neemt nu al pijlsnel toe en bereikt in de jaren na 2031 zijn hoogtepunt (plaatje boven). Dus verkopen voor die tijd, opscheppen rond 2040 zouden we willen zeggen. Ondertussen werken banken en toezichthouders aan een effectieve aanpak om de naïeve 50-plussers 'te activeren'. Voor eerstens een stukje bewustwording, tweedens mogelijk toch maar wel wat tussentijdse aflossing. Sluiten wij af met de mededeling dat het FSC 'de macro-financiële omgeving gunstig' noemt, maar dat in 'sommige steden sprake is van een oververhitte markt'. Daarmee bedoelt men naast Dokkum waarschijnlijk ook Utrecht en Amsterdam. De notulen met alle financiële onevenwichtigheden vindt u hier.

Reaguursels

Inloggen

Het is gewoon van de gekke dat eigen woningeigenaren die de hypotheek hebben afgelost überhaupt moeten betalen om in hun eigen woning te blijven wonen. Die aflosboete is niet éénmalig, maar komt ieder jaar terug. Het begint met een bepaald percentage, maar wie zegt dat het percentage niet regelmatig omhoog gaat om linkse hobby's van de overheid te bekostigen? Dan is er ook nog de WOZ. Met het stijgen van de waarde van de woning gaat die ook omhoog,
terwijl onderhoudskosten allang al niet meer als aftrekpost mogen worden opgevoerd.

@Krijgen we nog een verstandige kiezer?
js58 | 23-11-17 | 05:21 | + 14 -

Is er nog een betrouwbare partij die je kunt kiezen?

mona | 23-11-17 | 13:14

Als je nu goed de kranten had gelezen weet je dat er heel veel fraude is geweest met onderhoudskosten, ongeacht of het een gewoon koophuis is of een monumentale woning. Daarom wordt ook de onderhoudskosten niet meer aftrekbaar gemaakt voor mensen die een in monumentale woning wonen. Onderhoudskosten is het werkelijk toevoegen van waarde. Waarom wil je daar aftrek voor hebben, dat heb ik toch ook niet met mijn auto?

Die aflosboete is het gedrocht dat is ontstaan toen de de VVD ging sleutelen aan het boxenstelsel dat Leo Stevens heeft bedacht en alleen het eigen huis als hoofdwoning eruit haalde. Was dat niet gebeurd dan was het gedrocht EWF nooit uitgevonden.

js58 | 23-11-17 | 20:42 | + 0 -

@DolfWeerwolf | 23-11-17 | 1
Het blijft raar om die twee in één adem te noemen. Huurtoeslag heeft als doel om mensen met hogere inkomens weg te pesten, hypotheekrenteaftrek vergroot de hoeveelheid geld die in de bouw en daarmee tevens in de rest van de economie omgaat. Dus ook jouw inkomen. Hypotheekrenteaftrek kent daarmee slechts een enkel `slachtoffer` en dat is de belegger voor wie de standaardkorting niet opgaat.

Pierre Tombal | 23-11-17 | 19:51 | + 0 -

@madissue166 | 23-11-17 | 16:44
Hahahaha.... Die uitspraak gaan de bubbelprofeten hier jou zeker weten niet in dank afnemen. Niet aflossen is zo ongeveer een vloek hier.

Pierre Tombal | 23-11-17 | 18:56 | + 0 -

@tombal
Altijd = altijd.
Met een LTV van 35 (and declining) heb ik natuurlijk makkelijk praten, maar ik mijn ogen is aflossen voor de dommen. Want door af te lossen sluit je je geld op in de stenen. En dan kun je er nooit meer aan komen totdat je verkoopt.

madissue166 | 23-11-17 | 16:44 | + 0 -

@Poekieman | 23-11-17 | 12:14 | + 2 -

Ik vind het maar gezeur.

In het ideale geval bestond er geen HRA en geen huursubsidie en waren de belastingen lager, maar dit is Nederland en we kunnen alleen stemmen met onze voeten.

Ergo, volgend jaar ga ik emigreren. Naar een land zonder HRA, zonder huursubsidie en waar je afbetaalde huis niet door de overheid wordt belast wordt alsof het een spaarpotje is.

DolfWeerwolf | 23-11-17 | 16:43 | + 3 -

@madissue166 | 23-11-17 | 14:59
Was dat al mogelijk voor 1985? Ik heb altijd begrepen dat de aflossingsvrije hypotheek een `package deal` was met de KEW regeling. In ieder geval hebben we sinds 2004 de Bijleenregeling die het opnemen van de overwaarde afstraft en sinds 2013 wordt aflossingsvrij bestraft. Het aantal aflossingsvrije hypotheken waarvan de renteaftrek op 1 januari 2013 daarmee vervalt wordt dus bepaald door een tijdspanne van twaalf jaar waarvan er effectief vier niet meedoen vanwege crisis en waarin mensen een nieuwe periode van dertig jaar hebben afgesloten over de waarde van een eerder bestaande aflossingsvrije hypotheek of (tussen 2001 en 2004) gecashte overwaarde. Het is iets waar ik geen rekening mee had gehouden, maar zo even snel bekeken denk ik niet dat het de uitkomst significant anders zal maken. De suggestie van Van Wensen dat veel eigenaren op die datum in de problemen zouden komen blijft onjuist. Persoonlijk denk ik ook dat het bedrag waar dit betrekking op heeft vele malen lager zal zijn - er wordt namelijk wel degelijk afgelost op aflossingsvrije hypotheken. Boven de 50k spaargeld op een rekening laten staan die 0,5% doet is namelijk zo mogelijk nog veel zinlozer.

Pierre Tombal | 23-11-17 | 16:12 | + 1 -

@Uw verz advs
Bij het invoeren van de IB in 1893 oid is het huurwaardeforfait/eigenwoningforfait ingevoerd. Achterliggende redenering: wie in zijn eigen huis woont, heeft een besparing want er hoeft geen huur te worden betaald. Een besparing is inkomen, dus over dat inkomen moet belasting worden betaald. NB dit is niet wat ik stel, maar zoals er indertijd werd geredeneerd.

Maar omdat - althans zo vond men toen - tegenover die besparing wel kosten staan, daaronder hypotheekrente en onderhoud, mochten deze kosten weer van het inkomen worden afgetrokken. Aftrek van onderhoud werd afgeschaft, de HRA bleef.

De wet Hillen is volledig in strijd met de grondslag voor HWF/EWF. Zonder hypotheek heb je én de besparing én hoef je geen EWF bij je inkomen te tellen.

De 'aflosboete' is in dit licht een frame. Er is geen boete. Je krijgt alleen niet meer dat extra voordeel.

De HRA afschaffen? Prima. Mits met een overgangsregeling voor moeilijke gevallen (waar ik mijzelf niet onder schaar). Maar ogv van de wetshistorie dan ook weg met het EWF. Dus geen algemene verlaging van het IB tarief, zoals sommigen suggereren.

madissue166 | 23-11-17 | 15:13 | + 2 -

@tombal
"want die 80 miljard uit 1985 is ondertussen geheel afgelost omdat er voor die tijd geen aflossingsvrije hypotheken waren."

Er zijn ALTIJD aflossingsvrije hypotheken geweest. Meestal gekoppeld aan een levenverzekering met gegarandeerde opbrengst. De mijne dateert van 1981.

Ik van mijn kant heb de gegarandeerde uitkering echter niet gebruikt om de hypotheek af te lossen, maar om mijn kinderen in staat te stellen een eigen huis te kopen en om een bedrijfje op te zetten. Dat laatste zorgt ervoor dat ik in principe tot mijn einde onder het hoogste IB tarief zal vallen. Of ik nu werk of niet. Natuurlijk, ik heb nog steeds een aflossingsvrije hypotheek, maar wat die me kost, daarvoor kan ik geen eenkamerflat huren.

madissue166 | 23-11-17 | 14:59 | + 1 -

Eigenlijk ontgaat me de logica, je hebt een huis zonder hypotheek en dan moet je belasting betalen, waarom ?

Uw verz advs | 23-11-17 | 13:15 | + 3 -

Het is gewoon van de gekke dat eigen woningeigenaren die de hypotheek hebben afgelost überhaupt moeten betalen om in hun eigen woning te blijven wonen. Die aflosboete is niet éénmalig, maar komt ieder jaar terug. Het begint met een bepaald percentage, maar wie zegt dat het percentage niet regelmatig omhoog gaat om linkse hobby's van de overheid te bekostigen? Dan is er ook nog de WOZ. Met het stijgen van de waarde van de woning gaat die ook omhoog,
terwijl onderhoudskosten allang al niet meer als aftrekpost mogen worden opgevoerd.

@Krijgen we nog een verstandige kiezer?
js58 | 23-11-17 | 05:21 | + 14 -

Is er nog een betrouwbare partij die je kunt kiezen?

mona | 23-11-17 | 13:14 | + 3 -

@Poekieman | 23-11-17 | 12:14
Dan heb ik er nog eentje voor jou:

Als een huis nog maar de helft zou mogen kosten, waar moet jouw salaris dan van betaald worden?

Pierre Tombal | 23-11-17 | 13:12 | + -4 -

"in 2031 eindigt bij veel van de aflossingsvrije hypotheken de renteaftrek als gevolg van de per 2001 ingevoerde maximale renteaftrektermijn van dertig jaar".

Grappig. Van Wensen redeneert net als een verkeerskundige die dertig autootjes op een plank zet om vervolgens lijntjes te trekken als rijstrook en een maximum snelheid te bepalen aan de hand van de resulterende ruimte tussen de autootjes onderling. Dat er auto's afslaan, nieuwe auto's bijkomen of waar überhaupt die eerste dertig autootjes vandaan hadden moeten komen vertelt het model niet en daarom staan wij ook steevast in de file.

De totale hypotheekschuld bedroeg in 1985 ongeveer 80 miljard euro. Een snelle blik leert dat daar vandaag de dag 619 miljard bij is gekomen, maar dat is onjuist. Er is namelijk 779 miljard bijgekomen, want die 80 miljard uit 1985 is ondertussen geheel afgelost omdat er voor die tijd geen aflossingsvrije hypotheken waren.

Eind 2000 bedroeg de totale hypotheekschuld 285 miljard. Als we het totaal aan reeds afgeloste hypotheken tussen 1985 en eind 2000 op 20 miljard stellen is van die totale schuld eind 2000 dus nog eens de overige 60 miljard van de schuld van 1985 afgelost. Van het restant wordt (sinds 2015) nog eens de helft afgelost via SEW/KEW/BEW's en dan hebben we het dus over niet meer dan 110 miljard die ergens tussen nu en 2031 in aanmerking kan komen voor herfinanciering, hetgeen dus niet aflossingsvrij kan vanwege de niet-aflosboete die is verbonden aan de hypotheekrenteaftrek. Met andere woorden: dat zijn in 2031 dus geen aflossingsvrije hypotheken meer.

Waarmee we effectief praten over hypotheken die inde periode 2002 - 2013 zijn afgesloten en waarbij de aflossingsvrije component groter is dan wat er is bijgeleend. Voorbeeld: je hebt in 1995 een huis gekocht voor omgerekend 100k en de helft van je hypotheek is aflossingsvrij. In 2005 verkoop je deze voor 150k en verhuist naar een woning van 200k met wederom de helft van de hypotheek aflossingsvrij. Van het aflossingsvrije deel is dan 50k aftrekbaar tot einde looptijd in 2035 en voor 25k houdt de aftrek op in 2031. Even er vanuit gaande dat iedereen met een eigen huis stom is hebben we het hiermee over een bedrag van pak en beet 50 miljard waarvan de aftrek in 2031 ophoudt terwijl de financiering nog doorloopt.

Dat is dus ongeveer 7%. Sinds wanneer noemen we dat "veel"?

Pierre Tombal | 23-11-17 | 12:50 | + 2 -

Let op: wonen kost geld.
Denk goed na voor dat u gaat wonen.

Analia von Solmsch | 23-11-17 | 12:24 | + 11 -

@Nuchternederland | 23-11-17 | 10:04 |
Dat is de standaard reactie inderdaad, van HRA graaiers.

Net als: het is geen subsidie, maar een aftrekpost van belasting, waar ik toch al teveel van betaal.

Daarbij - opzettelijk, uiteraard, vergetend dat:
- iemand de gegraaide HRA moet betalen, evenals de huursoepsidie uiteraard
- huursoepsidie als totaal veel minder is dan de belasting die de overheid misloopt door HRA
- er ook mensen zijn die noch huursoepsidie, noch HRA graaien

Poekieman | 23-11-17 | 12:14 | + 4 -

Aflosboete misschien toch niet zo'n goed idee?

robert39 | 23-11-17 | 11:06 | + 1 -

Huurders graaien al genoeg met de huursubsidie.
Aanpakken, die graaiers!

Nuchternederland | 23-11-17 | 10:04 | + 31 -

Huiseigenaren graaien al genoeg met de HRA.
Aanpakken, die graaiers!

Poekieman | 23-11-17 | 09:40 | + -17 -

Snap de hele commotie niet, als je na 30 jaar geen hypotheek meer kan krijgen dan zal het gevolg zijn dat je moet verkopen. Levert meteen weer mooi een nieuw aanbod aan huizen op. Problemen heb ik er niet mee, de mensen konden het al 30 jaar zien aankomen dat die dag zou komen. Veel kans op onder water staan lijkt me niet aanwezig. En dat geneuzel over die aflosboete is niet echt relevant, de effecten na uitfasering komen door de bank neer op ongeveer € 500 - € 750 per jaar aan extra belasting. En als je uit frustratie besluit om niet af te lossen betaal je die belasting sowieso, want het eigen woning forfait blijft gewoon bestaan, de wet Hillen regelde namelijk dat je vrijstelling daarvan kreeg.

Buerman | 23-11-17 | 08:56 | + 6 -

nou ja, die hele aflosboete financier je gewoon weer via een nieuw af te sluiten hypotheek?

Stortkoker | 23-11-17 | 07:52 | + 1 -

De opmaat voor een oplossing,ten gunste van banken, voor een probleem dat niet betaat. NL hypotheken zijn duur geworden door de nieuwe regels. En zult dus gaan aflossen.

Yeohan | 23-11-17 | 07:49 | + 2 -

Sparen wordt bestraft, de hypotheek aflossen wordt bestraft en van veel lenen en niet aflossen kom je in de problemen. Krijgen we ooit nog een verstandige overheid?
mona | 22-11-17 | 22:59

Krijgen we nog een verstandige kiezer?

js58 | 23-11-17 | 05:21 | + 29 -

Frits de Vriez | 22-11-17 | 23:37
Je hebt op zich wel humor maar de wet Hillen bestaat niet voor niks.
Tienduizenden oudjes met een afgelost duur huis gaan vanaf komend jaar hun hele pensioen inleveren aan het nieuwe en hogere forfait als ze niks ondernemen.
Recentelijk hebben ze al hun hele vermogen weg moeten schenken omdat ze anders duizenden euro per maand zorgbijdrage moesten betalen. Al hun spaargeld weg en straks ook hun inkomen weg.
Dus dat sparen voor een pensioen zie ik niet zo voor me.

Atlas Shruggs 10 | 23-11-17 | 00:08 | + 34 -

Aflossen wordt helemaal niet bestraft. De oppositiepartijen kunnen oneindig blijven roepen dat er een aflosboete bestaat maar dat maakt nog niet dat het waar is. Wellicht is die nieuwe regeling rond EWF een kutregeling maar noem het geen boete op aflossen. Van aflossen word je nooit slechter, ook niet bij lage rente. Zelf beschouw ik het als sparen voor pensioen.

Frits de Vriez | 22-11-17 | 23:37 | + 7 -

Nou ja! de aflossingsvrije hypotheek mag je gewoon nog meenemen naar je nieuwe huis, uitzondering op de aflossingsplicht, want zo zielig voor bestaande gevallen, en nu is het weer niet goed?
Hoeveel moet er nog gepamperd worden?
Gewoon een brief sturen: dit is uw hypotheek, dit is uw WOZ, dit is de einddatum, als u vragen heeft gaat u naar een adviseur. Einde zorgplicht.

Analia von Solmsch | 22-11-17 | 23:24 | + 24 -

Ah, ik begin te snappen waarom die aflosboete ineens moet worden ingevoerd... om deze zogenaamde zielenpoten (= te veel geleend, te duur gekocht, te stom om te beseffen dat 'aflossingsvrij' niet bestaat) weer eens verplicht te moeten 'helpen' met belastinggeld uit diezelfde aflosboete, opgebracht door mensen die destijds wèl hun verstand hebben gebruikt?

Beste 'jongeren' (= 50-min): leen er vooral op los. Er is namelijk nog steeds een enorme pool van zogenaamde 'rijken' beschikbaar om door de overheid kaal te laten plukken, mocht u ooit in de betalings- dan wel aflossingsproblemen komen.

EefjeWentelteefje | 22-11-17 | 23:12 | + 28 -

Sparen wordt bestraft, de hypotheek aflossen wordt bestraft en van veel lenen en niet aflossen kom je in de problemen. Krijgen we ooit nog een verstandige overheid?

mona | 22-11-17 | 22:59 | + 66 -

Ja mooi dat advies om 50 plussers te activeren, maar de regering heeft net het grootste advies gegeven om vooral nooit af te lossen. Je betaalt immers een aflosboete, dus reken maar dat de oudjes klaarstaan om nog eens 600 miljard hypotheek af te sluiten komend jaar.
En zo werkt het hele belastingstelsel, spaarzaam leven wordt bestraft en klaplopen en lenen worden beloond.
Dus we sprinten richting een nieuwe crisis, gelukkig maar.
Want de regel is never waste a good crisis, kan de regering weer een crisistax opleggen.
Alleen de Europese toezichthouders vonden al dat lenen niet zo'n goed idee, maar daar heeft het FSC gelukkig niks mee te maken.

Atlas Shruggs 10 | 22-11-17 | 22:44 | + 67 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken