Hypotheekboeren willen meer ruimte, maar krijgen die niet

Jammer maar helaas
Jammer maar helaas
Als de hypotheekhistorie iets duidelijk heeft gemaakt, is het dat de branche elke strohalm zal aangrijpen om de leennormen te versoepelen. Die geschiedenis herhaalde zich vorige maand, maar vandaag blijkt dat het ministerie van Financiën en de AFM niet toegeven aan de wensen van hypotheekboeren om wat flexibeler om te gaan met de leennormen. Het draait allemaal om het toetsmoment bij hypotheken. U heeft vast weleens gehoord van een vorig jaar ingevoerde Europese hypothekenrichtlijn (MCD) die voor een hoop wijzigingen zorgde (deze bijvoorbeeld). Naar aanleiding van al deze veranderingen besloot de AFM dat hypotheekverstrekkers voortaan pas mogen toetsen aan de leennormen op het moment dat deze een bindend aanbod doen. Eerder gebeurde deze toetsing wanneer een voorlopige offerte de deur uitging. Maar zodra een hypotheekaanvraag de grens van een kalenderjaar kruist, doemt er een probleem op: dan gelden plots strengere leennormen, en kan de consument in de knel komen. In 2018 gaat de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde bijvoorbeeld naar 100%. Vorig jaar waren alle regeltjes splinternieuw en gaf de AFM een overgangsperiode van een maand om de klant en zeker de hypotheekverstrekkers tegemoet te komen. Dit jaar is dit maandje er niet. Dit alles zint de hypotheekbranche niet, en daarom kwamen zij met een eigen oplossing om drama's voor zichzelf voor de klant te voorkomen.

Het pleidooi van de branche
Die is te lezen in deze brief (pdf) van 8 september van de hand van De Hypotheekshop en makelaarsclub NVM. De kernboodschap: 'Wij stellen voor het toetsmoment weliswaar te handhaven op het moment dat het definitief aanbod wordt gedaan, maar met de wijziging dat daarbij getoetst wordt aan de geldende wet- en regelgeving op het moment van de aanvraag.' Daardoor is een hypotheekaanvraag 'niet afhankelijk van derde partijen als geldverstrekkers, verzekeraars, artsen, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), rechtbanken en overheden.' Een interessante vergelijking die de twee in dit verband maken zullen we u niet onthouden.

'Dit is immers het moment waar de consument zelf invloed op heeft. De overheid beoordeelt vergunningsaanvragen ook altijd op basis van de geldende wet- en regelgeving ten tijde van het moment van aanvragen en niet ten tijde van het beoordelen. Een verdachte wordt ook altijd berecht op basis van de geldende wetgeving op het moment dat het delict gepleegd is en niet op het moment dat de strafzaak dient. Waarom zou dit principe dan niet ook gelden voor de toetsing van hypotheekaanvragen?'


Specifiek komt er dan veel meer druk te liggen op de doorloopsnelheid bij geldverstrekkers. Da's problematisch en kan voor 'structurele problemen' zorgen omdat 1) de inkomensnormen van het Nibud vaak pas laat in het jaar komen en het nogal wat tijd kost om die dan in de software van hypotheekadviseurs te verwerken. En 2) het mag dan zo zijn dat de doorlooptijden korter worden, maar dat geeft een vertekend beeld aangezien standaardisatie ertoe leidt dat mensen die buiten de hokjes vallen het bokje zijn. Oh, en het tweede verzoek luidt dat, mocht het eerste te moeilijk zijn, het dan wel heel handig zou zijn als gewijzigde hypotheekregels uiterlijk 1 september bij de branche op de mat vallen.

Maar wat vinden het MinFin en de AFM?
Wel, deze kaatsen de bal terug naar de hypotheekverstrekkers. Leuk en aardig allemaal, maar die doorloopsnelheid is toch in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de verstrekkers, en natuurlijk ook van de consument als het gaat om het aanleveren van de benodigde documentatie. Verder wuiven de toezichthouders het eerste voorstel van de hypotheekboeren weg omdat het 'in de praktijk niet haalbaar is om zowel de huidige normen als ook de normen van het daarop volgende jaar op te nemen in het bindende aanbod aan de klant.' Daarbij stellen dat ze toch echt eerder al in overleg met de branche gezamenlijk de conclusie hadden getrokken dat het tijdelijk inzetten van dubbele systemen niet echt bijdraagt aan een sneller doorloopproces (en hoe zou de eerdergenoemde adviessoftware dit trekken?).

Nog een teleurstelling
Dan krijgt de hypotheekgoegemeente nog een laatste deksel op haar neus. Het naar voren halen van de publicatie van de nieuwe hypotheeknormen naar 1 september van elk jaar is ook praktisch niet haalbaar. Deze zijn immers afhankelijk van de uitkomsten die op Prinsjesdag worden gepresenteerd - de koopkrachtplaatjes en het kabinetsbeleid dus. Kortom, geen handreiking van de overheid naar de branche. Dat wil twee dingen zeggen. Dat de hypotheekboeren hun procedures efficiënter moeten krijgen. En dat hypotheekadviseurs aan de bal zijn bij aanvragen aan het einde van het jaar: zij kennen de doorlooptijden en die moeten ze dan in hun advies meenemen. In beide gevallen is de boodschap aan de branche duidelijk: aan de bak.

Reaguursels

Inloggen

Watching the Wheels | 16-10-17 | 22:30
"Totdat die zuigbank van jou met mijn belastingcenten gered moet worden wegens "help"."
Waarom is het een zuigbank? Ik vind dat banken zichzelf moeten verzekeren en niet door de overheid (lees: de andere belastingbetalers) gered moeten worden. Voor slechte banken zal de verzekering zo hoog uitvallen dat ze de tent moeten sluiten. Zo scheidt het kaf zich van het koren. Dat doet het deposito garantiestelsel zeker niet.

Logisch toch? | 17-10-17 | 22:37 | + 0 -

@Huisregelneef_III | 16-10-17 | 21:08 |
"Het slaat helemaal nergens op om een hypotheek te verstrekken die hoger is dan de aankoopprijs van het onderpand."
Dat u het nergens op vindt slaan om een hypotheek te verstrekken die hoger is dan het onderpand van het huis mag u vinden. Daarom hoeft u dat ook niet te doen.

'Dit is pure speculatie op stijgende vastgoedprijzen."
Het is geen/hoeft niet speculatie te zijn op stijgende huizenprijzen, ik kan dat extra geld ook tussentijds aflossen. Als de bank het vertrouwen heeft dat ik de hypotheek kan aflossen hoeft de overheid dat niet tegen te houden, dat vindt ik betutteling.

"Als u meer wilt lenen, prima, maar noem het dan gewoon wat het is: Een persoonlijke lening."
Een persoonlijke lening is veel duurder dan een hypotheek. Daarnaast gaat de persoonlijke lening weer ten koste van de hoogte van de hypotheek.

Het aantal wanbetalers in NL is, ook in de crisis, zeer laag. De overheid probeert een niet bestaand probleem op te lossen en beperkt mij in mijn vrijheid om mijn zaken zo te regelen als ik dat eventueel zou willen. Het stoort mij dat het NIBUD via de overheid bepaalt hoeveel ik aan hypotheek mag hebben e.d.

Een ander effect, waar niet (of misschien weinig) over gesproken wordt is dat door het verplicht aflossen en het eigen geld inbregen voor een hypotheek, een negatieve impact heeft op de economische groei. Het geld wat nu gespaard wordt, wordt niet uitgegeven. Met o.a. als gevolg minder loonsverhoging en minder belasting inkomsten.

Logisch toch? | 17-10-17 | 22:34 | + 2 -

Je snapt het niet. Als je een goedkoper huis koopt hoef je niet alleen minder eigen geld in te leggen maar worden je maandlasten ook lager en kun je elke maand geld opzij zetten voor de onvoorziene uitgaven die jij bedoelt.

Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 19:18 | + -4 -

@Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 15:11
"Mensen die een risico lopen vanwege geen buffer meer omdat ze alles in hun huis moesten stoppen hadden dan maar wat goedkoper moeten gaan wonen."

Nogmaals, dat is totale onzin. Jij doet net of je, als je die 25k eigen geld niet over hebt, je maar een huis van 225k moet kopen ipv 250k. Maar ook daarvoor moet je 22.5k eigen geld investeren. Heb je 25k gespaard, wil je een buffer van 10k over houden, wordt het ineens een huis van 150k. Dat is buiten alle proporties.

Als je de verhouding leensom tov. het besteedbaar inkomen wil verbeteren, moet je _dat_ normeren, en niet via allerlei oneigenlijke constructies bedenken.

TheEgg | 17-10-17 | 16:29 | + 2 -

TheEgg | 17-10-17 | 12:08 | + 0

Mensen die een risico lopen vanwege geen buffer meer omdat ze alles in hun huis moesten stoppen hadden dan maar wat goedkoper moeten gaan wonen. Het was hun keuze tot hun max te lenen en dus maximaal eigen inleg van wat ze hadden. Dat is gewoon dom.
En Spanjaarden hebben moeite met hun hypotheek vanwege de werkgelegenheid en de geringe sociale vangnetten dat heeft niks met de huizenmarkt te maken. De grootste schommeling kwam hier in de huizenprijzen door Engelsen en andere Noord Europeanen die opeens veel makkelijker konden gaan lenen, tot die tijd waren de huizenprijzen veel constanter dan in Nederland. Toen de kredietcrisis onstond stortte dat financieringsfeestje in en dus de markt hier. Inmiddels is de markt alweer veel rustiger dan in oa Nederland.

Maar Nederlanders hebben een veel betere betalingsmoraal dan Zuid Europeanen hoor daar geef ik je gelijk in, maar dat is ook de reden dat de schuldbubbel zich in Nederland enorm heeft kunnen opblazen met de hoogste hypotheekschuld ter wereld.

Nederland staat op de rand van een hele diepe afgrond momenteel, een nieuwe en grotere crisis dan die van 2008 is onafwendbaar, dat heeft niks met pessimisme te maken maar alles met realisme.
Vergrijzing opgevuld door instroom uit verre en vreemde volken die hun belastingafdracht wat minder nauw nemen als ze uberhaupt al nettobetalers worden. Een steeds kleiner deel van de samenleving moet een steeds groter deel “onderhouden” en dat steeds kleiner wordende deel steekt zich in steeds grotere schulden doordat ze in een groeiende bubbel de koopmarkt worden opgedreven.
Arme werkenden de ellende die gaat komen zal ongekend worden.

Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 15:11 | + -5 -

Het is allemaal schijnveiligheid. Burocratische wirwar. Nu verstrekken uitzendburo´s bijvoorbeeld perspectiefbrieven aan flex(?)werkers. Kan je mee naar de hypotheekboer. Alsof werkzekerheid nog bestaat in Nederland. Na 20 jaar vaste baan kan je er zo uitgemieterd worden.
En zo zijn er veel flexers die moeten huren voor 800 tot 1000 in de maand. Maar een hypotheek met per saldo de helft van de lasten mag niet van de toezichthouders. Voor je eigen bestwil zeker...

squadra | 17-10-17 | 13:11 | + 3 -

@Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 11:43
Als ze dat niet bedoelen, moeten ze dat niet zeggen. Ik snap je wel, en ik vind ook dat je, als je een hypotheek aangaat voor 250K, je best wel mag aantonen dat je 25K kunt sparen. Maar:

"Iemand die 250k kan lenen maar geen 25 eigen inleg heeft gaat dan zoeken naar een huis van bijvoorbeeld 200k"
Kan best zijn, maar voor dat huis van 200K moet je nog steeds 20K meebrengen. Die 5K die gaan echt het verschil niet maken.

"Het is belachelijk en krankzinnig om te denken dat je maar even recht moet hebben op een lening twv 100 procent of meer van het onderpand."
Dat beweer ik ook helemaal niet. Dat is aan de bank om te bepalen. Die kan prima inschatten aan de hand van mijn inkomsten, mijn spaargeld, mijn "altijd postief en sparen" wat ze mij kunnen uitlenen. Als die bank zegt, wij willen jou best 105% financieren, dan doen ze dat. En als ik 30K op een spaarrekening heb staan, en de bank besluit om die 250K voor 100% te financieren, dan blijft er dus 30K over dat de economie in kan (niet MOET).

Daarnaast wordt je financieel vele malen kwetsbaarder als je al je reserves moet vastleggen in die stapel stenen. Wasmachine kapot. Dan kopen we... oh nee... dat is dat stukje muur daar. Nou, dan doen we maar consumptief crediet, want ik zal toch moeten wassen. Of je moet al 35K sparen voor ene huis van 250K, zodat je in ieder geval iets van een buffer over houdt.

En leuk dat je Spanje erbij haalt, maar volgens studies (zie daskapital.nl/2017/09/nederlander_beta... en www.slideshare.net/ING/homes-and-mort... ) heeft 4% van de Nederlanders problemen met het betalen van zijn hypotheek, en 26% van de Spanjaarden. Je zou dus voorzichtig de conclusie kunnen trekken dat Spanje in ieder geval NIET het voorbeeld is om te volgen.

Dus, alhoewel ik het volledig met je eens bent dat je best wel spaargeld mag eisen bij mensen die en huis kopen, slaan alle argumenten om dat dan vervolgens maar in dat huis vast te leggen als een lul op een drumstel.

TheEgg | 17-10-17 | 12:08 | + 4 -

Je bent aan het speculeren als je dat als koper doet en je risico op onder water komen te staan is veel groter, dus ook meer kans op een nieuwe crisis als samenleving plus dat je niets meer hebt voor consumptie als je huis onder water komt. Dat is de reden dat ze een eigen inleg verlangen.

Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 11:47 | + -1 -

TheEgg | 16-10-17 | 23:17 | + 0

TheEgg, dat bedoelen ze helemaal niet. Ze willen dat mensen goedkoper gaan wonen dus onder hun maximale leencapaciteit omdat ze dan ook eigen geld moeten meebrengen.
Iemand die 250k kan lenen maar geen 25 eigen inleg heeft gaat dan zoeken naar een huis van bijvoorbeeld 200k etc.
Het lijkt me doodnormaal dat als je in staat bent 100 duizenden euros te LENEN dat je dan ook in staat bent geweest 10(!!) procent te sparen (in Spanje lachen ze je uit met slechts 10 procent eigen geld) . Het is belachelijk en krankzinnig om te denken dat je maar even recht moet hebben op een lening twv 100 procent of meer van het onderpand. Iemand die zich stoer genoeg vindt dat te lenen moet ook stoer genoeg zijn geweest te sparen voor een fractie daarvan aan eigen inleg.

Spaanse Peetvader | 17-10-17 | 11:43 | + -2 -

Hier is 80% de basis.

duitse herder | 17-10-17 | 08:22 | + 0 -

De AFM is een beetje het stoere jongetje aan het uithangen omdat ze zo'n beetje op elke mogelijke manier de fout in zijn gegaan met Icesafe en nog wat van dat soort grappen.
Dat ze ondertussen nog steeds geen verstand van zaken hebben blijkt oa. uit dat er in Nederland nou juist een extreem gering aantal mensen problemen heeft met het betalen van zijn hypotheek. De probleemgevallen zijn dan bovendien mensen die (door bijv. een vechtschijding) sowieso in de betaalproblemen zouden komen. Dit is dus een betuttelmaatregel die nergens door gestaafd wordt.

Nog bonter maken ze het met een quote die op nu.nl gebruikt werd: "Daarbij zorgen hoge hypotheeklasten ervoor dat mensen minder andere dingen gaan kopen en dat is slecht voor de economie."
Dus: als ik eerst 30K moet sparen, en dat rechtreeks moet omzetten in bakstenen, en wat dan dus vast zit in een stuk onroerend goed totdat ik het kiet weer verkoop, dan kan ik meer geld besteden dan dat ik die 30K gewoon uitgeef, en dat bedrag mee-financier?

Ongetwijfeld wordt ook de AFM bevolkt door vrindjes, want kennis van zaken, laat staan logisch nadenken, zijn in ieder geval geen aanname criteria.
Zoekt het na. Oh kut. Ja hoor: Gerund door degene die verantwoordelijk was voor de Fyra (Vroonhoven) en door ex belastingsienst, ex DNB en toezichthoudster ten tijde van het DSB debacle, en tegenenstandster van (en betaald boven) de Balkenendenorm (de Vries).

TheEgg | 16-10-17 | 23:17 | + 3 -

@Logisch toch? | 16-10-17 | 20:42 |
Totdat die zuigbank van jou met mijn belastingcenten gered moet worden wegens "help".

Watching the Wheels | 16-10-17 | 22:30 | + 15 -

@Logisch toch? | 16-10-17 | 20:42 - Het slaat helemaal nergens op om een hypotheek te verstrekken die hoger is dan de aankoopprijs van het onderpand. Dit is pure speculatie op stijgende vastgoedprijzen. Als u meer wilt lenen, prima, maar noem het dan gewoon wat het is: Een persoonlijke lening.

Huisregelneef_III | 16-10-17 | 21:08 | + 22 -

Als ik en de bank vinden dat ik een hypotheek kan krijgen/betalen van 100% of meer dan is dat iets tussen de bank en mij.

Als de rest van Nederland vindt dat het onverstandig is om een hypotheek van 100% te nemen dan moeten ze dat niet doen.

Laat mij mijn eigen beslissingen nemen, ik ben tenslotte volwassen.

Logisch toch? | 16-10-17 | 20:42 | + -3 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken