Zo krijgt u dus GEEN goedkopere hypotheek

S01E02
S01E02
Dan nu door naar een nieuwe aflevering van de met enige onregelmaat terugkerende serie 'Zo moet het dus niét'. In de vorige episode zagen we van welke tactiek u in ieder geval moet afzien als u een negatieve BKR-registratie verwijderd wil krijgen. Ditmaal staat een handigheidje van een consument centraal die poogde één van zijn twee hypotheekleningen over te sluiten. Het heilige doel daarvan is het profiteren van een lagere rente, maar even heilig voor banken is de vergoeding die klanten voor deze move moeten betalen, de boeterente. Maar terug naar het begin. De hoofdpersoon in dit verhaal heeft twee pandjes in z'n portefeuille: een woning en een verhuurpand. Vorig jaar wilde hij één van zijn twee hypotheken oversluiten, en was van plan om de boeterente die hij de bank verschuldigd was gedeeltelijk te betalen middels een stukje krediet van geldverstrekker DEFAM ter waarde van €15.100. Voordat de leningboer groen licht gaf wilde deze nog een aantal gegevens om het bankdossier van de potentiële klant rond te krijgen, maar daar ging het mis. De consument stuurde namelijk dan wel een overzicht van zijn rekeningafschriften bij de Rabobank, maar verwijderde daar acht transacties uit die te maken hadden met zijn verhuurde pand. Hier stond DEFAM niet om te juichen, en gaf de klant daarom een plekje in het Incidentenregister alsmede het Externe Verwijzingsregister (EVR).

Irrelevant
De klant kwam vanwege zijn eigen boosheid terecht bij het welbekend wijze hekje van het Kifid. Bij de hoorzitting eist hij, naast een schadevergoeding van €600, het wegjorissen van zijn naam uit deze registers. Hiertoe voert hij onder meer aan dat bemiddelaar De Nederlandse Kredietmaatschappij zou hebben aangegeven dat de plusjes en minnetjes voortvloeiende uit de tweede hypotheek niet relevant zouden zijn voor de kredietaanvraag. Van deze argumentatie moet de Geschillencommissie echter precies niets hebben (uitspraak-pdf). De consument kan zelf ook wel bedenken dat het irrelevant-argument enigszins spaak loopt. Daarnaast heeft de bemiddelaar naar eigen zeggen dit advies in het geheel niet verstrekt. Al met al is het verwijdertrucje van de klant een 'bewerkelijk proces' in de ogen van het Kifid. Voor dit 'ingewikkelde plak- en knipwerk' heeft hij bovendien geen enkele verklaring gegeven, zodat niet duidelijk wordt waarom zijn registratie disproportioneel zou zijn. Daarmee bedoelen we dat in sommige gevallen het belang van de klant om zijn gegevens niet te laten registreren groter is dan het belang van de financiële sector daarbij. Nee, het enige disproportionele zal in dit geval de boeterente voor de klant zijn.

Reaguursels

Inloggen

@nieuwe_Deen | 28-09-17 | 10:44 |
Oók 15 jaar terug waren er toch echt mensen die de mooie praatjes van "aandelen die alleen maar omhoog gingen" met een flinke schep zout namen, en die wel degelijk ook de moeite namen om de kleine lettertjes van de door de banken aangeboden contracten te lezen. In voorkomende gevallen concludeerden deze kritische mensen zelfs dat het beoogde huis wellicht te duur was, gezien de mogelijke risico's in de toekomst.

Niets ontslaat mensen van hun eigen verantwoordelijkheid.
Banken zijn nou eenmaal geen liefdadige instellingen, en uiteindelijk alleen maar uit op hun eigen gewin. Als hun 'advies' voor jou als klant toevallig ook goed uitpakt, dan is dat mooi meegenomen, maar meer ook niet.
Wie zich dit terdege realiseert is al een heel stuk beter beschermd tegen het overmatige vertrouwen in bankjongens - en wellicht ook tegen het aangaan van financiële verplichtingen die bij tegenslag een blok aan het been blijken te vormen.

EefjeWentelteefje | 29-09-17 | 00:33 | + 0 -

Als je weet dat je over 30 jaar een hypotheek in zijn geheel moet aflossen ga je geen beleggingspolis aan als je gezond verstand hebt. Als die polis dan maar de helft van het doelkapitaal opbrengt moet je je dat vooral zelf aanrekenen en niet de bank.
Mijn kapitaalverzekering keert op de dag van het einde van de hypotheek op de Euro nauwkeurig de hypotheekschuld uit aan de bank. Heeft me meer premie gekost, maar heeft me gezeik met woekerpolissen en gegoochel met geld voor mijn huis bespaard.

Bytemaster | 27-09-17 | 18:50 |

Achteraf is dat makkelijk lullen, maar als u even 15 jaar terug in de tijd gaat, dan wordt het een ander verhaal. Aandelen gingen alleen maar omhoog. De bank heeft op zo'n moment de plicht u op de risico's te wijzen, maar hoe doen ze dat? Door het in kleine lettertjes te vermelden. En tegelijkertijd in adviesgesprekken te wijzen op alle voordelen en fantastische rendementen. Tja. Noem me naief, maar ik ben van mening dat de bank een dienstverlener moet zijn, en niet een instantie die je moet proberen een poot uit te draaien om eigen winst te maximaliseren.

nieuwe_Deen | 28-09-17 | 10:44 | + 0 -

Boeterente is zonder meer terecht. Niet mee eens? Laten we het dan omdraaien. Stel, Piet zet zijn rente twintig jaar vast op 3%. Na 5 jaar is de marktrente 6%. Mag de bank dan Piet dwingen 6% te betalen? Nee natuurlijk want afspraak is afspraak. Dat werkt twee kanten op, als je van een verplichting af wil zal je de schade van de wederpartij moeten compenseren. Bij hypotheken noemen we dat boeterente maar het is schadevergoeding.

Frits de Vriez | 27-09-17 | 21:15 |

Verdiep u eens in het Deense hypotheek-systeem. Dan zult u inzien dat het ook anders kan.

nieuwe_Deen | 28-09-17 | 10:34 | + 0 -

@Bytemaster | 27-09-17 | 18:50
Je vergeet het algemene sentiment dat vooral ook op dit moment weer flink de kop aan het opsteken is, dat je op de lange termijn met beleggingen alleen maar meer kan verdienen dan het geld simpelweg op een spaarrekening stallen. Er worden nog steeds woekerpolissen verkocht, alleen nu vooral als aanvulling op de oudedagvoorziening. Mensen geloven in de voorgespiegelde hoge winstcijfers omdat ze dat willen.

Als jij inderdaad een spaarverzekering hebt dan wordt jij uiteindelijk ook bedot, zij het minder erg dan wanneer je had belegd. Waarschijnlijk zo'n tien tot vijftien procent van wat jij inlegt komt namelijk nooit op jouw spaarrekening maar wordt ingehouden als poliskosten. Voor elke euro die jij inlegt zie jij daarmee bij de huidige rentes pas na minimaal zes jaar voor het eerst een positief rendement verschijnen. De hypotheek is daarmee dan nog wel steeds goedkoper dan annuïteiten, maar levert niet op wat jou op het moment van afsluiten voorgespiegeld zal zijn.

Pierre Tombal | 27-09-17 | 21:25 | + 0 -

Boeterente is zonder meer terecht. Niet mee eens? Laten we het dan omdraaien. Stel, Piet zet zijn rente twintig jaar vast op 3%. Na 5 jaar is de marktrente 6%. Mag de bank dan Piet dwingen 6% te betalen? Nee natuurlijk want afspraak is afspraak. Dat werkt twee kanten op, als je van een verplichting af wil zal je de schade van de wederpartij moeten compenseren. Bij hypotheken noemen we dat boeterente maar het is schadevergoeding.

Frits de Vriez | 27-09-17 | 21:15 | + 4 -

Ik vind het zorgelijk dat zoveel financiële instellingen meer macht hebben dan justitie. Een BKR registratie en allerlei andere meldpunten waar je automatisch door heen gaat bij aanvragen aangaande zaken die je nodig hebt om als burger te functioneren. Hier komt geen rechter aan te pas. Deze plek heeft het Kifid ingenomen. Eerst wordt je 'veroordeeld' door een bedrijf dat commerciële belangen heeft en in een of ander systeem een kruisje achter je naam zet. Strafrechtelijk valt je niet te verwijten, maar je bewegingsvrijheid in het financiële verkeer neemt dusdanig af dat je alleen nog maar zaken kunt doen met louche aanbieders tegen een veels te hoge prijs. Het Kifid moet hier dan tegenwicht door bieden door het publiek belang te waarborgen. In mijn eigen ervaring doen zij dit niet. Ik vind dit heel leerzame artikel stukjes.

Pompenkoning | 27-09-17 | 20:09 | + 3 -

@kruz | 27-09-17 | 17:51
Had iemand jou al verteld dat je in Amerika een aanbetaling moet doen, waardoor het risico dat de bank loopt voor een groot deel (zo niet volledig) alsnog bij jou komt te liggen?

Pierre Tombal | 27-09-17 | 19:17 | + -1 -

@nieuwe Deen. Ik weet niet waar je werkt, maar de meeste bedrijven gaan zo met hun klanten om. Dus waarschijnlijk jou werkgever ook. Zo zit de wereld nou eenmaal in elkaar.

hans123 | 27-09-17 | 19:09 | + -1 -

@nieuwe_Deen | 27-09-17 | 16:59
.
Als je weet dat je over 30 jaar een hypotheek in zijn geheel moet aflossen ga je geen beleggingspolis aan als je gezond verstand hebt. Als die polis dan maar de helft van het doelkapitaal opbrengt moet je je dat vooral zelf aanrekenen en niet de bank.
Mijn kapitaalverzekering keert op de dag van het einde van de hypotheek op de Euro nauwkeurig de hypotheekschuld uit aan de bank. Heeft me meer premie gekost, maar heeft me gezeik met woekerpolissen en gegoochel met geld voor mijn huis bespaard.

Bytemaster | 27-09-17 | 18:50 | + 5 -

Persoonlijk vind ik de hypotheken in Nederland achterlijk. De banken worden veels te veel het hand boven het hoofd gehouden met de hypotheek aftrek, NHG en dat consumenten met de restschuld zitten.
De bank is in deze zaak gewoon een ondernemer, die als het verkeerd gaat, een slechte investering gedaan heeft en daar dan voor moet bloeden. Dat doen ze echter nooit.

Dit spoort alleen maar onverantwoord uitlenen van hypotheken aan en dus vraag. Wat naast die andere maatregelen alleen maar de prijs opjaagt.
Tijd voor het Amerikaans model waarbij de burger de sleutels kan in leveren en weglopen, zoals het hoort.

Moet je maar geen geld aan een idioot uitlenen om zo winst proberen te maken. Hetzelfde als een ondernemer die met een dubieuze debiteur zit en ook verlies moet nemen.

Waarom gelden de omgekeerde regels voor banken? Waarom krijgen die letterlijk zoveel geld toegeschoven...... Waarom laat de overheid en bevolking dít toe?
Ik snap het niet.... Te gek voor woorden. Up is down zeg maar.

kruz | 27-09-17 | 17:51 | + 10 -

als jij een contract aangaat voor 30 jaar tegen een bepaalde rente en jij wil na 10 jaar wat anders is een afkoopsom niet onredelijk. Als de marktrente stijgt wil jij toch ook niet dat de bank dit eenzijdig kan aanpassen ondanks dat je een contract hebt voor 30 jaar?

Bytemaster | 27-09-17 | 16:10 |

Probleem is dat de banken het toch altijd in hun voordeel weten te spelen. De hypotheekrente kan niet omlaag, want contract voor 30 jaar. Maar de opbrengsten van uw Kapitaalverzekering Eigen Woning kunnen gerust 50% lager uitvallen. Tja, dat is pech meneertje... misschien komt het de komende 15 jaar nog goed (ha ha). Oh u wilt oversluiten? Natuurlijk kan dat, dan betaalt u eerst een boete en dan smeren we u een nieuw produkt aan waar we opnieuw aan kunnen verdienen (lol).

Wanneer klanten dan toch eens een voordeeltje hebben (negatieve hypotheekrente) moeten ze daar vooral over zwijgen, want stel je voor dat mensen gaan denken dat de bank er voor hun is, in plaats van omgekeerd.

nieuwe_Deen | 27-09-17 | 16:59 | + 0 -

@Bytemaster | 27-09-17 | 13:27
Ummm, twintig keer drie procent van de nog openstaande hypotheekschuld kan toch aardig in de papieren lopen. Zelfs al krijg je daar dan volgend jaar juli een deel van terug via de belastingen. Of u even 120k boeterente wilt overmaken op een schuld van 200k. Het schiet daarnaast ook niet echt op als je daardoor in een lager belastingtarief komt, want dan krijg je dus ook nog eens minder terug dan wat je met regulier blijven betalen terug had gekregen.

Pierre Tombal | 27-09-17 | 16:18 | + -4 -

@nieuwe_Deen | 27-09-17 | 16:03
.
Zo belachelijk is die niet. De hoogte ervan is misschien buitenproportioneel, maar als jij een contract aangaat voor 30 jaar tegen een bepaalde rente en jij wil na 10 jaar wat anders is een afkoopsom niet onredelijk. Als de marktrente stijgt wil jij toch ook niet dat de bank dit eenzijdig kan aanpassen ondanks dat je een contract hebt voor 30 jaar?

Bytemaster | 27-09-17 | 16:10 | + 12 -

Die hele boeterente is toch te belachelijk voor woorden?
Ik probeerde het gisteren uit te leggen aan een Deense collega, maar die snapte er niets van.

nieuwe_Deen | 27-09-17 | 16:03 | + -7 -

@gepast_betalen | 27-09-17 | 11:29
Probleem is dat huur/koop qua prijzen niet geheel synchroon met de salarissen lopen. Veel salarissen staan al jaren stil of zijn minimal verhoogd terwijl huur en koopwoningen stukken duurder zijn geworden.
De wet scheefwonen is hier een mooi voorbeeld van. Veel sociale huurwooningen worden al jaren bewoond door mensen die ineens tot scheefwoners gebombadeerd worden. Huurwoningen in de vrije sector zijn niet meer op te brengen voor een groot deel van de " scheefwoners" mits er uberhaupt nog wat te vinden is en met koop mag je blij zijn als je een hypotheek voor een flatje of het krot in de buitenwijk kan krijgen.

Maar dat staat los van dit artikel.

Sinclair | 27-09-17 | 15:52 | + -1 -

@Bytemaster | 27-09-17 | 15:06 |
LOL!

EefjeWentelteefje | 27-09-17 | 15:43 | + 1 -

@EefjeWentelteefje | 27-09-17 | 14:37
.
Inderdaad terechte uitspraak, maar ik kan me wel redenen voorstellen waarom je bepaalde transacties uit zou wissen.
Massagesalon "Happy End" --- € 300
Ik snap best waarom je die even zou willen blurren.

Bytemaster | 27-09-17 | 15:06 | + 13 -

Natuurlijk een volstrekt terechte uitspraak. Klant probeert de boel te tillen, wordt gesnapt, en komt dan jankend aan bij het Kifid met het argument dat de weggeplakte transacties "irrelevant" zouden zijn.

Eigenlijk wel hilarisch. Als die transacties zogenaamd "irrelevant" zouden zijn, waarom poetst deze Harrie ze dan sowieso eigenlijk weg???

Wat betreft dat oversluiten - zelf geen ervaring mee.
Ik kan me zo voorstellen dat het in voorkomende gevallen inderdaad (belasting-)voordelen kan hebben, maar kan me tegelijkertijd voorstellen dat de zogenaamde 'voordelen' nogal eens worden overdreven. Als je zo nodig lagere lasten wil, is het dan niet slimmer om gewoon extra af te gaan lossen op je hypotheek?

EefjeWentelteefje | 27-09-17 | 14:37 | + 10 -

@Pierre Tombal | 27-09-17 | 12:19
.
Daarnaast moet de bank rekening houden met inflatie bij de berekening van boeterente. Duizenden euro's die ze eigenlijk pas over 20 jaar hadden gekregen mogen ze niet zomaar vertalen naar diezelfde duizenden euro's in de boeterente. En boeterente mag je ook nog eens aftrekken van de belastingen. Kan toch aanzienlijk schelen.

Bytemaster | 27-09-17 | 13:27 | + 3 -

Waarom wil iedereen toch zo graag oversluiten? En dan nog via een andere lening ook nog. Je schiet er geen kloot mee op. De boeterente die je betaalt is namelijk het verschil tussen de oude rente en de nieuwe rente. De enige winst zit 'm erin dat volgens de netto contante waarde methode er eenmalig de maximale aflossing vanaf wordt getrokken - in de regel is dat tien procent - en over dat deel betaal je dan geen boeterente. Als we even rekenen met een oude rente van vijf procent en een nieuwe van 1,6 dan hebben we het over een jaarlijkse verdienste van 0,17 tot 0,2 procent van het oorspronkelijke hypotheekbedrag gedurende het restant van de huidige rentevastperiode. Oké er zijn hierin scenario's denkbaar waarin dit een aardig rendement voor de te betalen boeterente inhoudt en in het geval van een eerste woning staat dat geld ook nog eens belastingvrij gestald, maar kan je dan niet gewoon beter gaan beleggen?

Pierre Tombal | 27-09-17 | 12:19 | + 4 -

Ik begrijp dat gezeur om die hypotheken niet. Er is een instantie die je een lening verstrekt. De lening dient terugbetaald te worden (aflossing) en de rente is drie keer niks. Prima voorwaarden toch? Voor dat geld koop je een huis dat je a) anders niet kan betalen en b) veelal meer waar voor zijn geld is dan een huurwoning. Wat is nou het probleem? Het alternatief is (te duur en geld weggepist) huren of helemaal geen mogelijkheid tot nu wonen/genieten. Dus ipv de zooi bij elkaar te sparen en pas na 40 jaar iets te kunnen kopen kun je er per direct gebruik van maken onder redelijke voorwaarden.

Stop dat gezever en denk in mogelijkheden.

gepast_betalen | 27-09-17 | 11:29 | + 32 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken