Man koopt huis in Zevenaar met veel te hoge hypotheek. Goed idee?

Hmm
Hmm
Zevenaar is een pittoresk plaatsje onder de rook van Arnhem, en kent u wellicht van de dessertkaas die naar de kleine stad vernoemd was of van haar nieuwe logo. Maar het is ook de plaats waar een niet nader genoemde man besluit om in 2007 een appartement op de kop te tikken middels een hypotheek van €158.800 die hij bij de Rabobank afsluit. Op dat moment is deze lening echter veel hoger dan de waarde van het stulpje, al is het precieze verschil niet duidelijk. Rabo meldt de man dan ook dat deze het gevaar op een restschuld loopt. Dit risico neemt hij voor lief en hij zet gewoon zijn krabbel onder het contract. Een kleine tien jaar later verkast de klant naar Arnhem om daar samen te gaan wonen met zijn aanstaande echtgenote. Daarom zet hij zijn appartement in Zevenaar in de etalage met een niet vrolijk-makende vraagprijs van €119.000. Die mag dan laag zijn in verhouding tot zijn hypotheek, het lukt hem niet om de woning te slijten. Om toch een poging te doen om de restschuld enigszins te verkleinen besluit hij om het appartement dan maar te gaan verhuren. Een huurvergunning voor vijf jaar van de gemeente is geen probleem, maar de Rabobank ligt dwars. Die wijst in dat kader op de passage uit haar algemene voorwaarden dat hypotheeknemers het onderpand niet mogen verhuren zonder toestemming van de bank. Een impasse, dus, waar het klachteninstituut Kifid de twee partijen uit moet zien te krijgen. In de zaak die volgt stelt de man ten eerste dat de Rabo haar zorgplicht schond door hem zo'n hoge hypotheek te geven. Een vreemde claim, want hij heeft destijds toch echt zelf verklaard de risico's te kennen en aanvaarden. Daarnaast wil de klant afdwingen dat hij zijn appartement alsnog mag verhuren. Lukt hem dat?

Belang van de consument
De Geschillencommissie vindt (pdf) de eerste vordering onzin. Zoals we al zeiden was het bewustzijn bij de man er, en volgens de toenmalige Gedragscode Hypothecaire Financieringen kon Rabo zonder problemen zo'n hoge hypotheek verstrekken. Tot zover het goede nieuws voor de bank. Deze moet namelijk wél meewerken aan de verhuur van de woning, vindt de Commissie. Want 'het vergunningenstelsel dat door de Leegstandswet in het leven wordt geroepen, biedt de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurd staat kan worden verkocht.' Hiermee vervalt dan weer het belang dat Rabo heeft bij de weigering. Daartegenover staat het belang van de consument, dat het Kifid zwaarwegender acht: het voorkomen van dubbele lasten en het verminderen van de restschuld. Het is om die reden dat de bank gedwongen groen licht voor de verhuur moet gaan geven op basis van dit bindende advies. Zodat de scherven uit 2007 dan eindelijk opgeruimd kunnen worden.

Reaguursels

Inloggen

PS mocht je denken dat het omtoveren van een huurhuis in een man-shack wel zonder kosten is wanneer je wilt verhuizen, denk nog eens. Je zal dan verplicht zijn om de veranderingen terug te draaien en de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. En dat kan je dan maar beter echt zelf regelen, want anders laat de verhuurder het op jouw kosten door zijn favoriete aannemer doen. Die grappenmakerij ken ik namelijk ook. Verhuispeertje laten hangen met het (sociale) idee dat de volgende bewoner daar profijt van kan hebben? Vijfentwintig euro dokken om het ding te verwijderen en vervangen door een afdekplaatje. Zo rollen de corporaties. Maar ik vertel jou hiermee uiteraard helemaal niks nieuws, toch? Want jij weet echt alles.

Pierre Tombal | 12-08-17 | 18:51 | + 0 -

@Spaanse Peetvader | 12-08-17 | 15:15
Haha, grappenmaker. En die wasmachine krijg je als huurder natuurlijk bij het huis. Airco en zonnescherm? In. je. dromen. En waar denk jij dat die vijftienduizend euro (had ik het hierboven ergens over tien?) die jij eventjes tussen neus en lippen kwijt maakt eigenlijk aan besteed is? Dat hok is compleet verbouwd en daar heeft hij vrijwel zeker sindsdien geen enkele kosten meer aan hoeven maken. Nu ja, twee tientjes per jaar om de nieuw aangeschafte ketel na te laten kijken dan. Wat denk jij dat een keuken of badkamer nog waard is vanaf het moment dat jij je handtekening hebt geplaatst? Of voor wat dat aangaat die Spaanse nep-Volkswagen die jij een auto durft te noemen? Jij denkt dat je het allemaal zo goed weet en dat je dus niet meer dan de eerste twee regels hoeft te lezen om te weten wat er in de rest van het verhaal staat, maar die plempsels van jou raken dus wederom kant noch wal. Waarschijnlijk denk je ook nog dat deze plemp aan jou gericht is.

Pierre Tombal | 12-08-17 | 17:51 | + -1 -

Denk je dat de Vve alles in het huis vergoed? Ben je echt zo onwetend? De belangrijkste en duurste renovaties misschien, maar ze gaan echt geen wasmachines aircos of zonneschermen vervangen hoor. En ook geen lekkages, kortsluitingen, vervangen van verouderd parket of hopeloos oude badkamers.

Spaanse Peetvader | 12-08-17 | 15:15 | + 0 -

Subjectief geleuter, niet in de laatste plaats omdat de nominale huur in de afgelopen twintig zeker anderhalf keer zo hard is gestegen als het totaal van de maximale huurverhogingen in het kader van de huurbescherming. Wanneer je als huurder verhuist kom je dus per direct voor hogere woonlasten te staan en dan is die zogenaamde vrijheid duur betaald.

Bovendien lijk jij niet te weten wat een VVE is en doet, hetgeen jou andermaal verlokt om een stupide opmerking te maken terwijl je dat makkelijk kan vermijden door de voor jou onbekende term even op te zoeken. Dat vereist dan uiteraard wel dat je niet naast je schoenen loopt in de overtuiging dat je alles al weet.

Last maar zeker niet least blijft het voor jou buitengewoon moeilijk om te accepteren dat de problemen met de woningwaardes in dit land niet het gevolg zijn van het voor NL gebruikelijke en zeer voorspelbare marktmechanisme maar van politieke interventie door Rutte en zijn veertig mentaal gestoorden. Voor degenen die daardoor geraakt zijn maakt het dat niet minder vervelend, maar de kans op herhaling is praktisch nihil. Behalve heel misschien als snotneus Klaver premier wordt, want die lijkt net zo'n dikke schedel te hebben als jij.

Pierre Tombal | 12-08-17 | 13:57 | + 1 -

Pierre je snapt er echt niks van. Is niet erg hoor maar de echte parels worden toch echt steeds door mij aan de zwijnen gegooid.
Ook nu weer een paar parels naar je toe dan.

Die man heeft 10 jaar lang onderhoud aan zn huis gehad, en ik kan je verzekeren na aardig wat jaren een huis op naam te hebben dat je onderhoudskosten ieder jaar weer ONDERSCHAT. Dit gaat om gigantische bedragen over een periode van 10 jaar dat kan ik je verzekeren.

Die huurder heeft 10 jaar lang de vrijheid gehad te vertrekken wanneer hij wilde, te doen en laten wat hij wilde zonder zich gebonden te voelen. Kon meer gaan verdienen in een andere plaats ver weg van die man met zn huis, kon zelfs de kans van zn leven hebben gekregen in die 10 jaar tijd om ergens anders heen te gaan een compleet ander land en met een huis onder water gaat dat gewoon niet.
Die huurder had de liefde van zijn leven ergens op reis tegen kunnen komen en zonder gezeur kunnen vertrekken uit het land waar het vaker regent dan droog is.
En dan nog al die stress van eigen bezit ervaren zeker wanneer je huis flink onder water staat.

Die vrijheid Pierre, die is onbetaalbaar.
En je hoeft mij voordelen van een koophuis niet te vertellen, ik heb er zelf ook een. Maar de redenatie dat kopen altijd gunstiger is dat is absolute kletspraat van een man compleet verdwaald in zn eigen overtuiging.
Dit artikel stipt weliswaar in extreme mate haarfijn uit wat er allemaal mis kan gaan. Ook het verbod door de bank op verhuur is ongelofelijk typisch een nadeel van een koophuis mooi aangestipt in dit stuk.
Daarom mijn reactie richting jou, want dit is waar jij voor staat, kopen kopen kopen ongeacht de condities.
Kopen kan een net zo'n slechte beslissing zijn als huren en omgekeerd. Het ligt er gewoon net aan wat de situatie voor de betreffende persoon(en) zijn.
Dat je dit niet begrijpt is tenenkrommend.

Spaanse Peetvader | 12-08-17 | 01:20 | + 2 -

Het is het natuurlijk niet waard, paarlen voor de zwijnen en zo, maar ik zal desondanks toch nog een serieuze reactie geven op Pedro @15:46

Hoezeer bij sommigen het idee ook mag leven dat zes tot zeven keer het bruto inkomen gangbaar is voor hypotheken kunnen we bij een hypotheek van 158k toch met stelligheid vaststellen dat hier sprake moet zijn van een ruimschoots bovenmodaal inkomen. De bijbehorende conclusie is dat de betreffende eigenaar voor een nieuw te betrekken huurwoning meer dan de sociale huurgrens zou moeten betalen. Hieruit volgt een absoluut minimum aan kosten die hij zou hebben gedragen indien hij niet tot koop was overgegaan.

Uit het verhaal blijkt dat er sprake is van restschuld bij de huidige vraagprijs van 119k. Als er regulier wordt afgelost volgens het annuïteiten systeem (dus ook een spaarhypotheek, want dat is op belastingtechnische details na hetzelfde) zou dat verschil overbrugd moeten zijn, dus we kunnen concluderen dat er niet over het volledige leenbedrag werd afgelost. Daar zitten nog heel wat gradaties onder, maar laten we veronderstellen dat de lening volledig aflossingsvrij is. Met 136k aftrekbaar plus 22k niet aftrekbaar plus belastingen plus volgens Funda € 75 VVE komen we op een netto last van € 590 per maand. Gerekend over tien jaar levert dat een absoluut minimum besparing ten opzichte van vrije sector huren op van € 12.000. In de praktijk zal de vrije sector huur echter een stuk hoger liggen dan exact de sociale huurgrens. Bij € 900 per maand zitten we al op een besparing van € 40.000.

Het is natuurlijk een beetje zuur dat in dit geval deze besparing terugkomt in de vorm van verlies, maar per saldo is het daarmee niet duurder. Het betalingsschema is hoogstens wat onhandig. Vergeet ook niet dat de eigenaar de woning naar zijn eigen smaak heeft kunnen verbouwen, hetgeen hem door zijn nogal typische smaak voor de verkoop niet echt voordeel oplevert, maar wel in de tien jaar dat hij daar zelf woonde. Er is dus sowieso sprake van winst op het gebied van die andere E. Of het financieel en vooral ook achteraf gezien even verstandig was kun je verder heel veel kabaal over maken, maar als je mensen in dergelijke abstracte cijfers wilt beoordelen kun je jezelf misschien beter afvragen wat er mis met jou is. En ga vooral ook niet naar de kermis of een pretpark. Voor je het weet geef je geld uit aan iets dat leuk is.

Pierre Tombal | 11-08-17 | 23:30 | + 5 -

Dit appartement is het eigendom van die persoon. Een hypotheek is een geldlening die is gevestigd op het huis. Dat betekend dat de bank het eerste recht heeft bij een eventuele (gedwongen) verkoop.

De reden dat een hypotheek een lagere rente heeft dan een andere geldlening is, dat er een onderpand is met meestal ongeveer dezelfde waarde. Het risico voor de bank is hierbij niet bijzonder groot. Dat de bank een hogere hypotheek heeft gegeven is, dat de verwachting was, dat de waarde van de woning verder zou stijgen tot boven het hypotheekbedrag. Zo zijn alle huizen voor 2007 gekocht door consumenten. Door de kredietcrisis ging de rente eerst fors omhoog, omdat banken geen geld meer durfden uit te lenen aan elkaar en aan bedrijven en consumenten. Door de ECB is toen ingegrepen en zijn er tientallen miljarden euro's de markt in gepompt. Op dit moment gebeurd dit nog steeds. Doordat er heel veel geld beschikbaar kwam en de rente is verlaagd door de ECB, is de crisis weer verholpen. De vraag is alleen of al dat extra kapitaal in de toekomst niet opnieuw een crisis zal veroorzaken (zie Duitsland in de 20er jaren).

Tenzij er schulden zijn bij de overheid (belasting meestal). De overheid heeft altijd het eerste recht op verhaal, daarna de bank en daarna de overige schuldeisers.

In een hypotheekovereenkomst kunnen wel voorwaarden staan die de bank stelt bij het verstrekken van een hypotheek. Het niet mogen verhuren van het onderpand kan een voorwaarde zijn. In het verleden was het nogal lastig om een huis te verkopen als er huurders in zaten ivmde huurdersbescherming. De ban zou niets hebben aan een huis, zolang er huurders in zaten. Deze regelgeving is echter aangepast, zodat de verhuur wel mogelijk is zonder nare consequenties voor de hypotheekverstrekker..

jezusisonzin | 11-08-17 | 20:03 | + 6 -

Je argument dat de bank de eigenaar is omdat ze er beslag op kunnen leggen raakt dus kant noch wal.

Johnweer | 11-08-17 | 16:51

Héhé... eindelijk ook een Hollander aan het woord.

duitse herder | 11-08-17 | 17:00 | + 6 -

@tiku99 | 11-08-17 | 14:29 | + 1 -
"De bank verkoopt het toch echt als jij die hypotheek niet betaald.."

- Als jij bv de Eneco nog 6000,- schuldig bent en niet betaalt komt er op een gegeven moment ook een deurwaarder die jouw auto en de rest van de inboedel onder je reet vandaan verkoopt. Dat kan alleen maar als het jouw eigendom is.

Je argument dat de bank de eigenaar is omdat ze er beslag op kunnen leggen raakt dus kant noch wal.

Johnweer | 11-08-17 | 16:51 | + 12 -

@Cowboy Henkie | 11-08-17 | 15:39
Niet overdrijven. Volgens de pdf heeft de commissie vastgesteld dat de hypotheek niet te hoog was in verhouding tot de waarde van het pand. Het absolute maximum dat je ooit hebt kunnen krijgen is 117% en dat betekent dat de koopprijs minimaal € 136.000 is geweest. Daar komt bij dat in die tijd nagenoeg iedereen de bijkomende kosten mee financierde; ik heb zelf heel wat problemen met de bank gehad omdat die ondanks duidelijke afspraken doodleuk de bouwrente uit het bouwdepot betaalde en daardoor naar een financieringstekort toe werkte. Het zat simpelweg niet in het systeem van zowel kopers als de banken en verzekeraars. Tegenwoordig wel natuurlijk omdat je met de maximale financieringsruimte nooit uit kan komen.

Onder de streep praten we hier over maximaal € 10.000 extra lening om van een waarschijnlijk verder niet zo heel bijzonder appartement een echt man-shack te maken. Iets waar hij zelf ongetwijfeld erg veel plezier heeft gehad en de extra € 40 niet aftrekbare rente volledig waard was. Het is alleen nogal... ehhhh... smaakgevoelig. Meer een showroom dan een plek om te leven, dus ja dat het ding zelfs voor deze aanbiedingsprijs niet verkoopbaar blijkt begrijp ik wel.

Pierre Tombal | 11-08-17 | 16:47 | + 2 -

Moeilijk volk hier. Op wiens naam wordt het woonhuis ingeschreven in het kadaster, verzekeringsmijen en bij de overheden?

duitse herder | 11-08-17 | 16:04 | + -2 -

@FrankVeer | 11-08-17 | 15:37
Ik heb zo'n vermoeden dat de stylist dat expres heeft gedaan om te laten zien dat je daar met een gezin aan kan eten. Leuk voor een gescheiden man die om het weekend zijn kinderen te logeren krijgt.

Pierre Tombal | 11-08-17 | 16:04 | + 6 -

@Spaanse Peetvader | 11-08-17 | 15:46
Is je vrouw nou nog steeds ongesteld?

Pierre Tombal | 11-08-17 | 15:56 | + 2 -

Bijna 160k lenen op een pand dat nu niet eens meer voor 119 verkoopt... dit moet de natte droom van Pierre Tombal zijn.
Meneer "kopen is altijd goedkoper dan huren" Tombal.

Spaanse Peetvader | 11-08-17 | 15:46 | + -1 -

Ik snap niet waarom een bank een lening verstrekt van bv 150k wanneer het onderpand slechts 100k is. Dat doet toch geen weldenkend mens? Tenzij hij zelf 50k meeneemt on het gat te dichten.

Verder is het belachelijk dat de banken in de praktijk in ALLE gevallen verhuur verhinderen. Zelfs als de waarde van het pand in verhuurde staat (en bij gedwongen verkoop) ruim voldoende is om de hypotheek af te lossen. Terwijl de anti-verhuur clausule erop gericht is om de belangen van de bank te beschermen, maar niet meer dan dat.

Cowboy Henkie | 11-08-17 | 15:39 | + 4 -

Kijk eens naar dat prachtige mannelijke kookeiland dat tevens heel onpraktisch als eettafel fungeert.
Pierre Tombal | 11-08-17 | 15:12 | + 3 -

Ik erger me mateloos aan die ene barkruk die lager staat dan de andere.

FrankVeer | 11-08-17 | 15:37 | + 5 -

@tiku99 | 11-08-17 | 14:29
Waarschijnlijk wat tot voor kort iedereen daarmee betaalde: de kosten koper. Met een overdrachtsbelasting van zes procent ging dat in die tijd best hard. De maximale lening bedroeg in die tijd overigens 130% van de executiewaarde welke veelal op 90% van de aankoopwaarde werd bepaald. Dat is zeg maar vergelijkbaar met het idee dat als je tien procent aanbetaald dat je dan nooit onderwater kan komen te staan (zucht...). Gaan we uit van dat maximum dan komen we op een huis met een toenmalige verkoopprijs van € 136.000 en was er € 10.000 beschikbaar voor verbouwing/inrichting.

Kijken we dan op Funda naar het huidige aanbod in Zevenaar dan vinden we daar voor de genoemde prijs deze woning: www.funda.nl/koop/zevenaar/appartemen...
Kijk eens naar dat prachtige mannelijke kookeiland dat tevens heel onpraktisch als eettafel fungeert. Je kan het hele interieur erbij krijgen en het zou me weinig verbazen als daar een afstandsbediening bij hoort waarmee je met één druk op de knop een haardvuur kan starten en Sade over de boxen kan laten klinken (voor de filmliefhebbers).

Pierre Tombal | 11-08-17 | 15:12 | + 13 -

tiku99 | 11-08-17 | 14:29 |

Dat zal best wel maar dan zullen wel eerst een aantal juridische mutaties moeten plaats vinden.

duitse herder | 11-08-17 | 14:37 | + -10 -

duitse herder | 11-08-17 | 13:44
De bank verkoopt het toch echt als jij die hypotheek niet betaald..

Nou is natuurlijk wel de grote vraag, wat heeft deze man van dat extra geld gekocht, en waarom heeft hij dat niet in zijn woning gestopt aan verbouwing etc.

tiku99 | 11-08-17 | 14:29 | + 3 -

Als de eigenaar gewoon zijn hypotheek jaarlijks met 4000 euro had afgelost was er niets aan de hand geweest. Maar ik zal wel tot de uitzonderingen behoren die jaarlijks aflost?

pms | 11-08-17 | 13:56 | + 57 -

nieuwe_Deen | 11-08-17 | 13:26

Nee, het huis is jouw bezit. De hypotheek is het bezit van de bank.

duitse herder | 11-08-17 | 13:44 | + -16 -

duitse herder | 11-08-17 | 13:21 |

Een huis dat blijkbaar minder waard is dan €119k, waarop een hypotheek zit van €158k, is toch eerder bezit van de bank dan van de (ex-)bewoner...

nieuwe_Deen | 11-08-17 | 13:26 | + 41 -

@duitse herder | 11-08-17 | 13:21 - Het was Rabobank die dwars lag bij het verhuren gewoon om dwars te liggen, heeft niets met wetgeving te maken.

Huisregelneef_III | 11-08-17 | 13:25 | + 4 -

Prima oordeel van het Kifid; de klant was *wel* expliciet gewezen op het risico van een restschuld, maar toestemming weigeren met als argument dat toestemming gevraagd moet worden slaat inderdaad helemaal nergens op.

Huisregelneef_III | 11-08-17 | 13:25 | + 28 -

Een ander probeert te bepalen wat je met je eigen bezit kunt doen. Het moet niet gekker worden. Alhoewel 63.000 wetten ten gunste van de overheid en bijbehorende vrienden. Met vooral dank aan boekhouder Rutte.

duitse herder | 11-08-17 | 13:21 | + -64 -

REAGEER OOK