Hypotheeknieuws! Foute reviews, variabele rente en een duur advies

Allemaal zaakjes
Allemaal zaakjes
En dan sluiten we de hypotheekweek af met drie opvallende berichten. Als eerste is daar de zaak rond de hypotheek-met-renteswaps. Dat is een hypotheekvorm alleen voor echte mannen. In 2005 sloot een huiseigenaar een hypotheek af bij de ABN ten bedrage van €4.537.802. Enerzijds met een variabele rente, anderzijds met swaps. Die waren bedoeld om het risico van een stijgende rente op te vangen, maar zorgen ook voor wat speculatie, extra hypotheekrenteaftrek en zijn goedkoper dan een vaste hypotheekrente. Die swaps kostten desalniettemin een paar ton, maar dat terzijde. Onder het kopje aftrekbare hypotheekrente op de belastingaangifte vulde de huiseigenaar ook de kosten van de renteswaps in. Daar was de belastinginspecteur het echter niet mee eens. Die vond een swap een swap, maar niet aftrekbaar voor de belasting. Vandaag vindt de Hoge Raad ook van niet. De swap is niet aan te merken als a) een rente van geldlening en ook niet als b) kosten van de geldlening zoals het taxatierapport, de advieskosten en de hypotheekaktekosten dat wel zijn. Achteraf gezien was de keuze voor een langere rentevastperiode toch de betere geweest. De hele uitspraak van de Hoge Raad leest u hier.

Vragen om een tien mag
Gaan we snel door naar een kort geding tussen Independer en Hypotheekplatform Rotterdam, waar het Assurantiemagazine uitgebreid over schrijft. Het Hypotheekplatform is winnaar van de Hypotheekprijs 2017 in de Regio Rotterdam-Rijnmond en krijgt landelijk de hoogste klantbeoordeling met het cijfer 9,6! Independer, de organisator van de prijs, deed onderzoek en stuitte op onregelmatigheden. 'Er werd verteld dat ze geen genoegen nemen met een 9. En ook werd gevraagd om na het invullen een berichtje te sturen via Whatsapp', vertelde een anonieme klant die zich onder druk gezet voelde door een Hypotheekplatformadviseur. Enfin, Independer benaderde meer dan honderd klanten, waarvan er drie reageerden. De rechter vond het Independer-onderzoek om meerdere reden prut en stelde de Rotterdamse hypotheekadviseurs in het gelijk. Zij mogen de prijs (voorlopig, beroep staat open) houden. Uitspraak staat hier.

En een puik hypotheekadvies ...
De claimgekte woekert al een tijdje voort. We zagen eerder deze week de klassenfotomoeder die €500 kreeg. Nog gekker zijn de klagers die vandaag figureren in een zaak die handelt bij het klachteninstituut voor de financiële dienstverlening Kifid. De klagers sloten in 2006 een beleggingshypotheek van €200.000 bij de ING. In 2014 togen ze wederom naar de bank voor nieuw advies. De mensen wilden meer zekerheid over de aflossing. ING adviseerde als volgt: los met de beleggingen de hypotheek af en zet het restant voort als annuïteitenhypotheek. De beleggingen van de mensen zaten in box 3, dus heel veel andere mogelijkheden zijn er ook niet. En uit de summiere info van de Kifid-uitspraak blijkt er ook weinig mis met het advies. Op de een of manier vinden de mensen van wel. Zij menen dat er in 2014 veel goedkopere opties voorhanden waren. Als gevolg van het slechte/dure ING-advies leden de mensen daarom schade: ten bedrage van maar liefst €77.247,00. Dat is exclusief de kosten voor de ingehuurde 'deskundige' ter hoogte van €1.058,75.

... van €78.305,75
Helaas is het Kifid zoals gezegd uiterst summier in de informatieverstrekking, zodat we nooit zullen weten hoe de mensen aan dit bedrag zijn gekomen. We hebben het vermoeden dat de mensen redeneerden langs de lijn dat de beleggingen achteraf gezien toch meer hadden opgeleverd. In ieder geval maakt het Kifid korte metten met de aanklacht. 'De Commissie overweegt dat een passend advies niet per definitie leidt tot de goedkoopst mogelijke constructie', zegt het klachteninstituut, verwijzend naar een vergelijkbare zaak die een paar weken geleden is gevoerd. En zo hoort het ook natuurlijk, anders kan niemand nooit meer advies geven (de goedkoopste ben je toch nooit). Hoogstwaarschijnlijk zijn de gekkies van vandaag aangespoord door de hyena's van Stichting Hypotheekclaim. Die zaten ook achter de vergelijkbare zaak van een paar weken geleden. Zeker weten doen we echter het niet, want wij hebben er geen foto's van.

Reaguursels

Inloggen

@melissa3 | 16-07-17 | 13:13
Spaarhypotheek aanhouden. Hoogstens een andere mix met betrekking tot beleggen-sparen. Voordat je dezelfde 40k kwijt bent aan vaste poliskosten en verlies van rendement door variabele kosten als dat je kwijt bent door extra belastingen via de annuïteitenhypotheek moet er heel wat gebeuren. Sowieso kan je die 40k beter besteden aan extra aflossing. Bovendien betaal je door binnen de bestaande polis te schuiven geen kosten voor een nieuwe hypotheekakte, zoals ze nu wel hebben moeten doen.

Pierre Tombal | 17-07-17 | 22:45 | + 0 -

Ik houd een aangesmeerde (woeker)polis aan om eigenhandig te kunnen zien hoe smerig die dingen zijn. Kost me wel wat maar relatief weinig value. Alles nagerekend. Stortingen, instap fondsen, dividenden, verschillende fees. Puur ter interesse.

Een van mijn conclusies is dat de overzichten die een particulier krijgt, bewust slecht zijn omdat anders te snel opvalt hoe veel er uit de portefeuille gestolen wordt. Toen de wet ingevoerd werd om initiële en doorlopende kosten expliciet te vermelden, kregen de overzichten weer een vervagende draai.

Banken kunnen altijd doen alsof je zo'n product bij een ander bedrijf afsluit en zij niet aansprakelijk zijn. Is ook zo. Maar ik zou er wel wat voor terug willen: als einde looptijd hypotheek er een gat Is, moet de bank ook bloeden. Default risk particulier. Bijvoorbeeld door restschuld van mensen met een negatief eigen vermogen dan kwijt te schelden. Dat creëert meteen belang bij afsluiten.

Maar goed, ik ben nog steeds benieuwd naar het advies dat die mensen wel hadden moeten krijgen.

melissa3 | 16-07-17 | 13:13 | + 0 -

@EefjeWentelteefje | 16-07-17 | 00:50
Die afhankelijkheid is er niet. Hoeveel je kunt lenen is namelijk slechts minimaal afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm en in het geval van een spaar- of levenhypotheek in het geheel niet van het gekozen beleggingsprofiel. Feit is natuurlijk wel dat je met hogere beleggingsprognoses minder geld hoeft in te leggen, hetgeen betekent dat zo ongeveer iedereen hier (met Spaanse peetvader voorop) met open ogen in deze valkuil zou trappen. Twee tientjes per maand minder uitgeven en denken dat je de deal van je leven hebt gemaakt.

Maar het klopt wat je zegt: vaak wint de wens het van het verstand en dan wordt er onverantwoordelijk gehandeld en alarmbellen genegeerd.

Pierre Tombal | 16-07-17 | 11:43 | + 0 -

"Al die beleggingsconstructies worden veel te positief voorgesteld. Het maakt niet uit of dit gaat om hypotheken, lijfrentes of andere kapitaalverzekeringen."
@Pierre Tombal | 15-07-17 | 20:01 |

Ik mis in je post probleem #1: dat mensen die afhankelijk zijn (geweest) van wat voor rare 'beleggingsconstructie' dan ook om hun huis (of wat dan ook) te financieren, er wellicht op gewezen hadden moeten worden dat het beoogde koophuis e.a. wellicht enigszins te duur is/was?
Natuurlijk gingen - en gaan - de verkoperts van de Hypotheekshop, de Hypotheker, en wat voor bank dan ook, je als beoogd huizenkoper (lees: kip-met-de-gouden-eieren) je daar niet op wijzen...

De kern van het probleem is m.i. vaak dat kopers zich - bij het zien van dat 'droomhuis' - eerst aandienen bij een hypotheekboer om te vragen naar hun 'maximale' mogelijkheden m.b.t. financiering, i.p.v. zich af te vragen of het nu wel zo slim is om zich tot op het bot in de schulden te steken. Maar dat is uiteraard mijn persoonlijke mening.

EefjeWentelteefje | 16-07-17 | 00:50 | + 2 -

Wat flauw die Duitse Herder.... Kan voorlopig nog niet tippen aan onze vertrouwde duitse herder.
Gaat dit ook weer een topic Pierre Tombal vs Spaanse Peetvader worden? daskapital.nl/2017/06/heeft_u_een_aflo...

Persoonlijk geef ik dan toch de voorkeur aan een Nonkel vs duitse topic.

Mauguio | 15-07-17 | 22:45 | + 0 -

@melissa3 | 15-07-17 | 14:03
Het vervelende aan die beleggingen zijn dat er (beheer)kosten worden berekend, maar in een Beleggingsverzekering Eigen Woning kan je dit nu eenmaal niet anders doen (in verband met vrijstelling belastingen over het belegde vermogen). Je zit dus gewoon vast aan woekerpolisaanbieders - daarom verkochten louche 'adviseurs' als De Hypotheekshop maar al te graag dit soort hypotheken, want die kregen daar ook een percentage van. Hele volksstammen zijn er ingetrapt met veel te hoge winstverwachtingen die soms ook wel gehaald werden maar waar vervolgens eerst uit gegraaid werd voordat het resultaat bekend werd gemaakt.

Al die beleggingsconstructies worden veel te positief voorgesteld. Het maakt niet uit of dit gaat om hypotheken, lijfrentes of andere kapitaalverzekeringen. Je wordt simpelweg genaaid. Het gevaar met een hypotheek is daarbij dat het bedoelde eindkapitaal onbereikbaar blijkt en dat je op een later tijdstip in je leven waar je dacht geld over te kunnen houden dus ineens geld bij moet gaan leggen. Kort gezegd: de inleg moet omhoog of het doelsaldo moet omlaag (als in extra aflossen). Switchen naar annuïteiten is onhandig omdat je dan meer belasting moet betalen, terwijl het effectief om dezelfde hypotheekvorm handelt. Je maakt er natuurlijk wel Wiebes blij mee. En nog wat figuren hier die denken dat de paar honderd euro die jij door zo'n stommiteit extra moet betalen gedeeld door acht miljoen huishoudens voor hun een wereld van verschil gaat opleveren.

Pierre Tombal | 15-07-17 | 20:01 | + 1 -

In 2005 sloot een huiseigenaar een hypotheek af bij de ABN ten bedrage van €4.537.802. Enerzijds met een variabele rente, anderzijds met swaps.
-
Nou daar gaan we. Een bank gaat de centraal gestelde (te plukken dan) klant van advies voorzien hoe goedkoper uit te zijn bij de bank met van die onbegrijpelijke producten als variabele rente met rente swaps. En dat geloofd iemand. Na vliegwielsparen en woekerpolis. Tja.
Om vervolgens duurder uit te zijn. Toen ik mijn huis kocht bestond het lijstje van aftrekposten koop huis uit zaken als hypotheekrente, notaris en afsluitprovisie of zo. Gek genoeg stond de kosten van de lening voor mijn auto er niet bij. En ook geen rente swaps. Maar iemand anders mag ze wel aftrekken. Niet dus. Wat een verrassing.
-
Independer = voor de meerderheid van de aandelen en zeggenschap in bezit van Centraal Beheer Achmea. Depender zou een betere naam zijn.

Raider Twix | 15-07-17 | 19:32 | + 2 -

Hoe meer mensen kiezen voor een lineaire hypotheek met dagelijkse renteberekening, hoe meer "adviseurs" vrijkomen voor billenwasdiensten in het verpleegtehuis...

Rhenium | 15-07-17 | 16:39 | + 5 -

Dat is vanaf 2006. Alsof het advies van nu een beleggingsverlies inlockt, waar men mee akkoord ging, en men later ergens een alternatief hoorde dat beter zou zijn?

Wat was dat dan? Alles houden en de beleggingen omzetten naar obligaties met een lage default risk? Klinkt mij alsof een deel van het verlies onontkoombaar was en meer gerelateerd aan beslissingen in 2006.

melissa3 | 15-07-17 | 14:03 | + 0 -

@melissa3 | 15-07-17 | 11:35
Met de in de periode 2006-2014 geldende rente betaal je voor annuïteiten effectief ongeveer 150% van het hypotheekbedrag. In het geval van een spaarhypotheek betaal je 'slechts' 130%. Daar zit op de genoemde hypotheek dus al een gat van 40k. Daar komt dan nog boeterente bij want er is ongetwijfeld sprake geweest van een tien jaar rente vast overeenkomst, waarbij ze waarschijnlijk nog eens overgehaald zijn om wederom een lange rentevast periode te nemen terwijl de rente reeds dalende was. Ik denk dat 78k best een aardige schatting kan zijn.

Niet dat het handig was geweest om de beleggingen aan te houden. Die doen op de lange termijn namelijk ook maar iets van vier procent terwijl hun inleg ook in 2006 waarschijnlijk nog op een veel hogere opbrengst van zeven procent gebaseerd zal zijn geweest. Ze moesten er dus sowieso iets aan doen, maar dat dit niet het beste advies was is wel zeker.

Pierre Tombal | 15-07-17 | 13:17 | + 1 -

Hypo van 200k en schade van 78k dat is briljant.

Heeft iemand de berekening/uitsplitsing daarvan gevonden? Of een scenario waarmee een ander advies in 2 jaar 78k verschil maakt (gebruikmakende van 'andere vormen')? Ik ben wel benieuwd

Nb er staat dat afkoop geen fiscale gevolgen heeft, dus dat is het niet

melissa3 | 15-07-17 | 11:35 | + 1 -

Duitse Herrder | 14-07-17 | 22:11
Zeker. De banken draaien winsten na gered te zijn van belastinggeld terwijl ik geen lening uit had/heb staan, de ECB geld "leent" aan de banken en de inflatie over mijn verdiensten kunstmatig wordt aangewakkerd omdat dat goed zou zijn voor de economie.

omgponies | 15-07-17 | 02:43 | + 7 -

Die stichting hypotheekclaim is van De Haan Advocaten. Veel geschreeuw weinig wol. Van die met veel bombarie aangekondigde hypotheekclaim hoor je niets meer.

Frits de Vriez | 14-07-17 | 23:53 | + 6 -

Duitse herder of Duitse herrder?????
Copycat uit Zweden?

Nuchternederland | 14-07-17 | 22:56 | + 34 -

Als mensen geld verdienen hebben ze het zelf gedaan. Als mensen geld verliezen is het de schuld van de bank, een ander groot kantoor of de polletiek.

Duitse Herrder | 14-07-17 | 22:11 | + 46 -

Wat willen jongetjes van 7 jaar worden als ze later groot zijn?
Straaljagerpiloot, brandweerman? Prof voetballer?........ Hypotheekplatformadviseur.....!!!

Prof. Pim Pam Pet | 14-07-17 | 21:49 | + 9 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken