Kantorencrisis voorbij! Uh, oh, toch niet

Lekker chillen in je vastgoedbubbel
Lekker chillen in je vastgoedbubbel
‘De crisis is helemaal voorbij!’ Je ziet de webredacteur van de staatsomroep bijna een vreugdesprongetje maken. En waarom zou je je jubelstemming laten bederven door zoiets banaals als een stukje factcheck? Aanleiding voor zoveel blijheid over de economie: de verkoop van een kantoorpand aan de Zuid-As voor maar liefst een half miljard. Daarmee is het Franse beleggingsvehikel Amundi deze week officieel eigenaar geworden van het duurste kantoorpand van Nederland. Spekkoper in dezen is Icon Real Estate. Deze stenenschuiver kocht het pand in 2012 nog voor 100 miljoen, en doet het nu dus voor het vijfvoudige van de hand. De NOS gaat los en concludeert dat ‘Franse, Duitse, Arabische en Aziatische investeerders en masse de Nederlandse markt afstruinen, op zoek naar kantoorpanden’. Nou, dan hoeven ze niet lang te zoeken. Een kilometer of twintig verderop in Almere is de keuze reuze. Een op de drie kantoren staat er leeg. Van de gebouwen uit de jaren zeventig en de net opgeleverde kantoren, wacht zelfs ruim zestig procent nog op een gebruiker.

rapportalmere.png

Almere staat op de derde plaats in de leegstands-toptien, blijkt uit het jaarlijkse rapport van makelaarskantoor DTZ Zadelhoff. Nog erger is het in Veenendaal en Capelle aan den IJssel. Wie verder kijkt dan de Zuid-As, ziet dat In heel Nederland de leegstand op de kantorenmarkt afgelopen jaren schrikbarend is gestegen. Van zo’n 4 procent in 2000 tot 17 procent nu.

grafiekleegstand.png

Logische vervolgvraag is dan: hoe komen we aan dit gigantische overschot van systeemplafonds en plakkerige vaste vloerbedekking?

Een aardige uitleg staat hier. Kern van de zaak: vanaf eind vorige eeuw verkochten steeds meer bedrijven hun kantoorpand aan een investeerder om het vervolgens terug te huren. Goeie deal voor de vastgoedbelegger, want die haalde via de huur een mooi rendement op zijn belegging. En reuze praktisch voor het verkopende bedrijf, want cash in het handje voor nieuwe investeringen; plus: na afloop van het huurcontract vrij om te verhuizen naar een blits nieuw pandje. Dat laatste gebeurde volop. Waarom onder een muf tachtiger jaren systeemplafond blijven zitten als je voor dezelfde huurprijs iets splinternieuws kunt neerzetten? Tussen pakweg 1996 en 2003 alleen al kwam er 10 miljoen m2 aan kantoorruimte bij. Dus hup, bouwbedrijven ook blij.

toenamekantoren.png

Die vastgoedorgie kon natuurlijk niet eeuwigdurend zijn. Na de eeuwwisseling begon de economie te haperen (stukje dotcombubbel) en kwam men erachter dat het traditionele kantoorklerkenbestaan ook wat achterhaald was. Gevolg: veel minder vraag naar kantoorruimte. Om het financiële vastgoedfeestje voor bouwers, beleggers en bedrijven niet te verpesten, werd er een list bedacht. Huurders van nieuwe kantoren kregen flinke kortingen. Tien jaar huren, acht jaar betalen bijvoorbeeld. Doordat de huurder op papier wel voor de volle tien jaar betaalde, bleef de waarde van het vastgoed kunstmatig hoog. Met hulp van makelaarsvrindjes werden kantoorpanden structureel te duur getaxeerd en vervolgens verpatst aan naïeve buitenlandse investeerders. Eigenlijk zouden die vastgoedbeleggers hun kantoorpanden flink moeten afwaarderen. Want een pand zonder huurders is volgens vastgoedondernemer Rudy Stroink in principe NUL euro waard. Maar daar hebben ze geen trek in. Het zou betekenen dat hun onderpand voor leningen minder waard is, de banken terugbetaling gaan eisen en het hele kaartenhuis ineen stort. En dus staat er nog altijd een hoop te duur geprijsd vastgoed te bubbelen op de balansen van beleggers.

In plaats van de prijzen te drukken, worden andere maatregelen uit de kast getrokken voor de oplossing van het leegstandsprobleem. Zo is er de laatste jaren veel minder kantoorruimte bijgebouwd en worden steeds meer kantoren omgebouwd tot woningen of bejaardenflats. Minister Blok gaat leegstand te lijf met een energielabel. Kantoren die in 2023 niet zuinig zijn, gaan tegen de vlakte. Ruimt lekker op natuurlijk. Al hangt er wel een prijskaartje aan: de energiebesparende maatregelen kosten vastgoedeigenaren naar schatting zo’n 2 miljard, waar Blok dacht dat ze er met een investering van 860 miljoen wel zouden zijn. Gevolg is dat er voor verouderde panden waarvan het de moeite niet is ze nog zuiniger te maken helemaal geen huurders meer te vinden zijn. Prima maatregel dus om zowel de leegstand als het tekort aan betaalbare kantoorpanden in stand te houden.

In nummer één leegstandsgemeente Capelle aan den IJssel houden ze de moed erin. Bedrijventerrein Capelle XL wil het beste bedrijvenpark worden van Nederland. Hoe? Door elf palen met bewakingscamrea’s neer te zetten en de boel aan te kleden met led-lampjes. En bedrijventerrein Rivium - waar preventief prozac in het drinkwater best een idee zou zijn - wordt voortaan gepresenteerd als een pretpark. De grap is natuurlijk dat de partijen die de vastgoedbubbel hebben veroorzaakt, de financiële sector, zelf nergens last van hebben. De financiële sector wil op de top van de apenrots van kantorenland zitten. Ze gaan naar de Zuid-As om te laten zien dat ze het kunnen betalen. En dus worden daar wél weer kantoorpanden verhandeld voor een half miljard per stuk.

Kijken hoe het zit me leegstand in uw eigen woonplaats doet u met dit geinige tooltje van PBL.

De leegstandstopdrie in beeld:

1. Capelle aan den IJssel

Capelle.png

2. Veenendaal

veenendaal.png

3. Almere

almere.png


Reaguursels

Inloggen

En ik zie bij mij middenin de polder het ene na het andere weiland vol koeien, schapen of mais plaats maken voor de zoveelste zielloze vierkante meters asfalt of beton met daarop een grijze prefab hal, neergepleurd in 4 weken tijd. Schijnt goed te zijn voor de regio maar de 'te huur' bordjes blikkeren je overal tegemoet. Zal best een keer verhuurd worden hoor maar ik begrijp de noodzaak van bijbouwen niet als het nieuw gebouwd direct te huur komt te staan. Terwijl er nog zát oude panden daar te huur staan. Het is echt een soort van vernietiging van landschap zonder enige reden behalve asap geld maken.

Dutchbeaurouge | 18-04-17 | 09:31 | + 0 -

Naast automatisering wordt veel kantoorklerk werk tegenwoordig steeds meer uitbesteed naar Roemenië,India en etc.. Traditionele kantoorpanden zijn gewoon een uitstervend fenomeen.

krappaal | 17-04-17 | 17:44 | + 1 -

Het KPMG gebouw in Amstelveen staat zeven jaar leeg. Ligt vlak bij de Zuid-As met parkeergarages eronder en heel veel vierkante meters.

voldemort | 17-04-17 | 14:45 | + 0 -

Slotsom:de accountant is nog steeds een man met een stok en een hond.

arlen | 17-04-17 | 12:31 | + 0 -

@Stonecity | 16-04-17 | 20:35 | + 0 -
Volgens mij heb ik hem afgelopen Zaterdag gezien in de Chinese supermarkt op de Nieuwmarkt in Amsterdam. Daar liep iemand met een Limburg accent die de hele tijd Deens of iets anders onverstaanbaars sprak met zijn gezelschap, en dan weer op het Limburgs overstapte.

Osdorpertje | 16-04-17 | 20:41 | + 12 -

aintertje | 16-04-17 | 17:32 | + -3 -

Duitse Herder komt als ik het goed lees nog regelmatig in Nederland en maakt zich druk om de staat waarin Nederland verkeert. Niks mis mee imho. Richt uw pijlen liever op de Nederturken die massaal op de dictator Erdogan hebben gestemd maar hier de Turk lopen uit te hangen en verder niets bijdragen aan dit land.

Stonecity | 16-04-17 | 20:35 | + 23 -

Goed geschreven stuk. Want zo zit het, als er eens echt onafhankelijke taxaties van de portefeuilles gemaakt zouden worden, dondert de hele boel weer in elkaar. Ik denk dat de banken binnenkort aan de volgende ronde gaan beginnen met verplicht extra aflossen of vernietigen van de portefeuilles. Gewoon om het laatste stukje lucht er nog uit te persen. Maar ja, DTZ kan blijkbaar nog steeds verklaren dat een kantoorpand dat al 8 jaar leeg staat zonder huurder, heel veel geld waard is.
De hele manier van taxeren en de gebruikte modellen gaan al jaren compleet mis. Er zitten veel te veel aannames in.

Vespucci | 16-04-17 | 19:50 | + 12 -

Ach ja, de winsten zijn voor de elite, de kosten voor de samenleving. What's new.
En nog steeds is het tekort aan fatsoenlijke betaalbare woningen al 30 jaar idioot hoog en de wachtlijsten idioot lang. Dat kan alleen als dat in stand gehouden is.
Wat vindt de VVD eigenlijk van al dat gerommel met die kantoorpanden? Zorgen dat de vrije markt in dienst staat van de samenleving en zo?

kloopindeslootjijook | 16-04-17 | 18:55 | + 10 -

duitse herder | 16-04-17 | 12:16 |
Wat een misselijk mannetje ben je toch. Reageren op Nederlandse topics vanuit het oersaaie Denemarken. ALTIJD Nederland afkraken - wat is je punt?

Paintertje | 16-04-17 | 17:32 | + -8 -

Leegstand in het winkelcentrum wordt via de tussenstations Gemeente en Provincie gesaneerd (=opgekocht) op kosten van de belasting betaler.
Zodat de geld ontvanger direct weer een bouwput kan beginnen.
Zucht.
Maar dat was de bedoeling ook.
Alleen jammer dat de verkopen en prijzen zo slecht zijn, dat hoge huren niet meer te verkopen zijn.
Bouwen voor de leegstand dus.

Raider Twix | 16-04-17 | 15:30 | + 9 -

Henk de Vries2074 | 16-04-17 | 14:13
Inderdaad. En dus slopen die overtollige gebouwen. Dan de wethouder uitnodigen om op het knopje van de ontsteking te drukken. Daarna applaus van hotemetoten en meelopers, zuipen en vreten in de
cateringtent en effe foto en filmpje voor de pers. ¨Business ¨ as usual in reverse mode.

squadra | 16-04-17 | 14:52 | + 7 -

De echte opruim crisis moet nog komen.

Henk de Vries2074 | 16-04-17 | 14:13 | + 9 -

We hebben onze eigen spooksteden! We doen weer mee in de wereld!

van heinde en verre | 16-04-17 | 13:47 | + 10 -

Citaat: "Minister Blok gaat leegstand te lijf met een energielabel." Belangrijker is het antwoord op de vraag: "Hoe gaan wij minister Blok te lijf?" Kan deze verschrikkelijk slechte VVD-minister niet beter lid worden van Groen Links, om dan voor die partij zitting te nemen in het nieuwe kabinet-Rutte? We geven hem dan een nieuw ministerschap, hem op het lijf geschreven: "Stef Blok, minister van Stomme Kutplannen." Als deze man in het openbaar zegt dat hij een liberaal is, gaan er altijd minstens drie mensen dood aan acuut hartfalen.

Rhenium | 16-04-17 | 13:21 | + 37 -

De echte crisis is wel een beetje voorbij, je ziet investeringen in kantorenpanden en interesse in ruimte wel degelijk toenemen. Zal natuurlijk nog wel even duren voordat dat zich dan ook vertaalt in flink lagere leegstand, want het is een markt die niet snel beweegt.

Blasfemie | 16-04-17 | 12:51 | + -1 -

Dus in Almere alleen al kunnen we 5000 vluchtelingen ophokken.

Zoon van Boer | 16-04-17 | 12:34 | + 16 -

Ik verwacht dat de leegstand ook wel zo zal blijven. 95% van de nieuwe KvK inschrijvingen zijn ZZP-ers... de rest begint thuis wel of ergens om de hoek. Administratieve organisaties hebben steeds minder ruimte nodig, mensen worden ingeruild voor hardware.

Oplossing: meer meer meer immigranten binnen halen. Dat zal het bedrijfsleven wel leren. De burger ook.

duitse herder | 16-04-17 | 12:16 | + 8 -

Gaat nergens meer over. Zo'n pand als het atrium in Amsterdam wat voor 500 miljoen is verkocht zou in noord london 30/40 miljoen doen max.

Overigens capelle is echt een kutlocatie om er te komen.. dat gaat het niet worden.. dan sta je eerst in half rotterdam 's ochtends vast in de file voordat je een keer daar bent. Ja er is een metro station maar dat is een eind lopen.. Nog even lost van het enorme overschot aan totaal kansarmen dat daar woont in omliggende buurten.. (bewakings camera's zijn niet genoeg... daar heb je een hek van 10 meter hoog nodig )

Altijd handig dat het terrein in capelle naast de praxis, leenbakker en seats & sofas ligt ook ...

waskuup | 16-04-17 | 11:38 | + 7 -

Prima uitleg. Ik heb het zelf meegemaakt. Een lagere huur was om bovenstaande reden onbespreekbaar. Eur. 50.000 om de boel naar eigen smaak op te knappen was wel oke. Evenals 1 jaar huurvrij. Feitenlijk betaalde ik de helft van wat contractueel was vastgelegd. En na 5 jaar verhuis je 100m verderop.

Yeohan | 16-04-17 | 11:32 | + 23 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken