Nederlander eindelijk weer hopeloos naïef over huizenmarkt

Welke crisis bedoel je ook alweer?
Welke crisis bedoel je ook alweer?
Weet u het nog? De crisis van 2008. Omvallende banken, paniekerige beurzen en een huizencrisis des doods. Veel huiseigenaren zaten ineens met een onderwaterhypotheek. Tot de crisis wist Jan Modaal niet eens dat een hypotheekschuld hoger kan zijn de actuele waarde van het onderpand. Huizenprijzen zouden blijven stijgen tot de terugkeer van dinosauriërs. Gelukkig hebben we geleerd van de crisis en weten we nu dat huizenprijzen ook omlaag kunnen. Toch? Toch? Nee, een substantieel deel van de Nederlanders heeft helemaal NIETS geleerd. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerd onderzoek van het Economisch Bureau van ING (pdf) naar de Amsterdamse huizenmarkt. 14% procent van de respondenten denkt dat prijzen van woningen in de hoofdstad nooit zullen dalen. Nog eens 57% ziet de prijzen de komende tien jaar niet dalen. Dit alles is nog opmerkelijker als je bedenkt dat 94% vindt dat de Amsterdamse huizen momenteel overgewaardeerd zijn. Ons boerenverstand zit mogelijk in de weg, maar als vrijwel iedereen iets te duur vindt lijkt het ons niet onlogisch dat huizenkopers op een zeker moment de vraagprijs niet neerleggen. Het grenzeloze optimisme wijt ING aan de 'present bias'. Mensen extrapoleren het heden naar de toekomst. Als er nu figuren te vinden zijn die €275.000 aftikken voor een kelder met Italiaanse architectuur, dan zullen er over vijf jaar wel idioten zijn die een half miljoen over hebben voor een leven met beperkt daglicht.

verwachtinghuizenprijzen.png

ING twijfelt aan deze lezing en is sowieso terughoudend over de Amsterdamse woningmarkt. 'Wanneer ze (de huizenprijzen - red) echter in hetzelfde tempo doorstijgen, neemt het risico op een prijscorrectie toe.' De bank wijst op de steeds lastigere betaalbaarheid voor starters, de mogelijkheid van rentestijgingen (en de daarmee samenhangende leencapaciteit) en de verdiscontering van het AirBnB-effect in de huizenprijzen. De Amsterdamse huizenmarkt wordt volgens ING steeds meer bepaald door private beleggers die een huis kopen om te verhuren. Zij zouden gelokt worden door de hoge aanvangsrendementen die ontstaan door het gebrek aan vrijesectorhuurwoningen in Amsterdam. Nadeel van al die beleggers in de huizenmarkt? Als ze elders een hoger rendement verwachten zijn ze weg en valt de vraag naar woningen terug. Risico's genoeg, lieve Nederlanders, wil ING maar zeggen. Wie toch €275k wil neerleggen voor een kruipruimte, kan hier kijken.
huizenprijzenadam.png


Reaguursels

Inloggen

Ik vraag me af wanneer er weer van die naoorlogse flats gebouwd zullen worden. Ze zijn niet mooi, maar met een fiks aantal van die blokken los je wel de woningnood op dus ook de huizenbubbel. 50 jaar later weten we ook welke factoren voor verloedering zorgen, dus die fouten hoeven niet opnieuw gemaakt te worden.

Diotima | 11-01-17 | 15:55 | + 1 -

In Nederland wel te verstaan. Op de grachtengordel is door de overdaad aan vraag uiteraard wel sprake van marktwerking.

Pierre Tombal | 11-01-17 | 15:35 | + 0 -

@s58 | 11-01-17 | 12:12
Nou, nee. Zelfs dat niet. Het is puur politiek. Het mooie hieraan is natuurlijk dat er ieder jaar ruim 40.000 woningen worden gebouwd op initiatief van overheidsinstanties en die gebruiken allemaal dezelfde sociaal-democratische staatjes om tot een richt-verkoopprijs te komen. Daar zit dan uiteraard ook een deel sociale bouw tussen, maar het is wel een kwart van wat totaal per jaar van eigenaar wisselt. Daarmee is de overheid absolute marktleider en die 120.000 niet georganiseerde individuele particuliere verkopers hobbelen daar gewoon achteraan. En daarom dalen en stijgen huizenprijzen compleet onafhankelijk van vraag en aanbod - omdat deze het resultaat zijn van een rekensom die start met de hoogte van jouw inkomen.

Pierre Tombal | 11-01-17 | 15:31 | + 1 -

@Bytemaster | 11-01-17 | 12:10 |
Dat het een vicieuze cirkel van vraag en aanbod vanaf twee kanten is, is al jaren lang duidelijk. Die cirkel gaat klappen zodra generatie sneeuwvlok (waaronder ik dus) aan de kinderen gaat beginnen en ontdekt dat een kelder in Amsterdam daar niet passend voor is. Op dat moment krijgen we een uitstroom in de richting van de provincie en klapt alles in de randstad weer in elkaar.

Een andere kracht die dit gaat doorbreken is het feit dat de lonen, ook in de randstad, niet kunnen blijven stijgen. Als een bedrijf op een bepaald moment zijn medewerkers niet méér gaat betalen, zoeken die medewerkers uit ellende hun heil in een goedkopere woonregio. Er zijn hoog ontwikkelde landen waar 3 uur voor een round-trip-tijd van woon-werk verkeer gemiddeld is. Hier in Nederland is dat gemiddelde nu 1,25 uur (net geen twee keer 40 minuten). Daar kan nog een heleboel op worden ingeleverd in Nederland.

Ik pleit al langer voor een uitbreiding en verbetering van het HSL- en OV-netwerk om deze toekomstige pijn aan te pakken en de bubbel voor te zijn. Om nog maar te zwijgen over hoe het bij zou kunnen dragen aan een robuustere economie, de klimaatdoelstellingen, de werkeloosheid en het terugdringen van uitkeringen.

Helaas kijken de meeste Nederlanders niet meer dan 1 jaar vooruit, de wat betere kijken 4 jaar vooruit en slechts een enkeling kijkt 7 jaar of meer vooruit. Als je infrastructuur aan wilt leggen begin je op zijn minst met een horizon van 7 jaar, maar 15 jaar is voor transport gebruikelijker. Werk je met gas of elektriciteitsleidingen? Dan praat je al snel over 20, 30 en 50-jarenplannen.

Het feit dat het IMF ons pakweg een jaar geleden op de vingers tikte en zei dat wij nieuwe infrastructuur uit moeten gaan rollen om economisch competitief te blijven, is dan ook geen toeval. Over 15 jaar heeft namelijk ieder land een HSL-netwerk dat op tijd rijdt, behalve Nederland. Met alle gemiste kansen van dien.

Tel Aziaat | 11-01-17 | 13:05 | + 3 -

Bytemaster | 11-01-17 | 12:10 |

Dat vind ik ook het sterke aan DK. Sjælland (Kopenhagen etc) heeft 1,5 inwoners. De overige 4 miljoen zijn evenredig verdeeld over DK.

duitse herder | 11-01-17 | 12:44 | + 2 -

Pierre Tombal | 11-01-17 | 11:25 |

Je bedoelt dus te zeggen dat er feitelijk sprake is van aanbodgestuurd i.p.v. vraag en aanbod. Zeg dat dan meteen.Wat je vergeet in je verhaal is dat lagere overheden, wederom dankzij paars, ondernemertje mogen spelen met onze centen. En als het misgaat wordt de rekening bij de belastingbetaler neergelegd.

js58 | 11-01-17 | 12:12 | + 3 -

@Badderbeest! | 10-01-17 | 20:16
.
Het loopt nu achter elkaar aan: hoger opgeleiden trekken naar de Randstad omdat daar werk genoeg is en bedrijven vestigen zich in de Randstad omdat men daar genoeg geschikt personeel kan vinden. Beide effecten zijn door de overheid ook tientallen jaren flink gesubsidieerd en aangewakkerd. Dat moet gewoon eens doorbroken worden want er zijn genoeg regio's waar het geld verdiend kan worden en waar personeel gevonden kan worden alleen moet de eerste stap gezet worden om niet steeds de "veilige" Randstad te kiezen (veilig in de zin van: veel werk, veel personeel).

Bytemaster | 11-01-17 | 12:10 | + 5 -

Die doemverhalen over de huizenmarkt lees ik hier nu al jaren, En de chinezen.. chinezen vinden Denemarken en Noord-Oost Groningen blijkbaar niet interessant om in te investeren. Nogmaals een huis is om in te wonen en je hoeft daar nauwelijks risico mee te lopen. Ik heb overigens de afgelopen maanden mijn investeringen in commercieel vastgoed uitgebreid, ik denk dat er wereldwijd nog steeds veel kansen liggen en dat vastgoed het de komende jaren beter gaat doen dan elke andere beleggingscategorie.

High-Roller | 11-01-17 | 12:06 | + -1 -

@duitse herder | 11-01-17 | 05:23
Er is geen vrije markt in Nederland. Niet voor huizen van minder dan ~4,5 ton in ieder geval. De hele markt is opgehangen aan een handvol politieke begrippen met Spekman's feestje als meest significante. De Nederlandse markt kent een strikte scheiding bekend onder de namen 'sociaal' en 'vrije sector', waarbij de laatste suggereert dat daar sprake zou zijn van vrije marktwerking maar dat is complete BS omdat de prijs om te beginnen al nooit binnen het bereik van 'sociaal' kan vallen - want dan is de woning geen vrije sector meer.

In de politiek en daarmee de stedenbouwkunde wordt in eerste lijn niet gesproken over huizenprijzen maar over inkomens; huizen voor mensen/huishoudens met een inkomen tussen X en Y en bijbehorend woonbudget op basis van de politiek vastgestelde woonquote. Natuurlijk moet je er dan wel voor zorgen dat naarmate X en Y hoger worden de betreffende doelgroep de huizen ook wil kopen en dat betekent dan over het algemeen meer inhoud en/of meer luxe. En wanneer dit soort lokkertjes niet voldoende zijn is er altijd nog het middel van zachte dwang via bijvoorbeeld scheefhuurdersheffingen.

De grondprijzen zijn uiteraard een sterk staaltje opportunisme, maar ook dit is politiek afgedwongen. Door de Paarse kabinetten van de jaren negentig om precies te zijn. Iedereen jubelen dat Kok de belastingen verlaagde, maar wat er in werkelijkheid gebeurde was dat hij gemeenten en provincies vertelde dat ze zelf maar hun centen bij de burger moesten ophalen. Dat de hypotheekrente in die tijd een vrije val doormaakte kwam goed uit en de grondspeculatie was een feit. Waarbij we het dan twintig jaar na dato inderdaad helaas over speculeren hebben, omdat een groot aantal gemeenten de verwachte opbrengsten vaak al uitgeeft nog voordat ze de oorspronkelijke grondbezitter onteigend hebben. Nog steeds dus hè? En dat is jammer, want dat een aanzienlijk deel van het geld waarvan je weet dat je dat zal moeten betalen voor een huis niet in de zakken van een projectontwikkelaar verdwijnt maar ten behoeve van de maatschappij geïncasseerd wordt is in eerste instantie best een goed idee - voor socialistisch ingestelde mensen.

Pierre Tombal | 11-01-17 | 11:25 | + 6 -

Huis is alleen een slechte investering als het een liability is ipv een asset. Waren mensen maar meer economisch geletterd.

XAUUSD | 11-01-17 | 10:04 | + -2 -

En de naïeve Amsterdammer in zijn kelderwoning vraag zich na de plop af waar zijn koopkracht toch in hemelsnaam is gebleven. Het ging toch bijna 50 jaar goed en geld was zo makkelijk te vinden ? Het zou toch altijd zo makkelijk gaan, toch? Waarom was het niet eeuwig die rijkdom en overvloed ? Het antwoord was en is: Ellende is van alle tijden. Dat je in een korte periode overvloed en vrede kent. DAT is de uitzondering.

Graaier | 11-01-17 | 09:04 | + 6 -

Als de huizenmarkt straks weer instort dan geeft de huizenbezitter met rest schuld natuurlijk de schuld aan de banken. Nooit begrepen waarom de huizen het duurst zijn in de steden met de meeste uitkeringstrekkers. Kopen die linkse gemeenteambtenaren dan allemaal huizen van minstens 400K?

derksje | 11-01-17 | 09:01 | + 0 -

harry21 | 11-01-17 | 07:50 | + 0 -

Of big bang en shtf in een keer. Dan kijkt iedereen en Draghi zijn moeder in het rond op zoek naar iemand die absurde fictieve boekwaardes nog wil betalen. Zijn leuke filmpjes over gemaakt hoe schulden en rente leiden tot meer schulden en meer rente totdat op een bepaald moment er geen nieuw betrouwbaar geld meer komt. Dan barst die hele grote zeepbel die deze eeuw steeds groter wordt opgepompt. Dan zit ons Deense herder goed op zijn Deense grond :)

Graaier | 11-01-17 | 08:30 | + 5 -

Bubbles (Huizenmarkt, Bitcoin, Tulpen) zijn geen bubble, tot ze het toch zijn. Enorme gains zoals 10,20,30% per jaar zijn niet houdbaar, vooral niet met de lage rente zoals hij nu is. Bedrijven zouden gewoon bijna oneindig kunnen lenen, en de rente afdekken met de rendementen, enz, enz ... oneindige winst.

En op een gegeven moment "plop".

harry21 | 11-01-17 | 07:50 | + 4 -

Johnweer | 10-01-17 | 21:14 | + 8 -

Het is niet alleen het wonen in DK maar leven in DK:
www.telegraaf.nl/gezondheid/25407519/_...

Ik was in November en December 2016 in NL. Daarvoor in 2 jaar niet meer geweest. Werd iets van 3 weken zakenmensen ontmoeten en 4 weken in de file staan. Mensen zijn agressiever geworden en vooral zuurder.

Een vriendin opgezocht die bezig was om de schutting te verhogen tot 2,5 mtr. Desgevraagd zei ze dat ze nieuwe buren kreeg maar niet wist wat voor een soort mensen dat zouden worden.

Mensen sluiten zich op. Eenieder op hun eigen manier.

duitse herder | 11-01-17 | 05:37 | + 5 -

Pierre Tombal | 10-01-17 | 22:20 |

De prijs van een huis en de woonkosten van een huis in Nederland wordt gedomineerd door de grondprijs die gemeentes in rekening brengen aan de koper. En die grondprijzen worden mede bepaald door mislukte grondtransacties die ambtenaren uitgevoerd hebben toen ze even de zakenman gingen uithangen.
Dat heeft miljarden gekost en gaat nog miljarden kosten. Ook worden de overmatige kosten van gemeentes in die grondprijzen gestopt. Alsmede in de OZB aanslagen. Naast de auto is nu ook het huis de melkkoe geworden van de overheid.
De waardestiijging van een huis komt daardoor onder druk te staan en niet zozeer door de vrije markt.

Verder wordt werkend Nederland naar stedelijke werkplekken gedirigeerd hetgeen ook een kunstmatige prijsstijging tot gevolg heeft.

Daarnaast berekenen Nederlandse banken woekertarieven voor hun hypotheken. Ze kopen geld in voor 0% !

duitse herder | 11-01-17 | 05:23 | + 19 -

@duitse herder | 10-01-17 | 19:59
Tja, dan kom je echt op plekken te wonen waar de doorsnee stedeling absoluut niet wilt zitten. Alsof Amsterdammers vrijwillig in Zeewolde of Swifterbant gaan wonen zeg maar. Hoe zijn de prijzen in hartje Kopenhagen?

Jostifiel | 11-01-17 | 01:02 | + 6 -

@High-Roller | 10-01-17 | 22:47 | + 1 -
"Een huis is geen belegging maar om in te wonen."

Leg dat maar eens uit aan de Chinezen. Even gemist dat ze wereldwijd als een stelletje gekken hele steden opkopen? www.businessinsider.nl/chinezen-kopen... Die gaan echt niet naar jouw morele gezever luisteren. Vastgoed is een prima belegging, want er is altijd schaarste aan goede woonruimte op de juiste plek. Bovendien prefereert het merendeel van de mensen eigen bezit in plaats van om in gekraakte woningen te gaan wonen. Alleen soms barst de bubbel tussentijds, omdat het te duur wordt en dan stabiliseert de prijs zich.

Jostifiel | 11-01-17 | 00:38 | + 1 -

@High-Roller | 10-01-17 | 22:47
"Een huis is geen belegging maar om in te wonen"

Sinds wanneer is dat? Je kunt prima beleggen in huizen. Dat je er als particulier niet vanuit moet gaan dat je huis na 5 jaar meer waard is staat buiten kijf, maar op de langere termijn is het een prima belegging hoor.

Johnweer | 10-01-17 | 23:57 | + -3 -

Een huis is geen belegging maar om in te wonen, als het huis bevalt en de kosten zijn op te brengen dan kan je kopen ook in Amsterdam. Als je in Amsterdam wilt wonen dan moet je geld hebben of genoegen nemen met een wat kleiner huis. En als je echt goedkoop wilt wonen, dan heb ik begrepen dat Noord-Oost Groningen of Denemarken een goede optie is.

High-Roller | 10-01-17 | 22:47 | + 3 -

@duitse herder | 10-01-17 | 21:15
Oké, misschien had ik er ergens het woordje "alle" in moeten proppen. Bottom line is dat Amsterdam nou niet echt maatgevend is voor heel Nederland, net zoals (de directe omgeving van) Kopenhagen niet direct maatgevend is voor heel Denemarken. Op welk kippenhokje je dus weer niet reageerde.

Pierre Tombal | 10-01-17 | 22:20 | + 3 -

@Duitse Herder, in welke kommune woon je?

kleaudviool | 10-01-17 | 21:57 | + 8 -

Mauguio | 10-01-17 | 21:11 |

Ik heb geen/nauwelijks stookkosten. Mijn gehele CV installatie en warmwatervoorziening draait op een houtgestookte cv ketel die in het ketelhuis staat. Ga het bos in met de zaag of gratis gebruikte pallets die ik krijg en in stukken zaag. Misschien 50 Euro benzine en stroomkosten per jaar.

duitse herder | 10-01-17 | 21:21 | + 0 -

Sinds wanneer zijn Amsterdammers Nederlanders?
Pierre Tombal | 10-01-17 | 20:05

Zijn wel Nederlanders. Het zijn geen Hollanders.

duitse herder | 10-01-17 | 21:15 | + 0 -

@duitse herder.

Het is je gegund. Echt. Maar dat jij graag in Denemarken zit wil niet zeggen dat iedereen dat wil of zelfs maar zou willen. Persoonlijk moet ik er niet aan denken. (Maar ik wil bv. ook niet in Amsterdam wonen, en zo'n 1 miljoen Nederlanders zijn het niet met eens.)

Johnweer | 10-01-17 | 21:14 | + 19 -

@Johnweer
Nee, dat is voor mn Deense dog :-)

@duitse herder
Geen onasrdige boerderij, maar een plafond op 1.80-1.90m?
Moet ik constant oppassen mn hoofdniet te stoten.
Is dat om stookkosten te besparen?

Mauguio | 10-01-17 | 21:11 | + 2 -

Johnweer | 10-01-17 | 20:17

Kreeg deze week mijn OZB binnen: 375 euro p jaar. Pand is 30 mtr breed en 40 mtr diep, bg + 1 etage. buitengarage voor 3 auto's, 5000 m2 grond.

10 jaar geleden mijn NL pand verkocht voor 1 miljoen gulden, 2000 m2 grond. Ik moest toen al iets van 4-5000 gulden OZB betalen.

duitse herder | 10-01-17 | 21:01 | + -9 -

Ik zit goed in Berlijn, met een huurwoning flink onder de marktprijs. Maar als ik zou moeten starten, dan is een kelderwoning voor zo veel geld het laatste waar ik voor zou kiezen. Buiten een stad met ruimte om een gezin te starten zit je veel beter. Als je hier begint moet je met alle bijkomende kosten flink geld bijleggen als je naar verloop van tijd wilt verhuizen.

Cum infamia | 10-01-17 | 20:54 | + 5 -

@Mauguio | 10-01-17 | 20:26

Dat is voor als je geen zin hebt je duitse herder uit te laten. :D

Johnweer | 10-01-17 | 20:33 | + 1 -

duitse herder | 10-01-17 | 19:59
En dan? Woon je in het midden van nergens in godbetert Denemarken... Al kreeg ik geld toe man...

SterF... | 10-01-17 | 20:31 | + 3 -

Was ik vergeten... hypotheekrente 0,4%. Bruto.

duitse herder | 10-01-17 | 20:26 | + -2 -

@Johnweer
Bij die in Beerta heb je in ieder geval wel een mooie overdekte zandbak.

Mauguio | 10-01-17 | 20:26 | + 3 -

@bintang: correct, helaas klikte ik per ongeluk op het minnetje. No kidding.

Frits de Vriez | 10-01-17 | 20:25 | + -2 -

Ff voor het tegengewicht. Om de discussie in evenwicht te brengen.
search.lindaagary.com/idx/details/lis...

Als je de prijzen in Amsterdam vergelijkt met die van andere internationale steden zijn we er nog niet met de prijsstijgingen.

RubberenHarrie | 10-01-17 | 20:25 | + 1 -

@duitse herder, locatie is alles. In de randstad wordt het geld verdiend. In de randstad is de werkgelegenheid. Afgelegen dorpjes in Denemarken wil nog geen hond dood gevonden worden. Enfin, dat de kostprijs van dat deense kot lager per m2 is betkent nog niet dat het beter betaalbaar is.

Badderbeest! | 10-01-17 | 20:16 | + 14 -

Duitse Herder je weet ik neem het altijd voor je op.
Maar stop nou ff met het pluggen van Denemarken!

RubberenHarrie | 10-01-17 | 20:12 | + 4 -

"De bank wijst op de steeds lastigere betaalbaarheid voor starters"
-
Sorry, hoor, maar welke starters denken hun wooncarrière in Amsterdam te moeten beginnen met een kelderwoning van 24m2 van een kwart miljoen?
Starten zou je ook iets goedkoper kunnen doen. Zomaar een idee.

Raider Twix | 10-01-17 | 20:07 | + 25 -

Sinds wanneer zijn Amsterdammers Nederlanders?

Pierre Tombal | 10-01-17 | 20:05 | + 25 -

Zullen de huizenprijzen de komende X jaar gaan stijgen/dalen?
Enig juiste antwoord: we weten het niet.

bintang | 10-01-17 | 20:04 | + 7 -

Het probleem zit niet alleen in naïeve huizenkopers maar bij dito bankiers die letterlijk menen dat de leencapaciteit niet omlaag hoeft en de buffers omhoog omdat ze in het verleden nooit heel veel slechte leningen behoefde af te boeken. Anders gezegd: behaalde resultaten in het verleden geven een garantie voor de toekomst !!

Achterlijk, nietwaar? .

js58 | 10-01-17 | 19:47 | + 18 -

Vastgoed is momenteel zowat de slechtste investering die je kan doen ( bakstenen kan je niet eten ) . Bij de meesten zal er wel weer een lampje gaan branden als ze al natte voetjes hebben .

likmegaties | 10-01-17 | 19:44 | + -9 -

Hey, die kruipruimte heeft wel een betere keuken dan die van mijn huurhuis.

Mauguio | 10-01-17 | 19:39 | + 16 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken