Hypothekennieuws. De jacht op de boeterente is geopend

Veel huiseigenaren hebben in een recent verleden de hypotheekrente vastgezet voor een langere periode. Niet handig, want de rente is de afgelopen jaren fors gedaald (bijv. 5 jaar vast, 2%, overzicht). Nu loont het niet voor deze eigenaren om de hypotheek over te sluiten, want dan rekent de bank een forse boeterente. Die boeterente bedraagt, kort gezegd, het verschil tussen de rentelasten tegen de oude rente en de nieuwe rente. Stel dat de huidige hypotheekrente 5% bedraagt, de hypotheeksom €200.000 is en de rente vast staat tot 1 januari 2021, dan loopt de boete bij oversluiten op tot €25.000. Dat is natuurlijk keiveel (zelf berekenen hiero). Voor hypotheken die sinds juli 2016 worden afgesloten ligt dat net iets anders. Met dank aan Europese regels mag een bank bij het oversluiten van een hypotheek maximaal het daadwerkelijk door de bank geleden financiële nadeel in rekening brengen. Daarmee wordt alleen voor nieuwe hypotheken de boeterente iets lager (we weten niet in genoemde situatie hoeveel lager), maar nog steeds zal het bedrag hoog zijn. Nu zou het voor de koopkracht van de mensen best handig zijn als iedereen zou kunnen profiteren van de huidige lage rente. Om te profiteren van de huidige lage rente en de boeterente te omzeilen zijn er twee opties: verhuizen en rentemiddeling. De eerste optie is nogal ingrijpend (plus oppassen voor de kleine letters) en de tweede optie levert uiteindelijk niks op (toelichting). Het CDA laat vandaag weten nog een derde optie toe te willen voegen (dat is geen nieuw idee, maar wel voor het eerst dat een politieke partij het oppert). Jaarlijks mag van de hypotheek 10%, en bij sommige verstrekkers 20% boetevrij worden afgelost. Het zou voor de klant best handig zijn als de bank jaarlijks die 10% of 20% omzet tegen een lager tarief als de actuele rente lager is. Daarmee profiteert de klant stapje bij beetje van een lagere rente. Op dit moment is deze ogenschijnlijk eenvoudige route nagenoeg geblokkeerd. Volgens de officiële regels dient een bank eerst uitgebreid advies te geven, moet de woning worden getaxeerd en krijgt de klant allerlei kosten om de oren. Het CDA wil de genoemde derde optie standaard laten aanbieden - met bovendien de mogelijkheid om de hypotheek ook deels over te sluiten naar een andere bank. Best een goed idee natuurlijk, maar men dient te beseffen dat de hypotheekrente als gevolg van dit plan over de hele linie omhoog zal gaan: banken maken winst als klanten geen gebruikmaken van het jaarlijks boetevrij af te lossen gedeelte. Die winst verdwijnt met dit CDA-voorstel en dat krijgen de klanten hoe dan ook weer terug om de oren.

*instant update: het AD komt vandaag met het bericht dat de boeterente komt te vervallen als gevolg van Europese regelgeving. Daar klopt niks van. De Nederlandse Vereniging van Banken laat in reactie op de berichtgeving in het AD weten dat er weinig wijzigt, omdat Nederlandse banken ook met de 'oude' wijze van berekenen al voldoen aan de richtlijnen (persbericht).

Reaguursels

Inloggen

goldsammy | 15-08-16 | 18:18 | + -3 -
Als je sturing en tips nodig hebt kan je er beter niet aan beginnen.

Gele Beer | 16-08-16 | 02:09 | + -1 -

Laten we die boeterentes vooral in stand houden. Ik heb geen zin om voor de kosten van anderen op te draaien (want die kosten blijven gewoon bestaan en worden door klanten betaald)

peter2081 | 16-08-16 | 00:10 | + -1 -

goldsammy | 15-08-16 | 18:18 |

Onderzoek of je een onafhankelijke geest van denken en doen hebt. Mentaal verder kunnen gaan dan de gemiddelde burger. A looking for the edge mentaliteit.

duitse herder | 15-08-16 | 22:33 | + -3 -

Rentemiddeling adviseren als oplossing voor een hoge rente door een (te) lang gekozen rentevastperiode. Ja, dan heb je het echt helemaal door. Met een nieuwe rentevastperiode van tien jaar betaal je dan €208 bruto per maand extra, veronderstellende dat er niet nog eens rente wordt gerekend over het in termijnen afbetalen van de boeterente van aangehaalde €25.000.

Een deel van de hypotheek oversluiten naar een andere bank is uiteraard waanzin. In Nederland is de schuld reeds losgekoppeld van het object (derhalve: restschuld), maar wie is dan bij een gedwongen verkoop de primaire schuldeiser? De bank die de executie afroept? Daar ben je dan lekker mee als hypotheekgever, als de banken elkaar gaan beconcurreren om jou een persoonlijk faillissement te bezorgen. Trap er niet in! Die mooiweerpraters van het CDA zitten er uitsluitend voor zichzelf.

Het AD artikel ging overigens over extra aflossen. Er stond bovendien ook al in dat banken wel de door hun zelf gemaakte kosten in rekening mag brengen en benoemde dat als "onduidelijk". De reactie van NVB is dus meer een bevestiging dan een ontkenning van wat in het AD artikel stond.

Pierre Tombal | 15-08-16 | 19:41 | + 1 -

Er komen er meer aan zoals Munt. Munt is een klein clubje en zijn tevreden met een normaal rendement. Die hoeven geen 'financiële producten' in de markt te zetten die het equivalent zijn van oplichting.

LanzVonLiebenfels | 15-08-16 | 19:15 | + 3 -

duitse herder | 15-08-16 | 17:26 | + 0 -
.
Waar zou ik moeten beginnen als ik over 5-6 jaar hier weg zou willen wezen.
Googlen kan ik zelf ook wel,kun je me een beetje in de goede richting wijzen ?
Denemarken lijkt me wel wat, heb je nog beginner tips ?

goldsammy | 15-08-16 | 18:18 | + -4 -

thekolere | 15-08-16 | 17:15 |

Het eerste jaar niets doen en uitstressen van een opgefokt Nederlands leven. Daarna valt het kwartje vanzelf.

duitse herder | 15-08-16 | 17:26 | + -2 -

duitse herder | 15-08-16 | 16:26 | + -4 -

Zou graag naar toe willen. Zou niet weten wat ik daar moest doen. Gisteren nog in mijn geboorteplaats Amersfoort geweest. Idee opgevat om terug te gaan. Hoge huizenprijzen in een verloederde stad.

thekolere | 15-08-16 | 17:15 | + 1 -

Werd 18 jaar geleden voor gek verklaard met mijn linaire hypotheek. Nog een jaar of 3 dan geen hypotheek meer. Gelukkig geen spaar, aflossingsvrije of beleggings hypotheek genomen. Oh.. oh... wat was ik een dief van mijn eigen centen...

thekolere | 15-08-16 | 17:12 | + 6 -

orca | 15-08-16 | 10:35 |

Nog steeds 0,3 % hier. Gemiddelde van mijn laatste 5 jaar is 0,8%. Vóór belastingaftrek. Gemiddeld een lastenpost onder de mensen van zo'n 250-350 euro per maand. Vrijstaand huis op 1000-1500 m2 grond.

duitse herder | 15-08-16 | 16:26 | + -12 -

Wat Libertat meldt. Verkopen en terugkopen binnen 6 maanden ivm overdrachtsbelasting.

NerdAlert | 15-08-16 | 16:11 | + 1 -

Ik betaal 2,5 terwijl ik variabel had afgesloten juist omdat ik 4 jaar geleden geloofde dat de rente nog verder ging dalen. Ik betaal dus bijna de hele rente als opslag aan de bank gezien mijn rente op euribor is gebaseerd. Gelukkig mag ik voor 0,5 procent boete overstappen naar 1 procent opslag plus euribor waar ik nu mee bezig ben. Destijds was ik al blij dat ik uberhaupt een hypotheek kon krijgen en niet goed gerealiseerd hoe idioot hoog die opslag was.

Spaanse Peetvader | 15-08-16 | 15:58 | + 2 -

Nog een gratis tip:
Verkoop je huis aan een vriend, koop het binnen 6 maanden weer terug, betaal je vriend 6 maanden huur : win/win : vriend krijgt een rendement dat hij op z'n spaarrekening niet haalt, en jij kan een nieuwe hypotheek afsluiten zonder een boeterente te betalen.

Staat bekend onder de ABA constructie. Alleen niet werkeloos worden/scheiden/andere rampspoed in die 6 maanden doen, want dan wordt een nieuwe hypotheek wellicht lastig ....

libertat | 15-08-16 | 15:43 | + 7 -

Extragratiestip:

Neem het geld dat je van de HRA terug krijgt en los hiermee jaarlijks iets van de hoofdsom af.

Geen boete - want doorgaans mag je tot 10% zonder boete aflossen - en in een paar jaar leef je in een huis dat jezelf (zij het via de overheid) betaalt hebt.

hangtiet met knoop | 15-08-16 | 15:34 | + -2 -

orca | 15-08-16 | 10:35

Hier nog steeds 0,3%. Bruto, dus voor belastingaftrek.

duitse herder | 15-08-16 | 12:12 | + -19 -

@Magnum

Je verhaal klopt als de ECB geen kunstgrepen zou toepassen. De rente is nu absurd laag agv ECB beleid. Daar heb je ook nadeel van (bijv je pensioen). Het zou dus niet meer dan normal zijn als je ook kon profiteren van de lage rente mbt je huidige hypotheek.

Moet wel twee kanten opwerken...

Tsaaah | 15-08-16 | 11:28 | + 0 -

Bizarre in Nederland is natuurlijk. Aan de ene kant heb je vleeshelm Samson die wil dat we onze spaarcenten uitgeven. Aan de andere kant heb je een berg politici van dezelfde PVDA (en ook andere partijen) die vinden dat we te veel en te hoge hypotheken (lees schulden) hebben. Maar het een met het ander voortijdig aflossen? Ho maar.

Basil Fawlty | 15-08-16 | 11:19 | + 2 -

Het leuke van dit voorstel is dat mensen geleidelijk kunnen oversluiten, hierdoor rente laste stapsgewijs lager worden, zonder gelijk prijs explosie op huizenmarkt. Kan overheid dan op eens roepen na een paar jaar: we gaan HRA geleidelijk afbouwen. bijvoorbeeld binnen 10 jaar. Betaal je per saldo net of net iets minder. Effectief, als je nu 1 of 2 % rente betaald op een huis van 300k dan valt er ook weinig af te trekken. Dat was leuk, zeker bij meermaals modaal om max te lenen tegen 6 of 8%, lekker aflossingsvrij lenen en 50% terug vangen op kosten terwijl huis jaarlijks +10% minimaal ging.
Over de laatste 5 jaar gezien zijn huizen prijzen redelijk stabiel. Het 6x bruto jaar loon lenen om je huis te kopen en gelijk voor 20% aanschaf waarde te verbouwen is ook niet meer mogelijk.
Slim van het CDA, heel slim. Eigenlijk ben ik wel voor. Is kan het HRA gedrocht betrekkelijk pijnloos afgeschaft worden.

der Schmutz | 15-08-16 | 10:51 | + 5 -

Dat CDA-voorstel is ook onzinnig. je kiest voor zekerheid (lange rentevaste periode) of voor lage kosten nu met onzekerheid op de langere termijn. Het CDA-voorstel legt de teleurstelling van de zekerheid als de rente daalt bij de bank, maar ik hoor niks over wat er gebeurt als de rente stijgt. Mag de bank dan ook over x% van de hypotheek een hoger percentage gaan rekenen?

Koning Willy | 15-08-16 | 10:50 | + 16 -

Als je een hypotheek afsluit heb je de volledige keuzevrijheid. Óf je kiest voor zekerheid, zet de rente langdurig vast tegen een percentage dat je aanstaat, en gaat lekker rustig slapen. Óf je kijkt om je heen, schat het renterisico in, besluit dat je kunt leven met de onzekerheid van mogelijk verlies tegen winst, en besluit een hypotheek met variabele rente af te sluiten. Een nuchtere afweging, volwassen gedrag van volwassen mensen.

Ik heb helemaal geen geduld met lieden die éérst zekerheid zoeken in een vaste rente en dan gaan lopen janken als blijkt dat ze duurder uit zijn. Als de rente tussendoor was gestegen zaten diezelfde figuren genoegzaam en zelfvoldaan te lachen over hoe verstandig ze wel niet waren. Zekerheid is nu eenmaal niet gratis, je hebt met je volle verstand daarvoor gekozen, dus draag de consequenties als een volwassene.

Een deal sluiten en achteraf janken als die niet 100% in je voordeel was is voor mietjes.

Magnum Force | 15-08-16 | 10:45 | + 100 -

Elke keer als de banken roepen dat het niet kan en dat de rente al veel te laag is, kan je ze om de oren slaan met ING NL vs ING BE. niet alleen hypo's, ook consumptieve kredieten. Het verschil is idioot groo, tot een faktor 3 betaalt een Nederlander meer dan een Belg.

orca | 15-08-16 | 10:35 | + 11 -

"Die winst verdwijnt met dit CDA-voorstel en dat krijgen de klanten hoe dan ook weer terug om de oren." Onzin. De hypotheekrente in Nederland wordt niet vastgesteld op een niveau dat de banken een redelijk rendement verschaft, maar op het hoogste niveau dat de markt kan dragen. En vanwege een gebrek aan concurrentie is dat niveau hoog. Hypotheken zijn voor banken een melkkoe: hoge bedragen dank zij de HRA, veel hogere rentes dan in het buitenland, maar een laag risico; het percentage gedwongen verkopen is hier zeer laag.

Waar denk je dat de laatste forse renteverlaging vandaan kwam? Niet van de historisch lage rente op de kapitaalmarkt, niet van QE, maar simpelweg van een nieuwe speler op de markt: Munt Hypotheken. Banken deden het in hun broek en verlaagden snel hun rentes ook. Er zit nog behoorlijk wat lucht in hypotheken, dus ook het veranderen van de boeterente zal niet tot gevolg hebben dat de rentes gaan stijgen.

Totdat Munt het spelletje met de rest van de banken mee gaat spelen uiteraard.

Muxje | 15-08-16 | 10:32 | + 16 -

'Daar klopt niets van'
Ik schrok al! Het zou zo'n beetje de eerste keer zijn dat de EU iets voor haar berooide burgers doet i.p.v. voor het grote geld. Gelukkig is het niet waar en hoeft mijn beeld van een vijandige organisatie die een heel continent in gijzeling houdt niet te worden bijgesteld. Pfff..

SansUnique | 15-08-16 | 10:22 | + 58 -

REAGEER OOK