Den Haag en huiseigenaren opgelet! Een aantal banken rekent raar bij rentemiddeling

Onderzoeksbureau Moneyview knalt vandaag een interessant onderzoek op de webs met als vraag: is rentemiddeling interessant voor de mensen? (Spoiler: bij Rabobank, ABN en Florius niet. Bij de rest kan-vriezen-dooien.) Rentemiddeling wordt gezien als de redder in nood voor huiseigenaren die in het recente verleden de rente voor een lange tijd hebben vastgezet. Die betalen nu, als gevolg van de rappe daling van de rente, relatief gezien hoge maandlasten. De hypotheek oversluiten naar een lager percentage is doorgaans niet interessant, want dat leidt tot een forse boeterente (en met die boete is het voordeel foetsie). Toch vond de politiek dat mensen moeten kunnen profiteren van de lage rente en daarom bieden, na enige druk en het opruimen van fiscale barrières, alle banken rentemiddeling aan. Daar schreven we eerder uitgebreid hiero over. Even een korte rentemiddeling-explainer: stel dat vijf jaar geleden de hypotheekofferte is getekend met een rente van 5% voor een rentevastperiode van 10 jaar. De huidige rente is anno 2016 voor diezelfde rentevastperiode gedaald naar 3%. Dan biedt de bank de mogelijkheid om een nieuwe rentevastperiode van 10 jaar aan te gaan tegen een rente van 4% (ja, werkt iets ingewikkelder, komen we zo op). De hypotheekklant profiteert dus deels van de huidige lage rente, krijgt geen boeterente om de oren en ziet zijn maandlasten dalen (en de staat ziet de hypotheekrenteaftrek dalen, vandaar dat de staatssecretaris graag wat fiscale barrières wilde wegnemen). Hartstikke mooi dus en win/win/win. Maar Moneyview heeft zitten rekenen.

Nu haasten de onderzoekers zich erbij te melden dat je pas achteraf kan vaststellen of middelen gunstig is. Een mens weet immers nooit wat de rente doet. Daalt de rente verder en verder, dan is middelen ongunstig. Stijgt de rente, dan wordt het gunstig. Daarom zegt Moneyview: wij veronderstellen dat de rente niet wijzigt. En dat leidt dan tot interessante conclusies. De banken hanteren allemaal verschillende methodes om de nieuwe rente na middeling te berekenen. Bij ABN AMRO, Florius en Rabobank pakt middelen altijd ONGUNSTIG uit. Bij ING, Obvion, SNS in een aantal gevallen GUNSTIG. Maar, zegt Moneyview daar terecht bij, de voordelen zijn zo beperkt, dat het doorgaans niet loont om te middelen (getallen komen zo).

Alleen annuïteitenhypotheken zijn onder de loep genomen en daarbij is telkens gekeken naar een rentevastperiode van 10 jaar. Stel dat drie jaar geleden een hypotheek is afgesloten van €250.000, 10 jaar vast en 5,19% rente, en men middelt naar een nieuwe rentevastperiode van 10 jaar. Dan ziet u in onderstaande tabel helemaal rechts de resultaten na 10 jaar (en de tabel laat zich inderdaad verdraaid lastig lezen). Rood/cursief is nadelig. Zwart/negatief is voordelig (voor u!).

middeling.png

Het middelen van een annuïteitenhypotheek ad €250.000 die drie jaar geleden bij ING is afgesloten, levert in 2026 aan totaal voordeel €1.830 op. Bij de rest minder of zelfs geld meebrengen. Magertjes!! Het onderzoek staat hierrr met alle middelings-kleine-letters, ook uitgevoerd over diverse looptijden en natuurlijk inclusief toelichting op de uitgevoerde berekeningen (fiscaal, loan-to-value, etc.). We zijn zelf geen lid van de Rabobank, maar mochten toevallig leden dit onderzoek lezen, dan kunnen die op de volgende vergadering misschien iets roepen over maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Reaguursels

Inloggen

@TheEgg | 11-08-16 | 11:09
.
Natuurlijk bepaalt de CB altijd de rente, maar in dit geval is er gewoon geen sprake van een normale situatie. De rente is extreem verlaagd om bepaalde mislukte financiële constructies er weer bovenop te helpen. Dat is iets heel anders dan de normale fluctuaties. En dan blijf ik erbij dat je dan als hypotheekklant wel recht moet hebben op een "noodverband" als je daar slachtoffer van wordt.

Bytemaster | 11-08-16 | 19:26 | + 0 -

@TheEgg | 11-08-16 | 08:34
Onjuist.

Rentemiddeling is voor als je de boeterente niet kunt betalen. Het nadeel is dat om de boeterente over een langere periode uit te kunnen smeren je ook weer een langere rentevastperiode moet afsluiten. En daar wilde je nu dus net vanaf om gebruik te kunnen maken van de dalende rente.

Rentemiddeling is dom. Gewoon niet doen. Bedenk dat boeterente ook aftrekbaar is en dat je dus in juni/juli het daarop volgende jaar een flink deel van de belastingdienst terug krijgt. En misschien zelfs wel meer als je door je lagere belastbaar inkomen ook recht op (extra) toeslagen verkrijgt. Bedenk ook dat als je een hypotheek met meerdere leningdelen hebt - vrij gebruikelijk bij spaarhypotheken afgesloten tussen 1987 en 2013 - je voor ieder leningdeel afzonderlijk een renteherziening kan verzoeken. Zoals hierboven reeds gesteld: voor de spaardelen is dat niet echt interessant omdat het spaarrendement dan ook terugloopt, maar voor aflossingsvrije delen ga je voor pure winst.

Pierre Tombal | 11-08-16 | 18:49 | + 0 -

Wij zijn ook bij de bank geweest om eens te kijken wat onze mogelijkheden waren voor lastenverlaging. De bank (Rabo) wilde nergens aan meewerken. Geen problem, huis met redelijk wat overwaarde verkocht. Spaarhypotheek laten aflossen (wel over het rentebestanddeel belasting moeten betalen) en vervolgens tegen lagere lasten in een groter en vrijstaand huis gaan wonen.
Dat was voor ons de enige acceptabele manier om van de lage rentestand te profiteren.

Andersdenkend | 11-08-16 | 15:21 | + 0 -

Wij zijn ook bij de bank geweest om eens te kijken wat onze mogelijkheden waren voor lastenverlaging. De bank (Rabo) wilde nergens aan meewerken. Geen problem, huis met redelijk wat overwaarde verkocht. Spaarhypotheek laten aflossen (wel over het rentebestanddeel belasting moeten betalen) en vervolgens tegen lagere lasten in een groter en vrijstaand huis gaan wonen.
Dat was voor ons de enige acceptabele manier om van de lage rentestand te profiteren.

Andersdenkend | 11-08-16 | 15:13 | + 2 -

@Bytemaster | 11-08-16 | 09:56
De rente wordt altijd door de centrale bank bepaald. Er is immers geen "natuurlijk" mechanisme voor de rente. De rente (de prijs voor geld) is een kwestie van vraag en aanbod. En dat aanbod wordt bepaald door hoeveel er bijgedrukt wordt. En of het nou DNB is die guldens drukt, of de ECB die euro's drukt: dan daalt de rente. Het is een volledig politiek instrument (denken dat die bank onafhankelijk is getuigd van een schattige naïviteit). Ik zie dus niet in dat de situatie oneerlijk is, het is nooit anders geweest.

De reden dat de geldpersen vol open staan, dat heeft uiteraard te maken met de onevenwichtigheid in de noord en zuid Europese economie. En zo lang die niet gesplitst wordt, gaat dat ook niet veranderen. Voorlopig woon ik in een huis van enkele tonnen voor de prijs waar een student nog geen bezemkast voor huurt.

TheEgg | 11-08-16 | 11:09 | + 2 -

@TheEgg | 11-08-16 | 08:34
.
Je zou gelijk hebben als de rente op een natuurlijke manier scherp is gedaald. Dan heb je gegokt en verloren. Echter in dit geval heeft de centrale bank moedwillig en opzettelijk de rente extreem verlaagd. Dan ontstaat er gewoon een oneerlijke situatie.

Bytemaster | 11-08-16 | 09:56 | + 0 -

Vooropgesteld dat ik met de kennis van nu nooit meer een lange termijn zou kiezen, maar variabel of 1-2 jaar, kan ik stellen dat ik nog een jaar of 10 de bank iedere maand sponsor met ca. 150 Euro, op een hypotheekje van 120K.

Omdat de staatsschuld al explosief is toegenomen doordat we met z'n allen besloten hebben dat Banken heilig zijn en bankenbeleid door de overheid immer gesteund wordt, zie ik het maar als extra belasting. Zo hou ik die EU nog wat langer in stand (tegen m'n zin in).
Het is gewoon een boevenbende, die rente kan niet omhoog, want dan klapt een land als Italie of Spanje in elkaar en dat is einde EU.

De afweging die gemaakt moet worden is: gelooft u in het eeuwige leven van de EU en heeft de burger definitief niks meer te vertellen (Kies dan korte termijn) of gaat de democratie nog wat voorstellen en is het over een paar jaar einde EU (in dat geval moet u rekening houden met max een procentje of 6, denk ik).
Explosief zal de rente nooit meer kunnen stijgen (ook niet bij een post-EU tijdperk), dan krijgen we een jaren dertig in het kwadraat. Dat gaat zeker niet gebeuren.

Rentemiddeling is een wassen neus

Tsaaah | 11-08-16 | 09:53 | + 2 -

Rentemiddeling: Dat is als je eerst "zekerheid" wil, maar dan wel gaat lopen zeuren als de rentes dalen. Typisch hollandse-zeikerds fenomeen. En in feite is het gewoon een vervroegde-aflossing-met-nieuwe-hypotheek constructie. Dus je krijgt een variant die bij die vervroegde aflossing hoort. Hooguit dat de bank een tikje aardiger is, omdat je em nu weer bij hun afsluit.

Verder alles wat Raider Twix | 10-08-16 | 20:00 zegt.
Zo mooi dat de EU zijn eigen economie volledig vast heeft gezet. Leuk ook voor de regering: Ik heb geen hypotheekrente aftrek meer (minder rente dan eigenwoning forfait).

TheEgg | 11-08-16 | 08:34 | + 3 -

@Barry Hay 20:33: Hangt er van af. Dat is (voor sommige mensen) juist een gunstig aspect van een spaarhypotheek: wat je wint op hypotheekrente verlies je op de spaarrekening, waar je dus meer in zal moeten storten. En andersom. Het resultaat is dat een veranderende rente maar weinig invloed heeft op je netto maandlasten.

Muxje | 10-08-16 | 23:39 | + 2 -

@Akiron | 10-08-16 | 21:37
.
Als je het met beleid doet, kun je wel degelijk verstandig aflossen met een spaarhypotheek. Het rekensommetje is alleen niet zo eenvoudig als met een "gewone" hypotheekvorm.

Bytemaster | 10-08-16 | 21:59 | + 7 -

Pas sowieso op met een spaarhypotheek.
Barry Hay | 10-08-16 | 20:33 | + 1 -
De spaarhypotheek is in meerdere opzichten een riskante variant om te wijzigen. Aflossen op een spaarhypotheek is in principe mogelijk maar niet verstandig. Je kunt wel geld bijstorten om je premie te verlagen, maar dat kun je maar tot een maximum doen zonder met fiscale problemen in aanraking te komen.

Akiron | 10-08-16 | 21:37 | + 1 -

Als banken, verzekeraars en kruideniers iets lijken weg te geven, tel dan je vingers na.

Prof. Pim Pam Pet | 10-08-16 | 21:28 | + 13 -

Ik zit nu op een rente van 5,5%. Maar helaas sta ik onder water dus een opslag van 0,99%. Gebeld met ING en ik moet nu een boete betalen van € 6.600,-- of een forse renteopslag. Ik moet nog 1 jaar. Fiscaal maakt het me niet zo heel veel uit. Ik krijg immers ook veel minder aftrek. Ik zing het nog een jaar uit want ik verwacht niet dat hij fors gaat stijgen. Ik zou namelijk erg ziek zijn als ik nu een forse boete betaal en weer 10 jaar rentevast zet met een opslag als de rente volgend jaar nog lager is.
Mijn broer heeft hem vorig jaar overgesloten en € 4.300,00 boete betaald om 10 jaar vast te krijgen tegen een hele lage rente op dat moment. Helaas voor hem ging de rente nog substantieel lager dus nu heeft hij de boete betaald en zit tegen een hogere rente voor 10 jaar vast.
Ik kijk met heel veel plezier uit naar het moment dat ik volgend jaar een rentevoorstel krijg.

Vespucci | 10-08-16 | 21:23 | + 12 -

Al is de rente nu laag, je vond het percentage bij afsluiten van je lening acceptabel, dus niet zeuren.
Dat rentemiedeling uiteindelijk nauwelijks iets oplevert, en als je niet op past met veel slechtere voorwaarden komt te zitten is ook geen verassing, het blijven banken.
Als je een "gewone" hypotheek hebt kan je als particulier 10% per jaar boetevrij extra aflossen. (bij de rabo zelfs 20%) Dan betaal je de resterende 30 jaar minder, zonder dat de bank moeilijk administratie kosten kan rekenen, of de voorwaarden kan aanpassen.
Heb je moeilijke spaar/beleggingshypotheek, verzekeringen of gesplitst in 25 deel-hypotheken, dan heeft je adviseur een hoop uren gemaakt en kan hij dat nu nog een keer gaan doen.

W_F | 10-08-16 | 20:36 | + 19 -

Pas sowieso op met een spaarhypotheek. Als daarvan de rente omlaag gaat gaat ook de rente op de spaarrekening omlaag. Dat betekent dat die na x jaren minder waard is, en juist dat is waar je je hypotheek mee moet aflossen.
Dus je hebt nu een lagere rente (maar dat is peanuts) maar op het eind kom je geld te kort. Meestal is dat laatste meer dan wat je aan lagere rente hebt bespaard.

Barry Hay | 10-08-16 | 20:33 | + 1 -

Rente vastzetten is sowieso niks anders dan een verzekeringsproduct. Dus drie keer raden wie daar beter van wordt, de bank of de huizenkoper.

Harry Turtle | 10-08-16 | 20:29 | + 10 -

De Rabobank is de meest schofterige bank van allemaal. Ze rekenen de hoogste verwerkingskosten (350 euro) en tellen 0.2% op na rentemiddeling. Goed, kan ik nog mee leven want het is deels een gunst. Maar dan komt het: na rentemiddeling verlies je het recht op boetevrij aflossen bij verhuizing naar een andere woning. Ergo, indien je binnen een paar jaar verhuist mag je de winst die je met rentemiddeling hebt behaald in veelvoud terugbetalen in de vorm van een boete die kan oplopen tot maximaal 3% van de hypotheeksom. Schaamteloos, en ze hebben van maatschappelijke verantwoordelijkheid nog nooit gehoord.

Zodra mijn hypotheek afbetaald is hoop ik nooit meer iets met de Rabobank te maken te hebben.

Akiron | 10-08-16 | 20:06 | + 47 -

Sinds begin deze eeuw staat mijn (nog steeds) spaarhypotheek op variabele rente. Gezien het toch redelijk semi-bankroete gehalte van diverse EU leden, kan ik een variabele rente van harte aanbevelen. Wel moet je een % of 6 gewoon zonder problemen kunnen dokken, voor het geval Mario Draghi besluit de zuidelijke helft van de EU de nek om te draaien, middels een wel aardige rente verhoging.
Gaat denk ik voorlopig niet gebeuren. Dus zolang u berichtjes van de EU kunt lezen over (zuidelijke zullen het zijn) landen in de EU die het 3% begrotingstekort niet halen, zit u gebeiteld op uw variabele rente.
Sommige hypotheken zijn variabel met NHG te verkrijgen, sommige niet. Vergeet u die van b.v. de pensioenfondsen (munt) even niet te inspecteren.
Oh ja, voor ik het vergeet, er zijn maar een paar belangrijke redenen momenteel voor het vast zetten van de rente: U naaien, en de inkomsten van de geldgever voor de komende jaren wat (hoger) overzichtelijk te maken. Forecast en zo.

Raider Twix | 10-08-16 | 20:00 | + 9 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken