Nog even over coco's

Wisten we niet, maar in Nieuw-Zeeland begon de woningmarkt te bubbelen en daarop besloot de centrale bank overnight dat mensen eigen geld mee moeten brengen bij de koop van een huis. Nog interessanter: voor woningen in Auckland, de randstad van Nieuw-Zeeland, is dat 30%. Alles daarbuiten 20% van de koopprijs. Dat vertelde ons Martien Lubberink, de deskundige op het gebied van bankkapitaal. Hij woont in Nieuw-Zeeland, is associate professor aan de Victoria University, voorts adviseur van banken, ministeries en toezichthouders. We vroegen hem of we een paar vragen mochten stellen over bankkapitaal en dan de fameuze coco's in het bijzonder. Dat mocht en we troffen hem in Amsterdam, waar hij was in verband met een congres. Na de breek enkele kanttekeningen van Lubberink bij de coco*.

Coco's lijken interessante instrumenten voor banken om hun kapitaal te verstevigen, maar het is wel een dure aangelegenheid. De belegger die een coco koopt, wil een hoge rente ontvangen, omdat het risico bestaat dat de lening in tijden van stress converteert naar een aandeel. Zo'n conversie betekent in de regel dat de belegger zijn geld geheel of grotendeels kwijt is. Die hoge rente doet de winst van de bank geen goed. Nu mogen Europese banken de te betalen rente als fiscale aftrekpost opvoeren, waardoor de kosten lager liggen. Amerikaanse banken mogen de rente niet in aftrek brengen en daar zie je dan ook dat banken nauwelijks gebruikmaken van coco's. Het aantrekken van kapitaal met het uitgeven van aandelen is dan veel goedkoper dan met het uitschrijven van coco's. Daarnaast is het aantal coco-beleggers beperkt. Banken mogen elkaars coco's niet kopen, voor particulieren is het verboden terrein en dan hou je eigenlijk alleen maar verzekeraars en pensioenfondsen over. Dat doet de prijsvorming geen goed. Tot slot is er nog de negatieve publiciteit bij een conversie. Zo hing in Italië een gedupeerde coco-belegger zichzelf op, bij Deutsche Bank gebeuren gekke dingen en ook in Engeland was er onlangs gedoe gedoe.

We zien dat coco's in de praktijk kunnen leiden tot vreemde taferelen. Toen de banken op Cyprus enige tijd geleden implodeerden werd een hele reeks coco's geconverteerd van lening naar aandeel. Na die conversie bleek opeens een stel Russische oligarchen grootaandeelhouder van de Cypriotische bankensector te zijn. En in eigen land zagen we houders van Fortis-coco's uiteindelijk eindigen met aandelen in het Belgische Ageas. Dat had niemand vooraf kunnen bevroeden. We handelen al in aandelen sinds 1600. Er is dus veel kennis van aandelen en er komen weinig konijnen meer uit de hoge hoed. Bij coco's ligt dat heel anders. Dat is een relatief nieuw instrument dat ons in de praktijk telkens weer verrast. Niemand weet wat een goed trigger-moment is om te converteren van obligatie naar aandeel. Voeg daarbij dat coco's maar beperkt mogen meetellen bij het kapitaal van een bank en dan vraag je je af of het zin heeft om zo'n groot beslag te leggen op de capaciteit van beleidsmakers om regels te verzinnen voor coco's. Simpele ouderwetse aandelen blijken vaak toch handiger.

----
* Korte coco-duiding: banken gebruiken dit controversiële instrument om aan kapitaaleisen te voldoen. Coco staat voor contingent convertible en is een obligatielening die in tijden van nood door de bank omgezet kan worden in aandelenkapitaal. Werd in Nederland wereldberoemd toen bleek dat ING meeschreef aan de coco-wet die belastingvoordeel voor ING en andere banken oplevert (ons archief hier, Lubberinks blog daar).

Reaguursels

Inloggen

Naam van Nick | 14-05-16 | 23:33 |

Zoals je uit de advertentie van hnzc.co.nz van Amateur-deskundige kunt zien, is die 20/30% geen bindend voorschrift alhoewel de banken zich aan deze richtlijn houden. Het aardige van deze aanbieding is, dat Housing NZ een organisatie van de staat is en zelf de eigenaar en beheerder van zeer goedkope huurwoningen voor de laagste inkomens. Scheefwonen komt ook ook hier veel voor en die mensen proberen ze op deze manier te lokken. Voor die 550k krijg je in Auckland hoogstens wat kleins in de verre zuidelijke wijken van de stad, waar het aandeel van immigranten vaak bijna 100% is.

De huisprijzen rijzen hier de pan uit. De gemiddelde (dus niet: mediane) huisprijs in Auckland ligt op dit moment bij iets onder één miljoen dollar, zo'n 750 duizend Euro. Daar krijg je dan in een van de buiten/woonwijken een drie-slaapkamer ding voor van +- 125 m2 woonruimte; hier wordt altijd ook de garage meegeteld, dus dat geeft dan bruto 160-170 m2. De huizen zijn gebouwd van houten frames met weatherboard buitenkant en binnen alles muren van 1/2 inch gipsplaat. De kwaliteit en de afrwerking zijn sub-normaal; zo is er b.v. door de regering een fonds opgericht, dat er alleen toe dient om het enorme aantal (>100k) lekkende huizen in NZ eens dicht te krijgen, want dat is een nationale plaag en de aannemers zijn nauwelijks aansprakelijk te maken.

Ik kan met die prijsontwikkeling alleen maar blij zijn; ik woon 40km ten zuiden van Auckland 2km buiten een dorp van één straat en mijn huis (4slk, 1ha) ging van een koopprijs van 560k vier jaar geleden naar een aanbod van 830k nu. Dat zal ook niet minder worden, want er wordt 10km verder een zeer groot industrieterrein aangelegd en er zijn bij lange na geen huizen genoeg in de hele streek.

zbb | 16-05-16 | 03:46 | + 4 -

Naam van Nick | 14-05-16 | 23:33 |

Ja inderdaad, goed punt. Wat er met de markt gebeurde? Huizenprijzen zijn de eerste drie maanden nadat de LTV-eisen zijn opgeschroefd eerst flink gedaald (maand-op-maand cijfers: nov 2015: -0,5%, dec 2015: -2,7% en jan 2015: -2,3%) ... om vervolgens in de drie maanden daarna weer keihard te bubbelen:

www.trademe.co.nz/property/price-index...

Verklaring? Zoals gebruikelijk worden overheidsmaatregelen, of in dit geval de maatregelen van de centrale bank, nooit doorgevoerd zonder dat private banken daar eerst een plasje over mogen doen. Tenminste dat is het eerste dat bij me opkomt als ik lees wat de maatregelen van de centrale bank van Nieuw-Zeeland precies inhouden:

www.rbnz.govt.nz/education/at-a-glance...

Hier is te lezen dat maar liefst 10% van de nieuwe hypotheken die aan de max. 80% LTV-eis moeten voldoen, van deze eis mag afwijken. Dit vind ik erg veel. Zeker als je er rekening mee houdt dat 100% LTV-leningen in Nieuw-Zeeland, net als in de rest van de wereld, vóór deze maatregel ook al ongebruikelijk moeten zijn geweest en dat de gemiddelde huiseigenaar/doorstromer in de loop der tijd al een flink bedrag heeft afgelost. Tel daarbij op dat huizenprijzen de afgelopen veertien jaar keihard zijn gestegen, en het wordt duidelijk dat 90% van de nieuwe hypotheken vrijwel vanzelf aan deze eis voldoet. Banken in Nieuw-Zeeland zien hierdoor nog steeds nauwelijks een belemmering om starters die niet genoeg verdienen (lees: die nauwelijks geld overhouden om te sparen door extreem hoge huren en hierdoor de eigen inbreng van 20%-30% van een veel te hoog bedrag niet bij elkaar krijgen gespaard), te ‘helpen’ door ze hypotheken aan te smeren met een LTV van boven de 80%. Zie bijvoorbeeld deze site:

www.hnzc.co.nz/buying-a-house/welcome-...

“With a Welcome Home Loan you only need a 10 percent deposit, not a 20 percent deposit as required by most lenders.”

Amateur-deskundige | 15-05-16 | 18:21 | + 4 -

CoCo's zijn de opvolger van Sub-prime leningen, Alt-A leningen ofwel: leningen met minimaal twijfelachtige terugbetaal capaciteit. Rentes beneden de 14% zijn dan ook gewoon, waarschijnlijk zelfs geplande, diefstal.
Eens zien wie dit feestje gaan betalen. Wie zouden er in stinken, deze keer?

Raider Twix | 15-05-16 | 16:51 | + 0 -

Yohean | 14-05-16 | 22:22 | + 0 -

Is wel terecht. Anders plaatst de ene bank onderhands coco"s bij een andere en andersom en dan heb je gratis EV met een belastingvoordeel.

arlen | 15-05-16 | 01:56 | + 4 -

Stelregel: Je bent een rund als je met obligaties stunt.

squadra | 15-05-16 | 00:13 | + 4 -

Maar wat is er gebeurd met de markt nadat de centrale bank de LTV ratio regels ingesteld heeft?

Naam van Nick | 14-05-16 | 23:33 | + 2 -

Sure. Banken geen coco's in elkaar. Doet me een beetje denken aan AIG. Die hadden geen idee met wie in wat, waar en voor hoeveel ze uiteindelijk zaken deden. Koste 170.000.000.000 om ze overeind te houden.

Yohean | 14-05-16 | 22:22 | + 1 -

Product is opgetuigd vanwege de tax regels, niet andersom. Het is me onduidelijk of de interviewer maar wat losse quotes aan elkaar heeft geschreven, of de acadeem wat zwetst, maar dit voegt niks toe. convertibles zijn echt geweldige instrumenten: ontvang een risicopremie in de rente en als het verkeerd gaat krijg je nog wat rommel.

melissa3 | 14-05-16 | 22:07 | + -7 -

LTV van 70% / 80% graag ook in NL invoeren (in stappen).

hans123 | 14-05-16 | 22:00 | + 8 -

Een kredietcrisis mede veroorzaakt door te veel verstrengeling, waardeloze kredietwaardigheidsrapporten en derivaten die alleen promovendi nog na weken van bestudering konden waarderen. En wat doen we in de eerste stadia van herstel?!? We verzinnen een nieuw financieel product. Facepalm, headdesk. We hebben echt helemaal niets geleerd, lopen hetzelfde padje af en struikelen in dezelfde goot.

Feynman | 14-05-16 | 21:11 | + 25 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken