Aegon misbruikt foutje in regelgeving en verstrekt te hoge hypotheken

Als er één sector is die creatief met regelgeving omgaat, dan is het natuurlijk de financiële. De NOS komt vandaag met het bericht dat in ieder geval Aegon en Syntrus Achmea handig gebruik hebben gemaakt van een 'foutje' in de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie (nhg). Zij verstrekten hogere hypotheken dan wettelijk toegestaan. Aegon zegt tegen de NOS dat het niks verkeerd heeft gedaan, maar toezichthouder AFM vindt van wel. Die gaat onderzoeken wat er precies gebeurd is en welke adviseurs en banken er allemaal betrokken zijn. Daarna gaan vermoedelijk boetes volgen. Overigens hebben ING, Rabo en ABN zich keurig aan de regels gehouden. Het draait in deze zaak om het volgende. Sinds enige jaren is de maximale hypotheekverstrekking wettelijk beperkt. De basisregel is dat in 2016 maximaal 102% van de waarde van de woning geleend mag worden. Dus woning 100, dan lening 102. Maar om goed te doen voor het milieu worden huizenkopers gestimuleerd om energie te besparen. Als je bijvoorbeeld de oude cv-ketel vervangt door een zuinige HR-ketel of je plaatst driedubbel HR++-glas, dan mag je extra geld lenen om die energiebesparende maatregelen te bekostigen, met een maximum van 106% van de waarde van de woning. Dat staat als volgt verwoord in de wettelijke regeling met de mooie naam 'tijdelijke regeling hypothecair krediet':
'Een aanbieder van hypothecair krediet kan voorts [meer dan 102% verstrekken] indien energiebesparende voorzieningen worden getroffen in de woning. In dat geval mogen de kosten van deze voorzieningen worden meegefinancierd in een hypothecair krediet voor zover het hypothecair krediet niet meer dan 106 procent bedraagt van de waarde van de woning.'

Een deel van de hypotheken wordt gesloten met nhg, want dat is voor zowel de bank als de klant gunstig. De nhg neemt de restschuld over als je je huis gedwongen moet verkopen in geval van financiële problemen door bijvoorbeeld ziekte of echtscheiding. Zekerheid voor klant en bank dus, en dat betaalt zich uit in kortingen op de hypotheekrente. Niet voor elk huis is nhg geschikt: de maximale koopprijs van een woning bedraagt dit jaar € 231.132. Als de woning duurder is, dan is nhg uitgesloten. Maar dat terzijde. De nhg stelt extra voorwaarden aan de hypotheekverstrekking, maar houdt voor wat betreft de hoogte van de lening de 'tijdelijke regeling hypothecair krediet' aan. Dat doet ze wel in eigen bewoordingen. Over de maximale verstrekking staat in de normen van de nhg:

'Indien sprake is van energiebesparende voorzieningen, dan geldt als percentage 106% van de waarde van de woning na verbouwing'.

Nu lijkt in de nhg-bepaling hetzelfde te staan als in de wettelijke regeling, maar na herlezen blijkt dat de nhg-regel niet volledig is. De toevoeging dat het extra te lenen bedrag daadwerkelijk aan energiebesparende voorzieningen moet worden besteed is weggevallen. Aegon en anderen hebben daar handig gebruik van gemaakt: als de klant 'iets energiebesparends' doet (indien sprake is van energiebesparende maatregelen), dan geldt volgens strikte interpretatie van de regels van de nhg dat er 106% geleend mag worden. Dus Aegon adviseerde zijn klanten om bijvoorbeeld het wc-raampje te voorzien van HR++-glas (kost €100), en zo kon de klant een hypotheek krijgen van 106% in plaats van 102% van de waarde van woning. Op een huis van €200.000 betekent dat een lening van €212.000 in plaats van €204.000. En dat betekent meer geld in handen voor de huizenkoper en meer productie voor Aegon en consorten. Volgens Aegon zijn de mensen achter de nhg (de stichting WEW) het eens met Aegon. De NOS geeft Aegon het woord:

'We hebben heel vaak hierover met NHG gecommuniceerd. Die gaven aan dat het mocht', zegt Jaap Gorter van het expertisecentrum hypotheken van Aegon.

De stichting heeft nog niet gereageerd, maar wel als een haas de toelichting op de nhg-regels aangepast (persbericht) en toegevoegd: 'De extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen moet uiteraard volledig besteed worden aan energiebesparende voorzieningen.' Kudos voor Aegon, want de letter van de wet is immers belangrijker dan de geest van de wet! Nu is het wachten op de boete.

Reaguursels

Inloggen

@de_tyvus | 26-01-16 | 01:47 |
Die verzekeringsplicht is er vaak al, geen overlijdensrisicoverzekering = geen NHG, waarbij de korting op de hypotheek vanwege NHG weer hoger is dan de te betalen verzekeringspremie. Hypotheken verstrekken was nog nooit zo makkelijk, dat zit in Nederland zo dichtgetimmerd dat je er geen buil aan kan vallen. Risico's zijn grotendeels te verwaarlozen, easy money dus voor partijen als Aegon.

lutseklutser | 26-01-16 | 11:04 | + 0 -

Tjoh.. en in 2011 was het nog gewoon 110% van de prijs zonder gezeik..
Ik snap ergens het gemiep ook niet.. Je komt een grens tegen: grens van max hypotheek i.v.m. inkomen of grens i.v.m. max hypotheek aan de hand van de koopprijs.
Dat de bank je niet meer dan x% bovenop de koopprijs wil lenen wegens risico bij gebrekkige verzekering na verlies baan of leven kan ik nog wel in komen. Dat de staat dat percentage gaat bepalen vind ik wat raar..
Hang er dan een verzekeringplicht aan ofzo.

de_tyvus | 26-01-16 | 01:47 | + 0 -

@Raider Twix | 25-01-16 | 19:00
Dat denk je dan fout, want het is in beide gevallen 102% van de koopsom. Wel geldt er een maximale koopsom voor NHG, maar dat zegt dus weer niets over de hypotheek omdat je het huis dan nog steeds deels met eigen geld kan betalen.

Pierre Tombal | 25-01-16 | 21:26 | + 0 -

Jongens, dit gaat nergens over. Geldt alleen voor NHG en dus om maximaal (6% van 231k minus de kosten voor energiebesparing). Dus maximaal 12k per huis. Hou op met miereneuken!

AFM stelt inderdaad de verkeerde prioriteiten als ze zich hiermee bezig houden!

welatenheterbijzitte | 25-01-16 | 19:43 | + 1 -

Vraag: is de maximale hypotheek en de maximale hypotheek met NHG het zelfde?
Ik zou denken van niet.

Raider Twix | 25-01-16 | 19:00 | + 1 -

Oud nieuws. Dit kan sinds 1/1 al niet meer.

rolandet | 25-01-16 | 17:35 | + 0 -

@lutseklutser | 25-01-16 | 14:28
Hoezo niet te betalen? Bij twee ton heb je amper € 600 aan maandlasten. Daar komt dan uiteraard nog wel zo'n € 400 aan "huurders zijn zielig" belasting overheen en € 1.400 bijtelling voor de huur die je aan jezelf moet betalen. Dan ben je dus voor € 750 klaar. Met modaal + € 1 wordt je ook geacht dat te kunnen betalen. Dat je met dat inkomen die hypotheek dan niet krijgt is weer een ander verhaal.

Pierre Tombal | 25-01-16 | 17:09 | + 0 -

Fiasco | 25-01-16 | 11:58
koeberg | 25-01-16 | 13:46
Omdat de AFM de wet controleert, en niet de regels van de NHG. Lees je het stuk wel?

frank87 | 25-01-16 | 17:05 | + 1 -

kortom, er is een wet die zegt dat het niet mag; en er is een NHG-regel die ruimte laat

laat ik nou altijd gedacht hebben dat een wet altijd voorrang heeft....

FW Ta-183 Huckebein | 25-01-16 | 16:51 | + 2 -

De boetes die de AFM gemiddeld uitdeeld voor dit soort delicten is maar een fractie van wat het delict uiteindelijk aan de pleger (in dit geval Aegon) oplevert. Ik denk dat ze aan het Aegonplein 50 inmiddels brullend van het lachen onder de bestuurstafel liggen.

Brulboei_61SB | 25-01-16 | 15:00 | + 4 -

@Ongeblustekalk
De (beperkte) nieuwbouw die hier gerealiseerd wordt is of onbetaalbaar, of van een dermate seriematig karakter dat je met gemak kunt verdwalen in je eigen straat. Of zes straten verder, effect is hetzelfde...

lutseklutser | 25-01-16 | 14:33 | + 1 -

Aanvullend:
De nieuwbouwwoningen die als 'goedkope starterswoning' (net onder de twee ton) worden aangeboden zien er leuk uit maar die zijn voor een alleenstaande niet te betalen. Dus als je het dan over een tophypotheek hebt: doe mij dat dubbel glastrucje maar, staat de keet gewoon op mijn naam en kan ik 'm volledig zelf betalen.

lutseklutser | 25-01-16 | 14:28 | + 0 -

@Lutseklutser
Locatie is inderdaad heel belangrijk. Maar 13 in een dozijn hoeft niet als je het onder architectuur laat bouwen. Een en ander hangt natuurlijk wel van het budget af. Veel plezier in Uw nieuwe woning.

Ongeblustekalk | 25-01-16 | 14:26 | + 7 -

Ongeblustekalk | 25-01-16 | 13:48 |
Ik heb bewust voor een oude hut gekozen omdat deze a) op een mooie plek aan de rand van het centrum ligt en b) ik de verbouwing grotendeels zelf ga doen. Nieuwbouw had eventueel gekund, maar dan moet ik ook krom liggen om op een plek te wonen waar ik liever niet zit, in zo'n suf dertien-in-een-dozijn-woning. Dan maar een jaar de handjes uit de mouwen. Is het straks ook echt mijn huis :)

lutseklutser | 25-01-16 | 14:21 | + 4 -

Ik vraag me af waarom dat Groene Spul zo gesubsidieerd moet worden.

Je kunt dat geld beter steken in onderzoek naar energieopwekking uit kernfusie.

ProAsfalt | 25-01-16 | 13:57 | + 1 -

@Lutseklutser
Was nieuwbouw dan geen beter optie geweest, nu betaal je de kosten koper en btw op de verbouwings- kosten aan de staat. Ik laat volgend jaar een huis bouwen en ik vind VON een betere optie. Zo een huis is dan ook nog eens erg goed geïsoleerd en je kan het laten indelen zoals je zelf wil.

Ongeblustekalk | 25-01-16 | 13:48 | + 4 -

De tekst op de site van de NHG was volstrekt helder. energiebesparende voorzieningen, dan 106% financiering. Er wordt met geen woord gerept over de omvang van de energiebesparende voorzieningen.
Ik zie niet in hoe de AFM een zaak denkt te hebben.

koeberg | 25-01-16 | 13:46 | + 1 -

@Don vinnie | 25-01-16 | 13:11 |
Sterker nog: als je achteraf besluit om dat raampje toch maar niet te vervangen krijg je het gereserveerde geld uit je bouwdepot gewoon terug. En de hypotheek blijft gewoon staan.

lutseklutser | 25-01-16 | 13:26 | + 2 -

@Ongeblustekalk | 25-01-16 | 11:47 |
Het is maar wat je een tophypotheek noemt. Ik heb zelf ook onlangs een hypotheek afgesloten bij Aegon, inderdaad 106% met gebruikmaking van bovengenoemd 'trucje'. 99% van de verbouwing betaal ik gewoon uit eigen zak, aankoop huis, kosten koper en isolatieglas komen uit de hypotheek. Zolang je er bewust mee omgaat is die 106% prima te doen. En ter indicatie: met 102% had ik het waarschijnlijk niet rond kunnen krijgen, met als gevolg dat ik ik een zogenaamd te goedkope huurwoning zit waar ik elk jaar weer een flinke huurverhoging voor de kiezen krijg. De overheid kan van alles roepen, maar op dit moment zit er een flinke groep Nederlands 'gevangen' in hun sociale huurwoning omdat ze een koopwoning (die per maand gewoon goedkoper is, ook als je alle verzekeringen en onderhoud meerekent) op papier niet zouden kunnen betalen.

lutseklutser | 25-01-16 | 13:24 | + 5 -

Dus als je een raampje laat zetten van een een paar honderd euro kan je een paar duizend euro extra lenen ? Zonder controle, zonder het te besteden in je huis. Door alleen maar te zeggen ik ga een hr++ raampje plaatsen ?
lijkt me een sterk verhaal.

Don vinnie | 25-01-16 | 13:11 | + -4 -

Toezichthouder stelt verkeerde prioriteiten en Aegon gaat voor de ruime interpretatie. 8 jaar later, nothing changed.

minsider | 25-01-16 | 12:51 | + 3 -

U was zich nog niet bewust dat de regels vooral voor plebs gelden, liefst strikter dan strikt moeten worden nageleefd maar dat de elite zich van regels doorgaans niet veel hoeft aan te trekken, zolang ze maar de boete kunnen financieren.
Het mooie van de regelgeving is per slot van rekening dat boetes niet cumulatief worden verstrekt, maar slechts eenmaal voor een herhaald foute gedraging. Dat nodigt zeker voor mensen met voldoende geld uit tot het vaak maken van 'fouten'.
Zo vond mijn broer het niet nodig de snelheidsregels in acht te nemen zolang hij maar onder de 50 km/ uur te hard bleef. Dat hij toch een keer zijn rijbewijs 2 maanden kwijt raakte deed meer pijn dan de tientallen boetes die hij eerder kreeg.

Helder Groentje | 25-01-16 | 12:27 | + 0 -

@sinar2 | 25-01-16 | 11:30 | + 8 -
Uiteraard, je moet de burger wel het idee geven dat zulke dingen gewaarborgd worden. Alleen het idee hoor, meer niet.

pizzamanzoveel | 25-01-16 | 12:20 | + 1 -

Dat dit gebeurd is al lang bekend en lijkt me prima passen binnen de regels. En nu wordt de AFM ook wakker?? Hebben ze niets belangrijkers te doen?? Met name nederlandse burgers en ondernemers beschermen lijkt me belangrijker. Op belangrijke dossiers zols bv de rente derivaten die het MKB zijn aangesmeerd acteren ze volstrekt onvoldoende.

denoorman | 25-01-16 | 12:16 | + 3 -

Heb anders diverse klanten hier behoorlijk blij mee gemaakt. Mensen die op en neer geworpen worden door veel te hoge huren (dus weinig kunnen sparen) en steeds maar ingeperkte hypotheekregels. De hypotheeklast die inclusief aflossen soms honderden euro's lager ligt dan de actuele huurlast. De opmerking van Ongeblustekalk is dan ook tendentieus, ongefundeerd en nodeloos kwetsend.

Wonderlijk! | 25-01-16 | 12:07 | + 3 -

Aegon doet hier niets fout. 'De extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen moet uiteraard volledig besteed worden aan energiebesparende voorzieningen.' Dat is helemaal niet 'uiteraard' als je kijkt naar hoe de regel eerst was geformuleerd. Er zijn wel meer van dit soort voordeeltjes vanuit de overheid bij investeringen in groene energie en meer van die milieubewuste onzin.

Fiasco | 25-01-16 | 11:58 | + 1 -

Dat een tophypotheek nog mag als een molensteen om de nek van de koper. Ga eerst maar sparen of wacht op een schenking en breng daar de kosten mee naar beneden.

Ongeblustekalk | 25-01-16 | 11:47 | + 2 -

@sinar2 | 25-01-16 | 11:30
JA ja, verkeerde prioriteiten daar is de AFM groot mee geworden.

Uw Verzekeringsadvis | 25-01-16 | 11:45 | + 13 -

De AFM die zich druk maakt over maximaal extra 8000 euro aan hypotheek en ondertussen grootbanken die miljarden zwendelen gewoon hun gang laten gaan. De prioriteiten zijn weer goed gesteld

sinar2 | 25-01-16 | 11:30 | + 45 -

Het lijkt me dat Aegon en Syntrus Achmea de regels goed toepassen. Kan er werkelijk geen probleem of groot risico in zien. Een beetje spijkers op laag water zoeken..

denoorman | 25-01-16 | 11:16 | + 9 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken