Flatbewoners moeten gaan sparen

Het hing al een tijd in de lucht en nu is het wetsvoorstel daar. Eigenaren van appartementen moeten per 2017 'jaarlijks een minimumbedrag reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw'. Oftewel, er komt een wettelijk minimum voor het spaarpotje van de vereniging van eigenaars (vve). Al langer bestaat de wettelijke verplichting om een reserve aan te houden, maar daar staat geen bedrag bij. Een reserve van €1 is voldoende en zo komt het dat veel vve's nauwelijks een spaarpotje hebben. Dat leidt er nog te vaak toe dat buren mekaar de tent uitvechten als er onderhoud moet worden gepleegd. De buurvrouw met geld wil het dak van de flat repareren, de buurman zonder geld wil dat niet. Het minimumbedrag moet dit soort ruzies helpen voorkomen. Hoe hoog het bedrag wordt? Een vve kan ervoor kiezen om een meerjarenonderhoudsplan (3x woordwaarde) op te laten stellen en zo becijferen hoeveel er gespaard moet worden. Of eenvoudigheidshalve een half procent van de herbouwwaarde aanhouden (die herbouwwaarde vind je dan weer terug in de opstal/brandverzekering van het gebouw). Tegelijkertijd met de introductie van een wettelijk minimum komt er ook duidelijkheid over het verstrekken van leningen aan vve's. Het is nu nog een juridisch mijnenveld om rechtstreeks geld te lenen aan een vve, dus dat gebeurt nauwelijks. Als een vve geen geld in kas heeft, maar toch zonnepanelen/warmtepomp/isolatie wil, dan kan dat alleen als alle eigenaren apart een lening afsluiten. Dat lukt bijna nooit, want er is altijd wel een buur die werkloos is of aan de heroïne. Daarom volgt ook op dit punt een wetswijziging zodat de vve makkelijker een lening kan afsluiten (en de bank minder risico loopt). Dus let op! Geld lenen kost geld, maar is wel goed voor het milieu.

Reaguursels

Inloggen

Ik vermoed een relatie met nog te ontwikkelen beleid, dat via wettelijke verplichtingen tot uitgaven van de VVE moet gaan leiden bij aan de overheid gelieerde clubjes. De primaire doelstelling van de overheid is tenslotte herverdelen.

kindapaas | 20-12-15 | 02:41 | + 1 -

Overigens hoor ik dit vooral waar een VVE een meerderheidsbelang heeft van een investeerder die langzaam de huurwoningen verkoopt: die doet dat als er jarenlang zo min mogelijk geïnvesteerd is in onderhoud en de overige eigenaren daar weinig zeggenschap in hadden. Als het allemaal particulieren zijn dan hebben ze belang bij goed onderhoud en een gezonde VVE en zullen ze het niet zover laten komen.

Simon_GS | 19-12-15 | 17:11 | + 0 -

Wat ben ik blij dat ik gewoon een fatsoenlijk huis heb gekocht en geen appartement.
Ik vond het destijds al zo'n raar idee om iets te kopen en dan vervolgens nog elk jaar een soort van huur te moeten betalen aan het bedrijf wat me dat ding verkocht.

Wellicht ben ik ouderwets, maar ik heb in ieder geval niet van doen met vve's of whatever.
Voor mij is het wel genoeg dat de gemeente de baas kan spelen als ik iets wil verbouwen, daar heb ik niet ook nog andere malloten bij nodig.

happen naar de baas | 19-12-15 | 15:43 | + 2 -

Het grappige is dat je over die verplichte spaarpot ook vermogensrendementsheffing moet betalen. Ja mensen, jouw aandeel in de VVE spaarpot moet verplicht opgegeven worden bij de aangifte.

YMMMV | 19-12-15 | 15:43 | + 7 -

Weinig VvE bewoners onder DK dus. Kan ik me voorstellen.
De jaarlijkse Algemene Vergadering van de VvE moet ruim een week tevoren worden aangekondigd, per post meestal.
Daarin staan de te nemen besluiten. Je kunt op de ALV komen, of een machtiging afgeven of opsturen naar de administrateur.
Ofwel, als je zelf niet kiest, doet een ander dat voor je.
Bij bedragen boven een bepaald bedrag, zeg 5000 euri, is er een quorum vereist. Te weinig opkomst en machtigingen = nieuwe ALV.
Meestal een paar week later, niet altijd. Maar dat wist je toen je de flat kocht (als het goed is).
-
Kortom, je hoort van de te nemen besluiten op de hoogte te zijn.
Los hiervan: die 0,5% is van de zotte (te hoog) dus een meerjarenplan is nogal raadzaam.
Meestal is er wel geld in de pot, maar niet altijd zo veel. Een lek dak is een noodgeval, dat wordt per direct gerepareerd. Het hele dak vervangen vereist een vergadering, de (gekwalificeerde) meerderheid beslist. Net vervangen is geen optie, dus bijstorten en privé bijlenen. (Pa geeft je een voorschot op de erfenis).
-
Geld lenen is niet slim. Ik zie het ook niet gebeuren dat dit maar één zonnepaneel oplevert. Wishfull thinking, schat ik zo in. Een flat met 0 in kas is al bijna niet te verkopen, laat staan een met een schuld.
Een VvE met een lening = puinhoop.
Een lening = ruzie in de VvE = niet kopen.
Een lening = slechte onderhoudsplanning = niet kopen.
Een lening = geen zich op onderhoud, dus volgend jaar een hogere lening? = niet kopen.
-
Mijn advies: met een lening is het VvE object (flat meestal, maar ook boven- benedenwoning kan) onverkoopbaar. En zeker zelf niet kopen.
Bovendien: de lening voor groot onderhoud waarvan ik de offerte had, was dermate veel duurder dan een aantal afzonderlijke leningen (velen hebben het geld gewoon), dat je gemakkelijk van het verschil 4 flats op kosten van de VvE kon renoveren, dus als schenking aan 4 bewoners (= ca 10% van de bewoners). En dan was je nog goedkoper uit als VvE dan met een VvE lening.
-
De banken zoeken 100% zekere woekerwinst leningen, schat ik zo in.

Raider Twix | 19-12-15 | 15:11 | + 2 -

@ burgerservicenummer: zo is het maar net. Niemand dwingt je om per sé een appartement te kopen en het is je EIGEN VERANTWOORDELIJKHEID om na te kijken of de VVE wel functioneert en/of gezond is.

Hier een zeer tevreden appartementseigenaar, die destijds uiteraard de stukken van VVE goed heeft bestudeerd voor ze tot de koop overging. Uit die stukken bleek dat de renovatie van het dak een aantal jaren geleden (fiks) duurder had uitgepakt dan oorspronkelijk gepland, en dat er dus van potentiële kopers (het gaat hier om oudbouw) een eenmalige bijdrage (storting in de kas van de VVE) werd verlangd, los van de maandelijkse VVE-bijdrage. Ik wist dus waar in aan toe was - zoals het hoort.

Er is hier een prima meerjarenplan, we hebben nu een nieuw dak, en dit jaar zijn de gevels aan de balkonzijde gerenoveerd en geschilderd. Ja, de VVE-bijdrage is hoog, maar de VVE is nu dus zeer gezond. Daarnaast - toch ook wel een voordeel - schrikt die bijdrage een bepaald type kopers af (voor wie hier wonen dus eigenlijk te duur is).... :-)

Elk voordeel hep zijn nadeel. En vice-versa.

EefjeWentelteefje | 19-12-15 | 15:11 | + 8 -

Ik snap serieus niet waarom een VvE geld zou moeten kunnen lenen. Dat gaat alleen maar tot problemen en vele rechtszaken leiden.
Tarak | 18-12-15 | 21:14

Ik ken een VVE die geld heeft moeten lenen om een betonrot probleem op te laten lossen. De VVE had geen geld genoeg in de spaarpot (de individuele leden blijkbaar ook niet) en zonder reparatie waren alle appartementen onbewoonbaar.

Ze zouden beter kunnen verplichten dat alle VVE's een meerjarenonderhoudsplan (met prijs indicatie) moeten maken. Dan kunnen de leden zelf wel beslissen of ze nu al geld in de spaarpot stoppen (met bijna 0% rente) of dat ze dat gefaseerd gaan opvragen als de kosten er aan komen.

Toon Alloch | 19-12-15 | 13:44 | + 0 -

Sluit dan de VVE of iedere bewoner afzonderlijk een lening af bij een bank? En is die dan fiscaal aftrekbaar?

Vespucci | 19-12-15 | 11:46 | + 0 -

"flatbewoners"? Die moeten niks. Het zijn de flatEIGENAREN. Immers: vvE.

appelboor | 19-12-15 | 10:06 | + 11 -

@jack and friends: jij snapt het niet helemaal.
Grote uitgaven moeten nog altijd in de VVE vergadering worden goedgekeurd, en dat is de inspraak die je hebt. Dus "zonder ook maar enige vorm van inspraak" is kletskoek.
Als de meerderheid van de bewoners tegen de uitgave is, dan laten zij hun stem horen, en gaat het feest niet door.
Als de meerderheid beslist om de uitgave te doen, dan heb je als mede eigenaar van het complex de verplichting om daaraan mee te doen.
Zo werkt dat nu eenmaal als je met z´n allen eigenaar bent van de flat. Je bent met deze werkwijze accoord gegaan toen je het koopcontract tekende, niemand heeft je gedwongen om dat appartement te kopen.
En als je zo onverstandig bent geweest om vooraf geen onderzoek te doen naar de kapitaalkrachtigheid van de VVE, dan heb je het 100% aan jezelf te danken dat je als mede eigenaar in 1 keer een fiks bedrag op zou moeten kunnen hoesten.

burgerservicenummer | 19-12-15 | 09:57 | + 17 -

Geweldig! Nog meer regels en wetten. Hoe houden we de overheid aan het werk. En wat is zoals altijd weer de common denominator? Geld.

Stonecity | 19-12-15 | 08:26 | + 2 -

Ja altijd lachen die kersverse huizenbezitters die trots vertellen hoe lekker laag hun VVE maandlasten zijn. Totdat het dak lekt en de onderbuurman de urgentie er niet van ziet.

Harry Turtle | 19-12-15 | 02:29 | + 8 -

@Pierre Tombal | 18-12-15 | 22:13: Juistem! Laten we VVEs de mogelijkheid geven om belasting te heffen. Uiteraard een progressief stelsel. Je wilt een gemeleerde populatie en de breedste schouders etc... Maar daar moet toezicht op zijn! En toeslagen. Evident. Heben we niemand? Wat doet Wilma Malsveld tegenwoordig..?

H. Caulfield | 18-12-15 | 23:29 | + 10 -

het is wachten op de verhalen over geplunderde rekeningen van VVE's.
daarnaast is het een hoop dood kapitaal wat niet meer direct kan worden uitgegeven door de appartementkoper.

De Treinende Rechter | 18-12-15 | 23:27 | + 5 -

@Lagging | 18-12-15 | 21:49
Het idee van een VVE is dat ze reserves opbouwen waarmee het onderhoud direct betaald kan worden. Als een VVE schulden moet maken om noodzakelijk en/of voorspelbaar onderhoud uit te voeren hebben de deelnemers simpelweg te weinig ingelegd in de periode daarvoor. En dat gebeurt vaker dan je denkt, omdat velen graag voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. Zou vrij herkenbaar moeten zijn voor een groot deel van de bezoekers van deze site - als ze enige zelfreflectie zouden hebben wel te verstaan.

Pierre Tombal | 18-12-15 | 22:13 | + 9 -

Verplicht sparen lijkt mij redelijk, maar ik vraag me af hoe dat werkt met de aansprakelijkheid voor die leningen. Zou toch een beetje gek zijn als zo'n VVE je tegen je zin met aansprakelijkheid voor een enorme schuldenberg zou kunnen opzadelen.
Maar goed, heb er zelf gelukkig geen last van.

Lagging | 18-12-15 | 21:49 | + 1 -

@squadra | 18-12-15 | 21:11 | + 0 -

Elke woning heeft onderhoud, gloednieuw of oud. En als er over zeven jaar geschilderd moet worden of over 25 jaar het dak vervangen moet worden, dan is het handig om daar nu alvast voor te gaan sparen zodat niet de toevallige bewoners van dat moment voor onderhoudskosten moeten opdraaien. Het is eerlijker als de kosten die inherent zijn aan het in stand houden van een gebouw in de tijd gespreid worden zodat ze te overzien blijven.

Tarak | 18-12-15 | 21:18 | + 28 -

Hier kan vast wel een innovatief financieel product voor worden ontwikkeld.
Iets in de zin van hefboom lening t.b.v aanschaf rentes waps t.b.v. kilo bruin, welke het meerjaars onderhoud kan bekostigen.

Bertus Brulbroek | 18-12-15 | 21:17 | + 17 -

Ik snap serieus niet waarom een VvE geld zou moeten kunnen lenen. Dat gaat alleen maar tot problemen en vele rechtszaken leiden.

Tarak | 18-12-15 | 21:14 | + 41 -

Het hypotheekrentevoordeel verdwijnt kennelijk in een zwart consumptiegat.
En stort ook het onderpand daar langzaam in.
Huizen zijn eigenlijk afschrijvingsgoederen.
Want hoe kan een gloednieuwe woning nou net zo duur zijn als eentje uit de 50-er jaren?
Appartementen zijn helemaal raar. Je koopt eigenlijk niks. En hoopt dat de volgende dat ook doet.

squadra | 18-12-15 | 21:11 | + 24 -

dus je zit lekker in je flatje en dan doet de voorzittert van de vve omdat hij een maatje heeft met een zonnepanelenbedrijf de hele vve tot het nekje in de schulden steken bij de bank zodat ze maatje een superdeluxe(duur) solarsysteem op dat platte dak kan planten.

zonder ook maar enige vorm van inspraak word je dus gewoon met een schuld opgezadeld. en je appartement is niet meer verkoopbaar want er zit een schuld op van de vve.

en dat allemaal omdat er weer een backbencher wakker is geworden en nog geen wetsvoorstel op ze naam heeft staan.

jack and friends | 18-12-15 | 20:57 | + 38 -

Ach, van Wensen de buur die werkloos is of aan de heroïne zou moeten gaan sparen voor onderhoud en herstel van het gebouw? Ik zie dat nog niet gebeuren.

mona | 18-12-15 | 20:55 | + 9 -

en dan staat het geld straks bij een bank die zo kan omvallen.

sennholz | 18-12-15 | 20:48 | + 10 -

ROFLOL @ "want er is altijd wel een buur die werkloos is of aan de heroïne...".

King of the Oneliner | 18-12-15 | 20:25 | + 47 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken