Zo word je rijk over de rug van oude mensen

Vanochtend lazen we in De Telegraaf een stukje over het Zilver Wonen Fonds. Via dat fonds kunnen (vooralsnog alleen) Randstedelijke ouderen de overwaarde op hun huis verzilveren. Het fonds betaalt de eigenaar 80% van de marktwaarde van het huis en de voormalige eigenaar huurt het huis terug voor 5,5% over de (getaxeerde) marktwaarde. Een ouderwetse sale and lease back-constructie dus. De kosten van het onderhoud komen vanaf dat moment voor het fonds. Dit lijkt op het eerste gezicht een handige constructie voor 65-plussers met veel overwaarde in hun huis, maar met weinig vrij beschikbaar vermogen en/of pensioen die niet willen verhuizen. We rekenen even uit wat dit betekent voor een huis van bijvoorbeeld 4 ton (het maximale bedrag).

Kosten en baten voor de eigenaar
* De eigenaar krijgt dan €320.000 voor zijn huis. Maar, bij de verkoop brengt het fonds eenmalig 1,5% ‘administratiekosten’ in rekening over de koopsom. Bij een huis van 4 ton is dat €4.800. In feite krijgt hij dus niet €320.000 maar €315.200 voor zijn woning en betaalt hij deels zelf de kosten koper.

* De verkoper moet bovendien ook nog rekening houden met belasting over zijn nieuw vergaarde vermogen. Als we de nieuwe regels aanhouden moet een echtpaar over die €315.200, na aftrek van de vrijstelling van €50.000, toch zo'n €3.700 per jaar betalen (30% van 4,7% fictief rendement). Een alleenstaande betaalt ruim €4.000.

* Door dit vermogen kan iemand die vanwege een laag inkomen voorheen recht had op zorgtoeslag deze verliezen.

* Na de verkoop betaalt de voormalige eigenaar in dit rekenvoorbeeld jaarlijks een huur van €22.000, ruim €1.800 per maand. Dat is best veel voor iemand met weinig geld/pensioen. Ook indexeert het fonds jaarlijks de huur. Als iemand nog tien jaar in het huis woont, betaalt hij bij een gemiddelde inflatie van 1,5% per jaar ruim €25.000 aan huur, bijna €2.100 per maand. In totaal heeft de huurder in tien jaar dan ruim €235.000 aan huur betaald.

* Iemand die niet 10 maar bijvoorbeeld 15 jaar in zijn huis blijft wonen, kan zelfs in de problemen raken met deze constructie. Hij is dan in totaal €367.000 aan huur kwijt, veel meer dus dan het bedrag dat hij ooit heeft gekregen. De huur bedraagt dan inmiddels €2.250 per maand, misschien wel te veel voor een huurder die zijn reserves al heeft moeten opmaken om deze hoge huur te betalen? Als het een niet-afbetaald huis betreft, houdt de verkoper nog veel minder vermogen over en zal hij dus nog eerder door zijn reserves heen zijn als de hoge huur vanwege een laag inkomen een probleem is.

Kosten en baten voor het fonds
* Laten we ervan uitgaan dat het fonds in die jaren iets van €35.000 aan onderhoud heeft uitgegeven. Dan is het rendement €200.000 op een lening van €320.000 (we strepen die administratiekosten voor het gemak maar even weg tegen kosten koper van het fonds). Dat is een gemiddeld rendement van 6,25% per jaar.

* Als het huis na tien jaar verkocht kan worden en de huizenprijzen zijn in die periode gemiddeld met 2% per jaar gestegen dan is het huis bijna €80.000 meer waard geworden. Het fonds kan het huis verkopen voor €480.000 en casht dus €160.000. Dat komt nog eens boven op die €200.000. In tien jaar tijd verdient het fonds dus €360.000 op een lening van €320.000. Dat is een rendement van 11,25% per jaar. Niet slecht. Als de huizenprijzen harder stijgen, komt dit bedrag natuurlijk nog veel hoger uit. Aan de andere kant is het risico op dalende prijzen ook voor het fonds, net als tegenvallende kosten voor onderhoud.

Conclusie
We begrijpen dat het een probleem is voor ouderen wiens geld ‘vastzit’ in een huis. Maar we zouden toch alle andere opties nog eens heel goed bekijken. Het Zilver Wonen Fonds is met een handige marketingcampagne bezig en heeft al veel advertorials aandacht in de pers gekregen, al waarschuwde de ANBO er ook tegen. We konden één situatie bedenken waarin deze constructie - met dank aan de belastingbetaler - misschien handig kan zijn: voor een echtpaar met een huis dat €150.000 waard is (de ondergrens voor Zilver Wonen) met een heel laag pensioeninkomen en nog wel een hypotheek op het huis (zie uitleg en berekening hier). En verder misschien alleen doen als u nog één jaar te leven hebt en een fantastische wereldreis wilt maken waarbij u al uw geld over de balk smijt. Besef dat vooral anderen rijk worden van deze constructie.

Reaguursels

Inloggen

Meneer 'bij gelegenheid' verdedigt het fonds op een manier waaruit je zou kunnen opmaken dat hij bij dit fondsje werkt.
Zoals hij het brengt moet je het geld wat je ontvangt van zilver wonen dus wegzetten.
4% rendement? Waar haal ik dat zonder risico?
En de bedoeling van dit fonds is toch dat men leuke dingen gaat doen met het geld, en niet 10 jaar op de bank zetten.
Ja hoor, trap er maar in, als je nog 10 jaar leeft en je geld is op wordt je je huis uit gezet.
Misschien kun je het geld wel bij Sheldon Invest onderbrengen, de investeerings maatschappij die 'Zilver wonen" opgezet heeft. Zij beloven 9% rendement!

kapitteller | 06-09-15 | 22:05 | + 1 -

Op hun site: "Remco de Louwer heeft veel ervaring met vastgoedbeleggingen. Marco Gambino is sinds 1998 actief in de effecten- en vastgoedwereld. Ton van der Schelde is voormalig bankier bij Rabobank."

Een bankier in de directie? Die zijn tegenwoordig weer reuze betrouwbaar en klantgericht. Het bovenstaande artikel is dus echt niet juist en is stemmingmakend.

Dit zijn echt eerlijke mensen, ze zeggen het zelf.

xspalm | 05-09-15 | 22:01 | + 4 -

Jullie zijn vergeten "en dan krijg je een crisis en is je huis na 5 jaar 20% minder waard."

Andersom dag | 05-09-15 | 17:57 | + 2 -

PAPAgaai | 04-09-15 | 18:00
Ziet u goed dat Dijkman niet kan rekenen. Plusje van ondergetekende.

bij gelegenheid | 05-09-15 | 13:09 | + 0 -

(Mw) A. Dijkman vergeet in de opsomming een niet onbelangrijk aspect voor de huurder. Namelijk de fictieve opbrengst- 4.7%- van het ontvangen bedrag te verdisconteren. Stel dat de 320k een netto opbrengst van 2% doet op jaarbasis. 6.400. Maal tien is 64k. Wat samengestelde interest hierover kom je toch al snel op 75k. Zevenduizend vijfhonderd euro per jaar. 625 euro per maand. Minus de kosten van het onderhoud 35k verdient* de huurder zo een 110k in die tien jaren. Een dikke 900 euro op maandbasis.

Dacht dit wel even te moeten vermelden.

bij gelegenheid | 05-09-15 | 12:46 | + 0 -

vooral alles opmaken en de bank met een strop laten zitten, dat wordt het helemaal.

minimá-armezusvan.. | 04-09-15 | 23:54 | + 2 -

Naast vermogensbelasting en het verlies van toeslagen, ligt er nog een tegenvaller op de loer: de vermogens afhankelijke bijdrage AWBZ... Op deze manier kan de overheid op 3 manieren profiteren van zo'n constructie.

MultiPlex | 04-09-15 | 23:43 | + 5 -

wapster | 04-09-15 | 22:04

Dat waren de oude ook niet.
Dat is gewoon een eigenschap van ALLE financiële producten, oud en nieuw.

happen naar de baas | 04-09-15 | 23:41 | + 0 -

FW Ta-183 Huckebein | 04-09-15 | 16:41

Maar het verhaal ging juist over mensen die in hun huis willen blijven wonen en toch de centen op willen maken.
Voor die mensen gaat je suggestie bij de eerste zin al niet meer op.
Al begrijp ook ik die fixatie van bepaalde mensen met dat ene huis niet.


PAPAgaai | 04-09-15 | 18:07

Niet iedereen heeft kinderen die nog een paar ton hebben liggen.

happen naar de baas | 04-09-15 | 23:38 | + 1 -

Zoals met alle nieuwe financiële 'producten': ze zijn er niet voor bedoeld dat jij er rijk van wordt.

wapster | 04-09-15 | 22:04 | + 7 -

Met dank aan het Nibud, Tweede Kamer en Blok die de opeet-hypotheek onmogelijk maakten.

madissue166 | 04-09-15 | 20:56 | + 5 -

Dr. Vigilante | 04-09-15 | 17:21 | + -2 -
-
Het zal bedrijfsmatig een normale zakelijke transactie zijn.
Neemt niet weg dat dit vanuit de huiseigenaar positie een van de domste keuzes is die je kunt maken.
-
Dan betaal ik die 2 mille liever aan echte verzorging in een land waar de zon altijd schijnt.
sinar2 | 04-09-15 | 17:10 | + 13 -
-
Is een stuk slimmer: verkopen die handel en huren aan de Middellandse Zee of zo. Waar het weer mooi is en de zustertjes goedkoop.

Raider Twix | 04-09-15 | 20:14 | + 7 -

kleuterleider | 04-09-15 | 17:53

Het kan misschien wel marktconform zijn, maar wellicht niet handig voor sommige betrokkenen. Dat is wat er hier verteld wordt volgens mij.

PAPAgaai | 04-09-15 | 18:00

Mw. Dijkman...

YMMMV | 04-09-15 | 19:49 | + 5 -

Het is vooral de overheid die garen spint bij deze constructie. Die hoeft bepaalde toeslagen niet meer uit te keren (want de senior is op papier ineens vermogend), vangt vermogensrendementsheffing, en vangt ook nog vennootschapsbelasting over de winst van het Zilver Wonen Fonds.

bintang | 04-09-15 | 19:22 | + 16 -

Conclusie: verkoop de woning aan je kind (eren), financieel is er altijd een leuk en vooral slim plaatje van te maken!
Natuurlijk heeft men al het geld meestal niet in één keer nodig als bejaard persoon
Gun de theoretische winst je kinderen.

PAPAgaai | 04-09-15 | 18:07 | + 7 -

Mijnheer A. Djjkman, rekenen is mogelijk niet uw sterkste kant?
Beter in talen misschien, of ook niet?

PAPAgaai | 04-09-15 | 18:00 | + -9 -

Dr. Vigilante | 04-09-15 | 17:21 | + 0 -

Precies wat ik wilde opschrijven. Het is allemaal gewoon marktconform. Heeft alles te maken met risico's (kwantificeerbaar) en onzekerheden (niet te kwantificeren). Het is geheel denkbaar dat dit fonds onder deze voorwaarden niet in staat is om de verplichtingen na te komen. Wie draait er dan voor de kosten op?

In alle landen waar deze optie een beetje werkt, heeft de overheid een gedeelte van de risico's afgedekt. Hier bij Das Kapital is dat natuurlijk vloeken in de kerk, maar overheidsinterventie kan aantrekkelijk zijn voor de ouderen met kapitaal, kan leiden tot minder zorgkosten in het publieke stelsel en de maatschappelijke risico's zijn kleiner omdat ze over een grotere groep worden uitgesmeerd. Blijf je zitten met de onzekerheden die vaak systematisch zijn. Maar goed daar draait de overheid toch voor op. Kortom, een kleine rol van de overheid zou deze markt wel eens echt vlot kunnen trekken.

Scheldkanonnades op extra overheidsbemoeienis in 3,2,1...

kleuterleider | 04-09-15 | 17:53 | + -12 -

Een huur van 5,5% van de WOZ waarde is gewoon marktconform. De kosten van het onderhoud van een woning worden vaak gigantisch onderschat door mensen. En zelfs als je die kosten meetelt is het op zich niet vreemd dat zo'n bedrijf ook nog geld wil verdienen, zodat huren op de lange termijn duurder zal zijn dan kopen. Het enige vreemde is dat mensen maar 80% van de vrije verkoopwaarde krijgen. Waarom iemand zijn huis voor 20% beneden de marktwaarde zou willen kopen is mij een raadsel.

Anderzijds kan ik me best voorstellen dat mensen dit willen. Stel je bent 80, hebt het nog prima naar je zin in je huis van 400k, maar komt tot de ontdekking dat je voortaan intensieve dagelijkse verzorging nodig hebt. Met de 320k van het huis + AOW + pensioen + PGB kan je je nog makkelijk 10 jaar laten verzorgen door een knap verpleegstertje terwijl je lekker in je eigen huis blijft wonen. Als je dat dan vergelijkt met 10 jaar in je eigen urine liggen te draaien in een wegbezuinigd verzorgingstehuis klinkt het ineens toch wel als een aantrekkelijk alternatief.

Dr. Vigilante | 04-09-15 | 17:21 | + 0 -

@BLR | 04-09-15 | 17:07
Waar het mij in eerste instantie om gaat is om te voorkomen dat ik straks 2000 euro in de maand mag betalen voor een bed in een 4-persoons slaapkamer in een verzorgingstehuis terwijl de andere 3 die er liggen niks hoeven te betalen omdat ze geen vermogen hebben opgebouwd omdat ze nooit wat gedaan hebben maar wel dezelfde zorg krijgen.
Dan betaal ik die 2 mille liever aan echte verzorging in een land waar de zon altijd schijnt.

sinar2 | 04-09-15 | 17:10 | + 31 -

@ sinar2 | 04-09-15 | 16:51 | + 3 -
Houd er dan rekening mee dat de je-bent-nu-dood-maar-we-plukken-toch-nog-even-belasting de eerste 10 jaar nog steeds van toepassing is. Kan ook vijf zijn, maar lang genoeg in ieder geval.

BLR | 04-09-15 | 17:07 | + -1 -

@FW Ta-183 Huckebein | 04-09-15 | 16:41
Precies wat ik ga doen. Met dat verschil dat mijn huurhuis ook in datzelfde buitenland staat want hier blijven en kaalgeplukt worden heb ik geen trek in.

sinar2 | 04-09-15 | 16:51 | + 30 -

je kan natuurlijk ook gewoon je huis tegen marktwaarde verkopen, en iets gaan huren. Geld zet je dan bij je bank maar dan bij de buitenlandse dochter: je betaalt dan wel belasting ter plekke maar geen vermogensrendementsdiefstal

FW Ta-183 Huckebein | 04-09-15 | 16:41 | + 40 -

De 'opeet hypotheken' waren zo slecht nog niet.

gentle giant | 04-09-15 | 16:36 | + -2 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken