Leennormen huis aanscherpen? JA, zegt het IMF. NEE, zegt het IMF

Lenen maar!
Lenen maar!
Gaan we na 2018 voorwaarts met het beperken van de hypotheekverstrekking? Vanaf dat jaar mogen we precies 100% van de waarde van een woning lenen. De Loan to Value-ratio (LTV) kwam van 106%, staat nu op 103% en zakt met 1%-punt per jaar naar dus 100% in 2018. Onderwerp van discussie is of dat percentage verder verlaagd moet worden of op 100% kan blijven staan. Het idee hierachter is de correlatie (pdf) tussen kredietverstrekking en huizenprijzen. Dus, hoe soepeler banken krediet verstrekken, hoe harder de huizenprijzen stijgen. En hoe hoger de piek, hoe dieper het dal. Met 2009 in het achterhoofd blijven de IMF, OESO en DNB de overheid op het hart drukken dat de LTV zo snel mogelijk naar beneden moet. Het IMF denkt aan 80% en DNB aan 90%. Welk percentage dan ook, het maakt de woningmarkt stabieler en huishoudens schokbestendiger. Daar is ongeveer iedereen het wel over eens. Behalve natuurlijk politici, want die willen geen kiezers kwijt. En banken, want die leven van hypotheken. En makelaars, want die kopen mooiere scooters dankzij hoge huizenprijzen. De enige serieuze partij tot dusverre die tegen een verdere verlaging van de LTV was, is het CPB. In mei schreef het reeds dat een verdere verlaging van de LTV weinig bijdraagt aan het schokbestendiger maken van de woningmarkt (beperken hypotheekrenteaftrek daarentegen des te meer). Maar laat nu het CPB bijval krijgen van het IMF. Dat komt vandaag met een onderzoek (pdf) waarin staat dat een lagere LTV toch niet aantoonbaar zorgt voor lagere woningprijzen. Het leidt weliswaar tot minder hypotheekverstrekking en minder wanbetalingen, maar de stijgingen komen door andere factoren. Dus, hypotheekrenteaftrek op de schop en laat de 100 maar de 100!
Meer grafieken na de break.


KredietvwINDEX.png

(De kredietvoorwaarden soepeler en weer strakker. Start index in 1995 op niveau 100.)

LTVlimietenIMF.png

(Loan to Value-ratio in internationaal perspectief.)

LTIratioIMF.png

(Debt to Income-ratio in internationaal perspectief.)




Reaguursels

Inloggen

@FW Ta-183 Huckebein | 17-07-15 | 15:27
Het idee dat vrouwen hoogstens voor een extra zakcentje werken is volkomen achterhaald. Als jij nu 25 ruggen verdient en je vrouw ook, dan krijg je gewoon de extra scheefhuurders opslag aan je broek omdat je *huishoudinkomen* meer is dan 43k. En dan zit jij en een overgrote meerderheid hier een beetje te leuteren over huizenprijzen alsof het over tuinschepjes of voor mijn part televisies gaat. En vage insinuaties te uiten dat de opbrengsten van de gemeentelijke grondbedrijven rechtstreeks in de zakken van burgemeester, wethouders en aandeelhouders(?) verdwijnt.

Een huis is geen televisie. Als ik niet genoeg geld heb voor een televisie kan ik me veroorloven een jaar lang zonder televisie te leven en ondertussen te sparen voor een complete thuisbioscoop. Maar ik kan niet 15 jaar onder een brug gaan wonen om te sparen voor (klein) huisje. Even grof gerekend ben je aan hypotheeklasten in dertig jaar tijd zo'n 150% van de koopprijs kwijt, hetgeen betekent dat je (mede vanwege het ontbreken van echt spaarrendement door de Belastingdienst) meer dan twee keer zoveel zal moet sparen dan je aan huur betaalt, wil je daar een beter rendement mee halen. En dat telt dus flink op als je kijkt wat de gangbare huurprijzen zijn in de vrije sector. Met minder dan een ton gezamenlijk inkomen kan je het dan wel vergeten.

Maar ik ben in ieder geval blij dat je het met me eens bent dat de lasten gelijk zullen blijven. Voor het deel dat je kan financieren wel te verstaan. Het aanbetalingsbedrag, ongeacht om welk percentage dat gaat, ben je dan gewoon kwijt. Want het gaat niet om dat jij een eerlijke prijs betaalt voor het huis, maar dat jij er een eerlijk bedrag aan maandlasten aan overhoudt. Het onderliggende begrip van dit prijsmechanisme heet namelijk nivelleren.

Pierre Tombal | 17-07-15 | 17:15 | + 0 -

Pierre Tombal | 17-07-15 | 11:57 | + -3 -

als je meer kan lenen stijgen de prijzen, kan je minder lenen dalen ze.
dus eerst mocht je lenen op 1 inkomen, toen mocht het inkomen van de vrouw 7 jaar meetellen (dan zou ze wel kinderen krijgen en stoppen met werken), toen mocht het inkomen van de vrouw gewoon volledig meetellen, toen mocht je 30 jaar aflossen i.p.v. 20 (dus daalden de lasten en kon je weer meer lenen), vervolgens kreeg je de spaarhypotheek (belastingvrij sparen i.c.m. 30 HRA over het volledige rentebedrag), en toen de aflossingsvrij hypotheek. De bottom-line: iedere keerw erd er wat verzonnen zodat mensen meer konden lenen, en de huizenprijzen stegen dus 25 jaar.
Goed dus op die LTV omlaag te halen, want minder lenen betekent dat de prijzen zullen dalen. De lasten zullen dus gewoon gelijk blijven.

FW Ta-183 Huckebein | 17-07-15 | 15:27 | + 2 -

@goktrommelisttot | 17-07-15 | 13:12 |
Leuk he, dat soort verhalen? Het valt voor mij in de categorie 'te dom om te poepen'.

potsenmakkert | 17-07-15 | 14:00 | + -1 -

@ pandalicious: ik dacht juist dat hele volksstammen wel hun wasmachine op 100% krediet bij de wehkamp kochten. en nog meer off topic: U kent die verhalen toch ook wel: jongen en meisje gaan relatie aan, wehkamp wordt leeggekocht, relatie stuk, (in dit geval) meisje mag afbetalen, is gelukt na jaren zuinig leven, en nu komen de glansrijke brieven van de wehkamp dat ze best nog veel meer mag lenen. Ik denk het verdien model wel te snappen, maar het is een beetje cynisch.

goktrommelisttot | 17-07-15 | 13:12 | + 0 -

Oh zucht. Alweer minnetjes. Ik zal het even voor jullie uitleggen:

Als de rente daalt, dan stijgen de prijzen. Als de rente stijgt, dan dalen de prijzen. Zie voor een voorbeeld van dat laatste de jaren '80 van de vorige eeuw. Ja dat is lang geleden en voordat jullie geboren waren, maar we hadden toen al computers en dus kun je dat soort gegevens nu gewoon nog opzoeken. Welk mysterieus fenomeen is volgens jullie schuldig aan deze bewezen relatie? Vooropgesteld natuurlijk jullie redenatie dat het onmogelijk zoiets simpels als maandlasten kan zijn. Schrijf er eens een stukje over, misschien win je er wel een Nobelprijs voor de economie mee?

Pierre Tombal | 17-07-15 | 11:57 | + -2 -

Je kunt je natuurlijk afvragen waarom je, in godsnaam, meer dan 100% zou lenen van je huis. Niemand koopt toch pakweg een wasmachine volledig op krediet. Waarom zou je dat dan voor een huis kunnen of mogen doen? In Belgie, waar men quotiteit gebruikt ipv LTV, moet je bij een hypotheekaanvraag onder de 80% zitten, anders krijg je een fors hogere rentevoet aangesmeerd. Wetende dat de gemiddelde kosten bij aankoop van een huis 12-13% zijn (taxen + notaris e.d.) wil dat dus zeggen dat je voor een huis van 300.000e slechts 240.000 kunt lenen en dus zelf 60.000 + 36.000 = 96.000 moet sparen. Als dat niet gaat is er een simpele truc, koop een kleiner huis. Ikzelf (30j) heb net een huis gekocht met een LTV van 74%, door de laatste 7j een appartementje te huren en te sparen. Heb niks tekort gehad, kon doen wat ik wil, kopen wat ik wil (zonder zotte dingen te doen) en kon elk jaar op reis zoveel als ik. Maar heb vb nooit een auto gehad of iphone of andere overpriced dingen. Nu kan ik, samen met vriendin, doodeenvoudig elk aan 500e/maand op 20j mijn huis afbetalen, wat zelfs goedkoper is dan mijn laatste huur.

pandalicious | 17-07-15 | 10:55 | + 2 -

Minder grote pieken en dalen? Ja dat snap ik ja. Je kan net zo goed 5 jaar lang iedereen verbieden een huis te verkopen, als je de markt toch al op slot wil hebben.

Rutgerr | 17-07-15 | 09:52 | + -1 -

@arretje, waarom zou ik gaan huren? Ik HOEF niet flexibel te zijn en heb nu als "starter" een goedkope hypotheek en woon in een betrekkelijk ruim rijtjeshuis in een goede buurt voor ongeveer de helft aan maandlasten als wanneer ik een bezemkast 3 hoog achter zou huren. De huurprijzen staan momenteel echt niet in verhouding met de maandlasten voor kopen, zeker niet in de private sector. (1200 euro in de maand ex servicekosten voor een appartement is niet eens bijzonder hoog meer)
Met daarnaast genoeg over in de maand en genoeg ruimte om ook nog eens wat aan hobby te doen.

Gregovic | 17-07-15 | 09:06 | + 7 -

@arretje | 16-07-15 | 21:25
Ben ik toch blij dat ik 15 jaar geleden gekocht heb en nu stukken minder aan hypotheek betaal dan mijn buren die ook zo op de korte termijn dachten zoals jij en bleven huren.
En als ik over weer 15 jaar de boel afgelost heb en 65 ben gaat het hok in de verkoop en pak ik mijn centen in om in zonnigere oorden te gaan vertoeven.

sinar2 | 17-07-15 | 08:17 | + 7 -

Hypotheek 95% op de waarde van het huis. Rente Minus 0,233% bruto. Huizenprijzen stijgen 5% per jaar.

duitse herder | 17-07-15 | 05:18 | + -4 -

Mijn credo blijft dat een LTV van 70%, zoals vroeger standaard was, de ideale situatie is. Maar tegelijkertijd....

Jammer dat er nog steeds voorbij wordt gegaan aan het feit dat tegenover veel aflossingsvrije hypotheken - gemakshalve - beleggingsplannen lopen die ten doel hebben aan het eind van de rit de hypotheek af te lossen. Omdat niemand weet hoe hoog dat bedrag is (maar er schijnt nu onderzoek naar te worden gedaan), wordt het eveneens gemakshalve buiten de vergelijking gelaten.

Voor wat betreft huizenprijzen gaat het niet alleen de beschikbare hoeveelheid geld, maar ook om schaarste en wat dat betreft: er is schaarste en het wordt alleen maar meer, want er wordt nauwelijks gebouwd.

Afschaffing van de hypotheekrente heeft, de ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk en Zweden leren zulks, heeft slechts voor korte tijd een dempend effect. En voor diegene die nu opwerpt dat dat komt door lage rente: aan de HRA-dip kwam een einde ruim voordat de rentes naar zo'n extreem laag niveau daalden.

Je kunt regels stellen wat je wilt, het menselijk vernuft slaagt er altijd wel in om onder die regels uit te komen. Zie de ontwikkeling dat studenten maximaal lenen om een bedrag bij elkaar te sparen om een aanbetaling op een huis te doen.

madissue166 | 17-07-15 | 01:22 | + 1 -

@Coffee Party | 16-07-15 | 19:28
Zo ontzettend waar. Ik kan een belachelijk hoog bedrag lenen en krijg dan alle kanten te horen dat het zo raar is dat ik een woning aan t kopen ben die iets meer dan de helft kost van wat ik aan hypotheek kan krijgen. Ik heb vrienden die al hun geld aan hun huis besteden, allemaal voor de shine...

ShameLess | 16-07-15 | 22:30 | + 8 -

eigenlijk is een hypotheek pure slavernij... tragisch eigenlijk dat een hele generatie Next wijs moet worden gemaakt zich in de schulden te storten voor woongenot waar ze eigenlijk helemaal niets om geven, terwijl ze straks als hun ouders de pijp uit zijn en het afgeloste huis erven de contanten gewoon in een keer op tafel leggen...... geef ze geen ongelijk als ze YOLO genieten en gewoon huren om flexibel te kunne zijn en hun geld besteden aan wat van het leven en de wereld te kunnen zien ipv bakstenen stapelen...

arretje | 16-07-15 | 21:25 | + 5 -

@ coffee: neem jezelf en je omgeving vooral niet als uitgangspunt.
Ik vind namelijk dat je onzin praat.

minsider | 16-07-15 | 20:31 | + -3 -

Volstrekt bezopen natuurlijk dat de politiek een maximum aan de LTV van een hypotheek stelt. Enige dat je ermee voor elkaar krijgt is dat banken de rest van de financieringsbehoefte wegboeken als "lening die geen hypotheek mag heten".

dugo | 16-07-15 | 20:11 | + 1 -

Ik had laatst een gesprek met een Duitser via werk over hypotheken en de LTV van 80% die daar de standaard is en de 103% (-> 100%) bij ons. Ik vroeg hem hoe zijn generatie en de aankomende generaties aan die 20% eigen geld komen als 'starter'. Hij wist mij te vertellen dat je al op jonge leeftijd al wordt geconfronteerd met het belang van sparen voor een huis en dat geld opzij zetten verstandig is. Ze hebben daar allerlei regelingen, fondsen, spaarmethodes e.d. voor waar je uit kunt kiezen. De bedoeling is dat je via deze methodes dan over een periode van bijvoorbeeld 5 tot 10 jaar die 20% eigen geld bij elkaar spaart. Als je dat eenmaal voor elkaar hebt, kon je volgens hem ook aanspraak maken op enkele voordelen (lagere (hypotheek) rente, goedkope lening voor verbouwing) wanneer je op eigen geld in brengt.

Op basis van bovenstaande principe, begreep hij ook wel waarom 100% geleend kan worden in Nederland voor een huis. Wij hebben dat namelijk niet en er wordt ook geen bewustzijn gecreëerd om eigen vermogen op te bouwen.

Ook was hij bewust van het verschil in belastingdruk tussen Nederland en Duitsland en ik moest wel lachen toen hij vertelde dat zijn bmw 3 serie iets meer als 100 euro per jaar aan wegenbelasting koste en mijn Duitse bak een 600+ euro per jaar kost.

We hebben het ook gehad over de huizenprijzen, huren, zorgverzekering et cetera. De algemene conclusie was dan ook dat door een lagere belastingdruk, realistische prijzen en veel meer stimuleringsmiddelen (zonder het rondpompen van geld, zoals wij dat kennen, maar gewoon kortingen of voordelen) dat de Duitsers veel meer speling hebben in hoe ze handelen met hun inkomsten/vermogen tegenover ons Nederlanders en de Duitse overheid dat ook graag heeft op die manier.

MrRealistic | 16-07-15 | 20:09 | + 55 -

`Het idee hierachter is de correlatie (pdf) tussen kredietverstrekking en huizenprijzen. Dus, hoe soepeler banken krediet verstrekken, hoe harder de huizenprijzen stijgen.`

Nee dus. Uitgangspunt van de huizenprijzen is dat de resulterende maandlast die een zo standaard mogelijke hypotheek oplevert, in dezelfde orde grootte ligt als de huurprijzen voor vergelijkbare objecten. Dat houdt in dat als er aan hypotheken een beperking wordt opgelegd van 80% LTV, de huizen dus richting de 25% duurder zullen zijn dan wanneer de limiet op 100% LTV ligt. Want gelijke resulterende maandlast.

Pierre Tombal | 16-07-15 | 20:08 | + -2 -

Kijk, het zit zo:
Als je minder kunt lenen, gaan de huizenprijzen echt niet omhoog. Wel omlaag, denk ik dan.
Maar omgekeerd geld het volgende, speciaal in NL:
Vooral als Mario Draghi, Dijsselbloem, Diederik Samsom of Mark Rutte dit zouden zeggen:
Als je meer kunt lenen, gaan de huizenprijzen wel omlaag.
(Omdat dan makelaars en banken en dus de altijd armlastige overheid er dan meer aan verdienen.)

Raider Twix | 16-07-15 | 19:56 | + -6 -

Dus buiten geen pensioen wordt je kapitaal ook verder afgekloven. Lekker vooruitzicht.

netniet | 16-07-15 | 19:30 | + -2 -

Ik weet één ding zeker: de huizenprijzen zullen niet harder stijgen dan de stijging van het besteedbaar inkomen. De afgelopen jaren heb ik bijna niemand horen praten over een grote nieuwe auto, leuke boot, vakantiehuisje, paardje-in-de-stal of iets dergelijks, alles draait alleen nog maar om dat huis.

Kortom: een groot deel van de mensheid heeft zich laten hersenspoelen dat het hoogst haalbare in het leven een groot huis is. De baksteenmaffia moet kost-wat-kost overeind worden gehouden, ook al verneuken we de hele economie ervoor.

Coffee Party | 16-07-15 | 19:28 | + 26 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken