Rabobank rozebrilt de hele woningmarkt weer boven water

Zou wel mooi zijn
Zou wel mooi zijn
Met de stijgende huizenprijzen is het logisch dat het aantal onderwaterhypotheken afneemt. Naar schatting was vorig jaar van zo'n 1,1 miljoen huizen de waarde lager dan de hypotheek die erop rustte. Rabobank berekende dat door aantrekkende huizenprijzen en een recordbedrag vrijwillige aflossingen het aantal onderwaterhypotheken met 15% is afgenomen tot ongeveer 900.000. De Rabobank kijkt ook naar de toekomst: met een gemiddelde huizenprijsstijging van 2% en de huidige aflossingstrend duurt het tot 2019 voordat er weer evenveel huishoudens onderwater staan als voor de crisis (ongeveer 450.000). En 'als deze trend doorzet, heeft in 2025 nog maar 3% van de huishoudens een woning met onderwaarde'! (zie bovenstaande grafiek). We pakken even een rapport (pdf) van De Nederlandsche Bank van vorig jaar erbij, dat toch iets pessimistischer was. Allereerst constateert DNB dat er vooral wordt afgelost door huiseigenaren die niet onder water staan (grafiek). In 2013 was minder dan een kwart van de vrijwillige aflossingen bestemd voor onderwaterhypotheken. DNB berekende dat bij een prijsstijging van 2% per jaar in 2024 driekwart van de huidige onderwaterhypotheken weer boven water is. Dat is dus een stuk minder dan Rabo denkt. Ook zei DNB destijds: 'Hoewel het aantal onderwaterhypotheken in dit scenario sterk daalt, is het probleem voor de resterende hypotheken hardnekkig. Ter vergelijking: in de jaren tachtig was het onderwaterprobleem binnen tien jaar volledig verdwenen, mede doordat LTV-ratio's destijds een stuk lager waren. Het onderwaterprobleem vormt daarmee naar verwachting nog geruime tijd een latent kredietrisico voor hypotheekverstrekkers.' En dan moet die huizenmarkt dus wel 2% stijgen en hebben we het nog niet eens gehad over de grote regionale verschillen...

onderwaardevsoverwaarde.png

Toelichting Rabo: 'De totale onderwaarde van huishoudens bedraagt circa 45 miljard euro en betreft 25% van de huishoudens. Een grote groep huizenbezitters (5%, zie de oranje piek in figuur 1) heeft een onderwaarde heeft van 10.000-20.000 euro . “Deze groep van 175.000 huishoudens komt dus bij een relatief kleine huizenprijsstijging weer boven water.” Ongeveer driekwart van de huishoudens heeft overwaarde. Deze overwaarde bedraagt naar schatting 620 miljard euro.'

Reaguursels

Inloggen

met klimaatsverandering staat 75% van de huizen onder water binnen 20 jaar.

Andersom dag | 03-05-15 | 17:43 | + 0 -

Er staan minder huizen onder water omdat de aftrekbaarheid van de schuld is ingeperkt, waardoor het aanhouden van een hoge schuld minder aantrekkelijk wordt. Denk bijvoorbeeld aan een product als de ouderwetse bankspaarhypotheek, waarbij in principe pas aan het eind van de looptijd in één keer de hele hypotheek zou worden afgelost met het spaardeel. Aangezien het destijds gebruikelijk was een tophypotheek af te sluiten zou men bij gelijk blijvende huizenprijzen dus gedurende de hele looptijd onder water staan, zonder dat dat ooit een probleem zou hoeven worden.

Tegenwoordig is aflossen de norm, maar wie in 2007 een bankspaarhypotheek met een looptijd van 30 jaar, 10 jaar rentevast heeft afgesloten, staat waarschijnlijk tot 2017 nog onder water, ook al stort hij nog zoveel bij.

Kortom, dit is geen echt probleem en daarom is het afnemen ervan ook niet per se een positieve ontwikkeling.

Ooit_huisregelneef | 30-04-15 | 20:32 | + 0 -

@bubbelonia | 30-04-15 | 15:05
Oké, ik geloof dat wat ik schreef op een andere wijze geïnterpreteerd kan worden dan ik het in mijn hoofd had. Volgens CBS zou 10% van de jongeren uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebben en is dat bij 60+ers 43%. Er staat alleen nergens hoeveel procent van de woningwaarde op deze wijze is gefinancierd, en dus ook niet - zoals ik bedoelde - in hoeveel gevallen dat 100% betreft.

En inderdaad, ik ga straks ook als 60+er (een deel van) het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek overhouden nadat het spaardeel is afgelost. Dat gaat dan om zo'n 30-40% en dat het huis op enig moment minder waard gaat worden dan dat, zie ik in dit economisch bestel niet gebeuren. Waarmee de onderwatersituatie, zoals aangegeven, niets meer is dan wat tijdelijk ongemak waarvoor geen enkele reden bestaat om deze nu per direct op te lossen.

Pierre Tombal | 30-04-15 | 16:04 | + 1 -

@ Pierre Tombal | 30-04-15 | 14:06

"behoudens een miniem percentage compleet aflossingsvrij"

Aangezien jij dit percentage "miniem" kunt noemen, weet jij het antwoord op deze vraag dus: Hoe hoog is dat percentage, Pierre? Met betrouwbare brondvermelding graag, Pierre. Dank u

bubbelonia | 30-04-15 | 15:05 | + 0 -

Die DNB verwijzingen zijn natuurlijk weer een schot op open doel. Natuurlijk wordt er vooral afgelost door mensen die niet onder water staan. Dat zijn namelijk mensen die een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebben. Spaarhypotheken zie je typisch uitsluitend bij mensen die als starter zijn begonnen tussen 1986 en 2013 en daar wordt per definitie niet extra op afgelost omdat dit problemen met de Belastingdienst oplevert.

De beste stuurlui die onder andere hier bij DK aan de kant staan maken zich steeds maar zo druk over dat onderwater staan, maar de realiteit is dat voor alle hypotheken (behoudens een miniem percentage compleet aflossingsvrij) een aflosschema bestaat welke van de onderwatersituatie hoogstens een tijdelijk ongemak maakt.

En dat het in de jaren tachtig in tien jaar opgelost was heeft uiteraard niks te maken met LTV ratio's, want toen kon je ook gewoon de koopprijs plus de verwervingskosten volledig financieren. Meer dan 100% dus. Dat ging gewoon over de rente, van 12% naar 5% doet wel wat met de prijs.

Pierre Tombal | 30-04-15 | 14:06 | + 8 -

Wanneer komen die negatieve hypotheekrentes nou eindelijk eens?
Huizenprijzen MOETEN stijgen, daar heeft iedereen RECHT op!
Gratis geld voor iedereen!
Dan komen alle hypotheken weer boven water, en de ooit AAA bank ook.

Poekieman | 30-04-15 | 13:59 | + 2 -

Goed werk rabo deze grafiek zal weer door de eu worden gebruikt om extra geld te heffen op toekomstige rijkdom

dolffie | 30-04-15 | 13:15 | + 1 -

Leuke voorspelling, niets waard. Te grote onzekerheden dankzij dit kabinet en Brussel. Conclusie: zorg voor jezelf. De LTV gaat bij ons niet hoger dan 80%...

kolonel bromsnor | 30-04-15 | 13:12 | + 2 -

Met dank aan het beste kabinet van na de oorlog die de huurders uit hun sociale huurwoningen rookt.

Verplicht meer dan 50% van je inkomen naar het onroerend goed kartel.

Het lijkt net Italiaanse Maffiose Toestanden.

ProAsfalt | 30-04-15 | 12:58 | + 4 -

Altijd weer die voorspellingen zonder erbij te vermelden wat er van hun vorige is uitgekomen.
@ jaar terug zou het nooit meer goedkomen.

louis6227 | 30-04-15 | 12:42 | + 4 -

Zolang m'n woning letterlijk boven water staat zal het mij verder aan mijn kont roesten.

Dima Beeline | 30-04-15 | 12:18 | + 5 -

Een huis dat onder water staat is alleen een probleem wanneer je het wilt verkopen. Zolang je er niet uit hoeft, of aanpassingen kan zodat je er langer kan blijven wonen is er niks aan de hand. Elke maand aflossen en je schuld afbouwen.

Vervelend voor de eigenaren, zeker! Maar het is werkend te maken in veel gevallen als je een aanpassing doet aan de eisen in je levenspatroon en toekomstige verwachtingen.

Faabsel | 30-04-15 | 12:17 | + 7 -

Eerlijk gezegd begin ik al dat gemiep over hoe erg het is om onder water te staan een beetje zat te worden. Ja, natuurlijk is het heel zielig allemaal. Ja natuurlijk had je gedroomd dat je slapend rijk zou worden, en is die fantasie als een zeepbel in je gezicht uiteengespat. Natuurlijk dat de (Rabo)bank dat het hypotheek-verknip-en-verpak-pyramidespel eeuwig door kom gaan en de bonussen zouden blijven binnenrollen. Maar nu de realiteit die illusies heeft ingehaald is het tijd om naar de achterliggende feiten te kijken:
- Als je als hypotheekgever je handtekening zet onder een hypotheek die significant hoger is dan de (aankoop)waarde van het pand, dan begin je al onder water. Als je dan ook nog eens zelf kiest voor aflossingsvrij, dan heb je jezelf in deze situatie gemanoeuvreerd.
- Als je als hypotheeknemer het toelaat, en zelfs promoot, dat er hoge LTV leningen op je balans komen te staan waarop alleen rente wordt betaald, dan kies je bewust voor het risico van een onderwaterportefeuille. Met de dollartekentjes in je ogen de risico's van economische tegenwind onderschatten of wegwuiven is niks minder dan mismanagement. Dan heb je simpelweg de verkeerde "toptalenten" voor je bank werken, en heeft de CEO de verkeerde prikkels gegeven.

Snap nou eens dat huizenprijzen soms dalen. Net zoals het soms regent. Eenieder die ondanks dat er regen voorspeld is tòch in korte broek en sandalen naar buiten gaat, krijgt natte voeten ja. Nogal wiedes. Deze onderwaterstaanders hebben twee acties te ondernemen: 1. Hun voeten afdrogen en 2. volgende keer laarzen aan! Lobbyen voor minder regen waardoor er theoretisch minder laarzen nodig zijn, dat is compleet zinloos. Die regen gaat ooit gewoon weer terugkomen, daar kun je je hypotheek op inzetten.

bubbelonia | 30-04-15 | 12:00 | + 37 -

Een ezel stoot zich niet twee keer aan dezelfde steen, maar de bankensector blijkbaar wel. De huizenbubbel wordt gewoon weer opnieuw opgeblazen.

Coenass_ | 30-04-15 | 11:56 | + 7 -

LOL! Zo kennen we de financiële industrie weer, met voorspellingen 10 jaar vooruit.

En dat terwijl de EU aan alle kanten staat te zwalken, en dat terwijl er ik weet niet wat kan gebeuren.

Wie Taleb's "The Black Swan" gelezen heeft weet dat dit onzin is. Jezelf diep in de schulden steken (voor een huis, of wat dan ook) betekent dat je je _altijd_ kwetsbaar maakt voor negative black swans. En dan te bedenken dat de crash als gevolg van de huidige 0-rente politiek niet eens een black swan is voor wie een beetje nadenkt. Die crash die komt.

Balsaq | 30-04-15 | 11:43 | + 13 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken