Roze NVM-bril beslaat: Huizenmarkt breekt alle records!1!

Transacties en prijzen fors in de plus
Transacties en prijzen fors in de plus
Polonaise in makelaarsland. Tenminste, die indruk krijgen we uit het persbericht van de NVM. Met in totaal 34.622 verkochte woningen door NVM-makelaars (in totale markt: 46.500) in de maanden oktober, november en december kopt de vereniging blij dat het 'Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht' is. De vraag is alleen: hoezo, nog beter? Met 30% meer transacties vergeleken met het vierde kwartaal in 2013 ging het niet veel beter dan de eerste negen maanden van vorig jaar toen de transacties bijna 40% hoger lagen. Desalniettemin concludeert de NVM dat de crisiskwartalen gekenmerkt door lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen definitief achter ons liggen. Inmiddels zou de prijs van de gemiddelde verkochte woning uitkomen op €215.000. Volgens de NVM 1,3% hoger ten opzichte van het derde kwartaal en 3,5% duurder dan q4-2013, of toch niet? Zoals HIER al wordt gemeld laten de transactie-overzichten van de makelaarsvereniging zien dat zowel in dit als vorig kwartaal beide een transactieprijs zien van €215K, dus zeker geen plus van 1,3%. Drie maanden geleden maakte de NVM melding van een voorlopige gemiddelde prijs van €214.000, dus dat is rekenkundig gezien ook geen optie. Een goede verklaring ontbreekt dan ook voorlopig. Wat verder opviel?

NVMTransactieprijsQ4.png

Dat de makelaarsvereniging positiever is dan de banken. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de Rabobank die denkt dat prijzen het komende jaar maximaal 1,5% zullen stijgen gaat NVM-voorzitter Ger Hukker eerder uit van een prijsstijging van zo’n 2,5-3%. Daarnaast verwachten de makelaars een toename van het aantal transacties tussen de 5% en 10%. Toch wordt er wel een klein voorbehoud gemaakt. Politieke onrust en 'instabiliteit in de wereld' zouden de woningmarkt eventueel kunnen verstoren. Kortom, Boko Haram kan het verschil maken tussen wel of geen transactie.

Maar er viel wel meer te lachen met Ger 'ziet-al-5-jaar-de-woningmarkt-aantrekken' Hukker. Lees bijvoorbeeld even de volgende dringende oproep over een mogelijke lagere LTV-ratio: 'Ik pleit ervoor, dat de politiek dit soort proefballonnetjes eindelijk eens definitief doorprikt, de betreffende pleitbezorgers tot de orde roept, of hen in ieder geval aanspoort om de noodzakelijke nuance en context in deze discussie te betrekken.' Als de NVM-lobbyisten zelf politici bewerken is het ok, maar als anderen dit doen blijkbaar not done.

Als we wat dieper op de NVM-cijfers inzoomen valt vooral op dat appartementen goed verkopen (+38,1% tov jaar geleden). Precies deze woningcategorie stijgt ook het hardst in prijs, zie tabel boven, en kruipt daarmee richting de gemiddelde transactieprijs van tussenwoningen (€191K). Verder daalt het algehele woningaanbod steeds verder, waarbij – uiteraard - appartementen en de aantallen tussen- en hoekwoningen het snelst afnemen. Alleen de vrijstaande woningen lijken nauwelijks te profiteren van het herstel op de woningmarkt.

NVMq4OntwikkelingenAantalWoningenAanbod.jpg

Daarnaast zou volgens de makelaarsvereniging eindelijk het 'oude' woningaanbod beter verkopen. Goed nieuws voor al die haast onverkoopbare huizen die soms al drie jaar te koop staan. Te vroeg juichen is echter gevaarlijk. Nog altijd zijn er bepaalde gebieden (kaartje HIER) zoals het noordoosten van Groningen, Gelderland en het oosten van Noord-Brabant waar de keuze voor kopers enorm is en de verkooptijd hoog. Tja, het kan niet overal zo gaan als in Amsterdam waar de prijzen met 6,6%(!) in één kwartaal opliepen.

AanbodOnderveeldLooptijdGroot.png
Wat opvalt aan bovenstaande getallen is dat alleen het aanbod ouder dan 3 jaar oploopt. De procentuele hoeveelheid tussen de 1 en 3 jaar daalt wél gestaag.

Of het echt zo rooskleurig zal gaan met de Nederlandse woningmarkt als de NVM voorspelt durven wij niet te zeggen. Onze glazen bol ligt veilig opgeborgen. Nee, wij zijn vooral blij dat de woningmarkt niet meer verstoord wordt door allerlei steunmaatregelen. Scheelt weer qua belastinggeld en het prijsopdrijvende effect dat daarmee samenvalt. Met het einde van de verruimde schenkingsregeling en startersleningen in zicht is het ook goed mogelijk dat er gewoon sprake was van een ouderwetse eindejaarsrun. En stel dat de lage rente, toch wel de redder van de woningmarkt, dit jaar onverhoopt weer gaat stijgen. Wat gebeurt er dan?

Nog benieuwd hoe de huizenprijzen in uw regio zich hebben ontwikkeld het afgelopen kwartaal? Check dan vooral DIT handige tooltje van RTL.

Reaguursels

Inloggen

@niegoeofdeugnie | 16-01-15 | 00:38
Onder andere in Rotterdam kon je niet zo lang geleden ook oude huurhuizen kopen voor een habbekrats. Inclusief contract dat je het moest opknappen, dat dan weer wel. Je eigen persoonlijke 'Het Blok' en je vriendin of vrouw die naar de omroep rent om 'Help mijn man is klusser' te roepen. Dat is waar je over praat met dit soort zwaar onder de reguliere markt geplaatste woningen. Maar dat is natuurlijk niet het beeld dat de jongeman hierboven heeft bij het huisje dat zijn opa (opa dus) bijna 45 jaar geleden (ik ga er gemakshalve maar vanuit dat hij 1970 bedoelde te schrijven) kocht. Opa zal geen bang oud mannetje die nauwelijks een hamer kon tillen geweest zijn in die tijd, dus tien tegen een dat het een babyboomer betreft. Dat maakt dat de jongeman die hier dus een generatie vanaf staat in de leeftijdscategorie 20 jaar zal zitten. Zo'n financieel genie die het nog zeer helder bijstaat dat op 1 januari 2002 in cafés een biertje van 2,00 gulden naar 2,00 euro ging.

... toen hij 7 jaar oud was...

Bedenk wel dat als je nu 40.000 euro aan inkomen hebt, waarmee je dus nog niet eens als scheefwoner in de sociale sector wordt gerekend, je in cijfers vier(!) keer het modaal inkomen van begin jaren zeventig hebt, maar dat je dus niet vier keer zo rijk bent. Sterker nog: als je modaal verdient en je hebt een vrouw en twee kinderen thuis leef je zelfs onder de armoedegrens en mag je een deel van je boodschappen bij de voedselbank halen. Het modaal van toen (10.000 euro) is wat een alleenstaande AOW'er of bijstandstrekker tegenwoordig ontvangt. Hoe kan je nou ooit denken dat je met een dergelijk inkomen in je levensonderhoud kan voorzien EN een huis kopen? Dan had sociale huur toch al lang niet meer bestaan?

Pierre Tombal | 16-01-15 | 12:03 | + -1 -

Tombal,

er zijn in die tijd ook massa's oudere huurhuizen verkocht voor inderdaad prijzen rond de 25000 guldens.
De meesteaan baby boomers, die daar heel goed van hebben kunnen profiteren, en nu in huizen van een half miljoen euro's kunnen wonen.

niegoeofdeugnie | 16-01-15 | 00:38 | + 2 -

@@Raider Twix | 15-01-15 | 17:20
Oh ja: nog even ten aanzien van Duitsland, waar ik vergat op te reageren. ben jij er ook bekend mee dat erin Duitsland zoiets bestaat als 'Bausparen', een fiscaal gunstige regeling waarbij je bovendien kunt genieten van een extra hoge rente om de daar vereiste aanbetaling voor een huis te kunnen vergaren? In Brussel en Frankfurt mogen die lui dan allemaal een grote bek hebben over de hypotheekrenteaftrek in Nederland, maar per saldo belazeren ze de boel op internationaal niveau allemaal. De buitenlander betaalt het volle pond en de eigen inwoner zit op voordeel zolang hij zichzelf beperkt tot een woning voor zichzelf.

Het gevolg van dit soort fiscale regelingen is uiteraard dat wanneer je vooraf gaat sparen om een huis te kopen dat je dan in wezen te veel betaalt. Dat is logisch, omdat je jezelf dan begeeft op de markt op de markt van de investeerder die een huis koopt om er aan te kunnen verdienen. Met alle respect: Piketty is in zijn ideeën niet echt heel erg vernieuwend. Het probleem is echter dat omdat we nu deel uitmaken van de EU ons systeem als protectionisme wordt aangemerkt ( want sorry Van der Gun, dat jij geen huis kan kopen zonder hypotheek ligt echt geen Europarlementariër of wie dan ook wakker wakker van) en dat de meerderheid van Nederland een voorliefde heeft voor politici met slappe knieën. Een dodelijke combinatie, en niet alleen voor onze huizenmarkt.

Pierre Tombal | 15-01-15 | 23:33 | + -1 -

Aangezien ik als Jan Modaal word gezien als scheefwoner heb ik toch maar een huis gekocht. Nee, de echte reden is dat mijn buren - en dat in een voorheen nette wijk - tegenwoordig uit Irak, Afghanistan, Syrie, Turkije en nog zo'n land komen. Ik pas ervoor om tussen al die nietsnutten te zitten waarbij ik de enige ben die om 6:00 de deur uitgaat en er pas om 18:00 weer inkom. In dat opzicht lang leve de koopwoning, de sociale huur heeft z'n beste tijd gehad. We worden gewoon uitgerookt.

Stonecity | 15-01-15 | 21:18 | + 15 -

@Raider Twix | 15-01-15 | 17:20
Ik ken de prijzen van de middeleeuwen niet, maar het huis van mijn vader kostte in 1973 120.000 gulden. Premie A, dus de eigenlijke prijs zal in de orde 140.000 gulden geweest zijn. Een modaal inkomen bedroeg in die tijd naar ik meen iets van 22.000 gulden per jaar. Denk je nou echt dat er tussen toen en nu iets echt significant veranderd is? Zullen we het eens gewoon over feiten hebben in plaats van de sprookjes die jij voor waarheid aanneemt?

Pierre Tombal | 15-01-15 | 21:01 | + 5 -

duitse herder | 15-01-15 | 17:28
En die lambo kost daar ? 2 miljoen of 3 miljoen euro?

koekje erbij? | 15-01-15 | 20:34 | + 1 -

@ ProAsfalt | 15-01-15 | 15:57
Wij leven oprecht met u mee en hebben sympathie voor uw sentimenten.
In nood geval is er bij ons altijd plaats.

Stoned Hengst | 15-01-15 | 20:31 | + 1 -

Per 1 januari zijn de hypotheek regels strenger geworden.

i-Wonder | 15-01-15 | 19:22 | + 0 -

Ja superleuk. Tot dat energielabel 100% doordringt, dan is alles wat ouder is als 10 jaar direct onverkoopbaar of op zn minst 25% gedaald in prijs. Mooie onderhandelingspositie als aspirant koper heb je dan namelijk. Klasse G. Owwwwwww, veel investeren! Moet van prijs af!

Beaulefermier | 15-01-15 | 18:58 | + 6 -

@beschuitfluiter | 15-01-15 | 16:11 | + 4 -

Permanent lage rente betekent weer dat onze pensioenfondsen nog verder in de problemen gaan komen. Het gaan nog heel interessante jaren worden...

Locusta | 15-01-15 | 17:42 | + 4 -

@Raider Twix | 15-01-15 | 17:20
U heeft een oude opa.

kapotte_stofzuiger | 15-01-15 | 17:36 | + 14 -

Ondertussen gaat er bijna geen jaar meer voorbij zonder dat er een nieuwe beperking wordt ingevoerd, waarbij met name de meest recente door velen niet echt begrepen wordt. Indien voor een af te sluiten hypotheek de LTV daalt, dan zul je eigen geld mee moeten nemen. 90% van 100% is 10% te weinig, ongeacht het bedrag dat daarmee gemoeid is.
Pierre Tombal | 15-01-15 | 17:09 | + 0
-
Opa's huisje kostte rond 1070 ongeveer hfl 10.000, zal nu zeker een ton kosten, 10, 15x zo duur, gezien wat grond er bij en vrijstaand.
Een flat in Assen van rond de hfl 150.000 in 2000 zou ongeveer 7 jaar eerder rond de 50.000 kosten.
Deze kostte in 2008 ongeveer Euro 105.000, nu ongeveer 80.000.
Een bank die toen 105.000 met zeg 125.000 niet aflosbaar heeft gefinancierd, heeft nu wel een probleem. De eigenaar wellicht ook.
Dus die Duitse regel van ongeveer max. 75% (dacht ik) van een bepaalde waarde van het huis is nog niet zo raar.
Maar ja, dan kunnen banken minder uitlenen, de staat vangt ook minder hiervan, en dat is heel vervelend.
En dan in een wet, die AMVB is per week aanpasbaar.

Raider Twix | 15-01-15 | 17:20 | + 9 -

Tja... Je ziet de titel en dan weet je al welke naam er onder zal staan en dat het artikel niet zal gaan over de betaalbaarheid van wonen - of dat nu koop of huur betreft - maar een klaagzang over zijn eigen gebrek aan geld die hem verhindert om zonder hypotheek een huis te kunnen kopen. Dat dit voor iedereen behoudens de rijkste 1% geldt blijkt maar niet te willen doordringen in de roze wolk waar hij zelf in gehuld is.

En wat Boko Haram er mee te maken heeft is mij ook een raadsel. De politieke onrust die onze woonmarkt beïnvloedt ontstaat gewoon hier in Den Haag, met schimmige mannetjes van de ECB en het IMF die op de achtergrond hel en verdoemenis prediken. Ondertussen gaat er bijna geen jaar meer voorbij zonder dat er een nieuwe beperking wordt ingevoerd, waarbij met name de meest recente door velen niet echt begrepen wordt. Indien voor een af te sluiten hypotheek de LTV daalt, dan zul je eigen geld mee moeten nemen. 90% van 100% is 10% te weinig, ongeacht het bedrag dat daarmee gemoeid is.

Pierre Tombal | 15-01-15 | 17:09 | + -7 -

Oh ja, voor iedereen die nu juichend richting makelaar rent: hoe aantrekkelijk is jouw aspirant-huis als het over zeg vijf jaar verkocht moet worden terwijl de 10-jaarsrente weer terug staat op rond de 6%. Zou de koper van dan de maandlasten eenvoudig kunnen trekken?
J.R. Thorbecke | 15-01-15 | 15:54 | + 6 -
-
Die EQ van Ex-Goldman Sachs ECB Mario Draghi gaat er voor zorgen dat lidstaten tegen ongeveer 0% rente kunnen lenen.
Geldsmijterij door staten komt er aan dus. En ongebreideld hoge staatsschulden.
Met financieren van kansrijke bedrijfsplannen heeft dit niets meer van doen, die zijn altijd wel te financieren. Alleen heeft niemand plannen omdat niemand wat koopt, wat niet bij de Action ligt.
-
En als die EU economie helemaal verziekt is met onzinnige EU-gratis-geld-projecten en dronkelap Juncker de schade bekend mag maken, dan mag de EU-burger weer betalen.
Een normale hypotheekrente, in een dan nog hogere schuldenzone als de EU zal dan naar de 6 tot 10% gaan.
Griekenland dan misschien alsnog "gered," de rest bankroet.

Raider Twix | 15-01-15 | 17:04 | + 5 -

komt alleen volgens mij dat de rente histories laag is .

tuuttuutgr vn ruud | 15-01-15 | 16:37 | + -1 -

Over 5 jaar hebben we een hele hoop dakloze gezinnen er bij.
Dát, of de huizenprijzen gaan nog verder onderuit en/of de huren moeten worden verlaagt.
De andere optie is dat de lage rente permanent is omdat anders de schulden niet meer gedragen kunnen worden. Zowel van de overheid als van de huizen"bezitters".

beschuitfluiter | 15-01-15 | 16:11 | + 13 -

Met dank aan de huurders die door het beste kabinet van na de oorlog een jaarlijkse huurverhoging krijgen van 4,5% of meer.
Tja, dan word je wel gedwongen om een huis te gaan kopen hetgeen de prijzen van de koopwoningen alsmede de transacties omhoog stuwt.
Het is toch diep triest dat de woning'markt' gestuurd moet worden door de overheid om de economie niet nog verder in het slop te laten raken.

Maar ja, ProAsfalt wil niet afhankelijk worden van het onroerend goedkartel noch van de muiters van werkgevers, dus ProAsfalt slaapt binnen enkele jaren onder de brug met dank aan de 'strategische' stemmers en de 'sociale' PvdA.

ProAsfalt | 15-01-15 | 15:57 | + 18 -

Oh ja, voor iedereen die nu juichend richting makelaar rent: hoe aantrekkelijk is jouw aspirant-huis als het over zeg vijf jaar verkocht moet worden terwijl de 10-jaarsrente weer terug staat op rond de 6%. Zou de koper van dan de maandlasten eenvoudig kunnen trekken?

Rest In Privacy | 15-01-15 | 15:54 | + 21 -

Nu het zo goed gaat en de huizen weer duurder worden (het woord oververhit valt weer), neem ik aan dat de stimuleringsmaatregelen afgebouwd/geschrapt kunnen worden en dat de heren makelaars niet gaan zeuren om:

- verlenging van startersleningen
- lage btw-tarieven voor allerlei zaken
- schenkingsregelingen
- lagere overdrachtsbelasting
- handhaving van een LTV van 100
- 'maatwerk', oftewel extra veel lenen op "potentie in de toekomst"
- aanpak van Nibud bij beoordelen leenmarge
- aanpak scheefwoners
- hogere huren
- etc. etc.

Oh nee! De hele woningmarkt draait alleen maar op schuld en het gebrek aan echte alternatieven.

Rest In Privacy | 15-01-15 | 15:48 | + 34 -

NVM is in deze woningmarktdiscussie net zo betrouwbaar als een vos in een kippenhok.

Warhoofd | 15-01-15 | 15:45 | + 40 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken