Woningmarkt kan volgens Rabobank onmogelijk instorten

Glazen bol terug van weggeweest
Glazen bol terug van weggeweest
Gelukkig. Ook de Rabobank doet nog even een duit in het zakje over de woningmarkt en dus is onze bingokaart aan woningmarktvoorspellingen weer helemaal vol. Deze keer doet de bank in haar Kwartaalbericht Woningmarkt wel erg veel moeite om ons te overtuigen van het verdere herstel in 2015. Niet alleen lijkt de tekst langer dan ooit, daarnaast komt Rabo met maar liefst 23 grafieken en poogt ze in één heersende infographic (pica) duidelijk te maken waarom de prijzen en transacties zullen stijgen komend jaar. Maar, zegt de oplettende lezer dan: de Rabobank was toch gestopt met voorspellen? Dat klopt, maar die belofte brak ze al begin dit jaar. Overigens is het wel erg bijzonder dat Rabo het voorstel om de ‘selffulfilling prophecy’ te stoppen op het dieptepunt deed. Hoe dan ook, inmiddels zit de woningmarkt weer in de lift en dus denken de economen van de Rabo dat komend jaar tussen de 145 en 165 duizend transacties zullen plaatsvinden met een prijsstijging van 1,5 tot 3,5%. Goed nieuws, want met naar verwachting 145K aan woningverkopen wordt 2014 al het beste jaar voor makelaars de huizenmarkt sinds 2008. Volgens de voorspelling van Rabo gaat het komend jaar dus sowieso even goed maar waarschijnlijk beter. Het hangt er alleen maar vanaf hoe hard (en niet óf) de Nederlandse economie herstelt. Toch hebben we wat twijfels bij enkele argumenten die de Rabo geeft.

RabobankInfographic2Groot.png

Ten eerste noemt de infographic van de Rabobank de latente vraag (=uitgestelde woningaankoop) als positieve factor. Verderop in het kwartaalbericht zegt de bank echter dat de verkopen NIET extra gestuwd worden komend jaar door uitgestelde woningaankopen. Die is volgens de Rabo in 2014 namelijk al ingelost, mede door 'tijdelijke' crisismaatregelen als de starterslening en de verruimde schenkingsmaatregel: 'Per saldo verwachten wij voor 2015 daardoor geen grotere groeibijdrage aan het aantal woningverkopen vanuit de latente vraag.' Een ander twijfelachtig argument van de bank is dat meer nieuwbouw ‘een verhuisketen op gang brengt’ van maar liefst 2,1 extra verkopen. Als bron noemt de bank deze studie van het RIVM uit 2010. Met de aantrekkende nieuwbouw die de Rabobank signaleert is dit uiteraard keipositief voor de woningmarkt. Er is echter één groot probleem: inmiddels zijn de conclusies van het RIVM allang weerlegd door het Kadaster. Onderstaande grafiek toont duidelijk aan dat de laatste jaren niet doorstromers, maar juist meer starters nieuwbouwwoningen zijn gaan kopen. Mede dankzij lagere bouwkosten en kleinere nieuwbouw is het relatief goedkoper voor hen om een nieuwe woning te kopen. Dat hierdoor niet langer 2,1 extra verkopen ontstaan lijkt duidelijk. Een constatering die de Rabobank ook moet kennen. Natuurlijk zijn er genoeg argumenten om positief te zijn over de huizenmarkt (toenemend vertrouwen, aantrekkende werkgelegenheid en de verbeterde betaalbaarheid), alleen doe het dan wel op basis van de juiste feiten.

KopersNieuwbouwwoningenKadaster.png

Reaguursels

Inloggen

@chef werkplaats | 14-11-14 | 10:48
Aan jouw score te zien zitten er bijzonder weinig feministen op deze site. Mama die maar thuis moet gaan zitten?

Ook aan jouw interpretatie van "reële woningmarkt" schort nogal wat. In de 3,5 miljoen sociale huurwoningen die wij als maatschappij voor het armste deel van de bevolking aanhouden worden namelijk al hogere woonlasten gehanteerd dan voor de door jou genoemde prijzen bij een 100% financiering zouden gelden. Sterker nog: die lasten zouden voor de 40+ jaar oude woningen zelfs lager uitkomen dan wat mensen met maximale huurtoeslag effectief voor hun woning betalen. Wat jij wilt is dus niks minder dan een revolutie. Jij wilt de eerlijkheidsprincipes en nivelleringsmethodieken zoals die al tientallen jaren in dit land gelden overboord gooien. Wel, mijn zegen heb je, maar noem dat alsjeblieft niet realistisch denken.

Pierre Tombal | 14-11-14 | 16:39 | + -3 -

Pierre Tombal | 13-11-14 | 22:09 | + 0 -

Jazeker, maar de koopwoningmarkt vertegenwoordigd het grootste gedeelte van de samenleving, politiek gezien lijken piketty's opvattingen in mijn ogen politieke zelfmoord. Dat garandeerd je in ieder geval dat je nooit de grootste partij wordt. Dit gegeven lijkt mij natuurlijk erg prettig als je vvd-er bent, links moet en zal dus ook hun ziel aan duivel moeten verkopen, linksom danwel rechtsom.

analcharist | 14-11-14 | 13:24 | + 0 -

chef werkplaats | 14-11-14 | 10:48

Dit!
Er zal in de toekomst veel meer vraag zijn naar goedkope (huur)woningen. Met de verwachte hoge werkeloosheid vanwege robotisering e.d. is dat ook heel logisch.

Topperke | 14-11-14 | 11:20 | + 2 -

De bewustwording van jonger jonger dan 22 jaar is een veel groter gevaar voor de zogenaamde huizen”markt”. Een huis kopen op afbetaling waar je 30 jaar lang 20% van je inkomen naar de hypotheeknemer kunt overmaken betekent 30 jaar slaaf van de bank. Bij een reële woningmarkt zou een nieuwbouw rijtjeshuis aka starterswoning in makelaarstermen op een niet A-locatie rond de € 100000 moeten kosten inclusief grond. Een tweedehandse jaren 50/60/70 doortochtwoning hooguit € 50000. Dat betekend een paar jaar sparen en dan een huis cash kopen. In veel delen van Europa is dit de normale gang van zaken. Dat betekent flexibiliteit even een tijdje geen werk meer dan maar even op vakantie of in de boeken duiken. Kinderen kunnen weer ouderwets opgevoed worden inplaats van dumpen bij een kinderopvang. Want Mama moet werken omdat Mama en Papa tot de nek in de schulden zitten omdat ze het schone schijn leventje instant willen houden al is het maar voor de buren. Hoge private schulden zijn net zo gevaarlijk als roken en drinken. Wanneer er bijna geen private schulden meer zijn ben ik er van overtuigd dat de (geestelijke) gezondheid van de Nederlander sterk verbeterd.

chef werkplaats | 14-11-14 | 10:48 | + 7 -

De bewustwording van jonger < 22 jaar is een veel groter gevaar voor de zogenaamde huizen”markt”. Een huis kopen op afbetaling waar je 30 jaar lang 20% van je inkomen naar de hypotheeknemer kunt overmaken betekent 30 jaar slaaf van de bank. Bij een reële woningmarkt zou een nieuwbouw rijtjeshuis aka starterswoning in makelaarstermen op een niet A-locatie rond de € 100000 moeten kosten inclusief grond. Een tweedehandse jaren 50/60/70 doortochtwoning hooguit € 50000. Dat betekend een paar jaar sparen en dan een huis cash kopen. In veel delen van Europa is dit de normale gang van zaken. Dat betekent flexibiliteit even een tijdje geen werk meer dan maar even op vakantie of in de boeken duiken. Kinderen kunnen weer ouderwets opgevoed worden in plaats van dumpen bij een kinderopvang. Want Mama moet werken omdat Mama en Papa tot de nek in de schulden zitten omdat ze het schone schijn leventje instant willen houden al is het maar voor de buren. Hoge private schulden zijn net zo gevaarlijk als roken en drinken. Wanneer er bijna geen private schulden meer zijn ben ik er van overtuigd dat de (geestelijke) gezondheid van de Nederlander sterk verbeterd.

chef werkplaats | 14-11-14 | 10:48 | + 0 -

Het latente aanbod zal ook los komen dan.

karelllis | 14-11-14 | 07:07 | + 0 -

@analcharist | 13-11-14 | 22:05
Zoals Piketty al zei: waarde kun je ook verminderen via inflatie. En onze linkse politiek (ver)slikte.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 22:09 | + -1 -

Onderste alinea is niet relevant.

analcharist | 13-11-14 | 22:07 | + 0 -

@pierre Tombal

Leuke opties ja, onthoud ik, haha:P

Wat ik nog het meest trieste vind in heel het woningmarktdiscussie i.c.m. de economie is de lakende communicatie vanuit de overheid richting de burger. Laten we eerlijk zijn met dikke duimwerk draait alles om banen in de politiek, want meer banen is meer welvaart en hieruit volgend minder geen bezuinigen maar wel meer presentjes.
In de woningbouwsector komen banen uit meer transacties en transactietreintjes. Maar dat mensen niet gaan verkopen voor een ton minder is zo logisch, dat begrijpt de huurder best wel. Maar als die koopwoningmarkt niet snel op gang komt dan zitten al die hurende bouwvakkers thuis met een te hoge huur die ze zonder werk niet op kunnen brengen. De regering kan dus ook niet anders (ongeacht links of rechts) dan de grootste markt, de koopwoningmarkt, prioriteit te geven. Als de woningbezitters het goed heeft, dan hebben de huurders het in principe ook niet slecht, maar andersom geld deze regel meestal niet, en dus moeten we wel.

als je de huurders uitlegt dat als ze niet de huren verhogen, de woningentreintjes niet op gang komen en dan alle bouwvakers in de sociale huur zonder werk zitten tot hun dood dan begrijpen ze het best. Want afwaarderen is simpelweg geen optie. Zachtjes brengen allemaal bullshit, zeg gewoon zoals het is. Zonder het beperken van de waardedaling worden alle huurders die afhankelijk zijn van de woningbouw werkeloos tot hun dood, nou kiezen maar huurders.

analcharist | 13-11-14 | 22:05 | + -3 -

@analcharist | 13-11-14 | 20:09
Klopt helemaal. Spreek een politicus en hij zal zeggen dat de economie moet groeien en dat het belangrijk is dat er inflatie is. Onze regering heeft (vrijwel) directe invloed op enkele prominente particuliere uitgaven, zijnde door hun zelf opgelegd verplichte verzekeringen, energie, reizen en wonen. Wanneer de inflatie vanuit de open (Europese) markt achterblijft bij de doelstellingen zal de regering dus haar invloed aanwenden om de inflatie naar boven bij te stellen. Met een aandeel van een kwart of meer in de particuliere uitgaven is wonen meestal het voor de hand liggende product waar je met een relatief niet veel grotere verhoging toch het juiste inflatiecijfer kan behalen. Dat zie je vooral in deze tijd, waar de open markt zelfs naar deflatie neigt.

Dat van dat maximum aan een sociaal huurcontract geloof ik echter niet zo. De stok achter de deur is dat verhuurders nu jouw inkomen kennen en op basis daarvan een extra hoge huurverhogingen mogen opleggen als je niet meer binnen de doelgroep valt. Het is daarmee aannemelijker dat ze hier in de toekomst verdergaande maatregelen kunnen gaan nemen, en dat ze op basis van je te hoog geachte inkomen lukraak je huurcontract eenzijdig kunnen opzeggen. Weet je tenminste zeker dat mensen die een dubbeltje zijn niet te hard hun best gaan doen om een kwartje te worden.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 21:43 | + 0 -

Nee, de Rabobank heeft wel gedeeltelijk gelijk naar mijn mening puur al op basis van de "b.v. nederland" en daarvoor hoef je geen econoom te zijn. De woningmarkt is zo belangrijk dat de politiek er alles aan gelegen is om die aan de gang te houden of te verbeteren. Meer transacties is meer banen hogere welvaart etcetc en da's allemaal meetbaar en wordt je in de pers uiteindelijk ook op afgerekend.
Daarom zag je mijn inziens ook de laatste jaren abnormale huurstijgingen bovenop de inflatie, oftewel huurdertje wegpesten onder de noemer "enthousiasmeren voor een koopwoning". ik denk zelfs dat ze zover zullen gaan, dat er in de komende 10 jaar een maximum aan een sociaal huurcontract gaat zitten. Dus of je spaart voor een koopwoning en je gaat na 10 jaar of particulier huren, je koopt een huis of je weet het en wordt zwerver. Of er komt een onbepaald levensloopovereenkomst bij een woningbouwvereniging die mensen gedurende hun levensloop gaan voorzien in meerdere passende woningen afhankelijk van de situatie etcetc. Het maakt niet uit hoeveel zielen er aan de duivel verkocht moeten worden, maar het aantal transacties en de "cost of living" moet en zal gelijkblijven of stijgen. De nederlandse economie is gewoon te afhankelijk van de woningbouw/hypotheeksector en dit maakt haar en de politieke wil gewoon erg zwak.

analcharist | 13-11-14 | 20:09 | + 2 -

`Goed nieuws, want met naar verwachting 145K aan woningverkopen wordt 2014 al het beste jaar voor <strike>makelaars</strike> de huizenmarkt sinds 2008.`

Waar komt toch die malle fixatie op makelaars vandaan? Mevrouw Tombal betaalde haar makelaar € 3.500 om haar oude flatje aan de man te brengen. Dat was gewoon een vast bedrag, maar laten we stellen dat het om 2,25% van de vraagprijs ging. Omzet dus, niet winst. Toen wij voor ons eigen huis de hypotheekakte tekenden, tekenden wij voor 80% winst voor de bank. Als we voor de Hypotheekshop boy met z'n snelle babbel waren gegaan en een of ander vaag beleggingsding hadden afgesloten, zou hij 10 jaar lang 10% van onze inleg als aanbrengpremie hebben ontvangen. Dat is ongeveer 1,5%. Winst. Hoeft. hij. helemaal. niks. voor. te. doen.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 19:38 | + 4 -

Meer thema reclame. Wel handig bedacht zo.

duitse herder | 13-11-14 | 19:24 | + -5 -

Die, nogal plaatselijke, verkoopboom gaat er wel komen. In een paar steden, kennelijk. Het komende halfjaar. Voor de rest geloof ik er niet in. Officieuze inflatie (2001 - 2014 fl -> euro teken wissel, dus ruime halvering waarde geld), 6% of meer salarisverlaging sinds 2013 per jaar. Of is dit gestopt? En, als absolute klapper: op 2 juli 2015: de nationale afkoopsom (bij ontslag) uitverkoop: dus X k meer klanten voor het UWV.
-
Los hiervan: wie zoveel woorden nodig heeft, heeft niets te vertellen, of wat te verbergen.

Raider Twix | 13-11-14 | 19:00 | + 3 -

orca | 13-11-14 | 17:34 | + 2 -
dat jij nog moet werken eigenlijk..... maar geef je tips niet te goedkoop weg, want ander kunnen wij ook allemaal stoppen met werken.

dr. P. von Orno | 13-11-14 | 18:40 | + 6 -

Lol, hier in het midden van het land onder de rook van Utrecht, hele woonwijken die gevuld zijn met oudere mensen die in hun ééntje of met z'n twee in afbetaalde twee onder één kappers of vrijstaande villa's wonen. Zij en hun kinderen pikken daar een graantje van mee. Al die huizen van de babyboomers komen vrij en zij gaan huren.
Dat laat wel wat lucht uit het ballonnetje denk ik.

De Treinende Rechter | 13-11-14 | 18:19 | + 12 -

Rabo is de hypotheekverstrekker van Nederland. Natuurlijk voorspellen die groei. Zelfs als een groot deel van hun portefeuille onder water staat. Gelukkig is dat alleen een probleem bij gedwongen verkoop. En bij de rest van de onderwaterhypotheken is het een probleem van de hypotheeknemer.

Osdorpertje | 13-11-14 | 18:13 | + 2 -

Ik ben nu helemaal gerust gesteld. Als rabo het zegt dan moet het wel zo zijn. Ze zijn immers volledig onafhankelijk van de woningmarkt.

KingScarGill | 13-11-14 | 17:58 | + 11 -

Als jullie mij nou hadden gevolgd ipv RABO had je precies geweten hoe de hazen liepen, lopen en zullen lopen.
Sinds juni 2013 residentieël OG voor verhuur aan het kopen als een malle, na volledig out te zijn gegaan in 2006.
Is wel heel erg regiogebonden. Zo zat ik vorig jaar zomer bij de notaris in 020 die mij wist te melden dat ie het nog nooit zo druk had gehad, incl de vorige boom tot 2008.
De periferie is dood en blijft dood, niks aan te doen maar randstad komt hard nu. Moet je wel heel goed weten waar: in regio 070 dus niet Zoetermeer of Leidschendam, wel centrum en Scheveningen. In 020 naast centrum ook Buitenveldert en Amstelveen, niet Slotervaart of West of Noord.
En de bonustip van de dag: Eindje. Wordt een heel mooi techno-cluster opgezet daar en er is veel vraag naar goede huurwoningen, waarbij prijs secundair is. En zo zien we dat graag, want bij mij is prijs primair.
Komende jaren voorzie ik ouderwetse gekkigheid in bovenstaande gebieden. Of 't de echo boom is of ome Mario die leip gaat in Frankfurt of angst voor geld (en dus behoefte aan tangible) is mij om het even, waarschijnlijk combi vna faktoren, dondert niet, het wordt weer gillende gekte.

orca | 13-11-14 | 17:34 | + 11 -

Wiens brood men eet , diens woord men spreekt . Koop nou toch gewoon dat nieuwe droomhuis en vergeet de auto niet .

schijtendijkes | 13-11-14 | 17:30 | + 14 -

Koopkracht, vertrouwen en werkgelegenheid lijken mij bepalende factoren voor het stabiliseren van de huizenmarkt.
Hoewel ik wel begrijp waarom deze elementen niet genoemd worden in de analyse.

jemagookniksmeer | 13-11-14 | 17:28 | + 17 -

Gezien hun track record zijn deze voorspellingen net zoveel waard als die van Paul de Octopus. Ben straks erg benieuwd naar de cijfers van 2015 kwartaal 1.

Harry Turtle | 13-11-14 | 17:20 | + 19 -

Dus de woningmarkt gaat instorten.

Uw Verzekeringsadvis | 13-11-14 | 17:08 | + 37 -

De verschillen per regio, woningtype en prijssegment zijn zo uiteenlopend dat daar geen bruikbaar gemiddelde aan op te hangen is.

sinar2 | 13-11-14 | 17:07 | + 16 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken