Tegenvaller! Maximale hypotheeklening weer omlaag in 2015

Dat droomhuis kopen wordt in 2015 weer wat moeilijker
Dat droomhuis kopen wordt in 2015 weer wat moeilijker
Volgend jaar kunnen Nederlanders weer iets minder lenen voor de aankoop van hun nieuwe woning. Net als in 2013 en 2014 overigens. Ieder jaar past het NIBUD de financieringsnorm aan, waarmee op basis van het inkomen de maximale hypotheek wordt bepaald. En die is dankzij de nieuwe rekenwijze van het budgetinstituut voor komend jaar lager uitgevallen. Deze keer zou het alles te maken hebben met meer 'onvermijdbare kosten', zoals de stijgende kosten voor de zorg en/of de komst van een kind. Uit het overzicht van het NIBUD blijkt dat inkomens tot €30.000 straks tussen de 3 en 6,5 procent minder kunnen lenen (zie tabel onder). Hierdoor kan tegen de huidige vaste tienjaars-rente van 3,25% nog maar €137K geleend worden in 2015 (-€9K), terwijl bij een inkomen van €50.000 een leencapaciteit overblijft van ongeveer €228K over (-€15K). Dat de procentuele daling bij hogere inkomens lager is komt omdat zij volgens het NIBUD meer ruimte in hun budget hebben om die onvermijdbare kosten op te vangen. De lagere leencapaciteit is slecht nieuws voor iedereen die terugverlangt naar de tijd van almaar stijgende huizenprijzen. De belangrijkste factor daarvoor is namelijk niet de hypotheekrenteaftrek, maar eerder de verruimde kredietmogelijkheden van banken. En die wordt dus drastisch ingeperkt. Want bovenop de lagere NIBUD-norm komt ook nog de verlaging van de loan to value-ratio (LTV). Sinds 2013 wordt de verhouding tussen de woningwaarde en de maximale hypotheeksom stapsgewijs teruggebracht. Zo kan komend jaar nog maar 103% van de woningwaarde worden geleend. Slecht nieuws voor de huizenprijzen, zou je zeggen. Alleen was van die negatieve factoren het afgelopen jaar weinig te merken. Dat komt omdat de daling in leencapaciteit helemaal gecompenseerd werd door de lagere rente waarmee gerekend wordt. Kern zit hem in de laatste tabel uit het onderstaande voorbeeld van het NIBUD. Die toont aan dat dankzij de fors dalende hypotheekrente, inmiddels een volle procentpunt lager, huishoudens nog steeds een fractie meer kunnen lenen dan waar vorig jaar vanuit werd gegaan. Thank god voor de lage rente!

LeencapaciteitNIBUD2015.png

Reaguursels

Inloggen

@Malefunk | 14-11-14 | 15:32
Dat is inderdaad een vrij accurate samenvatting van de problemen die ze middels de hervormingen in het hypotheekstelsel reeds hebben gecreëerd en nog gaan creëren. Hier gaat waarschijnlijk dus het grootste deel van een generatie tussen wal en schip vallen omdat ze er geen rekening mee hebben gehouden dat voor hun andere regels zouden gaan gelden dan voor de drie generaties voor hun. Toch fijn, zo'n waarschuwing vooraf...

Pierre Tombal | 14-11-14 | 18:50 | + 0 -

Ik en mijn partner bevinden ons momenteel in de befaamde starterspositie. Wij zullen meer EV in moeten brengen om een woning daadwerkelijk te kunnen kopen. Ik ben me er ook van bewust dat dit noodzakelijk is om problemen te voorkomen en de maandlasten binnen de perken te houden. Ik vraag me nu alleen af wat dat met de markt zal gaan doen de aankomende jaren. Elk jaar dat de maximale hypotheek daalt zal er bij €250.000 zo'n €2.500 extra moeten worden gespaard. Wanneer de LTV lager wordt zal er dus ook langer moeten worden gespaard. Het lijkt mij dat de " markt " voorlopig helemaal op slot komt te zitten.

Daarnaast was iedereen gewend om alles maar te kunnen lenen van een bank. Sparen werd daarom nooit zo belangrijk geacht. Ik ben van mening dat het nog wel even gaat duren voor starters aan die 20% eigen inbreng zitten. Wij verdienen niet slecht maar door huurverhogingen en steeds hoger wordende lasten wordt het spaarbedrag wel steeds kleiner en de periode om kapitaal op te bouwen langer.

Starters die momenteel huren en door de verhoogde huren worden gedwongen te kopen hebben op dit moment geen kapitaal en kunnen dus ook niet kopen vanwege de verlaagde maximale hypotheek.

Of zie ik het nu helemaal verkeerd?

Malefunk | 14-11-14 | 15:32 | + 0 -

Belachelijk die betutteling. Dit is iets tussen bank en klant.

lauwebal | 13-11-14 | 22:12 | + 0 -

@duitse herder | 13-11-14 | 13:13
Wat is hoog en wat is laag? Zet je twee minimumloners bij elkaar, dan houden die maandelijks netto zo'n € 700 meer over dan iemand die het totaal aan brutoloon in z'n eentje ontvangt. Pas bij een inkomen van € 50.000 neemt de alleenverdiener evenveel mee naar huis als de twee werkende partners die elk minimumloon ontvangen. Een bijkomend verschil is dat als beiden bij een corporatie huren, de alleenverdiener een scheefwoner is en het werkende paar niet, terwijl beide huishoudens netto over hetzelfde salaris beschikken. Wat dat betreft hebben die nivelleerders het zichzelf behoorlijk moeilijk gemaakt.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 14:47 | + 3 -

Pierre Tombal | 13-11-14 | 12:55 | '
OK helder.
Wat ik duidelijk wil maken dat er waarschijnlijk steeds minder mensen zijn met 'hoog' inkomen en steeds meer mensen met een 'laag' inkomen. Die tendens zet zich voort. Om een aantal redenen waarvan emigratie en immigratie er één is. Alsmede het nivelleringsproces van de NL politiek.

duitse herder | 13-11-14 | 13:13 | + 0 -

@duitse herder | 13-11-14 | 05:34
Op zich zeggen die cijfers niet zoveel, omdat deze over persoonlijke inkomens gaan. Voor een hypotheek is namelijk het huishoudinkomen van belang. Dat 4.759.000 mensen sowieso niet in aanmerking voor een hypotheek komen is daarmee ook kort door de bocht, omdat een deel daarvan een partner kan hebben die wel werkt.

Neem twee partners die werken en twee jonge kinderen hebben. Twee keer gemiddeld € 34.600 per jaar, twee keer gemiddeld € 1.866 netto per maand als je jouw link volgt en daar komt dan nog zo'n € 50 bij vanwege de combinatiekorting. Samen € 3.782 netto per maand.

Het CPB heeft becijferd dat dit gezin minimaal € 1.960 per maand nodig heeft om rond te komen en dat is inclusief woonkosten. Met de kinderen 4 dagen op de dagopvang krijgt dit gezin € 1.730 per maand aan kinderopvangtoeslag en ze betalen € 2.572 aan het kinderdagverblijf. Een netto last van € 842 per maand. Het gezin houdt daarmee € 980 per maand over ten opzichte van het voor hun geldende bestaansminimum. Als ze daarvan € 150 per persoon voor zichzelf reserveren houden ze nog € 380 er maand over die ze extra aan woonlasten kunnen spenderen. Hetgeen betekent dat ze zich zo'n € 1.000 per maand aan woonlasten kunnen permitteren.

Het Nibud rekent in haar tabellen overigens met € 1.140 voor de maximale hypotheek (~€ 300.000) bij een gezamenlijk inkomen van € 70.000. Tel je daar onderhoud en belasting nog bij op kom je op woonlasten van € 1.400 per maand. Die ruimte is er op zich wel, maar een vetpot is het dan niet echt meer in de situatie van een gezin met twee kleine kinderen. Als je daarentegen die kinderopvang kan inperken of de kinderen ouder zijn wordt het uiteraard een heel ander verhaal.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 12:55 | + 3 -

@ beschuitfluiter | 13-11-14 | 10:37 | + 2 -

juist. Ik ken mensen die een huis huren met een woonquote die op 45% ligt die toch nog als 'scheefhuurder' worden aangemerkt.

De Treinende Rechter | 13-11-14 | 12:14 | + 2 -

Pas wanneer de LTV bij 60-70% ligt, zoals dat in bv. Duitsland heel lang het geval was, is de huizenmarkt weer gezond.

Balsaq | 13-11-14 | 11:09 | + 2 -

Van de hypotheken die verstrekt zijn met de bejubelde starterslening, hebben inmiddels meer dan 30% een betalingsachterstand van meer dan 4 achtereenvolgende maanden.

De wanbetalingen op overige hypotheken zijn ook weer gestegen met 18%

De zorgkosten gaan weer met 10%+ omhoog, middenklasse moet meer belasting betalen, toeslagen etc worden soberder, leaseauto's worden duurder waardoor de middenklasse hard geraakt wordt, kinderopvang wordt duurder etc etc etc

Ergo; de belachelijk hoge woonquote in dit land (want daar gaat het om) gaat te hard drukken op het inkomen van gezinnen.

Daarnaast moeten we wéér meer gaan betalen aan Griekenland (einde steunpakket, maar nu krijgen ze gewoon de EU creditcard) en moeten we zo'n 18 miljard gaan inleggen voor een of ander EU stimuleringsfonds van 300 miljard. Dat moet ook ergens van betaald worden.

De EU verkiezingen zijn geweest, de nieuwe zonnekoning is geïnstalleerd, dus de eurocrisis gaat binnenkort weer verder waar deze gebleven is. En dat gaat bijzonder pijnlijk uitpakken voor onze economie en huizenmarkt. Mark my words

beschuitfluiter | 13-11-14 | 10:37 | + 1 -

@melissa3 | 13-11-14 | 06:10
Ik denk dat ze die tabel nog een keer veranderd hebben dan, want er staat nu wel degelijk een (marginaal) minnetje. Ik mis overigens de argumentatie waarom je met kortere looptijden uit zou moeten gaan van een 5% rente, maar ik neem aan dat dit gaat over het langdurig gemiddelde en niet zozeer om de verwachting dat de rente op korte termijn weer zal stijgen.

Pierre Tombal | 13-11-14 | 09:27 | + 0 -

Denk dat een beetje sparen voor je iets koopt niet onverstandig is, dat gekloot om het maximum leenbedrag wordt dan ook wat meer ontspannen.

Hploos | 13-11-14 | 09:07 | + 2 -

PT: als je op de link naar nibud klikt, zie je een andere tabel 2. Weet niet welke correct is, maar gok die op de site van nibud, itt dit screenshot.

melissa3 | 13-11-14 | 06:10 | + 1 -

Het gemiddelde inkomen van de werkzame beroepsbevolking (dit zijn 7.785.000 personen) is € 34.600 per jaar.
Het gemiddelde inkomen van de niet-werkzame beroepsbevolking (dit zijn 4.759.000 personen) is € 18.400 per jaar.
Dit zijn mensen met een uitkering, pensioen, partneralimentatie en studenten.

www.gemiddeld-inkomen.nl/modaal-inkome...

Ik ben geen cijfer freak maar ik vraag mij twee dingen af:

Wat is het aantal mensen dat onder het begrip beroepsbevolking vallen, nu en in de toekomst ?
Hoeveel mensen kiezen bewust voor die splitsing tussen werken en niet werken in morele zin ?

4.759.000 mensen komen sowieso niet in aanmerking voor een hypotheek. Dat is relatief een hoog getal tov de werkende.

Kortom hoe ziet de markt eruit om überhaupt te kunnen en te willen kopen? En hoe mobiel wil je en moet je zijn.

Verder:
Periode 2000-2014 geeft aan dat er 1.767.276 emigranten zijn en 2.001.737 immigranten. Voor de woonmarkt een cijfer dat in directe zin kan beïnvloeden.

duitse herder | 13-11-14 | 05:34 | + 5 -

@Pierre Tombal 23:31: Dat dit risico niet zou bestaan weerhoud de banken er niet van om het als excuus te gebruiken om niet de hele koopsom te financieren, en om schandalig hoge risico-opslagen te berekenen op hypotheken (vergeleken met andere landen). Maar het risico bestaat wel degelijk, al is het wel een beetje een boekhoudkundig verhaal. Als jij de hypotheek niet meer kan betalen dan verkoopt de bank je huis voor een doorgaans veel te laag bedrag. Dat is de reden dat banken nog steeds niet graag over de executiewaarde heen uitlenen. De restschuld blijft hier inderdaad gewoon staan, maar dat is een ander soort verplichting die in een andere portfolio valt. Meestal ongunstig voor de bank, maar af en toe ook op papier ook gunstig, en soms wordt er dan ook op executie aangestuurd ook al verliest de bank er in absolute zin geld mee.

Muxje | 13-11-14 | 00:18 | + 1 -

Natuurlijk moet het maximale leenbedrag omlaag. Hij zal nog verder omlaag moeten. Want de vorige generatie had aflossingsvrije hypotheken, ervan uitgaande dat in 30 jaar, mede door de inflatie, de hypotheek vanzelf nog minder dan de helft in geldwaarde uitdrukte. Wat trouwens een volstrekt realistische analyse was. Ik kan het niet uitrekenen, maar hoeveel is 100 euro over 30 jaar nog waard? Nu moet er verplicht worden afgelost én de hypotheekaftrek wordt ieder jaar een half procentje minder. Ik voorspel dat men over 10 jaar nog harder huilt dan nu.

Frans1156 | 12-11-14 | 23:47 | + 5 -

@Muxje | 12-11-14 | 23:07
Het risico dat jij noemt is in de Nederlandse wetgeving nauwelijks bestaand. De terughoudendheid van de banken is ondertussen ook al een stuk minder geworden, hetgeen inhoudt dat zij ondertussen de extra reserves zoals opgelegd door de wetgever hebben weten aan te leggen. Kijk je nu bij de gemiddelde hypotheekaanbieder kan je zonder al teveel problemen bijna het volledige transactiebedrag gefinancierd krijgen. Dat het hier om een gezonde ontwikkeling zou gaan, gebaseerd op hoe hypotheekregels in andere landen werken, waag ik te betwijfelen. Dit zou pas een punt maken wanneer ik, net als in de VS waar de kredietcrisis om deze reden ontstond, mijn onderpand bij de bank kan inleveren en daarmee mijn schuld volledig inlossen. Maar zo werkt het hier dus niet.

Pierre Tombal | 12-11-14 | 23:31 | + -1 -

@melissa3 | 12-11-14 | 22:07
Welke browser gebruik jij? In de tabelletjes die ik zie staat iets anders. Ik gebruik Firefox.

Pierre Tombal | 12-11-14 | 23:11 | + 1 -

De verlaging van de maximale LTV-ratio heeft volgend mij nauwelijks invloed op de huizenprijzen gehad; de afgelopen jaren krijgt vrijwel iedere koper te horen dat die LTV-ratio eerder 80% is. De banken willen gewoon geen zaken doen in de hogere risico-tranche. Je inkomen en het verhaal van NIbud doet er dan ook niet veel toe: als je met je inkomen volgens het Nibud een huis van 5 ton kan kopen, dan geeft de bank je nog steeds maar 80%, ook al neem je uiteindelijk genoegen met een flatje van 1.5 ton. Daarom zijn die startersleningen en schenkingsregeling goede maatregelen om de markt weer vlot te trekken: het probleem is namelijk niet dat huizen te duur zijn voor starters, maar dat due starters die laatste 20% niet meer kunnen lenen.

Overigens een gezonde ontwikkeling; in andere landen is het heel gewoon om te sparen voor je eerste koophuis. Maar zo'n maatregel moet geleidelijk worden ingevoerd en dan liefst niet midden in een crisis. Met alle banken in staatshanden zou het verstandiger zijn om in elk geval voorlopig de banken te dwingen om tot de maximale LTV hypotheken te verstrekken, binnen de door het Nibud gestelde kader.

Muxje | 12-11-14 | 23:07 | + -4 -

Vroeger was er zoiets als vraag en aanbod om een prijs te bepalen. In Nederland gingen de grenzen open, zonder dat er meer woningen gebouwd werden. Daarom ook de grote verschillen met de buurlanden. En een goedkopere auto erbij, beter gezondheidszorg enz.
Maar de Nederlanders lullen D666 na lees ik hier. En het resultaat van deskundige D666-er Koolmees zien we nu aan de huizenmarkt en de Nederlandse economie met het Kunduz idee.

Winston1 | 12-11-14 | 22:44 | + 8 -

Was ik vergeten . .. 1 jaar contract 0,54%

duitse herder | 12-11-14 | 22:11 | + -5 -

Nibud zet dus max lening lager voor stand 3,5 maar niet voor stand 5,0. Wat is daar de logica achter? Iedereen in variabel jagen?

melissa3 | 12-11-14 | 22:07 | + 4 -

Ouwe Jood | 12-11-14 | 21:48
Nee die spiegel ben ik me van bewust. Z'n minnetjes verzamelt ie door onder elk topic, hoe irrelevant ook, 3 x de hypotheek rente in DK te posten. Vermoeiend.

Harry Turtle | 12-11-14 | 22:01 | + 8 -


Wat reageert iedereen toch negatief op de spiegel die Duitse Herder ons voor weet te houden :)

Ouwe Jood | 12-11-14 | 21:48 | + 11 -

"De belangrijkste factor daarvoor is namelijk niet de hypotheekrenteaftrek, maar eerder de verruimde kredietmogelijkheden van banken. "
Inderdaad. Als het over huizen gaat is er geen volk ter wereld zo kredietverslaafd als de Nederlandse leentokkies. Als de bank het goed zou vinden zouden ze met liefde een miljoen voor een rijtjeshuis lenen, want een huis is immers een investering en mocht het toch misgaan, och dan is de overheid er wel om het leed op te vangen.
Ik ben benieuwd op welke manier de overheid de problemen van zichzelf en de hypotheekslaaf straks naar de verstandigen gaat afschuiven als de rente gaat stijgen.

Ik ben er in ieder geval op voorbereid.

jemagookniksmeer | 12-11-14 | 21:48 | + 12 -

leuk voor al die scheefhuurders die nu nog niet eens het huisje kunnen kopen waarin ze wonen maar wel meer aan huur mogen betalen dan wanneer ze het hadden mogen kopen... Dit is uiteraard niet goed voor de 'doorstroming' op de huizenmarkt.

De Treinende Rechter | 12-11-14 | 21:08 | + 27 -

`De belangrijkste factor daarvoor is namelijk niet de hypotheekrenteaftrek, maar eerder de verruimde kredietmogelijkheden van banken.`

Zucht... nee. Je verwijst nota bene naar NIBUD. Als je hun tekst niet snapt, schrijf er dan geen stukje over.

Pierre Tombal | 12-11-14 | 21:06 | + 0 -

Zolang banken tegen 0.25% kapitaal ophalen en dit tegen maffiose 3%-5% (12x-20x!) uitlenen is vraag waarom ECB niet zelf hypotheken gaat verstrekken.

Schwanz | 12-11-14 | 21:04 | + 20 -

Is het zo dat je in Duitsland tot maximaal 75% kan lenen?
Lijkt ons verstandig.

Stoned Hengst | 12-11-14 | 20:44 | + 21 -

Ik kijk wel eens op "bekende buren" en verbaas me altijd over die BN'ers die de helft meer hebben geleend dan hun huis waard was en bij de verkoopt verbaasd zijn dat ze met een restschuld blijven zitten.

Overigens is het goed dat starters op de woningmarkt beschermd worden tegen overkreditering. Al zou Stef Blok het liever anders zien. Dat de kopers die in een stijgende woningmarkt te veel voor hun huis betaald hebben geen verlies hoeven te lijden bij de verkoop en het probleem kunnen doorschuiven naar diegene die nu noodgedwongen moeten kopen.

Osdorpertje | 12-11-14 | 20:37 | + 17 -

Zelfde effect zie je voor mensen die nog even een studie mogen aftikken. Die kopen ook later of kleiner.

Feynman | 12-11-14 | 20:36 | + 17 -

Dat men überhaupt méér dan de waarde van een woning kan lenen is natuurlijk al krankzinnig.

Betadine | 12-11-14 | 20:28 | + 20 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken