Hypotheken bedreigen onze economie

Banken vooral vastgoedfinanciers
Banken vooral vastgoedfinanciers
Dat mensen nogal geïnteresseerd zijn in de woningmarkt zien we dagelijks terug aan de bezoekerscijfers van onze huizentopics. Maar het is niet alleen de doorsnee Nederlander die geobsedeerd is door de waarde van zijn of haar woning, ook voor banken is vastgoed, en specifieker: vastgoedhypotheken, van levensbelang geworden. Hoe belangrijk dan? Een nieuw artikel van Òscar Jordà, Moritz Schularick en Alan Taylor keek naar de steeds groter wordende rol van hypotheekleningen, vooral in combinatie met particulier vastgoed, op het financiële stelsel van rijke landen. Deze drie onderzoekers zijn gespecialiseerd in de vraag waarom financiële crises gebeuren en welke factoren hieraan ten grondslag liggen. Eerder achterhaalden zij al dat voornamelijk private kredietgroei één van de belangrijkste voorspellers is voor een financiële crisis en deze ook nog eens verergert. Een conclusie die verdomd veel lijkt op dit boek. Hun nieuwste studie focust zich op de enorme toename aan hypotheekleningen ('mortgage boom') over de afgelopen 35 jaar. Volgens Jordà, Schularick en Taylor zijn het namelijk niet bedrijven- of consumentenkredieten, maar hypotheken die de toegenomen financialisering (= grotere financiële sector ten opzichte van economie) verklaren: 'In most advanced countries, the share of mortgage lending relative to other lending has increased dramatically over the past century. With very few exceptions, the banks’ primary business consisted of non-mortgage lending to companies both in 1928 and 1970. In 2007 banks in most countries had turned primarily into real estate lenders.' Onderstaand grafiekje via de samenvatting van FT Alphaville laat die toegenomen kredietverlening aan de stenenindustrie (=rood) tov de rest nog eens duidelijk zien.

RealEstateOtherLendingGroot.png

Deze stijging in hypotheken liep dan wel niet gelijkmatig op met hogere huizenprijzen, wél werd er een flinke overeenkomst gevonden met stijgende loan-to-value (LTV) ratios. En dan met name in de Angelsaksische landen. Helaas is Nederland in het plaatje hieronder niet meegenomen. Uit meerdere studies, waaronder deze van DNB, valt echter duidelijk af te leiden dat de LTV-ratio ook bij ons alleen maar is toegenomen de afgelopen jaren. Wat wij hiervan kunnen leren? Nou, Jordà et al. bewijzen dat de stijging van hypotheekschulden een enorm negatief effect heeft op de economische groei na recessies. Sinds de Tweede Wereldoorlog duren zowel normale als financiële crises langer indien de voorgaande boom mede het gevolg was van een stijging in hypotheekschulden (check pica + uitleg). Of zoals Jordà et al. het omschrijven: 'Financial stability risks have been increasingly linked to real estate lending booms which are typically followed by deeper recessions and slower recoveries.' Kortom, willen we beter bestand zijn tegen toekomstige crises dan is het wellicht raadzaam om de manier waarop vastgoed gefinancierd wordt nog eens te overdenken. Want zo’n leeglopende huizenbubbel raakt onze economie blijkbaar dubbel zo hard.

AggregrateLTVratioGroot.png

Reaguursels

Inloggen

Ja. Als de waarde van je huis daalt met 30% en vervolgens verlies je nog eens 30% vanwege een verschil tussen (getaxeerde) waarde en de opbrengst van een executieverkoop dan, dan heb je een probleem. Maar dan hebben we het toch echt over een heel bijzondere, uitzonderlijke gevallen, waarin andere dingen spelen dan de prijsontwikkeling op de huizenmarkt.

Als de rente voor 30 jaar is vastgezet dan is het enige wat de overheid kan doen om de rentekosten te laten stijgen, de HRA helemaal afbouwen. Ja dat is natuurlijk minder leuk. Maar laten we wel wezen, het leven is niet alleen maar rozengeur en zonneschijn.

dlagewaa | 28-09-14 | 20:17 | + 0 -

@dlagewaa | 27-09-14 | 11:50
Ah, misschien schreef ik sneller dan ik had moeten doen. Waar ik op doelde is dat als je vandaag een huis koopt en deze voor 100% financiert, een LTV van 100 dus, dat als de WOZ daarna met 42% stijgt je vanzelf al op een LTV van 70 uitkomt.

Als je daarentegen nu 30% eigen geld inlegt om te starten met een LTV van 70, en de WOZ daarna 30% daalt, dan is je LTV dus inderdaad 100 geworden. Wordt het huis dan geveild door de bank en geëxecuteerd tegen 70% van de op dat moment geldende WOZ, dan zul je dus bij moeten leggen. Je bent dan niet alleen je oorspronkelijke 30% inleg kwijt, maar ook nog eens 30% van het deel "dat jou NOOIT in problemen kon brengen".

Zekerheden bestaan gewoon niet. In ieder geval niet waar het de waarde van het huis betreft. Maar waarom zou je jezelf druk willen maken om die waarde? Het gaat tenslotte om de betaalbaarheid van het dak boven je hoofd. En laat dat nou juist op de tocht staan door de maatregelen die de overheid in het financieringsstelsel meent te moeten nemen. Want zelfs al heb je je rente nu voor 30 jaar vastgezet, dan kan je effectief wel degelijk steeds meer rente gaan betalen de komende tijd. En of en hoe de ondertussen meest onbetrouwbare club van Nederland, de overheid, dat gaat compenseren zullen we ook moeten afwachten. Zo ongeveer de helft van Nederland heeft een koophuis - volgende keer beter opletten in het stemlokaal hè?

Pierre Tombal | 27-09-14 | 16:12 | + 0 -

@pierre tombal

Met uw eerste punt hebt het bij het verkeerde eind.

Laten we nu eens aannemen dat de prijs van een huis en de executie waarde aan elkaar gelijk zijn.
De koopprijs is 200.000. 30 procent = 60.000 Euro. Dus de hypotheek is 140.000 Euro.
Er zit dus 60.000 eigen vermogen in het huis. De LTV = 70

In uw eerste scenario stijgt de waarde van het huis met 42% naar 284.000. De hypotheek blijft 140.000 Euro. Uw waardestijging wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. Uw LTV daalt naar 49. U blij. Uw bank blij. De overheid blij.

In uw tweede scenario daalt de waarde van het huis naar 140.000 Euro. Nu is de LTV 100. Uw bank krabt zich wellicht achter de oren. De overheid maakt zich zorgen. De enige die echt lijdt dat bent u, want uw eigen vermogen is nu 0. Maar zelfs al u vandaag stante pede moet verkopen dan is er geen restschuld, behalve als mijn aanname (waarde woning = executiewaarde) niet klopt.

Met betrekking tot uw tweede punt. Ja. Daarom koos ik voor de levensverzekering. Want als mensen het hebben over gouden bergen dan bedoelen ze die van hen, niet de jouwe.

dlagewaa | 27-09-14 | 11:50 | + 1 -

Er zijn ook werkgevers die door hebben hoe verrot die pensioenfondsen zijn en die tegen hun medewerkers vertellen dat ze dat veeeeel beter zelf kunnen regelen. Dat zouden er meer moeten doen. Vadertje staat is deaud, de jaren '50 reeds lang voorbij.

Orange Willem | 27-09-14 | 11:08 | + 0 -

@dlagewaa | 27-09-14 | 00:05
Die 30% eigen kapitaal is ook maar een momentopname. Net als die LTV die hier als leidende factor wordt gepresenteerd. Stijgt de WOZ van je huis in de tijd met 42%, dan heb je ook met een aflossingsvrije hypotheek je 30% al gedekt. Daalt de WOZ met 30%, dan ben je alles kwijt en moet je mogelijk nog eens 30% bijlappen (totaal dus 51%) als het tot executie komt.

Bedenk bovendien dat spaarhypotheken, praktisch de enige hypotheekvorm die de afgelopen 20 jaar is verkocht, als aflossingsvrij worden meegerekend. Al heb je 80% aflossingskapitaal in je KEW/BEW/SEW, dan zal de hier aangehaalde beschouwing jouw LTV nog steeds als 'problematisch' benoemen.

Maar inderdaad: het waren Amerikaanse hypotheken. De Amerikaanse economie als leidend voor de Nederlandse veronderstellen doen ze hier op DK echter maar wat graag. Ik wil het ze nog wel zien doen: naar de bank lopen met hun sleutels om te ontdekken dat het in dit land toch echt anders gaat.

@kleuterleider

:D :D :D :D

Pierre Tombal | 27-09-14 | 10:35 | + 1 -

Tombal | 26-09-14 | 18:12 | + 5 -

Kleuterleiders zijn meestal getrouwd en hebben een hypotheek op gezamenlijk inkomen. Dat trouwen is dan gelijk een manier om aan de kleuters te komen.

kleuterleider | 27-09-14 | 02:46 | + 4 -

Wordt het niet eens tijd dat mensen die dit soort cijfers verzamelen, analyseren en er hun conclusies aan verbinen de moeite nemen om ietsje verder te kijken dan alleen maar de hoogte van de collectieve hypotheeksom en de waarde van het onderliggende vastgoed.?
Ikzelf sloot bij het aangaan van een hypotheek ook een levenverzekering af die aan het eind van de rit - gegarandeerd - meer geld uitkeert dan er voor het afkopen van de hypotheek nodig is. Dus mijn feitelijke LTV is 0 %.

Voor het overige ben ik van mening dat het voor iedereen het beste zou zijn als we gewoon weer terug gaan naar de situatie dat je voor het kopen van een eigen huis gewoon zelf 30% van de executiewaarde plus de kosten op tafel moet leggen. Ja dan kun je inderdaad pas een huis kopen als je er jaren voor hebt gespaard. Maar je komt gegarandeerd NOOIT in de problemen,
zelfs niet als gedwongen door scheiding of baanverlies moet verkopen.

De kosten zijn momenteel minimaal, dus is het echt moeilijk om 30% van de executiewaarde bij elkaar te sparen? Tja, makkelijk zal het niet zijn, maar onmogelijk is het niet en veel jeugdige kopers van nu hebben bovendien iets wat kopers van 30 jaar geleden over het algemeen niet hadden: ouders die een bijdrage konden leveren. Moet je dingen inleveren om te kunnen sparen? Jazeker. Maar wil je nou een huis kopen of zijn andere dingen belangrijker.

Tot slot nog een opmerking over de banken. Die kun je van alles voor de voeten gooien, maar NIET dat ze, zoals de Amerikaanse banken willy nilly hypotheken afsloten. Integendeel. Om een hypotheek te krijgen werd toch echt wel gekeken of de koper in staat zou zijn de hypotheek af te kunnen lossen. De verliezen op hypotheken waren verliezen op Amerikaanse hypotheken.

dlagewaa | 27-09-14 | 00:05 | + -1 -

Wordt het niet eens tijd dat mensen die dit soort cijfers verzamelen, analyseren en er hun conclusies aan verbinen de moeite nemen om ietsje verder te kijken dan alleen maar de hoogte van de collectieve hypotheeksom en de waarde van het onderliggende vastgoed.?
Ikzelf sloot bij het aangaan van een hypotheek ook een levenverzekering af die aan het eind van de rit - gegarandeerd - meer geld uitkeert dan er voor het afkopen van de hypotheek nodig is. Dus mijn feitelijke LTV is 0 %.

Voor het overige ben ik van mening dat het voor iedereen het beste zou zijn als we gewoon weer terug gaan naar de situatie dat je voor het kopen van een eigen huis gewoon zelf 30% van de executiewaarde plus de kosten op tafel moet leggen. Ja dan kun je inderdaad pas een huis kopen als je er jaren voor hebt gespaard. Maar je komt gegarandeerd NOOIT in de problemen,
zelfs niet als gedwongen door scheiding of baanverlies moet verkopen.

De kosten zijn momenteel minimaal, dus is het echt moeilijk om 30% van de executiewaarde bij elkaar te sparen? Tja, makkelijk zal het niet zijn, maar onmogelijk is het niet en veel jeugdige kopers van nu hebben bovendien iets wat kopers van 30 jaar geleden over het algemeen niet hadden: ouders die een bijdrage konden leveren. Moet je dingen inleveren om te kunnen sparen? Jazeker. Maar wil je nou een huis kopen of zijn andere dingen belangrijker.

Tot slot nog een opmerking over de banken. Die kun je van alles voor de voeten gooien, maar NIET dat ze, zoals de Amerikaanse banken willy nilly hypotheken afsloten. Integendeel. Om een hypotheek te krijgen werd toch echt wel gekeken of de koper in staat zou zijn de hypotheek af te kunnen lossen. De verliezen op hypotheken waren verliezen op Amerikaanse hypotheken.

dlagewaa | 27-09-14 | 00:05 | + 0 -

@kleuterleider | 26-09-14 | 17:33
Tussen de 1 en 2 ton? :D Dan toch zeker niet op hun hypotheek mag ik aannemen. 15 tot 20 procent van de WOZ waarde eraf; dan praten we met dit soort bedragen dus oo ver huizen vanaf 5 ton tot pak en beet 1,2 miljoen. Ik ken niet zo heel veel kleuterleiders die daar voldoende salaris voor hebben. Eigenlijk maar 1 zelfs. Ben jij dit, Jean-Pierre?

Pierre Tombal | 26-09-14 | 18:12 | + 8 -

Stuk net gelezen. De onderzoekers' bewijzen' het niet, maar ze beredeneren hun stelling en onderbouwen deze met correlaties. Die stelling is wat mij betreft wel geloofwaardig. In mijn omgeving moet menig huishouden een verlies tussen de 1 en 2 ton verwerken. Dat duurt even voordat je dat hebt aangevuld, en zolang als dat niet lukt druk je op de uitgaven.

kleuterleider | 26-09-14 | 17:33 | + 2 -

Ja, natuurlijk bedreigen ze de economie. Dat kon je in 2003 voorspellen en dat doe ik nu weer. Het heeft toen 5 jaar geduurd. Ik denk dat het nu sneller gaat. Want er zit geen vet meer op de botten.

roze_bril | 26-09-14 | 17:19 | + 2 -

Welke recessie? Het begon met banken die zelf de kleine lettertjes niet goed hadden gelezen en als gevolg van een run ineens geen geld meer hadden om uit te kunnen lenen. Net toen de lichten weer op groen begonnen te springen bedacht onze overheid dat dit wel een goed moment zou zijn om een huis kopen flink duurder te maken. De markt lag immers toch al op z'n gat, dus wat schaadt het nou om die periode langer te laten voortduren. En iedereen op DK juichen, want als huizen duurder worden, dan worden ze goedkoper. Logisch... :~

Pierre Tombal | 26-09-14 | 17:08 | + -2 -

WellusNietus | 26-09-14 | 14:51
In een vrij land zou je dit inderdaad mogen en op dit moment is dit een extra goed idee gezien de aanstaande nationalisatie van pensioentegoeden, die net in Polen is voorgevallen.
Dus je laat weer een glimp van de geneugten van het NL communisme zien.
Extra logisch is dat we nu de extra hoge pensioenen reserveren voor degenen die het het minste nodig hebben.

Atlas Shruggs 10 | 26-09-14 | 15:49 | + 8 -

Hebzucht, en de fetisj om teleurgesteld te worden door het eigen handelen, bedreigen onze economie. Hypotheken zijn een manier om uitdrukking te geven aan dit menselijk falen.

Dick wilkiet3497 | 26-09-14 | 15:19 | + 4 -

Dat kan jij wel willen, maar de boven ons gestelden zien dat anders. "Is niet goed voor het GDP", en "moeten we niet willen met z'n allen".

orca | 26-09-14 | 15:02 | + 12 -

Mja.. zolang er tonnen euro's van mij liggen bij de pensioenfondsen en ik tonnen schuld heb bij de bank voor mijn woning.. Laat me gewoon mijn schuld inlossen met mijn pensioen. Ik hoef geen hoog pensioen als mijn kosten extreem laag zijn als ik met pensioen ga.

WellusNietus | 26-09-14 | 14:51 | + 23 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken