Ah. Rabo droomt alweer over gezonde huizenmarkt

Welke onderwaarde?
Welke onderwaarde?
Nog meer woningmarktnieuws? JA! Waarom niet, met het nieuwste kwartaalbericht vandaag gepubliceerd door de Rabobank. Niet per se vanwege de open deuren die de bank intrapt, maar wel dankzij de mooie grafieken van de grootste hypotheekverstrekker. Want dat het herstel doorzet horen we andere belanghebbende ook al roeptoeren. Nee, Rabobank ziet net als vorig kwartaal de huizenprijzen gewoon verder stijgen. Wél de moeite waard vonden we twee mooie grafieken over het aantal huishoudens in Nederland met een hypotheek die 'onder water' staat (ook al hier te vinden). Zo laat bovenstaande grafiek in één oogopslag zien hoe snel restschulden verdwijnen bij gelijkblijvende prijzen of een stijging van 2 of 4%. Hartstikke interessant natuurlijk, MAAR DAN MOETEN DE PRIJZEN WEL GELIJK BLIJVEN BLIJVEN STIJGEN. Het is duidelijk met welke scenario’s Rabobank rekening houdt. En met welke niet. Zo daalt volgens de berekening van Rabo het aantal onderwaterhuishoudens bijvoorbeeld van nu 28% (= 1.040.000 huishoudens) naar ongeveer 5%, indien de prijzen de komende zeven jaar met gemiddeld 4% stijgen. Met zulke fantastische aannames is de crisis op de huizenmarkt zo opgelost. Deze tabel splitst het nog eens allemaal uit. Wat daarbij opvalt? Dat voornamelijk *goh* jonge huishoudens te maken hebben met onderwaarde. Een andere manier om naar het restschuldprobleem te kijken is niet via de leeftijd van de huishoudens in problemen, maar naar hoe groot de overwaarde/onderwaarde over het algemeen is.

Daarvoor geeft onderstaande grafiek perfect het verschil weer middels oranje (=onderwaarde) en blauw (=overwaarde). Volgens de Rabo is met 5,2% (= 189 duizend woningeigenaren) van het totaal aantal huishoudens een kleine onderwaarde (tussen de €10k en €20k) dominant. Bij 21% van de huishoudens is de restschuld maximaal 40 duizend euro en sinds de crisis is de gemiddelde woningprijs met een halve ton gedaald, zo berekende de bank. Hoe dat kon gebeuren? 'In de pre-crisisperiode (jaren negentig - 2008) hield men eigenlijk geen rekening met eventuele toekomstige prijsdalingen. Koopstarters kozen voor een maximale hypotheeksom en de aflossingsvrije hypotheek was populair', schreef de bank in het eerdere themabericht. Raar dus dat de bank in de huidige rapportages zelf nauwelijks meer rekening houdt met eventuele prijsdalingen. Sterker nog. De Rabo waarschuwt ervoor dat we het onderwaterprobleem niet overschatten. Het remt het aantal woningverkopen wel, maar 'wij menen dat de positieve factoren een sterker effect hebben op het transactieherstel dan de onderwaardeproblematiek'. Dat al die plusjes wellicht mede te danken zijn aan de tijdelijke maatregelen vergeet de bank gemakshalve. Wij hebben geen voorspellende gave, maar het lijkt ons handig om als bank na een prille opleving van de huizenmarkt toch nog wat voorzichtig te zijn met juichen. Daar hebben we al andere usual suspects voor.

VerdelingVermogenWoningRaboGroot.png

Reaguursels

Inloggen

@KnappeMooiboy89 | 10-08-14 | 14:47
In de jaren 90 heette het juist een correctie dat de prijzen weer stegen nadat ze in de jaren 80 fors gedaald waren. Dat er een correctie aan de gang zou zijn is een illusie. Die paar huizen die onder de handelswaarde worden verkocht zorgen juist voor destabilisatie en zijn oorzaak dat mensen hoop krijgen op iets dat niet kan bestaan. Om te weten wat een huis mag kosten hoef je alleen maar in het plaatselijke suffertje het aanbod sociale huurwoningen na te lopen: dat is de zekerheid die je hebt als je niet koopt en door die kosten 1 op 1 te vertalen naar hypotheeklasten kom je op basis van hypotheekvorm en rente op een prijs. Wie goed rekent corrigeert deze uitkomst vervolgens door 0,5% WOZ te rekenen voor belastingen en 0,5% WOZ voor onderhoud.

Als je wacht is 85% van de huidige prijs beter? Als de tienjaarsrente tegen die tijd naar 4,5% is gestegen ben je dan juist duurder uit dan nu. Hoogstens als je in de tussentijd veel gespaard hebt zou je daar netto een voordeel in kunnen herkennen, maar wat een butleven moet je dan gehad hebben om voor dat doel alles opzij gezet te hebben. Twintig jaar lang sober leven om een beetje minder rente te hoeven betalen; papa en mama van het jaar zal je met deze (misplaatste) zuinigheid met zekerheid niet worden.

Pierre Tombal | 10-08-14 | 17:02 | + 1 -

Ze zouden er verstandig aan doen om elk nieuwbouwproject vanaf nu standaard van aardwarmte te voorzien en zonnepanelen voor de elektriciteit. Daarmee geef je gezinnen direct ruimte in de maandlasten en op termijn groeit dat voordeel (als gasprijzen stijgen). Maak het weer aantrekkelijk om nieuwbouw te kopen. Het is geen oplossing voor bestaande schulden bij bestaande huizen, maar misschien wel een deel van de oplossing om mensen in de bouw aan de slag te houden.

Watching the Wheels | 10-08-14 | 16:51 | + 1 -

Pierre, als je van mening bent dat de correctie die er nu gaande is nog steeds doorzet kun je gewoon beter wachten.

Nu kopen ten op zichte van huren is natuurlijk niet verkeerd als je uiteraard verstandig koopt, maar het is naar mijn mening, nog beter om te wachten tot er meer stabilisatie is. Er zijn allerlei maatregelen genomen de huizenmarkt maar weer een impuls te geven, kunstmatig dus, en dit verhinderd de markt om zich op een natuurlijke manier te corrigeren wat in 2008 was ingezet.
Nu kopen is niet onverstandig, het is alleen verstandiger te wachten. Nu voor 100% kopen of over een aantal jaar voor 90% of misschien wel 85% van de prijs is natuurlijk altijd beter.

KnappeMooiboy89 | 10-08-14 | 14:47 | + -1 -

`Mensen die willen kopen, wacht nog maar even`.
KnappeMooiboy89 | 09-08-14 | 22:34

Waar wil je precies op wachten? Dat je een hypotheek kan afsluiten die je slechts €200 per maand kost? Terwijl het armste deel van Nederland tegen die tijd misschien al €1.000 per maand moet aftikken voor een tochtig 60-er jaren flatje? Wachten is alleen zinnig als je tegelijkertijd ook flink spaart en daarbij uitgaat van de verwachting dat de huizenprijzen niet stijgen (maar tekenend voor het gebrek aan realisme je loon wel).

Pierre Tombal | 10-08-14 | 13:15 | + 1 -

Het gaat mij niet om een vergelijking, dat geeft geen info.

Wel gaat het mij om de kwaliteiten van bestuurlijk Noorwegen, that's basic.

duitse herder | 10-08-14 | 07:21 | + 0 -

Die markten zijn dus totaal niet met elkaar te vergelijken, snap niet helemaal dat je het hier noemt.
Dit artikel gaat over de Nederlandse markt. Overigens is Noorwegen binnen Europa altijd al een land apart geweest, niet alleen op de huizenmarkt.
Overigens is de Nederlandse markt ook veel interessanter/leuker/spannender, ik verwacht in elk geval nog een verdere daling of een zeer langdurige stabilisatie.

KnappeMooiboy89 | 10-08-14 | 01:24 | + 0 -

KnappeMooiboy89 | 09-08-14 | 22:34 | +

Noorwegen doet het wel goed, een mooie vooral langdurige stabiele stijging. Nu een plus van 3,8%. En die huizenprijzen zijn ook niet misselijk.

www.ssb.no/en/priser-og-prisindekser/s...

duitse herder | 09-08-14 | 22:54 | + -3 -

Dit gaat nog wel minstens 5 a 10 jaar duren. Vervelend voor de pechvogels die net op het verkeerde moment zijn ingestapt, maar die enorme stijgingen van de laatste tientallen jaren waren ook echt totaal nergens op gebaseerd. Dat dat een keer mis moest gaan was onvermijdelijk.
Mensen die willen kopen, wacht nog maar even.

KnappeMooiboy89 | 09-08-14 | 22:34 | + 3 -

Watching the Wheels | 09-08-14 | 19:30 | +

Helder verhaal... ik deel het met je. Het enige wat ik er aan wil toevoegen is dat de politieke leiders eindelijk eens inzien dat hun stijl van leidinggeven professioneler, lees bedrijfskundig (achtig) moet zijn. Ik verwijs gemakshalve naar bv Prof Reddin als het over management moet gaat. Nu is het enkel politiek leiderschap waar niets/nauwelijks uit komt rollen. De beste babbelaar wint nu maar dat is charisma, geen management.

duitse herder | 09-08-14 | 20:14 | + 2 -

@roze_bril | 09-08-14 | 18:08
Die rente kunnen ze kunstmatig laag houden (kan voor banken zelfs negatief worden, dan gaan ze wel uitlenen).

@duitse herder | 09-08-14 | 17:54
'Macro'-economie, wat maken we (op wat positieve uitzonderingen zoals ASML na)? We voeren vooral door naar Duitsland en laten Chinezen zo'n beetje alles maken, dozen schuiven en marge pakken. Hoe zie je dat over 20 jaar? Werken die Chinezen dan nog steeds voor het huidige loon of gaan we uiteindelijk Afrika voor ons aan het werk krijgen of ... ? Onze economie is zo enorm gegroeid puur door geleend geld (kredietcrisis heet niet voor niks kredietcrisis), er is op alle fronten overproductie, we concurreren elkaar de komende tijd de tent uit, geen beste condities voor economische groei (of ze moeten kwantitatieve verruiming gaan inzetten zoals in Amerika (quantitative easing), maar zelfs daarbij is maar de vraag of dat in zo'n klein landje dat al zo welvarend is voor groei gaat zorgen. Allemaal nog een auto erbij? Allemaal vrijstaand wonen? Waar zit de groei? Nog een TV, een tweede keuken? De economie groeit alleen als er geleend of gedrukt geld bij komt. Mijnsinziens heeft de truc van Bush en Balkenende (geen concurrentie op de nieuwbouwmarkt en teveel lenen aan burgers die het zich eigenlijk niet kunnen veroorloven) op korte termijn gezorgd voor enorme welvaart na 11 sept. 2001 (NL zat al eerder op dat pad). Kijk www.youtube.com/watch?v=0voHN20ZNeY eens terug (met de kennis van nu zoals Balkenende zou zeggen), grappige toespraak. Wat ze gewoon gedaan hebben is even zoveel mogelijk mensen voor hun karretje gespannen, zoveel mogelijk laten lenen, zoveel mogelijk geld in omloop laten brengen, zodat oorlogen en andere overheidsuitgaven eenvoudig konden worden gedaan. Daardoor draaide die macro-economie waar u het over heeft tijdelijk heel erg goed. Het is alleen lastig om dat nu nog weer goed te krijgen. Vergelijk het met een gezin dat zich flink in de schulden steekt om een nieuwe auto, keuken, huis, vakantie te kopen. Als iedereen dat tegelijk doet, wordt het daarna een tijd stil, de schuld blijft staan. De waarde van huizen werd tijdelijk en heel snel heel hoog door gebrek aan concurrentie in de nieuwbouw. Het aantal bouwvakkers verdubbelde (veel ZZP'ers). Nu moeten ze met kunstgrepen nog een tijdje aan het werk gehouden worden. Macro economie op de lange termijn lijkt juist het probleem. Oudjes moeten blijven werken, bedrijven willen goedkopere flexibele jonkies. Jonkies hebben slechts een beperkte leencapaciteit. Oudjes willen de komende jaren hun huizen INCL. OVERWAARDE 'verzilveren'. Dat wordt een hele uitdaging, zolang de rente laag blijft zorgt het voor lange verkooptijden (jaren), teveel aanbod, een stagnerende economie (weinig Gamma, Karwei etc.). Als ze de rente laten oplopen loopt de zeepbel leeg. Dat zijn volgens mij de 2 smaken. Alternatief was geweest 'meteen laten leeglopen', 'markt het werk laten doen', maar ook dat had ellende gegeven. Wel had je dan daarna weer eerder kunnen gaan groeien. Misschien maakt deze grafiek nog e.e.a. inzichtelijk www.ftm.nl/de-nederlandse-vastgoedecon... . En dan te bedenken dat al die gemeenten nog veel teveel grond voor ook nog eens veel te hoge bedragen in de boeken hebben staan. En dan moet die volgende generatie en voor de vergrijzing gaan zorgen, en flexibel werken en de enorme schulden overnemen, en de overwaarde aanvullend omzetten in een op dit moment nog niet bestaande hypotheeklening.

Watching the Wheels | 09-08-14 | 19:30 | + 9 -

Totdat de rente weer gaat stijgen. Maar let op, dat hadden de economen van Rabobank helemaal niet aan zien komen. En ze voeren het nu ook niet als risico op. Ja jongens. Als alles meezit dan krijgen we weer een bloeiende huizenmarkt.

roze_bril | 09-08-14 | 18:08 | + 1 -

Watching the Wheels | 09-08-14 | 17:38 |

Ik denk dat Nederland eerst zijn macro economie maar eens op orde moet zien te krijgen. Dan gaat die ontwikkeling op het gebied van huizen een stuk beter. Voorlopig heeft NL nog AA+ status. Inmiddels al ruim 2 jaar.

duitse herder | 09-08-14 | 17:54 | + -1 -

Ok, dus het blauwe is overwaarde. En die overwaarde zit bij 50+. En dan denken ze dat de huizenprijzen gaan stijgen (dus dat jongeren die overwaarde via schenkingen krijgen of heel veel meer gaan verdienen of veel makkelijker geld kunnen gaan lenen). En de HRA gaan ze niet afbouwen? Interessante gedachte van Rabo.

Watching the Wheels | 09-08-14 | 17:38 | + 0 -

De waardestijging van huizen in geheel Noorwegen in 1.+2. kwartaal 2014 was 3.8%

www.ssb.no/en/priser-og-prisindekser/s...

Verder is er nooit sprake geweest van een daling sinds 1992.

Noorwegen is geen EU land.

duitse herder | 09-08-14 | 17:20 | + -4 -

`Raar dus dat de bank in de huidige rapportages zelf nauwelijks meer rekening houdt met eventuele prijsdalingen`.

Met andere woorden: marktleider Rabobank voorziet geen significante rentestijgingen in de (nabije) toekomst. Dat zal heel wat eigenaren erg blij maken als dat klopt.

Pierre Tombal | 09-08-14 | 14:26 | + 1 -

(c)ZWITSUL | 09-08-14 | 10:48 |

Terzijde... alhoewel: een vrouw is niet mangericht maar relatiegericht. Dodelijke gedachte voor een man.

duitse herder | 09-08-14 | 11:02 | + -5 -

Hier in zuid spanje stijgt het allang weer, en gezonde 40-70% is het dan ook gedaald sinds het begin van de crisis. De makelaars kunnen het op het moment bijna niet aan.

In NL is er niets veranderd, beetje omlaag en nog steeds al die achterlijke regels.

Henk de Vries2074 | 09-08-14 | 11:01 | + 9 -

ik accepteer mijn lot en ben er ook gelukkig mee. Ik probeer te genieten van de dingen die ik wel heb, en dan niet in materialistische vorm. Nieuwe smartphone? Boeiend! Die S3 doet het nog wel een jaar of 2-3, en anders koop ik een hengel en ga ik lekker vissen.
-=PyP=- | 09-08-14 | 00:09 | + 20 -

de moderne bankslaaf .. goed dat jij dat van je af kan zetten, ik ken er die elkaar de hersens inslaan, een schotje in de ijskast hebben staan, allebei een nieuwe relatie, willen scheiden maar kan niet.. te ver onderwater, te veel restschuld.. op toppunt van de markt gekocht en heel je leven 'slachtoffer'.
Ik zou mijn boeltje pakken en verdwijnen.. een 'self' foreclosure.. doei AMRO/RABO/ING.. hier heb je de sleutel terug.

(c)ZWITSUL | 09-08-14 | 10:48 | + 10 -

Je kan wel dit soort stukjes blijven plaatsen maar het gaat niet om rationeel nadenken. Huizenkopers kijken vooral naar elkaar en zijn als de dood de boot te missen en een nieuwe bubbel is geboren. Hetzelfde gedrag zie je bij aandelen het is puur menselijk gedrag en die overstijgt en annuleert zo'n beetje elk normaal financieel gedrag.

Andersom dag | 09-08-14 | 10:16 | + 2 -

@ duitse herder | 09-08-14 | 06:32 |

DK staat voor Das Kapital en niet voor Denemarken.

Wordt nu toch wel een beetje vermoeiend om bij elk topic een vergelijking met Denemarken te mogen lezen.

Misschien kun je beter je nickname wjzigen in "Deense Dog".

Outsider-Inside | 09-08-14 | 09:43 | + 20 -

Rond 2025 ligt de huur van een 2-kamerflat zo rond de 1400 euro in de maand.

sinar2 | 09-08-14 | 09:09 | + 9 -

netniet | 09-08-14 | 00:40 |
Denemarken houdt van de Deen en bijbehorende vrienden. Laatste 5 jaar gem 0,85% bruto. Mijn maandlast is 33 euro netto.

duitse herder | 09-08-14 | 06:32 | + -9 -

duitse herder | 08-08-14 | 22:49

Het is voor de burger onbestaanbaar dat het Deense hypotheekmodel hier niet word toegelaten. De 'truc' is simpel en met die rentepercentage's is de woningmarkt hier binnen weken weer op peil.

netniet | 09-08-14 | 00:40 | + 2 -

Weet je, ik heb een huis gekocht in 2008. Finaal onder water nu. Het interesseert me geen moer, je leeft meer 1 keer, het heeft helemaal geen zin om je over dit soort dingen druk te maken. Het gebeurt iedereen in de leeftijd 25-40. Maak ik me er druk om? Soms, als ik een leuke baan zie in Arnhem terwijl ik in Noord-Holland woon en ik me dan beperkt voel in mijn vrijheid. Voor de rest tik ik gewoon een bedrag per maand af en geniet ik van de dingen dag tot dag. Mijn inkomen is goed, en niet iedereen wordt directeur, dat kan gewoon niet en ik wil het niet.
.
Ik accepteer mijn lot en ben er ook gelukkig mee. Ik probeer te genieten van de dingen die ik wel heb, en dan niet in materialistische vorm. Nieuwe smartphone? Boeiend! Die S3 doet het nog wel een jaar of 2-3, en anders koop ik een hengel en ga ik lekker vissen.

-=PyP=- | 09-08-14 | 00:09 | + 63 -

Met de 3de wereldoorlog in zicht, zullen de huizenprijzen finaal door de bodem zakken.

BSmachines | 08-08-14 | 22:53 | + 24 -

Nee, in 2025 staat dan 5% onder water, dat is over 11 jaar. Dus zelfs in het beste (geheel onrealistische) scenario kunnen we over 11 jaar van een wat meer normale markt spreken. Dan realiseer je je pas hoe ernstig die markt verziekt is.

Waskraan | 08-08-14 | 22:26 | + 16 -

Dit soort grafieken moet je met een enorme korrel zout nemen. Een jaarlijks prijstoename van 4% en dan staat over 20 jaar nog 5% onder water ????

Dat zijn dan zeker nieuwe gevallen met een tophypotheek of extra 2e hypotheken.

LieberLiber | 08-08-14 | 22:09 | + 4 -

* steekt natte vinger in de lucht
wacht nog minstens 2 jaar met het kopen van een huis.. deze crisis gaat zich verdiepen en je kan dus al snel weer een procent of 10 'verdienen' door opnieuw dalende prijzen en rentes .. blijf zitten waar je zit en verroer je niet

(c)ZWITSUL | 08-08-14 | 22:06 | + 17 -

Hoe lang geleden is het dat banken afspraken dat ze geen voorspellingen meer zouden doen over de huizenmarkt?

Coffee Party | 08-08-14 | 21:36 | + -12 -

Hoe lang geleden is het dat banken afspraken dat ze geen voorspellingen meer zouden doen over de huizenmarkt?

Coffee Party | 08-08-14 | 21:36 | + 42 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken