Rekenkamer geeft DasKapital gelijk: Starterslening is GEEN subsidie

Eindelijk gerechtigheid. Wij schrijven al een tijdje dat de starterslening geen subsidie is. Niet zonder risico, want we kregen al eens een boze ginger achter ons aan. Nu krijgen we bijval uit onverwachte hoek: de rekenkamercommissie van Hoogeveen. Voor wie het niet (meer) weet: de starterslening is een extra lening die je als starter bij de aankoop van een huis als tweede hypotheek kunt afsluiten. Zo kun je meer lenen dan je eigenlijk op grond van de normen van de Nationale Hypotheek Garantie zou mogen (tot 20% meer). De eerste drie jaar hoef je geen rente en aflossing over dat extra leningdeel te betalen. Daarna moet je - als je draagkracht het toelaat - wel (een hoge) rente betalen en de lening in 27 jaar aflossen. Onze bezwaren:
1. Je leent meer dan je mag. En we hadden dus sinds de crisis met z'n allen bedacht dat dat misschien niet zo'n goed idee was.
2. Je betaalt uiteindelijk meer dan voor een gewone lening. Dat komt doordat de rente voor het tweede leningdeel (de starterslening dus) hoger is dan voor het normale deel. Ook moet je extra notaris- en afsluitkosten betalen (berekening hier). Het is dus géén subsidie, zoals vaak wordt beweerd.
3. De starterslening kan woningprijsopdrijvend werken en
4. Bovendien starters zijn niet het probleem van de woningmarkt, dat zijn de doorstromers dus de vraag is of de starterslening wel zin heeft.
Wat schrijft de Rekenkamer van Hoogenveen nu (pdf hier)? (Quintus, lees je even mee?)

1. 'Zij lenen als het ware "boven hun stand". De bank geeft hun niet voor niets een plafond mee en niet voor niets verlaagt de Rijksoverheid het plafond van de nationale hypotheekgarantie. '

2. 'De schuld wordt niet kwijtgescholden en er is daadwerkelijk sprake van een lening en niet van een subsidie.'

3. 'Ook werkt de gemeente, zij het wellicht beperkt, mee aan het beïnvloeden van de woningmarktprijzen.'

4. 'Volgens het college gaat het om een groot maatschappelijk en economisch belang en om doorstroming op de woningmarkt. De rekenkamercommissie heeft geen evaluatie aangetroffen waaruit de effectiviteit van het instrument blijkt.'

Dank u wel.

De rekencommissie constateert ook nog eens dat er mogelijk gevaren voor de gemeente aan de starterslening kleven. 'Het beeld in de organisatie bestaat dat de regeling voor de gemeente volstrekt risicovrij is. Startersleningen zijn echter ook vanuit de gemeente Hoogeveen gezien geen "free lunch". (...) De restschuld zal niet automatisch gelijk zijn aan de vergoeding die het Waarborgfonds Eigen Woningen de gemeente bij gedwongen verkoop kan verstrekken.'

En: 'Hoewel de bedoeling is dat sprake is van een "revolving fund" is hiervan nog weinig te constateren, omdat de geïnvesteerde bedragen door de gemeente van jaar op jaar toenemen. Bij een revolving fund komen periodiek bedragen via aflossing retour die vervolgens worden heringezet voor nieuwe leningen. Dit mechanisme is nog niet zichtbaar in werking getreden.'

Reaguursels

Inloggen

Gefeliciteerd nog met je erkenning. Het originele stuk had voor mij toch een beetje de nieuwswaarde van 'Een stoomwals walst geen stoom !'. Grappig dat het toch zo'n discussie kan opleveren, wat toch betekent dat velen het maar niet willen begrijpen.

Hebben jullie al eens gekeken naar de 'duokoop' initiatieven? Of, hoe neem je extra risico bij de aankoop van een huis. Enkele van die initiatieven zijn een dubbele hefboom. Ik hoop maar dat niet al te veel mensen er ingetuind zijn.

welatenheterbijzitte | 08-08-14 | 20:33 | + 2 -

En over die wooncarriere, dat werkt dus niet echt. Ik ben waarschijnlijk in het verkeerde jaar geboren, want mijn vorige appartement heb ik met verlies verkocht. Ik had 10 jaar eerder geboren moeten worden denk ik. Zo'n wooncarriere, zoals dat in de jaren 90 en begin 2000 werkte, dat werkt tegenwoordig niet meer.

Waskraan | 08-08-14 | 19:53 | + 1 -


Mijn wens is toch wel een woning van na 2000, pre-bouwbesluit ('92) woning ga ik sowieso nooit meer kopen. Teveel achterstallig onderhoud / slechte isolatie / slechte materialen.

Waskraan | 08-08-14 | 19:35 | + 0 -

@Waskraan
Ik weet niet wat je woonwensen zijn, maar bijvoorbeeld in R'dam is wel wat aanbod binnen die prijsklasse: www.funda.nl/koop/rotterdam/0-175000/4...

Verder is het idee natuurlijk dat je gedurende je wooncarrière kapitaal verzameld waarmee je later kan doorstromen naar een grotere/duurdere woning. Dat is nou net de hele reden waarom we praten over starterswoningen.

@FW Ta-183 Huckebein | 08-08-14 | 18:14
Als je uitgangspunt om 30% van de woning uit eigen middelen te betalen bestaat uit de overweging dat je in de toekomst betalingsproblemen gaat krijgen en de bank dan het huis kan gaan innemen, dan lijkt een huis kopen me sowieso geen verstandige onderneming. Helemaal niet als je denkt dat de prijzen ook nog eens kunnen dalen en je daardoor alsnog een restschuld overhoudt bij executie.

Pierre Tombal | 08-08-14 | 19:03 | + -2 -

Pierre Tombal | 08-08-14 | 17:33 | + 1 -

" je kan nu wel leuk tegen mensen gaan vertellen dat ze 5 jaar geleden hadden moeten beginnen met sparen om vandaag een huis te kunnen kopen, maar omdat dit eerder nooit nodig was zullen velen dat vast niet gedaan hebben "

Daar gaat het dus al fout: alleen maar zuinig zijn en sparen "omdat het nodig is". je kan het natuurlijk ook doen omdat het verstandig is....

Feynman | 08-08-14 | 15:27 | + 5 -

Spijker. Kop.
Maar ja, gemeentes zitten dan ook met veel te duur ingeschatte grond. Als in NRW (vergelijkbare grootte en bevolking als NL) de gemiddelde grondprijs € 112 is, waarom zou in NL de grond dan € 500 - € 1000 moeten kosten ? Op ex-weilanden nog wel !

FW Ta-183 Huckebein | 08-08-14 | 18:14 | + 5 -

Bovendien ligt de inkomensgrens voor sociale huurwoning bij 35000. 5x 35000, probeer daar maar eens een gezinswoning van te kopen in grote steden.

Waskraan | 08-08-14 | 18:10 | + 2 -

@Pierre Tombal: Met 5x 43000 heb je in veel steden in nederland nog niet een echt fatsoenlijk huis, denk dat toch veel starters wel zo dom zijn om dan nog maar die starterslening er bovenop te zetten.

Waskraan | 08-08-14 | 18:05 | + 2 -

@kapotjeplov | 08-08-14 | 16:01
Ik heb een aardig salaris, maar ik heb nog nooit 6x mijn jaarsalaris aan hypotheek kunnen krijgen. Zo even snel gekeken krijg je een dergelijk aanbod op dit moment pas bij een (enkel) inkomen vanaf een ton (80k + 50k voor dubbel), dus "iedereen" is hier nogal schromelijk overdreven.

De huidige maxima zijn daarbij in zijn geheel niet gebaseerd op de Nederlandse situatie. Het is een algemeen ingestelde regeling vanuit de ECB in reactie op een compleet andere woonmarktsituatie die banken in de tweede helft van de 00 jaren in problemen brachten. Naar de inschatting van onze overheid en de NHG is dit risico in onze woonmarkt niet bestaand en vormen de maatregelen van de ECB in combinatie met de ingeslopen sentimenten van mogelijke starters ook een ondermijning van onze woonmarkt. Dat lijkt mij een juiste inschatting, want je kan nu wel leuk tegen mensen gaan vertellen dat ze 5 jaar geleden hadden moeten beginnen met sparen om vandaag een huis te kunnen kopen, maar omdat dit eerder nooit nodig was zullen velen dat vast niet gedaan hebben.

Overigens zie ik op dit moment het nut niet meer zo in van de starterslening. De rente is nu namelijk dusdanig laag dat je bij de banken al bijna 5x je bruto inkomen kan lenen bij een inkomen vanaf €43.000 (de scheefhuurders). En dat is al meer leencapaciteit dan dat er 5 jaar geleden was, op de top van de markt. Die starterslening zou dan hoogstens gaan om een paar duizend euro aanhangende kosten zoals overdrachtsbelasting.

Pierre Tombal | 08-08-14 | 17:33 | + 0 -

We moeten eens ophouden met dat doorstroom gezeik. Als je een huis koopt doe je dat niet met het idee over 10 jaar een ander huis te kopen. Mensen die een leuk huis hebben gekocht en in een leuke buurt wonen niet te ver van het werk waarom zouden die een godsnaam een duurder huis kopen met meer lasten weer 30 jaar hypotheek hogere gemeente belastingen duurdere verzekeringen etc etc.
Een starterslening is een legale manier van de boel oplichten, net als het geven van 115% hypotheek. Alleen maar om meer mensen te laten lenen want een lening is voor een bank de veiligste manier om 5% rendement binnen te harken.

Don vinnie | 08-08-14 | 17:22 | + 4 -

Pierre Tombal | 08-08-14 | 15:12 |

"De starterslening heeft niet als doel om mensen meer te laten lenen dan ze aankunnen, maar is bedoeld om het stukje ontbrekende financiering op te vullen dat door de strengere regels voor banken is ontstaan. De overheid compenseert hiermee dus voor het beleid van de ECB om het bestaande volkshuisvestingsbeleid te kunnen voortzetten.

Je draait oorzaak en gevolg om. De starterslening laat mensen lenen boven de maxima die zijn afgesproken met en door de banken. Met goede reden: het bleek na 2008 toch niet zo een goed idee te zijn geweest om iedereen 6x zijn jaarsalaris te laten lenen. Die maximum bedragen zijn er dus niet voor niets. De kredietverstrekking was voorheen veel te soepel. niet nu te streng.

De starterslening gaat hiet weer vrolijk overheen. Onverantwoord. Je ziet nu dat bij de oudste startersleningen, die zo een 3 jaar geleden zijn uitgegeven, de terugbetaling problematisch blijkt. De starters van toen hebben niet het hoger besteedbaar inkomen gekregen waar op gerekend was. Nu zitten gemeentes in de penarie, want dat geld is wel nodig om weer nieuwe startersleningen te kunnen uitgeven.

kapotjeplov | 08-08-14 | 16:01 | + 9 -

@Yoo2621 | 08-08-14 | 15:44
Waarschijnlijk is de boete van vervroegd aflossen na 3 jaar zo hoog dat je net zo goed een creeditcard krediet had kunnen nemen.

sinar2 | 08-08-14 | 15:56 | + 1 -

Dat men ooit zo ver betalen dan normaal hypotheek, klopt niets. Dat is zijn fictieve cijfers. In werkelijkheid kom je daar eenvoudig uit.

Zo heb ik ooit een variabele abonnement bij kpn genomen. Je kreeg een telefoon tegen € 13 en bellen was natuurlijk wat duurder. Dus, ik nam die telefoon met een kaart in. Ik liet de telefoon standaardiseren en nam een simonly abo. Uiteindelijk was ik er zeer goedkoper terwijl anderen 30 euro betaalden.

Zo werkt het ook met de hypotheek:
Je neemt een hypotheek van 25.000 - 25.000 (starterslening) = 225.000. Gedurende 3 jaar spaar je iedere maand zo 700 euro, met twee verdieners moet het kunnen en aan het eind van jaar 3r, los je de starterslening af.

Hier wordt geen rekening gehouden en niemand denkt hier naar.

Yoo2621 | 08-08-14 | 15:44 | + -5 -

Yoo2621 | 08-08-14 | 14:55 | + -2 -

een uitgesteld krediet is nog steeds gewoon een krediet; u praat dus poep. 3 jaar geen rente en aflossing is dus alleen uitstel van betaling, geen afstel. Subsidie is als je gratis geld krijgt en dat altijd gratis blijft: huursubsidie, zorgtoeslag etc. Hier is het geen gratis geld want a) je moet het hele bedrag terugbetalen, en b) uiteindelijk nog met een hoge rente ook !

u vraagt zich af bij welke bank je 3 jaar niets hoeft af te lossen en geen rente hoeft te betalen? ik zou zeggen: koop eens een auto met een 50/50 deal, nu de helft en over 3 jaar de rest...

FW Ta-183 Huckebein | 08-08-14 | 15:28 | + 11 -

De AFM heeft in het verleden de Rabobank BEBOET voor zo`n starterslening bovenop de maximale hypotheek. www.nu.nl/economie/2470263/rabobank-op... "Jonge, goed opgeleide mensen die voor het eerst een huis willen kopen, konden na uitvoerig overleg een hogere hypotheek afsluiten. De bank baseerde zich op cijfers van het CBS en haar eigen ervaring."

Vervolgens verstrekt de gemeente exact dezelfde euro`s bovenop een normale maximale hypotheek en is alles plotseling legaal. Echt? AFM wakker worden. Starterslening is geen subsidie, het is zelfs geeneens legaal.

Feynman | 08-08-14 | 15:27 | + 13 -

1. De starterslening heeft niet als doel om mensen meer te laten lenen dan ze aankunnen, maar is bedoeld om het stukje ontbrekende financiering op te vullen dat door de strengere regels voor banken is ontstaan. De overheid compenseert hiermee dus voor het beleid van de ECB om het bestaande volkshuisvestingsbeleid te kunnen voortzetten.

2. Absoluut: het is een lening. Met vrij ontmoedigende voorwaarden ook, dus waarschijnlijk is het uiteindelijke doel wel om te streven dat mensen vooraf sparen om een 10-25% van de woning zonder lening te kunnen financieren.

3. Gegeven dat ik met mijn inkomen in deze gemeente geen huisvestingsvergunning kan krijgen voor een woning onder de €175.000, hetgeen dankzij de nog steeds dalende rente op dit exacte moment neerkomt op netto maandlasten van €650 bij 100% financiering (€185.500), lijkt me dat nogal een open deur. Ook het beleid ten aanzien van grondprijzen is specifiek bedoeld om bepaalde type huizen op bepaalde plekken te krijgen. Dat de starterslening prijzen zou opdrijven is daarentegen wat tegenstrijdig, juist ook vanwege die hogere rente. Die hakt daarmee namelijk zwaarder in op het maandelijkse budget voor wonen.

4. Dat mes snijdt aan twee kanten. Voor een doorstromer zou de prijs namelijk nauwelijks van betekenis moeten zijn, aangezien hij een huis voor een huis ruilt. De constante roep van starters om lagere prijzen, voornamelijk omdat ze nooit 100% of meer bij de bank kunnen lenen, maakt dit voor jonge doorstromers echter een stuk moeilijker omdat zij dan in de meeste gevallen hun huis moeten ruilen tegen een huis plus extra schuld. Het logische gevolg daarvan is dat de startersmarkt op slot gaat, behoudens wat er aan nieuwbouw wordt gerealiseerd en eventuele ruimte die door nalatenschappen ontstaan.

Pierre Tombal | 08-08-14 | 15:12 | + 2 -

Een kenmerk is van subsidie is dat het gratis geld is. De eerste drie jaren hoef je niets af te lossen en ook geen rente betalen. Bij welke bank kun je z'n lening sluiten? Nergens. Dat is dus Subsidie.

Zonder risicoloos betekent niet subsidie. Je moet kijken naar de omvang van het risico: Betalen naar draagkracht: Dit is dus zonder meer subsidie.

De Rekenkamercommissie geeft DK geen gelijk want DK heeft nooit gelijk gehad en beide (RKC en DK) missen de deskundigheid als je dit leest.

Onthoud: subsidie is gratis geld: niets meer en niets minder.

Yoo2621 | 08-08-14 | 14:55 | + -37 -

Waarom is het probleem van de woningmarkt de schuld van de doorstromers die niet willen/kunnen doorstromen? Ik zou best kunnen doorstromen (huis bijna 20 jaar geleden gekocht dus nog steeds behoorlijke overwaarde) maar heb er helemaal geen behoefte aan. Ik heb helemaal geen trek om meer geld aan wonen uit te geven. Huis is groot zat en doe ook niet mee in de race met familie/vrienden om een hogere status en me te gaan verzuipen in hogere hypotheekschulden.
Ik besteed het leiver aan leuke dingen voordat ik doodga en de familie en de staat er met mijn opgebouwd bezit vandoor gaat.

sinar2 | 08-08-14 | 14:35 | + 39 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken