En? Is die huizenmarkt nou al hersteld?

Goed nieuws over de woningmarkt: de huizenprijzen zijn vergeleken met een jaar terug in juni met 2,2% gestegen. Ten opzichte van mei was er een klein plusje van 0,3%. Dat is in elk geval beter dan het minnetje van 0,1% dat we in mei ten opzichte van april zagen. Combineer dat met de 40% stijging van het aantal verkochte woningen over de eerste zes maanden en we kunnen spreken van herstel van de woningmarkt? Nou nee.

Neem nou die 40% stijging van het aantal verkochte huizen. De eerste zes maanden van 2013 waren echt dramatisch, dus daar spring je al snel positief tegen uit. Als je kijkt naar de voorgaande jaren ziet de eerste helft van 2014 er wel iets beter uit maar ook weer niet spectaculair (zie hieronder, grafiek via @woningnieuws).

transactieseerstezesmaanden.png

En dan de prijsstijgingen. In de jaar-op-jaarcijfers is er nu voor het eerst sinds de crisis uitbrak, sprake van de tweede maand op rij met een prijsstijging. Dat is hartstikke mooi natuurlijk. Maar kijken we naar de maand-op-maand-cijfers dan zie je de afgelopen tijd een nogal variabel beeld. Conclusie: eigenlijk kunnen we er gewoon nog niks over zeggen. En dan hebben we natuurlijk nog de regionale tweedeling in de woningmarkt: de grote steden gaan erg goed, maar in Drenthe, Zeeland en Groningen daalden de prijzen gewoon nog.

prijsindex.png

prijsindexmaandopmaand.png

Even los hiervan: het Kadaster heeft een aantal coole features aan het Vastgoed Dashboard toegevoegd. Zo kun je bijvoorbeeld de verkoop van woningen (filterbaar op type) per leeftijdscategorie bekijken. Zo zien we dat bij vrijstaande woningen de kopers tussen 35 en 45 jaar sinds 2013 wordt ingehaald door de groep 25-35 jaar. Wellicht omdat zij niet vastzitten in onverkoopbare woningen? Bij de aankoop van appartementen worden de 35-45 jarigen gepasseerd door 45-plussers die op hetzelfde zo niet hoger niveau zitten dan voor de crisis.

vrijstaandewoningperleeftijd.png

Reaguursels

Inloggen

@Waskraan | 22-07-14 | 18:27
Onmogelijk te zeggen. Het is het goedkoopst om geen hypotheek nodig te hebben, maar als je 10 jaar lang moet wachten op die gelegenheid en ondertussen gemiddeld €600 per maand huur betaalt ben je per saldo goedkoper uit wanneer je nu een aanvullende hypotheek van €50.000 neemt. Historisch gezien koop je daar waarschijnlijk op dit moment ook een stuk leuker huis voor, maar dat is uiteraard geen garantie.

Voor iemand met veel eigen geld kan het interessant zijn om een periode met een hoge rente af te wachten. Theoretisch levert dat een lagere prijs op, maar zoals je aan de afgelopen/huidige periode kan aflezen levert dat nogal wat beperkingen qua woningkeuze op. Met een variabele rente profiteer je dan direct wanneer de rente weer daalt (en dus jouw persoonlijke woonquote). Als we het hier hebben over een spaarbedrag van enkele tienduizenden euro's kan ik niet anders dan mezelf afvragen waar je de moeite voor zou willen doen. Want zoals gezegd: ook het wachten op de juiste prijs is niet gratis. En sowieso hebben we dus al dertig jaar lang niet het soort rentes gehad waar we in dit geval over praten en het is bijzonder weinig zinvol om gedurende zo'n tijd een nauwelijks renderend bedrag op je bank te laten staan (als je had belegd was je sowieso nat gegaan) en ondertussen minstens twee ton aan een verhuurder af te dragen.

En de betere verstaander haalde uit bovenstaand verhaal natuurlijk al dat de kosten voor rente en aflossing initieel 80% van de totale woonlasten bedragen (een en ander kan wat afwijken door gekozen hypotheekvorm en actuele rentestand) en dat vervolgens de overige kosten een steeds groter deel gaan opeisen. Daar komt ook de 7% schatting vandaan, zijnde dat 20% van de totaalkosten inflatoir belast zijn (met 34,81%) en de overige 80% vast is. Dat de WOZ de laatste jaren daalde maakt daar overigens niet echt verschil, want de betrokken overheidsinstanties hebben dus gewoon de belastingpercentages opgehoogd om toch hun streefbedrag te kunnen halen.

Pierre Tombal | 22-07-14 | 21:17 | + 0 -

@Pierre Tombal: Rente en aflossing zijn voor de meeste mensen de grootste kosten. Maar het is niet verstandig om 100% of 120% LTV hypotheek te nemen, zoals veel mensen in Nederland gedaan hebben.

Stel ik heb eigen geld, want is nu volgens jouw het beste moment om een huis te kopen ?

Waskraan | 22-07-14 | 18:27 | + 0 -

@Waskraan | 22-07-14 | 09:24
Wil je nog een poging doen voor de troostprijs?

Ter verduidelijking: de grafiek gaat niet over prijsontwikkeling, maar over wat *eigenaren* gemiddeld als percentage van hun inkomen aan kale woonlasten betalen. Dat wil zeggen rente, aflossing, OZB en eigenwoningforfait, plus reservering onderhoudskosten.

Dit tabelletje maakt een en ander wellicht wat duidelijker:

jaar inflatie loon¹ huurverhoging
2000 2,60% 3,01% 2,6%
2001 4,15% 6,27% 2,7%
2002 2,75% 4,35% 2,9%
2003 1,70% 2,68% 3,2%
2004 1,12% 0,00% 3,1%
2005 2,04% 0,00% 2,0%
2006 1,00% 1,57% 2,7%
2007 1,87% 2,52% 1,4%
2008 1,94% 3,01% 1,9%
2009 1,11% 3,10% 2,8%
2010 1,93% 1,24% 1,6%
2011 2,38% 1,36% 1,8%
2012 2,90% 1,46% 2,8%
2013 1,70% 1,48% 4,7%
2014 1,03%² 1,18% 4,0%

gehele 34,81% 38,67% 48,61%
periode

¹ loon betreft hier wettelijk minimumloon - werkelijke loonstijging kan afwijken bij hogere lonen
² gemiddelde inflatie over de eerste 7 maanden

Veronderstellen we deze cijfers algemeen toepasbaar en stellen de woonkosten bij eigendom als 4% van de hypotheeksom (WOZ 1999) voor rente en aflossing, 0,5% WOZ eigenarenbelastingen en 0,5% WOZ onderhoud. Als we voorts veronderstellen dat WOZ de inflatie 1:1 volgt, dan resulteert dit in een (grof geschatte) 7% stijging van de woonkosten voor eigenaren sinds 1999.

Ergo:
Gekocht in 1999 = woonquote met 22,84% gedaald (107% ÷ 138,67%)
Gehuurd sinds 1999 = woonquote met 7,17% gestegen (148,61% ÷ 138,67%)

Pierre Tombal | 22-07-14 | 14:07 | + 1 -

@Pierre Tombal: Op de punt waar de grafiek de laagste waarde toont

Waskraan | 22-07-14 | 09:24 | + 0 -

In Nederland gaat de huizenmarkt per regio verschillen. In de groei gebieden zal de prijs gelijk blijven of licht stijgen omdat aanbod en vraag redelijk in balans zijn. In de buitengebieden gaat de prijs nog hard dalen wegens een sterk teruglopende vraag door vergrijzing en ontgroening. Deze verschillen gaan nog veel meer groeien en in de krimpregio kan je makkelijk als 35 jarige met een baan een vrijstaand huis kopen.

radioactieve banaan | 22-07-14 | 09:23 | + 0 -

@roze_bril | 21-07-14 | 20:00
En wanneer was de laatste keer dat jij ooit deflatie meemaakte? Sterker nog: in geval van deflatie gaan er heel wat meer mensen huilen dan uitsluitend een paar huiseigenaren. Hetgeen dus onder andere ook de reden is dat de ECB op dit moment een negatieve rente rekent voor deposito's.

Hier nog even de grafiek van Fransman: www.ftm.nl/wp-content/uploads/content/...
Op welk moment denk jij dat het het gunstigst is om te kopen? Op het punt waar de grafiek de laagste waarde toont, of het punt waar deze het hardst daalt?

Pierre Tombal | 21-07-14 | 21:16 | + -1 -

devaluatie = deflatie (verdomde autocorrect ;)

roze_bril | 21-07-14 | 20:01 | + -1 -

@Pierre Tombal | 21-07-14 | 19:56 |

Totdat figuren als jij huilie gaan doen bij devaluatie.

roze_bril | 21-07-14 | 20:00 | + 6 -

`Die is nu zo laag dat de maandbedragen aantrekkelijk zijn.`
pms | 21-07-14 | 15:23

Meen je dat nou? Reken voor de gein eens uit wat de maandlasten zijn voor een annuïteitenhypotheek met de huidige rente versus een spaarhypotheek met zeg 5% rente. De maandbedragen waren altijd al aantrekkelijk, zeker ook in vergelijking met de huurprijzen die een koper die het op de spits probeert te drijven anders als minimum moet betalen. De gemiddelde woonquote voor eigenaren is op dit moment iets van 17% en zo laag is het de afgelopen 25 jaar nog niet geweest. En dan trap ik nu een open deur in: die daling komt dus niet doordat de afgelopen 5 jaar heel veel nieuwkomers op de markt een lagere prijs betalen, maar doordat er vrijwel geen nieuwkomers op de markt zijn geweest. Een nieuwkomer betaalt namelijk gewoon de prijs van dat moment en dat is altijd de hoofdprijs. Het zijn de loonstijgingen die je daarna krijgt die er voor zorgen dat je woonquote steeds lager wordt - ook als je niet aflost.

En dan kan je gillen: Ponzi! Maar dit is gewoon inherent aan ons geldsysteem. Als je vandaag 3653 blikken bruine bonen met varkensvlees die tien jaar houdbaar zijn koopt, dan geef je daar net zo goed in totaal minder aan uit dan wanneer je de komende tien jaar lang iedere dag een blik bruine bonen met varkensvlees koopt. Een eventuele kwantumkorting die je daar vandaag op zou kunnen krijgen nog niet eens meegenomen.

Resumerend: als je nooit investeert om in de toekomst minder te betalen, dan zul je je hele leven de prijs van dat moment betalen. En op blogs als deze klagen hoe oneerlijk dat wel niet is.

Pierre Tombal | 21-07-14 | 19:56 | + -1 -

Of is die stijging in verkopen ook te verklaren door de aankomende verlaging in NHG-grens? Dat kan weleens een flinke dip worden de komende maanden.

blinde kip | 21-07-14 | 19:10 | + 4 -

Ik zeg nog 10% bij mijn huizenprijs en ik verkoop het kreng en verhuis linea recta naar een plek waar een goede opleiding, geen domme dingen doen en hard werken wel loont.

DenSchuldenaer | 21-07-14 | 17:59 | + 1 -

Sneeschuiver | 21-07-14 | 16:05
Voor jouw als individu mag dat wellicht zo zijn, maar voor de economie als geheel zijn hoge onroerend goed prijzen een flinke last.

kapotjeplov | 21-07-14 | 16:27 | + 6 -

kapotjeplov | 21-07-14 | 13:33 |
Zolang alles duurder wordt wil ik wel graag dat mijn huis in waarde blijft stijgen, aangezien mijn spaarrekening net zo leeg is als het hoofd van Gordon.

Sneeschuiver | 21-07-14 | 16:05 | + 2 -

Het is nu de tijd om te kopen mensen. Je bent een dief van je eigen portemonnee. Het kan vanaf nu alleen nog maar stijgen. groetjes GH

roze_bril | 21-07-14 | 16:05 | + -1 -

Blok heeft voor een 2 deling in de mij. gezorgd, heb je ouders met centjes, kun je kopen, zo niet, dikke pech.

Uw Verzekeringsadvis | 21-07-14 | 15:55 | + -2 -

Wacht maar tot de hypotheekrente weer gaat stijgen.
Die is nu zo laag dat de maandbedragen aantrekkelijk zijn.
Eigenlijk kan dat pas als de economie flink aantrekt....

pms | 21-07-14 | 15:23 | + 5 -

De kurk is eraf; we zullen voorlopig een steeds sterker stijgende huizenprijs gaan zien. De huren gillen omhoog en het momentum om te kopen is al weer voorbij.

guurderdanguur | 21-07-14 | 14:59 | + -9 -

Vooringenomen stukje, eerst:
"Combineer dat met de 40% stijging van het aantal verkochte woningen over de eerste zes maanden en we kunnen spreken van herstel van de woningmarkt? Nou nee. "

En even verderop "Conclusie: eigenlijk kunnen we er gewoon nog niks over zeggen. "

Als je niks van kan zeggen moet je niet schrijven dat er geen herstel is, dat kan best maar "we" weten het niet.

Andersom dag | 21-07-14 | 14:54 | + 3 -

Mijn onderbuik conclusie: bubbles opblazen met goedkoop geld werkt prima.

Rente op spaargeld, 10 jaar vast: 3.3%.
Rente voor hypotheek, 10 jaar vast: 3.35%. (en dan krijg je nog hypotheekrenteaftrek...)

Ook zonder enige economische scholing heb ik de indruk dat dit niet richting een stabiel evenwicht gaat groeien.

Coffee Party | 21-07-14 | 14:12 | + 20 -

Wacht.... lage belastingen leiden tot economische groei? Je verwacht het niet. Verwacht volgend jaar echter wel weer een daling als de aandelenmarkt popt of iets anders... genoeg drama aan de horizon.

blabam | 21-07-14 | 14:03 | + 2 -

Voor degenen die zich afvragen of studeren helpt: ik ben ook de enige in de wijk met een opleiding.

kleuterleider | 21-07-14 | 13:43 | + 21 -

Wat ik me als leek afvraag; hebben de jarenlang veel te gemakkelijk verstrekte hypotheken niet gezorgd voor onrealistisch hoge huizenprijzen? Meer vraag enzo?

ParksanRecreation | 21-07-14 | 13:40 | + 21 -

jemagookniksmeer | 21-07-14 | 13:32 | + 1 -

Klopt, de cijfers laten zien dat de mogelijkheid om 100.000 euro belastingvrij te schenken grote effecten heeft op de woningmarkt. Ik woon in een nieuwbouwwijk en ben geloof ik de enige die zijn eigen huis gewoon zelf heeft betaald.

Of anders gezegd, het is helemaal niet moeilijk om miljonair te worden als je ouders het maar zijn (en de overheid ervoor zorgt dat je de rijkdom zonder belasting kan worden doorgegeven).

kleuterleider | 21-07-14 | 13:40 | + 16 -

Waarom worden stijgende huizenprijzen steeds als "goed nieuws" gepresenteerd. Duurdere huizne betekent hoger leningen en een hoge woonquote. Dus meer geld vastzetten in stenen en minder geld beschibaar voor de economie als geheel. Al met al helemaal niet zo een "goed nieuws"

kapotjeplov | 21-07-14 | 13:33 | + 37 -

Wel bijzonder, zo veel 25-35 jarigen die een vrijstaande woning kunnen kopen.
Ik ken er maar twee in mijn toch best wel uitgebreide kennissenkring.
Beiden hebben geen cent zelf betaald, maar zijn in het juiste nestje geboren.

jemagookniksmeer | 21-07-14 | 13:32 | + 21 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken