Verrassing! Rabo ziet huizenprijzen weer stijgen

Alleen positieve voorspellingen aub
Alleen positieve voorspellingen aub
Tijd voor een nieuw woningmarktoffensief, vandaag mede mogelijk gemaakt door de Rabobank. De bank met de grootste hypotheekportefeuille deed vandaag weer eens een poging het vertrouwen van de huizenbezitter op te vijzelen door wat wilde voorspellingen te doen. De woningmarkt is volgens het nieuwste kwartaalbericht namelijk de ‘bodem voorbij’ en dus kunnen de transacties en – nog belangrijker – de woningprijzen weer omhoog. Dit jaar slechts met een schamele 0 tot 1%, maar in 2015 zullen de prijzen weer stijgen tussen de 1 en 3%. Dat is opvallend, omdat de banken nog geen jaar geleden beloofden hun mond te houden over de woningmarkt. Een verdere daling voorspellen kon namelijk een self-fulfilling prophecy creëren en dat was maatschappelijk niet verantwoord, meende de Rabo destijds. Andersom geldt die regel blijkbaar niet en dus duiken de positivo’s weer op in de media. Uiteraard valt wat voor de argumenten te zeggen (toenemende betaalbaarheid, huur minder aantrekkelijk). Het is alleen onduidelijk of die vooruitzichten de afgelopen drie maanden nou zó enorm zijn verbeterd om te mogen juichen. Leukste zinnetje uit het verder lezenswaardige rapport gaat over hypotheken die onder water staan: ‘Huiseigenaren die aflossen op hun hypotheek zullen daarbij sneller boven water zijn dan degenen die nog een aflossingsvrije hypotheek hebben’. Ohjajoh? Intussen weten we nog steeds niet of de voorzichtige prognose uit het vorige kwartaalbericht, dat in mei de prijzen jaar-op-jaar weer gaan plussen, daadwerkelijk gaat uitkomen. Dat zien we helaas pas eind juni als het CBS de cijfers bekendmaakt. Op basis van de bovenstaande Rabo-grafiek lijkt dat een nogal gewaagde gok.

Reaguursels

Inloggen

@Badderbeest!
Nee echt, serieus: iedere cent die ik inleg komt op de spaarrekening terecht. Ik heb namelijk een bankspaarhypotheek en vanuit de bank gezien bestaat daarin geen enkel verschil met een annuïteiten hypotheek. Ik betaal 5,15% (bruto) en ik krijg 5,15% terug op de waarde van de spaarrekening. Dat dit voor de bank een pot nat is kan je in je spreadsheetje direct controleren door de hypotheekrenteaftrek op 0 te stellen. Ik heb dus ook geen polis en daarmee geen poliskosten. Het enige dat ik heb is een contract met de Belastingdienst. Dit gaat overigens over slechts ongeveer de helft van mijn oorspronkelijke hypotheekschuld. De rest is aflossingsvrij en ik zie vooralsnog geen reden om dat deel eerder afgelost te krijgen dan het deel waarvoor ik dat overeengekomen ben. Indien al ooit, want bezit lijkt steeds meer tegen je gebruikt te worden in dit land. Een schuld houden kan daarmee een groot voordeel blijken in de toekomst.

Pierre Tombal | 14-05-14 | 22:48 | + 0 -

Herstel, nog ff een spredsheetje bijgemaakt. In het bovenstaande rekenvoorbeeld moet de jaarinleg op de spaarpolis € 92,- zijn waardoor de totale kost vaan de spaarvariant op 920+290=€ 1210,- komt.
-
Bij de afloshypotheek staat eveneens een foutje. De aflossing is namelijk € 1000,- en de netto rentelast € 115,- Totaal is dus € 1115,-
-
Op iedere 10.000,- euro is het verschil dus €95,- op 10 jaar = € 9,50 per jaar op iedere geleende ton scheelt het € 95,- en op een gemiddeld huis van 2,5 ton scheelt het € 237,- op jaarbasis. En dan nemen we nog geeneens mee dat je bij het aflossen ieder jaar meer cash overhoudt (en dat ook kan inzetten voor aflossen) en bij de spaarvariant ieder jaar de last exact gelijk blijft.

Badderbeest! | 14-05-14 | 19:43 | + 0 -

Pierre Tombal | 14-05-14 | 13:58
-
Geen hypotheek is geen hypotheek. Dus is geen hypotheek nooit de goedkoopste hypotheek.
-
Annuïtaire en lineaïre hypotheekvormen hebben we het nu niet over volgens mij. Sowieso waardeloze producten op precies de reden die je omschrijft. Bovendien kan het je nekslag worden aan het einde van je rentevaste periode (doorgaans korter dan 30 jaar) Annuiteiten is gevaarlijk tenzij je een rentevaste periode van 30 jaar overeenkomt (maar dat doe je niet want te duur) en lineair is niet te betalen voor starters.
-
Aflossingsvrij die je aflost is het voordeel van een lineaire hypotheek, zonder de nadelen (niet aflossen als het even niet uitkomt)
-
Wat rest (en verreweg het meest verkocht) voor de meeste mensen is de spaarhypotheek (waar ze eerder nog konden kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek) En die is domweg duurder.
-
1) vanwege de premie op je levensverzekering (niet iedereen heeft NHG)
2) als je NHG hebt moet je 1% aftikken
3) Stel ik leen 1000 euro als een spaarhypotheek en zit in het 42% tarief. De lening wordt in 10 jaar afgelost. en de afgesproken rente is 5% Op de spaarpolis zitten 15% kosten (levensverzekering e.d.) dan betaal ik dus 10 jaar x 5% van € 1000,- aan rente = € 500,- daarvan krijg ik 42% terug op de IKB = netto rentelast = € 290,- Het spaargedeelte is wat lastiger te berekenen zo 1,2,3, zonder spreadsheetje, maar je moet jaarlijks ongeveer € 89,- netto inleggen op de spaarpolis (89*10^1,05=€999,-) om 89 netto in te leggen moet je 102,- overmaken naar je bank. 102 x 10 = € 1002,- plus de rentekosten = € 1292,- Dus om € 1000,- te lenen en af te lossen ben je tien jaar verder € 1292,- kwijt.
4) Bij sparen;
-Stel ik leen 1000 euro als een aflossingsvrijehypotheek en zit in het 42% tarief. De lening wordt door mijzelf in 10 jaar afgelost in jaarlijkse termijnen van € 100,- en de afgesproken rente is 5%
-
Aan rente betaal ik in jaar 1 = € 50,- in jaar 2 € 45,- in jaar 3 € 40,- etc. totaal € 275,- krijg ik 42% van terug maakt netto € 115,50 verder ken ik geen kosten die de bank mij in rekening brengt voor het geld dat ik gebruik als aflossingsinleg. Dit wijkt af van de spaarvariant. ik betaal dus neet € 1000,- euro aan aflossing + € 275,- netto rente = totaal € 1275,- Ik bespaar dus ten opzichte van de spaarhypotheek. Daarnaast Zijn in die 10 jaar mijn jaar/maandlasten steeds gedaald en bij de spaarvariant gelijk gebleven. Mijn leven werd dus steeds iets gemakkelijker. (en kan formeel dus ook het rentevoordeel wat ik geniet door de aflossingen steeds weer inzetten als extra extra aflossingen. (zodat ik een goed vergelijk heb met de spaarhypotheek met het rente op rente principe) Daardoor is de aflossingsvrije constructie die je zelf aflost verreweg de meest goedkope hypotheekvorm. Zowel in maandlast als op het totaalplaatje.
-
P.S. kijk nog maar even goed na die spaarpolis van je. Er gaat ALTIJD en bij IEDEREEN kosten af. Ik ken vormen waarbij ze het heel sneakie doen via wat smoezelige constructies. Logisch ook want de bank verkoopt je een product en doet niets gratis.

Badderbeest! | 14-05-14 | 17:21 | + 0 -

@Badderbeest! | 14-05-14 | 11:46
De allergoedkoopste hypotheek is uiteraard geen hypotheek.

Maar nee. Als je de intentie hebt om extra af te lossen dan maakt het werkelijk geen fluit uit of je een annuïteiten hypotheek neemt, een lineaire hypotheek, of aflossingsvrij. Het enige verschil is dat je bij de eerste twee vormen niet de keuze kan maken om gedurende bepaalde perioden niet af te lossen omdat het even niet uitkomt (bijvoorbeeld omdat het kinderdagverblijf er met €1.000 per maand ook flink inhakt). En dat is de kracht van aflossingsvrij, want dertig jaar is een tijd waar heel wat in kan gebeuren en prioriteiten kunnen verschuiven.

Het voordeel van de spaarhypotheek zit 'm overigens niet in het dertig jaar lang maximale hypotheekrenteaftrek behouden. Het zit 'm in het feit dat het rendement op het spaargeld hoger is dan de netto kosten van de hypotheekrente. Als ik 1 euro aflos, dan bespaar ik daarmee 3 cent per jaar. Als ik die 1 euro inleg, dan levert deze mij in het eerste jaar 5,15 cent op en die verdienste groeit ieder jaar door rente op rente tegen een vaste kostenpost van 3 cent per jaar. Met 1 euro in het eerste jaar los je daarmee ruim 4 euro af en betaalt daarvoor 90 cent - dus je bespaart 2 euro. Dit resulteert in ruim 10% lagere maandlasten dan bij een annuïteiten hypotheek voor hetzelfde leenbedrag. Met als keerzijde dus dat als je versneld gaat aflossen (of extra inleggen) dat je dan de belastingdienst achter je aan kan krijgen. Ieder voordeel hep se nadeel zullen we maar zeggen.

Er gaat bij mij trouwens niks van de inleg af, want ik heb een aparte levensverzekering. De levensverzekering was een vereiste voor NHG, welke mij op zijn beurt weer 0,5 procentpunt bruto rente scheelt (maar dus ook 0,5% minder spaarrendement). Netto houd ik daarmee ongeveer een tientje per maand meer over dan dat de levensverzekering kost. Ik voel me daar nou niet echt mee bekocht.

Pierre Tombal | 14-05-14 | 13:58 | + 0 -

Pierre Tombal | 13-05-14 | 23:54 | + 1 -
-
Dat is dus niet waar. De meest voordelige manier van het financieren van je huis is een aflossingsvrije hypotheek die je aflost. Dat is voordeliger dan een spaarhypotheek die je middels een spaarconstructie aflost.
-
Bij de spaarhypotheek moet je namelijk premie inleggen bij de bank/verzekeraar. Die koppelt daaraan een levensverzekeringsproduct. Op deze manier wordt uw netto inleg eerst met 10-20% afgeroomd (afhankelijk van het afgesloten product) slechts 80-90% gaat dus daadwerkelijk in de spaarpot. Over deze inleg ontvangt u rente op rente op rente op rente. Het product is zo ontwerpen dat na dertig jaar een bedrag is bereikt dat gelijk is aan de initiële hypotheeksom en de hypotheek in 1 klap wordt afgelost. Voordeel is dat u dertig jaar lang de maximale HRA behoudt. Toch is dit niet het meest voordelig. De crux zit hem in het feit dat 10-20% van uw spaarinleg wordt afgeroomd in de bank en dus niet meetelt in de vermogensopbouw en geen rente op rente vergaart. ten tweede moet je eerst 1 euro rente aan de bank betalen voordat je tussen de 42 en 52 cent daarvan terugkrijgt van de belastingdienst. Per saldo kost rente betalen dus gewoon geld (tussen de 48 en 58% van het bruto bedrag)
-
Bij de aflossingsvrije hypotheek is het voordeel dus groter. Als ik in jaar 1 van de hypotheekperiode € 10.000,- aflos hoef ik daar de komende 29 jaar geen rente meer over te betalen. Ik krijg er dan ook geen HRA meer over, maar per saldo kost rente betalen nu eenmaal geld. Dus een euro minder rente betaalt levert me netto toch weer 48-58 cent op. Ook kan ik de uitbespaarde rente gewoon inzetten om in jaar twee weer een extra aflossing mee te doen. Ik houd immers netto per maand meer geld over op mijn hypotheekbudget. Daarnaast hoeft ik geen 10-20% van die 10.000,- aflossing af te dragen aan de bank als vergoeding voor het verzorgen van het geweldige bankspaarproduct.
-
Geloof me, of geloof me niet (maar maak dan even een excel-spreadsheetje en reken het even voor jezelf na, het is geen hogere wiskunde) maar de aflossingsvrije hypotheek die door de particulier zelf en stelselmatig wordt afgelost is (verreweg) de meest goedkope optie. Of dacht u dat de banken er zijn om u te helpen en leven van de lucht. Hoe meer producten je bij een bank afsluit, hoe meer ze aan je zullen verdienen. Dat ze ondanks het belastingvoordeel dat je geniet op een spaarhypotheek nog steeds niet kunnen.willen concurreren met zelf aflossen is een grote schande. Dat de overheid boter op haar hoofd heeft en niet inziet dat de banken en niet de consument de grote verdienen aan de HRA is (op de nieuwe methode) is nog veel schandelijker en schandaliger en bovendien schadelijk.

Badderbeest! | 14-05-14 | 11:46 | + 0 -

FW Ta-183 Huckebein | 13-05-14 | 23:50
-
OMFGLOLWTF! Where to begin.....
-
1) Neen, aan een aflossingsvrije hypotheek is niet automatisch een levensverzekering gekoppeld. Heb ik zelf ook niet.
2) Wat heb ik als hypotheeknemer met een aflossingsvrije hypotheek te schaften met wat anderen met dit product doen ? Ik los gewoon mijn aflossingsvrije hypotheek af. Gewoon omdat dat (verreweg) de meest voordelige manier is om je huis te financieren. Zowel voor mij als voor de schatkist.
3) U slaat de plank finaal totaal gigantisch mis. Namelijk als je een aflossingsvrije hypotheek aflost daalt per ommegaande ook je hypotheekrenteaftrek. Echter per vorig jaar kom je verplicht uit bij bankproducten waarbij de hypotheek pas aan het einde van de looptijd (geheel) wordt afgelost. dertig jaar lang dus de maximale HRA. En dus voor de schatkist de meest dure manier. En deze miljarden vallen grotendeels/meer dan volledig in het voordeel van de bank en niet van de consument.
4) U maakt wederom dezelfde oliedomme denkfout dat aflossingsvrij hetzelfde is als niet aflossen.
-
Mensen als u maken de wereld voor bankiers zoveel leuker.

Badderbeest! | 14-05-14 | 11:31 | + 1 -

@El Gouda | 14-05-14 | 02:40
Iedereen die niet in de Bijstand zit is een sitting duck. En als er nergens meer iets te halen valt zullen die ook het haasje zijn. Dus eigenlijk kunnen we met z'n allen beter direct een kogel door onze kop schieten.

Pierre Tombal | 14-05-14 | 10:41 | + 0 -

@Kromme Tenen | 13-05-14 | 21:47 | + 1 -

Huizen kunnen natuurlijk met gemak net zo goed (extra) belast gaan worden. Denk aan de ozb waarde in box 3, flinke heffingen op in- en verkoop van OG, etc. Denk dus niet dat je veilig bent. In feite ben je een nog grote sitting duck dan mensen met cash spaargeld op de bank.

El Gouda | 14-05-14 | 02:40 | + 5 -

Medereaguurders, waarom zoveel tekst als "Oh, alwéér?" ook zou hebben volstaan?
Mijn glazenbolbericht voor de volgende maanden: ING komt eind juni/begin juli met een soortgelijk persA4-tje (of de NVM moet vinden dat zij weer aan de beurt zijn) omdat er in de saaie zomermaanden toch nog iets te beleven moet zijn en ABN in augustus/begin september om de eindejaarsrally een beetje te kickstarten.
 
Wellicht ten overvloede zitten ze er allemaal naast. Tenzij er iemand in Den Haag wakker wordt en al die jaren-vijftig-rommel tegen de vlakte slaat. Ik zie Blok nog wel even doorsnurken.

pietvanvliet | 14-05-14 | 00:15 | + 3 -

@Badderbeest! | 13-05-14 | 22:31
Geloof me, je bent niet de enige. Maar de goedkoopste hypotheekvorm is wel de spaarhypotheek. Het nadeel daarentegen van de spaarhypotheek is dat tussentijds extra aflossen (of inleggen!) mogelijk kan leiden tot een joekel van een belastingaanslag, en dat laten mensen dus wel uit hun hoofd. Zoals de meeste mensen die tussen 1992 en 2012 een huis hebben gekocht heb ik zelf een mix van aflossingsvrij en een spaarhypotheek, waarbij ik al meerdere keren boetevrije stortingen gedaan heb op het aflossingsvrije deel.

Voor mensen als Van der Gun maakt dit alles niks uit. Hun uitgangspunt is dat hypotheekrenteaftrek geld kost (is niet zo, maar dat kun je denken als je slechts één zijde van de medaille belicht) en een spaarhypotheek geldt in dit opzicht net zo hard als aflossingsvrij. Het kernpunt betreft hier dus het ontbreken van een vast stramien waar de hypotheekgever (de hypotheeknemer is de bank) volgens deze personen aan gebonden zouden moeten worden. Vrijheid en eigenzinnigheid zijn voor deze personen begrippen die mensen niet aankunnen, behoudens mogelijk zijzelf. Was dit animal farm, dan zouden zij de biggen zijn.

Pierre Tombal | 13-05-14 | 23:54 | + 1 -

Badderbeest! | 13-05-14 | 22:31 | + -1 -

bij een aflossingvrije hypotheek bent u ook verplicht een levensverzekering te nemen, en nog een duurdere ook want de hoofdsom blijft gelijk
bij een aflossingsvrije hypotheek mag je idd aflossen, echter, deze is vnl. genomen door mensen die dit helemaal niet willen dan wel niet kunnen (omdat ze max geleeend hebben)
de belastingbetaler is helemaal niet de dupe van de huidige praktijk: meer gedwongen aflossen is minder aftrek, meer gedwongen aflossen is duurdere maandlasten is minder kunnen lenen is lagere huizenprijs is lagere schuld
aflossen icm huis naar box 3 is dat uiteindelijk je belasting gaat betalen over je huis, en dat je het op mag eten voor kosten zorg als je oud bent, scheelt de staat heel wat geld....

FW Ta-183 Huckebein | 13-05-14 | 23:50 | + 8 -

Ik ben geloof ik echt de enige in dit land die het verschil weet tussen een aflossingsvrije hypotheek en niet aflossen. Blijkbaar heel verwarrend, maar een aflossingsvrije hypotheek betekent dat het u VRIJ staat om WEL of NIET af te lossen. Verbazingwekkend genoeg dus dat je een aflossingsvrije hypotheek dus warempel gewoon kan aflossen. Meestal boetevrij met 10-20% van de hoofdsom per jaar. Hadden politici geen boter op hun hoofd gehad en waren de banken niet van die smerige gluiperds geweest dan had deze hypotheekvorm nog steeds te koop geweest. Maar nee hoor, de meestr voordelige manier van het financieren is door de oliedomme politici, die bovenstaande dus niet begrijpen de nek omgedraaid. De lachende derde ? De bank, die mag nu allemaal verplichte extra spaar/beleg/annuiteiten en levensverzekerproducen aan de consument verkopen. Want de bank gaat dat wat de consument met een aflossingsvrije hypotheek eerder al lang gratis voor zichzelf kon doen natuurlijk niet gratis uitvoeren. Peperdure producten zijn het gevolg. Het kind van de rekening ? De hypotheeknemer en de belastingbetaler. De domme roverheid heeft zich zo door de banken laten inpakken dat dit miljarden extra aan hypotheekrenteaftrek gaat kosten, en ook de consument gaat miljarden extra aan hypotheekrente betalen en daarnaast verplichte levensverzekeringen.
-
Vraag me echt af waarom ik de enige in dit land ben die telkens weer ageert als de media het verschil tussen een aflossingsvrije hypotheek en niet aflossen WEER niet weet te duiden. Dat de Rabo het in haar flutrapport verkeerd opschrijft, dat snap ik dan weer wel....

Badderbeest! | 13-05-14 | 22:31 | + 7 -

Met het oog op de naderende EU graai in ons spaargeld kiezen veel mensen eieren (huizen) voor hun geld. Ik ben benieuwd hoeveel van deze "aantrekkende" markt cash betaald wordt.

Kromme Tenen | 13-05-14 | 21:47 | + 2 -

@Finn | 13-05-14 | 18:49
De enige koopsubsidies die op dit moment bestaan zijn op corporatie woningen en hebben tot doel mensen met lage inkomens in dezelfde huizen te laten wonen als mensen die wel voldoende verdienen voor het betreffende huis. Er zal dus wel wat weerstand bestaan tegen jouw plan dat mensen met lagere inkomens de mogelijkheid tot kopen feitelijk ontzegt.

De huizenmarkt is overigens inderdaad geen markt in de zin waar vraag en aanbod de prijs bepalen. De vraag staat namelijk vast middels de grootte van de bevolking, waarmee de prijs volledig wordt bepaald door de onderlinge concurrentiebehoefte van de aanbieders. En die is in principe niet tot nauwelijks aanwezig - zeker ook omdat iedere verkoper bekend is met de maandelijkse last van het enige alternatief dat degene die niet wil kopen moet betalen. En daar mag je de club van Didi voor bedanken.

Pierre Tombal | 13-05-14 | 20:21 | + -3 -

De bodem is bereikt, in de Randstad dan. In Kutschubberveen niet, in de vinex ook niet en in de periferie van de Randstad (Purmerend, Almere, gaten als Berkel-Rodenrijs, dat werk) ook niet, wel in de goeie buurten en wijken. Geldt ook voor semi-periferie als Driebergen bijv. Nadruk op 020 en 070, 010 volg ik niet zo.
Drama nog steeds in het hoge segment, zeg maar >450K, wordt pas weer wat als de ECB 'n paar triljard in de eurozone heeft geflikkerd en de lonen aanpikken, met 'n vertraging van een jaartje of 3-5.
Als je kijkt naar bruto aanvangsrendementen van 7-9% in de zone 150-300K, die worden opgevroten, zijn we d'r. En daaronder al helemaal, mits lokatie OK is. Heel simpel, kan je op je kop gaan staan, maar is een feit. Die rendementen is niet de 10% van 20 jaar terug, maar toen stond de rente 7%, nu gaat ie richting de nul, dan is ~8% heel redelijk. Plus dat je van je centen afkomt, want wanneer ome Mario per 5/6 losgaat wordt 't nog erger om cash aan te houden.
Rest vd OG is doodt en blijft doodt, moet je vanaf blijven any price.

orca | 13-05-14 | 19:12 | + 18 -

Ach kijk nou eens de inflatie:

nl.inflation.eu/inflatiecijfers/nederl...

Per wordt huizeneigenaar spelen volgend jaar weer een procent of 3, 4 duurder begrijp ik hieruit.

De huizenmarkt is geen markt, want anders kunnen alle koopsubsidies er wel af nu de bodem bereikt zou zijn, toch?

Finn | 13-05-14 | 18:49 | + 15 -

We zullen zien wie er het laatst lacht als ik rond 2018 eens begin te zoeken voor een koopwoning.
Ik blijf erbij, de enige woningen die je nu wilt kopen zijn onteigende woningen door banken.

Leyolm | 13-05-14 | 18:39 | + 17 -

Tussen de 1% en 3% omhoog is nog steeds een prijsdaling vergeleken met de huurverhogingen. Dus als je lang genoeg wacht wordt het vanzelf een keer (gevoelsmatig) erg goedkoop.

Pierre Tombal | 13-05-14 | 18:28 | + -7 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken