Is eigenwoningbezit nu echt heilig?

Leuk die afscheidsinterviews, zeker als er wat gepeperde uitspraken in staan. Karel Schiffer bijvoorbeeld, sinds vandaag NHG-directeur af. De man achter het veelbesproken garantiefonds met 160 miljard euro aan hypotheken blijkt in het FD (inlog) een heuse visie - smerig woord ja - te hebben over de woningmarkt. Want zo geeft Schiffer eerlijk toe: het ging hem de afgelopen twintig jaar uitsluitend om het stimuleren van het eigenwoningbezit. Hij stond ermee op en ging ermee naar bed. Iedereen moet een huis kunnen kopen en dan het liefst zonder inbreng van eigen geld. ‘Je kon zonder een gulden eigen geld een huis kopen. Uniek in de wereld! Een kroonjuweel van de volkshuisvesting!’, aldus Schiffer. Dankzij dat kroonjuweel steeg het eigenwoningbezit van 28% in 1956 naar liefst 60% nu, maar dat moet nog beter. Europees gezien zou Nederland zelfs op de vierde plek van onderen (!) staan, waarbij onze buurlanden allemaal op de 75% zouden uitkomen. Lijkt ons feitelijk niet helemaal juist (zie onder) en daarnaast is het maar de vraag of eigenwoningbezit echt beter is. Alle genoemde voordelen (beter voor de buurt, onderhoud en leefbaarheid) blijken bij nadere inspectie toch een beetje te worden overdreven. En dan is daar nog die grote en goed georganiseerde corporatiesector. Een doorn in het oog van Schiffer, waardoor te weinig plek zou zijn om nieuwe woningen neer te zetten. Dat corporaties te groot zijn is helemaal waar, maar het zijn eerder die enorm hoge grondprijzen die de bouw tegenhouden. Natuurlijk zegt Karel ook zinnige dingen. Zo slaat Nederland door van eerst extreem veel lenen naar én verplicht aflossen én streven naar het inbrengen van (veel) eigen geld. We sparen onszelf arm als we al ons vermogen in stenen gaan stoppen. Dus worden alle wijze heren in ivoren torens *kuch Herman Wijffels* even terecht gewezen: ‘Nu gaan we naar 100% (LTV, red) en de Klaas Knotten staan al in de rij om naar 90% te gaan. Ik zeg: denk eerst na over de betekenis van het eigen huis voor de samenleving’. Bam, Karel Schiffer – Klaas Knot: 1-0.

EigenwoningbezitSchifferGroot.png
(via @Bubbelonia)

Reaguursels

Inloggen

Wat dr. P. von Orno zegt: Directeur van een WBC heeft niet dezelfde belangen als zijn huurders. Directeur woont in een koophuis want minimaal 2x Balkenende+extra's.
Vaak wordt de enorme geldstroom van de WBC ingezet voor een aantal BV's waar de prachtpandjes in worden ondergebracht voor de particuliere sector, en dat is dan meteen een bonus waard voor genoemde directeur. Grote wagen met chauffeur erbij want er worden zaken gedaan.

LTV term kende ik ook niet, maar even Googlen en je weet het, zo leer je nog eens wat, hoef je niet over te klagen tegen de schrijver van een artikel, eerder klagen tegen jezelf dat je het niet wist en dat je te lui was het zelf even op te zoeken.

Fritsjoffer | 02-05-14 | 11:17 | + 0 -

@Outsider-Inside | 01-05-14 | 18:33
Die "fixatie" waar jij op doelt wordt voornamelijk bepaald door de overheid. Het is de overheid die de maximale prijzen vaststelt voor woningen waar sommigen nog niet dood gevonden willen worden en de inkomenscategorieën die voor deze prijzen in aanmerking komen. De maandlasten zijn in deze door de overheid gehanteerde constructie maatgevend, en het zou bijzonder vreemd zijn wanneer dit niet zou doorwerken binnen de niet gereguleerde hogere inkomensgroepen.

Dat we hier praten over netto- versus bruto maandlasten is nu eenmaal het gevolg van het gehanteerde belastingstelsel. Een stelsel dat in grote mate overheidsmanipulatie mogelijk maakt en niet uitsluitend om eigenwoningbezit te stimuleren. Wist je bijvoorbeeld dat het kabinet Den Uyl het huurwaardeforfait opschroefde om juist de huurmarkt een extra stimulans te geven?

De tarieven voor inkomstenbelasting verlagen is daarbij nogal simplistisch gesteld. Tot modaal bestaat dat tarief namelijk vrijwel uitsluitend uit premies volksverzekeringen. Het begrip modaal zou daarmee flink moeten worden opgerekt om voldoende fondsen te behouden voor de diverse uitkeringen. Dat lijkt mij zeer onwenselijk en een belastingtarief instellen dat lager is dan de premies volksverzekeringen (vanaf modaal dus) kan natuurlijk echt niet. Dan gaat iedere linkse Nederlander door het dak.

Pierre Tombal | 01-05-14 | 19:14 | + 2 -

@bubbelonia | 01-05-14 | 18:14
Ik kijk nooit op Twitter - absoluut geen behoefte aan tracker cookies.

Prima. Ik begrijp nu dat alleen die grafiek onderaan van jou was. Dan mag je de eerste twee keer @Bubbelonia vervangen door @RubenvdGun. Er zijn nog drie andere alinea's die betrekking hebben op reactie #1 welke van jouw hand is. Heb je daar nog (inhoudelijk) commentaar op?

Pierre Tombal | 01-05-14 | 18:45 | + 1 -

@ roze_bril | 01-05-14 | 16:38 |

Precies. Zowel de L als de V zijn natuurlijk niet constant. De V is sterk gedaald de laatste jaren en mensen die geld over hebben proberen nu de L ook naar beneden te krijgen door extra af te lossen. Bij mensen die niet kunnen aflossen loopt de LTV steeds verder op.

De absurd hoge Loan to Value ratios in NL zijn vooral het gevolg van de complete fixatie die de huizenkopers (en de banken) de afgelopen 20 jaar hadden op de netto maandlasten zonder verder echt stil te staan bij de ontwikkeling van de waarde van het onderpand (dat ging toch wel omhoog dacht men). En deze netto maandlasten-kokervisie werd weer vooral fiscaal gedreven door de hypotheekrente aftrek. Het was veel beter geweest om de HRA eerder te beperken en tegelijkertijd de tarieven voor de IB substantieel te verlagen.

Outsider-Inside | 01-05-14 | 18:33 | + 2 -

orca | 01-05-14 | 16:54

Zo ontstellend waar, wat we nu meemaken als 'crises' is, dat louter om electoraal gewin politici de marktwerking te veel ontkracht hebben, daardoor is alles afhankelijk geworden van de 'planners' die het nu juist in het honderd hebben laten lopen. Dat politici de bende die ze zelf gecreëerd hebben zouden KUNNEN oplossen is natuurlijk een gotspe.

vanhetvarken | 01-05-14 | 18:23 | + 4 -

@ dr. P. von Orno | 01-05-14 | 17:52

Omdat, van oudsher, corporaties werden opgericht door groepen mensen die betaalbaar wonen maatschappelijk een hoog belang toedichtten, en soms zelfs de huurders mede-eigenaar van de corporatie waren. Vroeger.

nl.wikipedia.org/wiki/Woningcorporatie...

Sinds de jaren '90 zijn woningcorporaties verzelfstandigd en stukje bij beetje steeds meer hun winsten boven hun sociale taak gaan stellen. Dat trekt dan weer PvdA-graaiers aan, and the rest is history.

Ironisch is dat Adri Duyvestein met zijn ideeën over woningcoöperaties eigenlijk weer terug wil naar de oorsprong van de corporatie.

bubbelonia | 01-05-14 | 18:23 | + 5 -

@ Pierre Tombal | 01-05-14 | 18:00

Wow, jij geeft me wel heel veel eer. Alsof ik alle stukjes (die achter de link met de woordjes "hoge grondprijzen" zitten) van R vd Gun op deze site geschreven heb, en alsof al deze stukjes tezamen mijn hypothese over 'de bouw' vormen ;-) Niks is echter minder waar.

Op zich misschien een leuk compliment voor mij, maar wel een diskwalificatie van de vele uren werk die R vd Gun in deze artikelen gestopt heeft. Niet echt R.E.S.T.E.C.P-vol naar twitter.com/RubenvdGun dus.

bubbelonia | 01-05-14 | 18:14 | + 5 -

@ Mans5 | 01-05-14 | 16:56

"@bubbelonia deze data komt bij jou vandaan."
Nee. Ik heb alleen de data van Eurostat in een grafiekje gezet. 5 minuten werk als je een beetje handig bent met een computer.

"de link in het artikel gaat naar "Share of total population living in a dwelling""
Nee. Ik heb er zojuist zelf op geklikt en de link (onder de woordjes "niet helemaal juist") gaat naar "Distribution of population tenure status, type of household and income group" op appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show..... Als "tenure status" staat netjes "owner" geselecteerd voor uw gemak. De cijfers die je daaronder ziet zijn de cijfers waarop de grafiek is gebaseerd. Die cijfers komen dus niet van mij (je geeft me te veel eer), maar van Eurostat. Als jij gezocht hebt en het niet hebt kunnen vinden, dan heb je simpelweg niet goed genoeg gezocht. ;-)

Natuurlijk is er nog de mogelijkheid dat R vd Gun de link zojuist heeft aangepast, dat weet ik niet. Op welke link klikte jij? Als dit het geval is, dan kun je dat mij niet kwalijk nemen. Feit blijft dat de cijfers wel degelijk van Eurostat afkomstig zijn. Denk je nou echt dat ik voor 20+ landen al die onderzoeken zelf ga doen? Met mijn klipbordje en vragenformuliertjes in de hand door heel Europa reizen in mijn vrije tijd? Onbetaald ook nog? Dacht het mooi niet!

Dus... welke conclusie kunnen we hieruit trekken over jouw ongefundeerde, naar nu blijkt foutieve, aanval en dus over jouw volledig onterechte poging tot karaktermoord?

@ Brou Is Back | 01-05-14

LTV is "Loan to Value". Hoeveel je leent ten opzichte van de aankoopwaarde, in procenten. Je kunt het ook op een later tijdstip gebruiken om aan te geven hoeveel schuld er nog open staat ten opzichte van de waarde op dat moment. En een bank kan het gebruiken om over haar gehele hypotheekportfolio aan te geven hoeveel onderpand er tegenover de alle hypotheekschulden staat.

Een volledig afbetaald huis heeft dus een LTV van 0%. Als je een huis koopt volledig van je eigen geld (stel dat je de loterij hebt gewonnen bijv) dan heb je ook een LTV van 0%. De meeste Nederlanders beginnen echter met een LTV van meer dan 100%. De max is nu vastgesteld op 106% en gaat naar 100% of nog lager. Dat is vrij uniek in de wereld. Het bizarre is dat het in NL lange tijd voordelig werd voorgedaan (was?) om, zelfs al kon je het zelf betalen om een lening met een lage LTV te nemen, je had dus gewoon geen hoge LTV nodig, tóch een lening met een hoge LTV te nemen. Ik ken zelfs een voorbeeld van en collega die genoeg geld op zijn rekening had staan om een huis contant te kopen, maar door de adviseur één of andere constructie kreeg aangesmeerd met de mededeling dat - door de HRA - hij beter volledig kon lenen en zijn vermogen in een investeringsfonds kon stoppen. Dan zou hij per saldo meer rendement halen. Ik heb niet doorgevraagd, maar het sommetje zou nog best wel eens kunnen kloppen ook.

bubbelonia | 01-05-14 | 18:04 | + 3 -

Artikel verwijst naar een hypothese van zelfverklaard expert @Bubbelonia om te beredeneren waarom er onvoldoende gebouwd zou worden. Waar deze "expert" in het verleden toonde een min of meer soort van begrip te hebben dat een hogere rente een lagere huizenprijs tot gevolg heeft en vice versa, (b)lijkt dit begrip volledig afwezig te zijn bij de extreme rentedaling van begin jaren '90. Van 12% naar 5% en daarmee samenhangend dus een forse stijging van de huizenprijs. De stelling van @Bubbelonia is nu dat als die stijging niet middels hogere grondprijzen tot stand was gekomen, deze in het geheel niet zou hebben plaatsgevonden. Dat is uiteraard onzin, alleen hadden dan de bouwbedrijven dat in grotere omzetten terug gezien in plaats van dat dit geld een publiek nut kon vervullen. Dat publiek nut is helaas dan wel weer wat omstreden, aangezien het geld vooral gebruikt lijkt te zijn voor het oprichten van gemeentepaleizen in plaats van lastenverlichting.

@Bubbelonia is ook direct de eerste om op dit artikel te reageren en doet dat middels een nieuwe hypothese, waarbij hij de huidige werkloosheid en eigenwoningbezit aan elkaar koppelt en verwijst daarbij naar een Amerikaans onderzoek. Nou is in een gemiddelde Amerikaanse staat het rijden van de ene stad naar de ander net zoiets als rijden van Amsterdam naar Parijs, en dat is dus niet echt representatief voor ons land. Daarbij halen de 25% scheefwoners in de sociale huurmarkt de volledige argumentatie van het niet verhuisbereid zijn compleet onderuit. Het makkelijk(er) kunnen verhuizen is aantoonbaar niet bepalend dat mensen dat ook daadwerkelijk doen. Maar ik geef toe: de huidige overheidsmanipulatie die een groot deel van de eigenwoningbezitters op dit moment "onder water" heeft gesteld kan een factor worden binnen bepaalde beroepen. Voor dat soort conclusies is het echter op dit moment nog veel te vroeg.

Een opmerkelijk element in het bericht van @Bubbelonia is dat hij van mening is dat mensen die een huis kopen 10%, of liever zelfs 20%, eigen geld meebrengen. De gemiddelde reacties op dit soort onderwerpen peilend denk ik dat heel wat mensen die @Bubbelonia met liefde van plusjes voorzien het daar toch niet helemaal mee eens zijn. Het probleem is namelijk dat dit land in het geheel geen interessante regelingen kent om te sparen voor een huis, behalve wanneer je dat huis reeds gekocht hebt. Iedere vergelijking die je zou willen maken met ons omringende landen is daarmee op voorhand ongeldig, maar dat stoort degenen die dat dan toch willen doen geenszins om de daaruit voortkomende ongeldige conclusies als eenduidig correct te presenteren.

En NHG is uiteraard geen kunstmatige constructie, maar een verzekering. In zijn soort een erg goedkope verzekering zelfs, en eentje die de onderhandelingen met hypotheeknemers een stuk makkelijker maakt. Hetzelfde geldt voor hypotheekrenteaftrek: het is gewoon een onderdeel van ons belastingstelsel. Pas sinds zo'n 10-15 jaar wordt het door sommigen neergezet als stimulans voor eigenwoningbezit, hetgeen heel goed iets zou kunnen zeggen over de leeftijd en ervaringsdeskundigheid van @Bubbelonia.

Pierre Tombal | 01-05-14 | 18:00 | + 6 -

Zoe het woord corporatie eens op: de corporatie zelfst.naamw. (v.) Verbuigingen: corporatie|s (meerv.) vereniging waarin mensen samenwerken die hetzelfde belang hebben Voorbeeld: `woningbouwcorporatie`
Waarom heet een woningbouw eigenlijk zo? Dunkt me dat de directeur niet dezelfde belangen heeft als de bewoners. Neemt niet weg dat het me een droombaan lijkt; je hoeft er niks voor te kunnen,(de woningen verhuren zichzelf, wachtlijst is een aantal jaar) het salaris is geweldig. Bij disfunctioneren krijg je nog wat extra's mee.

dr. P. von Orno | 01-05-14 | 17:52 | + 11 -

Loan to Value. Onderpand dus, eigen geld dat je meeneemt als je koopt.

orca | 01-05-14 | 17:14 | + 5 -

Misschien kan iemand even uitleggen waar "LTV" voor staat?
.
@R. van der Gun: nooit afkortingen gebruiken zonder ze minstens één keer in je verhaal, liefst aan het begin, helemaal voluit te schrijven! Er bestaan mensen die ze niet kennen....

Brou Is Back | 01-05-14 | 17:03 | + 7 -

Naar mijn mening is een eigen woning hét wapen tegen de ongebreidelde regelzucht van de overheden. Kijk naar de wijken met een oververtegenwoordiging van huurwoningen: de overheid bepaald hoe zo'n wijk 'gemengd' wordt, en waar er woonwagenkampen geaccepteerd moeten worden etc. etc..

josef1952 | 01-05-14 | 16:58 | + 4 -

@bubbelonia deze data komt bij jou vandaan. Ik heb gezocht bij eurostat en niks kunnen vinden. Graag een link dan de link in het artikel gaat naar "Share of total population living in a dwelling"

Mans5 | 01-05-14 | 16:56 | + -2 -

Je kan de koophuizenmarkt niet bespreken zonder de huurmarkt. En juist bij de huizenmarkt wringt de schoen. Als je op Funda kijkt zie je dat er genoeg aanbod is van koopwoningen, dus dat is niet het probleem. Dat is precies wél het probleem op de huurmarkt, tegen normale prijzen.
Kijk je naar buurlanden dan zie je dat die markten misschien duur zijn maar wel gezond, omdat de huurmarkt functioneert.
Je krijgt de koophuismarkt alleen gezond als mensen zowel een alternatief hebben als kapitaalkrachtigen een incentive om koophuizen te kopen voor verhuur. En dat lukt alleen als eigenaren meer bescherming krijgen, zodat ze willen kopen voor verhuur.
Ik ben zelf in dit segment actief en het is een drama. Het operatieve woord is "markt", want die is er niet. En zolang die paralelle kolommen (koop,huur) niet worden geliberaliseerd, wat niet zal gebeuren want woningcorporaties die moeten worden gered), zal 't bagger blijven.
Dus als je wat wil leren van de buurlanden, kijk dan naar de hele woningmarkt in die landen.
My 2 cents: een regeling waarbij huis"eigenaren" (zijn ze niet, want hypo) van hun huis afkunnen zonder meteen de schuldsanering in te moeten icm verbetering rechten huurhuiseigenaren. Kan je op je buik schrijven hoor, maar dát is wel de oplossing.

orca | 01-05-14 | 16:54 | + 9 -

@ Mans5 | 01-05-14 | 16:36

Yes, een volledig ongefundeerde ad hominem, waarbij je ook nog eens volledig negeert dat de bron van de cijfers (Eurostat) gewoon netjes door R. van der Gun in het artikel gegeven wordt!

Mijn dag is goed ;-) Ik kan weer met een gerust hart aan het werk. Joe

bubbelonia | 01-05-14 | 16:46 | + 9 -

100% en 90% LTV Onze Karel Schiffer denkt dat de parameters L en V altijd hetzelfde blijven, een soort constante zijn. Of ten hoogste door de tijd met elkaar meebewegen. Fantast.

roze_bril | 01-05-14 | 16:38 | + 6 -

Dk dat jullie een grafiek van @Bubbelonia gebruiken tot nu toe heb ik al diverse malen gezien dat er statistisch gerommeld werd door hem.

Zoek anders op google naar "Bubbelonia" sinds 2007 is hij al bezig om zijn boodschap te verkondigen en dat ook nog eens ziekelijk veel posts per dag.

Mans5 | 01-05-14 | 16:36 | + -14 -

Dus...
1) Dhr Karel Schiffer is eigenhandig verantwoordelijk voor het verhogen van het percentage eigenwoningbezitters de afgelopen decennia. We zouden kunnen zeggen dat het zijn levenswerk is geweest.
2) Vervolgens pakken we even deze studie er bij: www.nber.org/papers/w19079 - De enige studie (voor zover ik weet) in de wereld die op deze manier gedaan is, en dus de enige studie die ook echt een conclusie mag trekken over het verband tussen huizenbezit en de de arbeidsmarkt (ps, het CPB heeft geprobeerd deze studie voor NL te herhalen, maar dit op een zodanige prutsmanier gedaan dat er niks zinnigs over te zeggen valt.)
3) Combineren we deze twee conclusies, dan zou het dus best eens aannemelijk kunnen zijn dat dhr Karel Schiffer eigenhandig en persoonlijk verantwoordelijk is voor de snel opgelopen en aanhoudende werkloosheid in Nederland. Het zou dan dus ook verdedigbaar kunnen zijn om te stellen dat dhr Karel Schiffer er zijn levenswerk van heeft gemaakt ons land en haar niet-hard-werkende-maar-ongewenst-op-de-bank-zittende inwoners de afgrond in te storten. En bedankt Kareltje!

Overigens vind ik 100%, of zelfs 90% (nounou!), LTV nog steeds vrij hoog. Hoef je in Duitsland - jawel, dat is een buurland! - niet mee aan te komen hoor. Zelfs in de UK met hun ronduit prijsopdrijvende regeringsbeleid vindt men 90% LTV hoog. De enige reden dat wij ooit ver boven de 80% zijn gaan zitten zijn kunstmatige constructies zoals de HRA, NHG en natuurlijk het hardnekkige geloof in eeuwig stijgende huizenprijzen. Afkicken is nou eenmaal moeilijker dan beginnen.

Zie het maar als iemand die al weken ziek in bed ligt met 40ºC koorts. Ok, 39ºC koorts is dan inderdaad iets 'beter'. Maar om nou te zeggen dat de patient weer 'beter is'... Nou nee, 'gezond' is het bepaald nog niet. Het moet toch echt naar 37,5ºC voordat we van 'gezond' kunnen spreken, en de patient weer aan het *werk* (sic!) kan ;-)

bubbelonia | 01-05-14 | 16:15 | + 40 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken