Hou op met die onzin: Starterslening is GEEN subsidie

Factfree
Factfree
Gisteren zagen we dit filmpje voorbijkomen. Heel slechte reclame, dachten we eerst (hoi Charlie!). Maar het bleek onderdeel te zijn van het SBS6-programma met nota bene de naam 'Feiten en Fabels' dat in december werd uitgezonden. Dit filmpje is op zoveel manieren fout dat we bijna niet weten waar we moeten beginnen aangezien de ene na de andere leugen wordt verkondigd. En dan hebben het nog niet eens over Aukje die over de vrij treurige nieuwbouwwoning met rustieke meubels en lederen bank roept dat het 'er echt hartstikke leuk uitziet'. Het begint al bij de stelling van Quintus Hegie van Starterslening.nl dat kopen nu goedkoper is dan huren. Dat hangt er maar net van af Quintus, en bovendien loop je altijd het risico op huizenprijsdalingen. En dan ben je helemaal niet goedkoper uit. Maar het allerergste is dat de Starterslening consequent 'subsidie' wordt genoemd. Quintus heeft het zelfs over 'een verantwoorde hypotheek met zoveel mogelijk subsidie'. Dat is dus gewoon niet waar. Dus we gaan even wat fabels weerleggen hieronder:



Allereerst, waar hebben ze het precies over? De Starterslening is een extra lening die je als starter bij de aankoop van een huis als tweede hypotheek kunt afsluiten. Zo kun je meer lenen dan je eigenlijk op grond van de normen van de Nationale Hypotheek Garantie zou mogen. De eerste drie jaar hoef je geen rente en aflossing over dat extra leningdeel te betalen. Idee is dat je als starter doorgaans aan het begin van je carrière staat dus meer gaat verdienen en na drie jaar die extra lasten wel kunt dragen. Als je denkt dat je dat dan niet kan, kun je trouwens wel een hertoets aanvragen. Maar er zitten een paar perverse kanten aan de Starterslening.

1. Zo is het uiteindelijk helemaal niet goedkoper en is dus van subsidie absoluut geen sprake. Voor de Starterslening betaal je een hogere rente; nu geldt een 15-jaarsrente van 5,1%. Voor het eerste hypotheekdeel moet je de rente 10 jaar vastzetten, met NHG ligt het tarief nu rond de 3,8%. De Starterslening heeft niet alleen een hogere rente, ook moet je hem in 27 jaar aflossen in plaats van 30 jaar.

Dus, op een bierviltje kort door de bocht uitgerekend, betekent dat voor een hypotheek van 120.000 euro en een Starterslening van 30.000 euro (dit voorbeeld komt uit de brochure van de uitvoeringsorganisatie van de Starterslening, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten), dat je na 30 jaar 201.293 plus 55.306 aan brutorente en aflossing hebt betaald. Dat is (bruto) 256.599 in totaal. (We gaan er hierbij voor het rekengemak even vanuit dat in deze 30 jaar de rente 3 keer voor 10 jaar kunt vastzetten op 3,8% en voor de Starterslening 2 keer op 5,1%).

Als je een paar jaar wacht tot je inkomen wel toereikend is en het hele bedrag van 150.000 leent tegen 3,8% rente heb je na dertig jaar 251.617 euro betaald. Dat is bijna 5.000 euro minder. Ook betaal je voor de Starterslening (= tweede hypotheek) nog eens extra notaris- en afsluitkosten (1,5%).

Dus het is géén subsidie.

2. In bovenstaand voorbeeld krijg je na afloop van die drie jaar met 170 euro extra bruto maandlasten te maken. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar je moet mensen daar wel nadrukkelijk op wijzen.

3. En over dat 'verantwoorde'; hadden we niet bedacht dat we met z'n allen niet meer van die torenhoge schulden gingen opbouwen? De Starterslening doet dat dus wel. Banners die schreeuwen dat je tot 20% meer kunt lenen!11! Meer dan eigenlijk verantwoord wordt gevonden dus.

4. Starters zijn niet het probleem van de woningmarkt. Uit deze studie blijkt dat het aantal starters al jaren stabiel blijft. Het probleem zit bij de doorstromers met een LTV-ratio van boven de 100% (bij Rabobank bijna eenderde van de hypothekenportefeuille) die met een restschuld overblijven als ze hun huis verkopen. De Starterslening kan zelfs een ongewenste prikkel betekenen voor de huizenprijzen. Daarmee worden de schulden doorgegeven en afgewenteld op starters in plaats van dat er structurele oplossingen voor de restschuldproblematiek worden gezocht. Vonden VEH en NVB in 2007 ook trouwens. We citeren uit dit stuk : 'Door regelingen als de Starterslening stijgt volgens de vereniging de vraag en dus ook de huizenprijzen. ' En: 'De banken hadden tot voor kort diverse regelingen om starters meer te laten lenen dan hun inkomen eigenlijk toelaat. Dit heeft volgens NVB-directeur Hein Blocks vooral geleid tot prijsstijgingen.'.



Reaguursels

Inloggen

Whooaaa! 25 punten in de min omdat je een auteur er op wijst dat hij rekenfouten maakt en deze vervolgens tot drie keer toe zijn bericht veranderde. En 16 pluspunten voor de beide idioten die niet weten dat er een jaarlijkse huurverhoging is.

Speciaal voor FW Ta-183 Huckebein en Sirik het volgende verzoekplaatje:
www.youtube.com/watch?v=tphqUr5S-DM

En deze is voor bubbelonia
www.youtube.com/watch?v=2w1g-idt-8U

Veel luisterplezier.

Pierre Tombal | 03-03-14 | 20:02 | + 1 -

Beetje lullig dat ik de cijfertjes dus niet achteraf kan wijzigen. Dat moest dus zijn €70.732 meer

Pierre Tombal | 01-03-14 | 15:40 | + -2 -

Ach ja. En het schiet ook zo lekker op dat die Dijkman constant de getalletjes in zijn bericht verandert. Nou heeft hij weer de cijfers van zijn oorspronkelijk wel kloppende tweede berekening van een hypotheek van €235.000 omgeschreven naar eentje van €150.000. En dan is het nu dus wachten op de volgende wijziging en dat is dan dat hij de rentelast naar netto vertaalt.

Even een voorproefje daarop nemen: na 30 jaar heb je dan totaal €205.500 betaald (plus €24.500 belastingen). Ter vergelijking: als je huidige huur €570,83 bedraagt, dan heb je na 30 jaar in totaal €300.732 betaald (bij 2,5% jaarlijkse huurverhoging). Dat is €75.000 meer en dan krijg je de volgende maand gewoon weer een nieuwe rekening van €1168,15.

Pierre Tombal | 01-03-14 | 15:34 | + -1 -

@Pierre Tombal | 28-02-14 | 21:49
Geef het maar op. Er zijn blijkbaar mensen die liever jaar in jaar uit hun geld in een bodemloos huurgat willen blijven gooien om maar vooral niet het risico te lopen iets te kopen wat op de korte termijn misschien goedkoper kan worden maar wat in decennia gerekend gemiddeld zal stijgen.

sinar2 | 01-03-14 | 14:13 | + -4 -

@Pierre Tombal | 28-02-14 | 16:45
Tssss. Minus 10 punten alweer van huurtoeslagontvangers die niet in wiskunde geloven (of nooit verder zijn gekomen dan "rekenen").

Oh nee... wacht. Dit zijn latere lezers die niet doorhebben dat A. Dijkman de 339k en de 62k uit het eerste rekensommetje achteraf heeft aangepast naar 201k en 55k. En aangezien die Pierre toch altijd maar wat lult moet je dat natuurlijk even laten blijken door op het minnetje te hameren. Werkelijk: het blijft me iedere weer verbazen hoe dit soort discussies iedere keer weer gedomineerd worden door mensen die zelf in het geheel niet bereid zijn om een dergelijke belangrijke financiële beslissing te nemen als het kopen van een huis. Of zelfs voldoende draagkracht daarvoor zouden hebben.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 22:06 | + -5 -

@bubbelonia | 28-02-14 | 20:10
Je moet je hoofd eens uit die plek halen waar alles bruin is. Dat ik slim gekocht zou hebben is volledig jouw interpretatie en zeker niet wat ik vind. Maar we konden hierboven dus al eerder constateren dat jij graag anderen woorden in de mond legt. Ik zou met de kennis van vandaag absoluut andere keuzes hebben gemaakt, maar het zou mij op geen enkele wijze hebben kunnen weerhouden om te kopen op wat in jouw tunnelvisie het slechtste moment aller tijden was.

Jouw probleem is dat jij een nogal absurde fixatie hebt op de verkoopprijs, alsof het jouw intentie is om met een koffer vol geld bij de verkoper van jouw nieuwe woning te arriveren en eventjes cash af te tikken. Een stevige overmaat aan Miami Vice gehalte en iets dat in jouw leven hoogstens 1 promille kans heeft ooit te gaan gebeuren. Zoals hierboven keurig is voorgerekend bedragen de netto lasten gerekend over 30 jaar 137% van het hypotheekbedrag; dat is 7 procentpunt MEER dan dat dezelfde hypotheek in 2008 kostte (bij een 100% aflossingsregime onder 5,15% rente) en dat was tot aan de recente rentedalingen dus zelfs nog meer. En dat houdt in dat jij wederom de boot aan het missen bent, zoals dat altijd al in jouw leven het geval is geweest en ook altijd zo zal blijven. Want tegen de tijd dat jij door hebt (hetgeen al het geval had moeten zijn) dat dit het moment van kopen is zal het moment van markthysterese voorbij zijn en betaal je per maand gewoon weer wat ik nu ook betaal.

En dat zou in feite dan nog steeds een besparing voor jou zijn, want je slaat daarmee 5 jaar inflatie over. Daarentegen heb je dan wel weer 5 jaar lang geld aan een verhuurder gegeven dat je ook aan je eigen huis had kunnen spenderen. Maar dat is theoretisch geblaat, want jij en ik weten dat dit nooit gaat gebeuren.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 21:49 | + -12 -

Ben nu een scheefwoner met een huur van 260 euro. Ja het is een hondenhok . Maar waarom zou ik nu kopen en niet over een jaar? De kans is aanwezig dat de prijzen dalen, of dat ik ontslagen word...

goktrommelisttot | 28-02-14 | 20:49 | + 9 -

@sinar2 | 28-02-14 | 18:04

Maar het huis dat je niet kocht werd nog meer goedkoper ;-)

@Pierre Tombal | 28-02-14 | 19:22

In huizen gemeten is je geld minimaal 20% meer waard geworden sinds 2008 ;-) Tel daarbij de flexibiliteit die je 5,5 jaar lang gehad hebt (geen overbodige luxe in crisistijd). Lijkt mij (*persoonlijk*) de moeite waard.

Kijk Pierre, we begrijpen allemaal dat jij een huis gekocht hebt (je komt elke keer met telkens veranderende zogenaamde "feitjes" over hoe "slim" jij gekocht hebt... maar goed, dat zij je vergeven). Maar begrijp nou eens dat NU kopen heel anders is dan toen jij kocht. En over 5 jaar kopen is wéér heel anders dan nu kopen. Tijden veranderen, beleid verandert, de markt verandert, behoeften veranderen, mensen veranderen, etc.

Iemand die nu koopt is beter af dan iemand die in 2008 heeft gekocht. Dat zal elke makelaar, bank, VEH, hypotheker etc je vertellen. Sterker nog: Ze schreeuwen het van de daken! Die winst kunnen kopers van 2014 in hun zak steken. De vraag nu is: Ben je nóg voordeliger uit als je nog een paar jaar wacht? Het antwoord: Geen idee. Dat kan ik niet voorspellen. Jij ook niet. Onmogelijk. En als we dat zouden kunnen, dan kunnen we nog niet in de persoonlijke levens van 16 miljoen Nederlanders kijken. Maar één ding is wel zeker: De onzekerheid is op dit moment zeer groot, en de *káns* dat je over een paar jaar nog beter uit bent is absoluut aanwezig.

Als jij niet in staat bent dit simpele feit van het leven te accepteren... Tja. Neem dan nog maar een bitterbal. Wel eerst even blazen, want ze kunnen heet zijn en we zouden niet willen dat je je tong verbrandt! ;-)

bubbelonia | 28-02-14 | 20:10 | + 29 -

@sirik | 28-02-14 | 18:36
Dan geloof jij het toch lekker niet? Dat verandert er niks aan dat jij ergens in mei een brief van je woningbouwvereniging gaat krijgen waar hetzelfde in staat en vanaf 1 juli dat ook daadwerkelijk gaat betalen.

Echt, het is ontzettend simpel. Als de boer een halve cent per liter meer krijgt, dan wordt zowel de huismerk melk als de Campina melk duurder. Want melk is melk.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 19:33 | + -13 -

O shit. De meeste kindjes willen zich helemaal niet tot over hun oren in de schulden steken ten bate van het instandhouden van een huizenbubbel. Snelsnel, hoever kunnen we het niveau van het rekenonderwijs nog uithollen.
Aldus het briljante vvd plan voor het redden van de economie

******** | 28-02-14 | 19:28 | + 10 -

@bubbelonia | 28-02-14 | 17:59
Feit 1: je geld wordt ieder jaar tussen de 2-3% minder waard en de rente op spaargeld is lager. Sparen is daarmee een redelijk zinloze bezigheid geworden; in ieder geval voor lange termijn doelen.

Feit 2: iemand die op dit moment wel genoeg geld heeft om te kopen, maar kiest om te huren, huurt hetzij vrije sector of is een scheefhuurder en betaalt over 5 jaar dus in de orde 37% meer huur. Dat hoeft dan nog niet direct een probleem te zijn als je op dit moment €400 per maand betaalt, maar als je dan hier gaat verkondigen dat je in de markt bent voor een koopwoning van €300.000 op voorwaarde dat dit dan een villa is, dan gaat je dat ongetwijfeld heel veel punten kosten bij het leger armoedzaaiers met piknijd over mensen met een koopwoning die €1.000 netto per maand aan hun hypotheek kwijt zijn.

Feit 3: verdere ad hoc stompzinnigheden van deze administratie uitsluitend, zal een eventuele verdere prijsverlaging van huizen nooit tot gevolg hebben dat de daarmee samenhangende lasten lager worden dan dat de woning op datzelfde moment in de verhuur zou kunnen opbrengen. Een prijsverlaging is dus uitsluitend interessant voor iemand met een aanzienlijke hoeveelheid spaargeld, maar die persoon gooit in 5 jaar tijd dus wel minimaal €27.000 weg richting zijn huidige huurwoning (uitgaande van een scheefhuurder die €400 per maand betaalt).

Conclusie: iemand die nu excuses aanvoert om niet te kopen zal over 5 jaar nog steeds excuses hebben om niet te kopen. En dat zal over 10 jaar niet anders zijn. En over 15jaar, etc. Het zal in de visie van dergelijke personen nooit goed genoeg zijn en altijd te duur. De woorden die jij Sinar2 in de mond legt zijn daarmee zonder enige twijfel volkomen waar.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 19:22 | + -16 -

Mijn berekening leert dat kopen met je eigen geld goedkoper is dan kopen met een hypotheek.
Een huis van 2 ton met eigen geld kost je hoogstens 2000 euro per jaar aan rente die je mis loopt, dus een 150 pleuro per maand.
Rente die je vervolgens samen met nog wat van je eigen geld weer over kunt maken aan de staat als vermogensbelasting.

Maar dat is dan ook volledig te danken aan die belachelijke rente van ongeveer 1 procent die je tegenwoordig krijgt over je spaargeld.
En mensen maar 4-5% rente betalen over de hypotheek....

happen naar de baas | 28-02-14 | 19:15 | + 10 -

"Niet de prijs; de prijsstijging. Dit jaar vastgesteld op maximaal 4% las ik op de site van rijksoverheid"
Prijsstijging door het ministerie van Waarheid dit jaar vastgesteld op 4% ?
Tja, sommige dociele schapen willen zelfs voordringen op weg naar de slachtbank.
Een loser die de overheid gelooft.

sirik | 28-02-14 | 18:36 | + 16 -

@bubbelonia | 28-02-14 | 17:59
En al die tijd tel je elke maand weer 800 euro neer in de huurpot.
Maar blijf dat maar de komende 5 jaar doen. Ben je 48K verder en nog steeds op hetzelfde punt.

sinar2 | 28-02-14 | 18:04 | + -1 -

@sinar2 | 28-02-14 | 17:15

Aha, weer iemand die denkt dat "nu niet kopen" gelijk staat aan "nooit kopen". Tja, het is ook moeilijk te doorgronden dat iemand die nu niet koopt, dat over 5 jaar best wel kan doen. Of 10 jaar. Ach, je moet ook inderdaad niet te veel nadenken joh. Kost alleen maar mentale rekenkracht en energie. Het is tenslotte vrijdag. Neem nog een bitterbal ;-)

bubbelonia | 28-02-14 | 17:59 | + 18 -

Als je blijft huren weet je in ieder geval zeker dat je maandlasten in 30 jaar tijd tot astronomische hoogten zijn gestegen.

sinar2 | 28-02-14 | 17:15 | + -1 -

@FW Ta-183 Huckebein | 28-02-14 | 16:57
Niet de prijs; de prijsstijging. Dit jaar vastgesteld op maximaal 4% las ik op de site van rijksoverheid. Het is overigens 1 juli, niet 1 juni. Sorry.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 17:07 | + -20 -

Pierre Tombal | 28-02-14 | 16:45 | + 0 -

sinds wanneer wordt de prijs van een huis vastgesteld a.d.h.v. een landelijke norm ???

FW Ta-183 Huckebein | 28-02-14 | 16:57 | + 16 -

Vaag rekenwerk. Vooral waar je van een hypotheek van €150.000 ineens naar een hypotheek van €235.000 springt. Bij een rentepercentage van 5,15% - hetgeen toevallig ook de rente is die ik betaal - bedraagt de bruto last gerekend over 30 jaar bij 100% aflossen (annuïteiten of spaarhypotheek maakt op dit punt niet uit) 180% van de afgesloten lening. De genoemde bruto last ter hoogte van 168% van het hypotheekbedrag bij het tweede geval lijkt zo op het eerste gezicht wel te kloppen.

Maar dat is helemaal niet interessant, tenzij het om een tweede huis gaat. Anders heb je gewoon hypotheekrenteaftrek en bedraagt de effectieve last gerekend over 30 jaar €321.400 en dat is dus 137% van het hypotheekbedrag.

Verder wordt hier de foute aanname gemaakt dat de woning niet in prijs stijgt gedurende de tijd die iemand nodig heeft om zijn salaris te laten stijgen. Per definitie volgt die prijs de landelijke norm die ieder jaar wordt gesteld en op 1 juni ingevoerd en dat houdt in dat als je 6 jaar wacht dat je dan €265.000 zal moeten lenen.

Pierre Tombal | 28-02-14 | 16:45 | + -25 -

De starterslening is er voor de koper noch de verkoper, maar voor de leen-industrie. De 'markt' is gebaat bij lagere prijzen. Mensen kunnen minder lenen dus de prijzen moeten omlaag. Dat geeft problemen, dus dat is ongunstig voor de banken en de adviesluizen die weer op deze rattensector wonen...

De starterslening is er dan ook niet voor de starter, maar voor de verkoper, dat deze niet teveel met de prijs omlaag hoeft.

kapotjeplov | 28-02-14 | 15:53 | + 65 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken