Wat zijn de vastgoedleningen van de banken echt waard?

Mooie primeur van NRC Handelsblad (inlog). Die krant ontdekte dat bankentoezichthouder DNB de Amerikaanse vermogensbeheerder BlackRock heeft ingehuurd om de vastgoedleningen van de Nederlandse banken te herwaarderen. De toezichthouder wil weten of de leningen wel tegen de juiste waarde op de balans staan. Daarbij moet Blackrock (en onderaannemer CBRE) niet alleen kijken naar de waarde van het onderpand, maar ook in hoeverre de tegenpartijen in staat zijn de rente en aflossing van die leningen te betalen. Het is de tweede stap in de Asset Quality Review (pdf)die DNB dit jaar uitvoert. En het gaat om stevige bedragen. Rabobank en ING hebben allebei zo'n 29 miljard euro aan vastgoedleningen uit en ABN Amro 11,6 miljard euro. SNS wordt in deze doorlichting niet meegenomen, omdat die bank vorig jaar al is onderzocht. Officieel zien de banken dit onderzoek 'met vertrouwen tegemoet, maar volgens NRC vinden de banken het maar niks dat concurrent Blackrock, want dat is het, in de boeken kan neuzen. Ze hopen maar dat de Chinese Walls die Blackrock tussen de verschillende afdelingen heeft staan functioneren. Ha. Bankiers weten zelf wat die Chinese muren in het echt voorstellen. De vraag blijft waarom juist Blackrock is ingehuurd om de Asset Quality Review te doen. Het is in elk geval een grote motie van wantrouwen tegen het accountantsberoep, omdat in feite hun werk nu opnieuw gedaan wordt. Maar de belangrijkste vraag is: hoeveel extra kapitaal moeten de banken gaan ophalen als het onderzoek is afgerond? Doe uw gok in de comments.

Reaguursels

Inloggen

@Kaas de Vies
Ook bij transacties weerspiegeld de verkoopprijs vaak niet de juiste waarde van het vastgoed. De markt is weinig transparant en de verkopende partij heeft altijd meer informatie dan de koper. Vooral wanneer de kopende partij met belastinggeld wordt gefinancierd zijn de prijzen overdreven hoog, openbaar bestuurders etc. willen mooie prestigeprojecten en de vastgoed en bouwwereld weten daar goed ge/misbruik van te maken.

S.Boon | 14-10-13 | 09:14 | + 0 -

@BellaBella

aangezien hier blijkbaar alleen maar hyperintelligente alleskunners reaguren die iedere vraag een domme vraag vinden en dan ook geen vragen beantwoorden doe ik het wel.
Het antwoord is "internet". Retail vanuit winkels is te duur en sterft af. De eigenaren dan de winkelpanden zijn hier echter nog niet achter gekomen en weigeren lagere huren te vragen, zodat het weer rendabel zou kunnen zijn om een winkel te openen. Uiteindelijk verpauperd de boel, gemeentes zien dit en proberen dit te voorkomen door de boel voor een veel te hoge prijs op te kopen en er dan een kek hip vastgoed project van te maken. Dubbel winst voor de vastgoedbusiness, de eenvoudige man dubbel genaaid.
Vraag beantwoord? Anders zegt u het maar.

S.Boon | 14-10-13 | 09:01 | + 0 -

En wie gaat de honorarium betalen van BlackRock? De belastingbetaler of gaan wij de rekening doorsturen naar de keer op keer onbetrouwbare boeken kokende accountants? Wordt hoogtijd om die rommelende cijfer manipulators eens te gaan plukken en de leidinggevende lang het gevang in te gooien, want het houdt met de huidige tikje op de vingers gewoon nooit op. Waarom kan de DNB dit werk niet zelf? Zij zijn toch de aangewezen controlerende partij?

Bertus Brulbroek | 13-10-13 | 15:36 | + 3 -

Het blijkt dus dat Rabo en ING belangen hebben in Blackrock, wij van WCbank adviseren ...
gentle giant | 13-10-13 | 09:43 | + 0

Hoe groot zijn die belangen? In de financiële wereld is vrijwel iedereen aan iedereen verbonden, maar als de belangen fors zijn zodat de neutraliteit van Black Rock kan worden betwijfeld dan is dit interessant.

DNB wist dit natuurlijk ook toen zij Black Rock vroegen, zodat de vraag dan ontstaat welk spel DNB hier speelt. Is DNB op zoek naar een te rooskleurige uitkomst om zo de banken te beschermen? (En voor het geval DNB ontkent te hebben geweten van de relatie, dan volgt wat mij betreft direct ontslag wegens incompetentie tot aan de top van de bank.)

kleuterleider | 13-10-13 | 11:14 | + 2 -

Het blijkt dus dat Rabo en ING belangen hebben in Blackrock, wij van WCbank adviseren ...

gentle giant | 13-10-13 | 09:43 | + 1 -

Wat heeft dit voor gevolgen voor de kredietverlening en dus op de huizenprijzen? Nou dat is eigenlijk heel simpel. Die volgt de lijn tot er een normaalverdeling te zien is. woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/i...

roze_bril | 13-10-13 | 08:52 | + 1 -

Dan hebben we het niet eens over de schuld van de overheid. Volgens mij had Peter Verhaar daar ooit een artikel over geschreven dat dit ongeveer 2000 miljard bedraagt als je kijkt naar :

De nationale schuld
Uitgeven garanties
Het interne bankenstelsel (waar ook accountverhoudingen tussen landen bestaan, ben naam even kwijt)
etc

Like they say, thin ince......

kruz | 13-10-13 | 01:59 | + 3 -

Dit wordt de nieuwe crash, de afwaardering van bedrijfspanden is zo lang uitgesteld. Je ziet ze langs de snelweg, en dat zijn hele dure panden om te financieren. Als die dan niet meer gehuurd gaan worden heb je als bank echt een probleem.

-=PyP=- | 13-10-13 | 01:56 | + 7 -

@Kaas de Vies | 12-10-13 | 22:45 | + 0 -

Jazeker, dat komt er nog boven op. Volgens mij is de particuliere hypotheekschuld iets van rond de 670 miljard? Dat is echter de schuld en niet de reeele prijs. Die tov de prijs bij het aangaan van de hypotheek gedaald zijn. Laten we 20% daling zeggen. is dus 130 miljard waarvan dus 1/3 onder water staat.

Dan is deze 80 miljard niet zoveel. Al verwacht ik wel een hogere afschrijvingspercentage tov huizen gezien de vele leegstand van kantoorgebouwen.

kruz | 13-10-13 | 01:53 | + 1 -

En weer moet wat uit de VS komt als absolute waarheid aangenomen worden. De expert blijkt toch weer zelden uit Luxemburg of China te komen.

frank87 | 13-10-13 | 01:28 | + 1 -

Misschien kunnen onze banken een paar van hun accountants naar de VS sturen om een soortgelijk onderzoek te doen. Ik gok erop dat ze het land niet eens inkomen.

watergeus | 12-10-13 | 23:22 | + 5 -

Bouwfonds is nu de helft van wat het wel geweest is, mijn inschatting EUR 35 mrd derhalve.

popstar | 12-10-13 | 22:47 | + 0 -

@kruz | 12-10-13 | 20:43 | + 2 -
Dus die komen er ook nog overheen.

Kaas de Vies | 12-10-13 | 22:45 | + 0 -

De enige juiste waardering zie je bij een transactie. De rest is altijd koffiedik kijken en een derivaat van de waarheid. Tuurlijk kan je wel enige waarde proberen in te schatten, maar als je het voorgaande dat ik zeg niet in je achterhoofd houdt ga je vast en zeker eens voor gaas.

Kaas de Vies | 12-10-13 | 22:38 | + 8 -

@BellaBella | 12-10-13 | 18:24 | + -5 -
Heeft u wellicht een ISBN nummer voor dit propiadiause, eh, prodiredsrueze, ehm prorporddrieuse ehm boek voor ons?

Kaas de Vies | 12-10-13 | 22:36 | + 13 -

20-25% lijkt me aan de voorzichtige kant van de schatting. Als je vandaag de dag een kantoorpand gaat huren willen verhuurders niet onderhandelen over de huurprijs (blijft ongewijzigd hoog) maar is gaat de onderhandeling over de duur van de 'huurvrije periode'. Op een 5 jarige huurovereenkomst 12 maanden huurvrij krijgen is niet ongewoon, naast allerlei verbouwingskosten die de verhuurder voor zijn rekening neemt.

Rarara waarom toch deze rare constructie om 20% van de tijd geen huur te betalen ipv een lagere huurprijs maar dan wel gewoon alle 12 maanden van het jaar. Je zou toch zomaar kunnen gaan denken dat hier een boekhoudkundige truuk achter zit en dat de boekwaarde van een pand mede bepaald wordt door waarde-huidige-verhuur-contract + 'officiele' huurprijs * 12 maanden * x jaren. Maar ja dat zal wel niet want immers het verlagen van de m2 prijs ipv huurvrij zou dan opeens een enorme daling van de waarde betekenen en zulke dubieuze methodes zouden we in onze financiele sector toch niet toelaten.

BeetjeInhoud | 12-10-13 | 22:18 | + 21 -

Laten we er voor het gemak van uit gaan dat de gemiddelde hypotheekgever (huiseigenaar) een lening heeft van 115% op een pand met een executiewaarde van 85%. En dat een groot deel van de huiseigenaren op het hoogtepunt van de markt heeft gekocht en dit met een aflossingsvrije hypotheek heeft gefinancierd. Dan zou je mogen concluderen dat de Nederlandse banken net zo ver onder water staan als de Nederlandse huishoudens. Gelukkig is dat pas een probleem bij een gedwongen verkoop en zo ver komt het meestal niet.

Osdorpertje | 12-10-13 | 21:57 | + 0 -

En de Rabobank verkoopt beleggingen van Black Rock en Black Rock heeft een aandeel in ING (<5%?). Je mag inderdaad hopen dat die Chinese Walls goed functioneren.

Atlantis-95 | 12-10-13 | 21:37 | + 3 -

Met alle respect voor Das Kapitaal. Maar ik vind dit een beetje een slecht artikel.

Nergens komt naar boven dat het hier om het COMMERCIEEEL vastgoed gaat, namelijk kantoren.
Te zien aan de comments hebben weinig mensen dat maar door.

kruz | 12-10-13 | 20:43 | + 10 -

"... Rabobank en ING hebben allebei zo'n 29 miljard euro aan vastgoedleningen uit en ABN Amro 11,6 miljard euro..."

Laten we dat gemakshalve even sommeren tot 70 miljard aan uitstaande leningen.
Daarvan is een fiks deel optimistisch gewaardeerd, en wellicht zelfs hoger dfan de dagwaarde op het moment van de transactie. Tophypotheek met medefinanciering van alles zonder eigen geld, weet u nog wel. Inmiddels zijn de huizenprijzen sinds Q1 2008 zo´n 20% gedaald, van commercieel vastgoed wellicht nog meer.

Het lijkt me niet onwaarschijnlijk dat die hele bende zo´n 20 a 30 procent onder water staat. Laten we ruwweg uitgaan van 25%. Dan ligt er dus een gat van 17,5 miljard. Ik rond gemakshalve even af naar 20 miljard. Miljardje meer of minder, waar praten we over.

Kortom, ik ben iets minder pessimistisch dan Pitsteen hierboven, maar we komen tot dezelfde grootte-orde. En dat is een boel geld voor gammele banken met een stilvallend verdienmodel...

Magnum Force | 12-10-13 | 20:24 | + 8 -

Waarde uitdrukken in eenheden fiduciair geld... ik blijf het een knap staaltje komedie vinden.

Zware Majesteit | 12-10-13 | 19:50 | + 1 -

Zou je wel willen we | 12-10-13 | 18:53 | En de volgende klikjostie vindt uw irrelevante opmerking ook nog een plusje waard. Wat-een-land, wat-een-volk.

BellaBella | 12-10-13 | 19:38 | + -16 -

Dat terzijde: heeft er iemand toevallig enig idee waarom er zoveel borden met 'te huur' bij retailruimtes staan?
BellaBella | 12-10-13 | 18:24 | + 0
======================

Wat denk je er zelf van?

Zou je wel willen we | 12-10-13 | 18:53 | + 16 -

doe gewoon als de knoflooklanden: niets.

heb je dan later geld nodig hebben we de bankenunie om de rekening over de schutting te kunnen gooien...

FW Ta-183 Huckebein | 12-10-13 | 18:29 | + 8 -

kleuterleider | 12-10-13 | 18:03 | De waarde hangt geenszins 'sterk' samen met 'het vertrouwen... economie'. Zegt u uw abonnement op de krant maar op; een propedeuseboek over waarderingen geeft u meer. Dat terzijde: heeft er iemand toevallig enig idee waarom er zoveel borden met 'te huur' bij retailruimtes staan?

BellaBella | 12-10-13 | 18:24 | + -10 -

Tja, we moeten een keer door deze zure appel heen en ook DNB kan geen reden meer bedenken om dit uit te stellen.

Probleem is een beetje dat de waarde sterk samenhangt met het vertrouwen dat de partijen hebben in de veerkracht van de Nederlandse economie. Als nu blijkt dat de banken te weinig eigen vermogen hebben en dus wederom de kredietkraan dichtdraaien (of moet ik zeggen houden?) dan weten we inmiddels wat de gevolgen zijn voor de Nederlandse economie en dus ook de waarde van het vastgoed. Kortom lastig klusje voor DNB.

kleuterleider | 12-10-13 | 18:03 | + 2 -

Gokken dan maar: € 30 miljard ophalen aan extra risicodragend vermogen!

pitsteen | 12-10-13 | 17:42 | + 2 -

REAGEER OOK

Linktip: Energie vergelijken